土地权属管理

（一）城镇国有土地使用权出让年限、方式和程序
1、土地使用权出让期限 居住用地 工业用地 教育、科技、文化、卫生、体育用地 商业、旅游、娱乐用地 总和或者其他用地 70年 50年 50年 40年 50年
（一）城镇国有土地使用权出让年限、方式和程序
2、土地使用权出让方式 出让方式：国有土地的产权代表采用一定的形式和程序将国有土地 的使用权确认给土地使用者。 城镇国有土地使用权的出让方式有四种： （1）协议方式出让 指土地使用权的有意受让人直接向作为出让方的土地所有者 提出有偿使用土地饿愿望，由出让方与有意受让人在没有第三人参与的 条件下通过谈判、协商达成出让土地使用权一致意见的方式。 特点：自由度大，不利于公平竞争 适用于：公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和 某些特殊用地。 程序： 土地管理部 1、正式签订 用地者提 门审查同意 合同，2、付 按照规定 出协议受 签订《土地 清土地出让 权限予以 让土地使 使用权出让 价款，3、取 审查报批 用权申请 合同（草案 得土地使用 ）》 证。
我国农村集体土地所有权的主体、客体、内容
主体----我国农村集体土地所有权的主体是农民集体 《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有 的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民 委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织 或村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡 （镇）农村集体经济组织经营、管理。“ 客体----属于上述农民集体所有的一切土地 包括：（1）农村和城市郊区的土地（除由法律规定属于国家所有 的以外，原则上属于集体所有） （2）宅基地、自留地、自留山 内容----农民集体在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。
第四十二条 国家对土地使用 这依法取得的土地使用权不提 前收回。在特殊情况下，根据 社会公共利益的需要，国家可 以依照法律程序提前收回，并 根据土地使用者已使用的年限 和开发、利用土地的实际情况 给予相应的补偿。
住宅用地使用权到期怎么办？
《中华人民共和国土地管理法》 第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期， 依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动 产的归属，由约定的，按照约定；没有约定或者 约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
③村内经济组织所有的，由该集体内的全体成员通过成
员大会行使。 －－－发证保护
三、我国土地使用权的主体、客体、内容
使用 权
（一）土地使用权的含义：是指土 地的单位和个人在法律所允许的范 围内对依法交由其使用的国有土地 和农民集体所有土地的占有、使用、 收益以及部分处分的权利。
土地使用权分为国有土地使用权和
主体----我国国有土地所有权的唯一主体是国家 国务院代表国家依法行使对国有土地的占有、使用、收益和 处分的权利，除此之外的任何组织、单位、个人不能成为国家土 地所有权的主体。 客体----一切属于国家所有的土地 包括：（1）城市市区的土地 （2）依照法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地 （3）依照法律规定国家征收的土地 （4）依照宪法规定属国家所有的荒山、荒地、林地、草地 滩涂及其他土地。
三、土地权属管理的任务
巩固、维护和不 断完善社会主义 土地公有制
保护土地所有 者和使用者的
调整土地关系
合法权益，调
动其合理开发、 利用土地和不 断改善土地使 用条件的积极 性。
四、土地权属管理的内容
依法管理土地权属变更－－－土 地所有权变更（征用集体土地）；
土地使用权变更（划拨、出让、
依法确认土地权属－－－土地申 转让、赠与、继承等
第二节 土地权属管理的任务和内容
二、土地权属的确认
确认方式：文件确认、惯用确认、协商确认、仲裁确认 1、农村地区（含城市郊区）土地所有权和使用权的确认 一般应将依据文件确认、惯用确认、协商确认、仲裁确认几 种方式结合起来确认农村土地所有权和使用权。 2、城市土地使用权确认 城市土地所有权是国家所有，因此，城市各权属主只有土地 使用权而无土地所有权（郊区集体土地除外）。城市土地使用权 主要按下列文件确认。 ①单位用地红线图 ②房地产使用证 ③土地使用合同书 ④征（拨）地批准书和合同书 ⑤有偿使用合同书（协议书）和国有土地使用权证书 ⑥城市住宅用地确权文件
（2）招标方式出让 是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面 投标形式，竞投某宗地块的土地使用权，由招标人择优确定土地使用者 的出让方式。主要有邀请招标和公开招标两种形式。 特点：有利于公平竞争 适用于：需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让 程序：
土地管理部门印制文件：投标须知等
土地权属管理
汇报人：
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土地产权
土地权属管理的任务和内容 国有土地使用权的确认与流转方式
目
录
3
4 5 6
农村集体土地所有权、使用权的确认与流转方式 土地权属登记
土地权属纠纷的调处
第一节 土地产权
一、土地产权及其基本属性 1、含义：
土地产权是土地制度的核心，土地归谁所有决定
了这个社会土地制度的性质。 土地产权：指有关土地财产的一切权利的总和，包括土地 所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等多 项权利，各权利可独立存在，而且在不丧失所有权的情况 下可以让与，土地产权只有经过土地登记才能得到法律保 护。
报、审查、登记
依法调查、处理土地权属纠纷
第三节 国有土地使用权的确认与流转管理
一、国有土地使用权的确认
（一）国有土地使用权的取得是：单位和个人依法使用的国有土地， 由县级以上地方人民政府登 记造册，核发证书，确认使用权。 确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖 使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规 定办理。 （二）、国有土地使用权的取得 1、有偿取得方式---土地使用者通过向国家支付土地使用权出让金或缴 纳土地有偿用费以取得国有土地使用权。 有偿方式还包括：土地使用权作价入股、土地使用权出租等。
发出招标邀请书wenku.baidu.com招标公告
投标
开标
评标
定标
