(定价策略)工业用地价格走势分析最全版

（定价策略）工业用地价格

走势分析

工业用地价格走势分析

2007年国家出台《全国工业用地出让最低价标准》，《标准》的颁布加强工业用地调控的一项重大政策，是国家运用土地价格手段参与宏观调控的重要举措，有效的避免一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地。

2008年，为了保证13亿国人的吃饭问题，中国政府设定了18亿亩的耕地红线，这是个不可触及的底线。而据最新数据显示，2009年中国的耕地总数是18.26亿亩，已经逼近最低底线。因此在推进城镇化的过程当中，政府势必会更加严格地实施耕地保护制度。这样就导致未来房地产开发中，农用地开发越来越难，更多的是拆旧盖新。

2010年国家又颁布一系列土地管控措施，加大土地使用管控力度。从新的法规中我们可以看出，更多的出发点是从保护被征收人的利益出发。未来在搬迁过程中，不论是在搬迁难度还是搬迁成本上，都有一定的增加。这在一定程度上，给接下来的房地产开发提升了难度，增加了成本。

同时因土地指标管控的严格及各地可用工业用地指标的不断减少，各地方政府在招商引资中，加大了对企业的筛选力度，提高企业进区门槛，这在很大程度上，造成了工业用地出让价格的提高。

工业用地主要价格影响因素主要包括以下几个方面：

1．一般因素

(1)自然因素：城镇地理位置、水文气候条件等；

(2)社会因素：城镇发展与公共设施建设等；

(3)经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业结构、技术创新、物价工资及就业水平、此类市场状况等；

(4)行政因素：城镇土地利用规划、房地产租金与税收政策等。

2．区域因素

(1)交通状况：对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地(车站、码头、机场)距离及货物集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等；

(2)基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气等状况；

(3)环境状况：污染排放状况及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等；

(4)工业区成熟度：相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等；

(5)行政因素：规划限制、政府的特殊政策、产业管制等。

3．个别因素

地、地势、地质、水文条件、面积、临路状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权现状。

目前对工业用地影响较大的几个因素为，市场、价格、政府政策及企业行业发展几个方面。

一、市场

（1）工业土地供应量

二、价格

三、政府

政府政策的调控对低价影响

四、企业

中国工业地产市场经过金融危机的洗牌和重组，重获新生。2010年初呈现出强劲的发展势头。工业物业需求量急剧猛增

从中国工业地产服务联盟2010年初反应出来的数据看，深圳、广州、武汉、成都、重庆、北京、天津、上海周边显现出强力的工业物业需求，较去年同期相比增长约30%，主体为中小企业。这些新增的中小企业对工业物业的要求也明显提高，希望能进入产业园区，有好的发展环境、完善的配套设施和配套服务。

工业地产资金投入回升

2008年底到2009年初，由于金融危机的影响，工业地产的资金投入量大幅下降。随着中国政府扩大内需和宽松货币政策的实施，2009年下半年，中国工业产投资市场开始复苏。

亚洲新工业格局的出现以及人民币成为计价单位，使得投资者们通过开发、投资组合或单独购买等方式，加快了他们在中国工业地产市场上的投资扩张。

与此同时，由于股市低靡、传统房地产产品逐步失去其原有的吸引力，本地投资者们包括一些来自保险基金，以及私人企业的富余资金，对工业地产市场表现出很大的投资兴趣。

外资工业地产商，热潮继续涌动。新加坡腾飞集团、星狮地产、瑞安房地产和嘉德置地，已成为中国工业地产市场最为活跃的境外开发商。他们虽然持谨慎态度，但仍看好中国未来五年市场，加快扩张步伐。

2010年初中国工业地产投资已经回升到金融危机前的发展水平，并有所上扬。

工业地产交易量和租售价攀高

2010年初中国工业地成交量和租售价呈现一路攀升趋势……更多详情请参阅《2009中国工业地产蓝皮书》。

关于《2009年中国工业地产蓝皮书》

《2009年中国工业地产蓝皮书》是由中国工业地产服务联盟整合昊信联行、阿士招商网、恒昌顾问、戴德梁行、动力联行、光怡地产、合力未来地产顾问提供的数据，深入研究分析推出的重要实践性调研成果，对工业地产业内人士极具收藏及指导价值。

本报告在定位上紧密跟踪2009年度中国工业地产市场热点，对北京、上海、天津、武汉、重庆、成都、广州、深圳、东莞等工业地产发达城市进行数据跟踪调查，结合最前沿的市场交易、供需数据、价格走势进行全方位、多角度、深层次的综合分析，并提出具有针对性和可操作性的对策建议，科学预测了2010年中国工业地产市场发展形势。

工业用地价格的改革是继商业地价、居住地价基本实现市场化配置后需要重点解决的一个问题。没有必要过高地估计提高工业用地出让价格对经济发展的影响。实施工业用地出让最低价标准和招标拍卖挂牌出让制度后，对浙江经济的影响应从积极的长远的方面去观察。

析《全国工业用地出让最低价标准》出台

--兼论完善工业用地的价格形成机制

李建中

《全国工业用地出让最低价标准》于2007年1月1日起实施。该标准的实施，为各地工业用地的出让确定了一条价格"底线"，为建立统一规范、有序竞争的土地市场提供了制度保障。充分把握该《标准》出台的基本背景和重要性，深入了解《标准》实施的具体内容及其所产生的影响，探讨完善工业用地的价格形成机制，充分发挥市场配置资源的基础性作用，对于土地资源的节约集约利用，经济增长方式的转变，建设节约型社会，促进浙江经济社会的可持续发展，都具有重要的意义。

一、工业用地出让价格的基本现状

长期以来，我国工业用地一直游离于市场之外，其出让价格往往被行政手段所扭曲和压低。即使在2003年全面推进城市经营性用地转让实行"招、拍、挂"之后，在工业用地的出让领域，仍保持着行政划拨和协议出让方式为主的体制。低于成本出让工业用地已是土地管理中的一个突出问题。一些地方出于招商引资的目的，竞相压低地价甚至以零地价出让土地的状况更是屡见不鲜。这不仅导致工业用地的低成本过度扩张，土地利用强度持续降低，隐性闲置和浪费严重，也破坏了公开公平、竞争有序的市场环境，造成国有土地资产的大量流失，其危害十分严重。

据有关部门测算，2005年全国新增建设用地出让纯收益应为763亿元，而中央和地方实际收缴的土地有偿使用费只有215亿元（其中中央部分约为70亿元）。也就是说，全国新增建设用地使用费一年要流失548亿元。这其中的一个重要原因就是地区之间的恶性竞争，采取各种手段竞相压低地价招商引资。据中国城市地价动态监测系统调查结果分析，2005年，我国工业用地价格平均每平方米492元（每亩32.8万元），而同期商业用地平均地价为每平方米2062元（每亩137.5万元），后者为前者4倍多。