龙山县长沙路商业步行街商业定位及业态规划2014.9.10[优质ppt]

01 项目 认知
NO.1 市场调研
区域分析 区域小结 项目认知 SWOT分析
区域分析
区域区位
地处三省交汇处,距离新城中心区3-5公里
区域内有龙山县城商圈等,所剩待开发用地不多,规划住宅用地为主,目前主要为 邻街底商为主，人、车流集中在龙山路与团结路一带。
1.“湘鄂逾”门户
2. “一城两县”中心区
8000㎡百货商业，经营业态以时尚百货为主，目前经营情况不理想
核心商家 建筑面积 租金情况
出租率 经营模式
德克士（加盟商） 8000㎡ 120元 80% 一年一租
业态 分布
餐饮、自营超市、黄金珠宝、衣帽服饰、美容 美发、化妆品、钟表眼镜；
市场调研
来凤中百
来凤县百货类商业形态的标志
5万㎡百货类商业，经营业态以一、二线百货为主，目前经营情况良好
2、项目特色化
为实现项目价值的最大化，本案应从动线设计、商业定位、形象推广、受众人群、业态组合等多方面考虑 如何相互错位又相互吸纳，是招商及运作是否成功的关键问题。
3、运营系统化
现阶段商业地产发展趋势有很大变化，开发商项目运作的利润空间在“持有物业大幅增值”部分所占比重 越来越大。如何在招商成功后持续运营，为项目占取商业市场高点位，预留充足发展空间，实现价值最大化， 是我们必须提前考虑的。
核心商家 建筑面积 租金情况
出租率 经营模式
无 15000㎡
30元 95% 纯租赁模式
业态 分布
服装、百货、小商品、日用品、小餐饮、
市场调研
龙山县老牌商业街区
长沙路临街商业 1700米超长商业底商，经营业态以家居建材、社区便利为主，经营情况一般
核心商家 建筑面积 租金情况
出租率 经营模式
无 28000㎡
1.未来5年内，高速七纵六横
2.城市路网基本完善，提质改造中。
区域分析
区域人口
龙山县城未来建成区人口将达20万人
龙山县辖34个乡镇，总人口约58万人，少数名族达38万人。从09年至11年，社会 消费品总额增长保持这稳定且较快速度的增长。
龙山县生产总值及人均GDP
年份 地区生产总值（亿元） 增长速度
年份 2009年 2010年 2011年
社会消费品零售额（万元） 150845.4 168163.4 198633
社会消费品零售额增长速度 19.80% 18.90% 18.10%
区域小结
区域交通便捷/传统街区商业为主/一定的消费能 力/未来城区的中心地段。
市场调研
湘龙百货
龙山县百货类商业形态先锋军
约18000㎡
530间
委托经营两年 （暂定）
公摊率 管理模式
37%
主力铺规格
15-30㎡
统一招商管理
开盘日期
2014年10月
SWOT分析
优势：1、项目依托老牌商业街区，商业成熟度高：
核心商家 建筑面积 租金情况
出租率 经营模式
无 30000㎡
90元 95% 纯租赁模式
业态 分布
汽修、汽配、餐饮、服饰、美容美体美发
项目认知
老牌成熟商业街区，新型商业形态
开发商
湖南晟盛置业
项目位置
长沙路时代酒店起 至民族路止
销售价格
18000元/㎡
楼层 商铺数量 销售模式
1层
结构类型
地下商场
总面积
龙山县位于湖南省西北边陲，东与桑植、永顺两县相连，南与保靖县交界，西 与湖北省来风县和重庆酉阳县、秀山县接壤，距咸丰县50公里；
目前国务院规划创建“龙山来凤经济协作示范区”，共同推进龙凤一体化工程。 打造跨省的60万平方公里新城。
区域分析
区域商业
区域内有一定商业街区,商业氛围较为浓厚
2015年在亿利广场对面，汽车站搬迁后的地块以及建材城200亩地（建工集团）， 商贸城200亩地（岳麓大道附近），等多个商业项目启动建设。
90元 95% 纯租赁模式
业态 分布
家居建材、社区便利服务、家居装饰
市场调研
龙山县新兴商业街区
新建路临街商业 1800米超长商业底商，经营业态以社区便利、服饰、餐饮为主，经营情况良好
核心商家 建筑面积 租金情况
出租率 经营模式
无 23000㎡
150元 95% 纯租赁模式
业态 分布
社区便利、服饰、餐饮、电器、五金
核心商家 建筑面积 租金情况
出租率 经营模式
中百电器、百货 50000㎡
5楼以下保底联营，60元（5-7楼） 90%
租赁加扣点模式
业态 分布
餐饮、自营超市、黄金珠宝、衣帽服饰、美容 美发、化妆品、钟表眼镜；
市场调研
街中街
龙山县大众化服装市场
15000㎡社区底商，经营业态以小百货、餐饮、日用品为主，经营情况良好
长 划沙路商业街定位及业态规 Bloamunsnminineegrscosipfacolshstairtneiogetnshinagroanaddcp
C目录 ONTENTS
02
定位推导
01
市场调研
03
业态规划
04
租售测算
05
物业建议
06
推广思路
本0案1 前项言 目 认知 1、租售问题
为提升项目的租售水平，引进主力品牌势在必行，但难以分割的大面积商业，会直接影响商铺的整体销 售和租价水平。故在招商及运营的角度，如何最大限度保障业态的合理性、生存能力及市场号召力是本案商 业的基础和前提。
2011年
43.72
13.10%
2010年
37.74
12%
2009年
32.48
11%
人均GDP（元） 8799 7631 6586
城镇人均可支配收入
年份 人均可支配收入（元） 人均可支配收入增长速度
2011年
12099
10.40%
2010年
10962
10.40%
2009年
9937
10.80%
龙山县社会消费品零售额及增长速度
龙山商业主要集中在所示的范围，基本 为整个主城区，街中街会搬迁到五爱路位置， 亿利广场为即将出现的商业项目，这是2014 年龙山商业现状。
区域分析
区域交通
目前城市交通基本完善,预计5年内新增龙永、龙张、龙酋等多条高速。
区域目前路网基本完善, 2条城市主干道，均在提质改造中，2条过河桥梁也已通车， 龙山县中心至来凤县中心仅5分钟车程。
市ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ调研
龙山县商业氛围最好街区
朝阳路临街商业 1500米超长商业底商，经营业态以服装、鞋帽、社区便利为主，经营情况良好
核心商家 建筑面积 租金情况
出租率 经营模式
无 30000㎡
150元 95% 纯租赁模式
业态 分布
服装、鞋帽、家居建材、家居装饰、社区便利
市场调研
龙山县运动休闲商业专区
民族路临街商业 1800米商业底商，经营业态以汽配、汽修，餐饮、宾馆为主，经营情况一般。