（3）拍卖方式出让 按制定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用 权拍卖给出价最高者（竞买人）。 特点：有利于公平竞争 适用于：区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的 地块的出让 程序： 1、管理部门印制文件：拍卖须知 2、竞投者领取有关文件 3、主持拍卖活动 4、竞得人即时签订《拍卖成交确认书》、出让合同、交付定金 5、付清价款，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权 （4）挂牌 出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条 件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌 价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者的行为。 特点：综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并同样是具有公开、 公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方式。 适用于：当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势 一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争 二是操作简便，便于开展 三是有利于土地有形市场的形成和运作。 挂牌出让是招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。
（三）我国农村集体土地使用权的主体、客体、 内容
主体----依法使用农民集体所有土地的单位和个人
客体----是上述使用权主体依法取得的承包地、自留地、自留 山、宅基地和农村集体建设用地等。 内容----指集体土地使用权主体在行使土地使用权的过程中依法 所形成的权利和义务。
（四）思考
建设用地使用权到期怎么办？ 《中华人民共和国土地管理法》 第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使 用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
2、土地产权的基本属性： （1）、排他性 （2）、可分解性 （3）、转让性
二、我国土地所有权的主体、客体和内容
1、土地所有权的含义 土地所有权：土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家 法律规定作出处分，并排除他人干涉的权利。
土地占有权
土地使用权
土地收益权
土地处分权
我国国有土地所有权的主体、客体和内容
指国家作为土地所有者将一定期限 的土地使用权作价折合成一定数额 的股份投入股份制企业运营，并成 为企业的股东，享有这一股份份额 的股东权益。
第三节 国有土地使用权的确认与流转管理
（二）、国有土地使用权的取得
2、无偿取得方式---土地使用者在没有支付土地使用权出让金或国有土 地使用费的情况下，由国家通过行政划拨的方式而取得国有土地使用权 。 以下国有土地可通过行政划拨取得： （1）国家机关用地和军事用地 （2）城市基础设施用地和公益事业用地 （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 （4）法律、行政法规规定的其它用地 3、依法承包经营取得 4、依照法律、政策规定取得
第二节 土地权属管理的任务和内容
一、土地权属的涵义
土地权属是指土地产权的归属，是存在于土地之中的排他性 完全权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地 抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。 1、土地所有权 土地所有权是土地所有制在法律上的表现，具体是指土地所 有者在法律规定的范围内对土地拥有占有、使用、收益和处分的 权利，包括与土地相连的生产物、建筑物的占有、支配、使用的 权利。 2、土地使用权 土地使用权是指依照法律对土地加以利用并从土地上获得合 法收益的权利。 3、土地权属主 土地权属主简称权属主，也可以称作权利人，是指具有土地 所有权的单位和土地使用权的单位或个人。
第四十条 土地使用权 期满，土地使用权及 其地上建筑物、其他 附着物所有权由国家 无偿取得。土地使用 者应当交还土地使用 证，并依照规定办理 注销登记。
第四十一条 土地使用 权期满，土地使用者 可以申请续期。需要 续期的，应当依照本 条例第二章的规定重 新签订合同，支付土 地使用权出让金，并 办理登记。
二、城镇国有土地使用权出让管理
（一）城镇国有土地使用权出让的概念
1、涵义：城镇国有土地使用权转让，指国家以土地所有者的身份将 土地使用权在一定年限内转让与土地使用者，并由土地使用者向国家支 付土地出让金的行为。 国家 土地使用者（主要是建设单位） 农村集体土地 经征用 国家 土地使用者 注意： 由国家垄断 出让的客体只有国有土地使用权，在使用期限内拥有占有、使用、 部分处分的权利，并且可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下 埋藏物归国家所有 土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土 地使用权证书 集体土地不经征用不得出让 出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的 经济关系，具有平等、资源、有偿、有限期的特点。
（1）集体土地所有权制度的演变
农村土地所有---集体公有---集体所有、家庭承包经营 （2）集体土地所有权的特征 主体多样性：村内农业集体经济组织的农民集体、村农 民集体、乡（镇）农民集体 权能不完全性 权利单向流出性 （3）集体土地所有权的行使与保护 ①乡（镇）农民群众集体所有土地，其所有权由乡（镇） 人民政府代表全乡（镇）成员行使； ②村农民群众集体所有土地，由村民委员会代表行使；
第三节 国有土地使用权的确认与流转管理
（三）、国有土地使用权的收回
国有土地使用权的收回，指人民政府依照法律的规定，收回用地 单位和个人国有土地使用权的行为。 有下列行为的，可收回： （1）为公共利益需要使用土地的 （2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的 （3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申 请续期或申请续期未获批准 （4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的 （5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
农民集体土地使用权。
（二）我国国有土地使用权的主体、客体、内容
主体----任何依法取得国有土地使用权的单位和个人
客体----国家依法提供给单位和个人使用的国有土地
内容----国有土地使用权主体在依法行使土地使用权的过程中，形 成的权利和义务。建设单位使用国有土地，应当按照土地 使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨 批准文件的规定使用土地。