镇江城市研究新版
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人） 2016年末常 住人口（万
人） 2010年六普
常住人口 （万人）
扬州 461.12 448.36 445.97
人口增量 0.5%
南京 653.4 826.59 800.47 2.9%
镇江 271.67 318.13 311.34 2.0%
淮安 564.45 487.2 479.99 1.5%
马鞍山 228.5 226.2 136.63 65.6%
滁州 449.1 401.7 393.79 2.0%
芜湖 384.8 365.4 226.31 61.5%
宣城 279.9 259.2 253.29 2.3%
11
4、人口及购买力
城市经济——镇江人均GDP、人均可支配收入排名南京都市圈第二,百姓生活富足，消 费能力较强；紧临南京都市圈的核心城市南京，高铁通勤时间仅为25分钟。同时是南京 都市圈内除南京以外的唯一的人口净流入城市。
27853 24086
6,098 4650
10
4、人口及购买力
◼ 南京都市圈内，镇江市常住人口规模排名倒数第三，仅高于马鞍山和宣城 ◼ 南京都市圈内，仅南京和镇江是人口导入型城市，其他均为人口外流型城市 ◼ 2010年第六次人口普查至今，常住人口增加6.31万人，增长率2%
2016年末户 籍人口（万
二、市场篇 1. 政策梳理 2. 板块划分 3. 土地市场 4. 住宅市场 5. 企业市场占有率 6. 总结与建议 7. 区域拓展建议
1
一、城市篇
2
1、城市地位
地理位置——镇江，长江与京杭大运河唯一交汇枢纽，素有天下第一江山的美誉；因地位雄势、扼守长江， 故名“镇江”，自古就是江河南北的商埠重地；北接扬州，南邻常州，西衔南京，是江苏南北的交通中枢， 境内京沪铁路、京沪高铁、沪宁高铁三线环集，是承接南北的重要枢纽。
3164.12 2873.43 2535.19
327.60 293.01 483.13
1118.34 1236.78 1083.83
36828 41794 30335
5,912 7834 5851
2376.48 2351.12
52853 48185
2385.16 2059.98
211.47 444
933.31 705.54
城市
GDP （亿元）
增长率
常住人口 （万人）
人口流动 状态
人均可支配收入 （城镇居民，元）
一般预算收入 （亿元）
房地产开发投资 （亿元）
基础设施投资 （亿元）
社消总额 （亿元）
通勤南京 时间（高
铁）
通勤南京 时间（自
驾）
南京 10503.02 8.00% 827 净流入 扬州 4449.38 9.40% 449.14 净流出 镇江 3833.84 9.30% 318.13 净流入 芜湖 2699.44 9.70% 367 净流出 滁州 1422.8 9.20% 404.4 净流出 马鞍山 1493.76 9% 227.6 净流出
5
2、城市规划
◼ 镇江市现辖京口、润州、丹徒三区，代管句容、丹阳、 扬中三市，另有镇江高新区和国家级经济技术开发区 -镇江新区行使市辖区经济、社会管理权限
◼ 镇江市区在全市经济比重占比约44%，人口占比 36.23%，集中度较低，在宁镇一体化，镇丹一体化 的规划背景下，对下属县市的吸引力有进一步增强的 趋势
二产从业人口 二产产业以医疗器械、化工原料、汽车制造为 主，主要分布在城市东部，丁卯及大港片区
政府及企事业单位 三产产业 二产产业
企业
丁岗镇政府
江滨医院
镇江实验学校
镇江亿海软件
中国建设银行
镇江江南化工有限 公司
镇江赛尔尼柯电器 有限公司
江苏恒神纤维材料 有限公司
职位
丹徒区政府
行政助理 医生 教师 工程师
9
3、经济基础
◼ 在江苏省内，镇江市经济规模排名全省第10位，人口规模排名第13位，人均GDP排名第5位，人均 可支配收入排名第5位，商品住宅成交价格水平排在江苏省第8位
城市
常住人口 （万人）
苏州 南京 无锡 南通 徐州 常州 盐城 扬州 泰州 镇江 淮安 连云港 宿迁
1062.57 827
652.90 730.2 871.00 470.8 723.5 449.14 464.58 318.13 489 449.64 487.94
2016年江苏主要城市宏观数据对比
GDP （亿元）
人均GDP（ 元）
固定资产投资 额
(亿元)
地方财政收 入
(亿元)
社会消费品零 售额(亿元)
城镇居民人均可 支配收入(元)
2016年商品住 宅价格（元/
㎡）
15400 10503.02
144932 127001
5648.49 5533.56
1730 1142.60
二产产业以机械制造、化工原料、汽车制造为主，相对应的二产人口主要分布在城市东部，丁卯及 大港片区；企事业单位及三产从业人口等高收入人群集中分布在京口区和润州区，较强的购房能力为区 域房地产提供强有力的支撑
产业规划布局
镇江沿江建成三个开发区，一 个工业园，一个产业园，形成 “T”字型总布局；
宁镇一体化
◼ 十三五期间，规划部门围绕建设国家中心城市和区域一体化发展的战 略目标，开展针对性的研究，谋划宁镇一体化地区发展
◼ 2016年9月，镇江市规划局发文《用五大理念建设“强富美高”新镇 江的规划》，支持南京10大国家中心城市建设，同意宁镇一体化，同 时提出请求江苏省层面支持丹阳撤县设区，做大镇江中心城市
4937 5088.20
54400 49997
18791 1ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ913
9210.02 6768.2 5808.52
141063 92690 66688
4795.25 4812
4797.33
875 590.2 516.06
3119.56 2632.9 2659.39
48628 39247 28421
8922 8813 7030
5773.9 4576.1 4449.38
122640 63250 99046
3605.1 3882.8 3288.68
480.3 415.2 345.30
2202.8 1630.9 1358.80
46058 30496 35659
7509 5600 8113
4101.78 3833.84
3048
88290 120512 62331
丹阳市 98.02 30.86% 句容市 62.52 19.68% 扬中市 34.20 10.77%
6
2、城市规划
◼ 产业发展方向：东西向。东部有国家级镇江经济开发区（大港）；西边有国家级镇江高新区（高资） ◼ 城市发展方向：南向。东南向为丁卯和官塘新城；正南向为丹徒新区；西南向为南徐新城和大学城
丹徒分区
谏壁、大港、高资 工业物流及配套区 港口和区域物流中心及配套适 量规模的城市生活区
7
2、城市规划
镇江市十三五规划： 1、地区生产总值达到5300亿元左右，年均增长8.5%。人均地区生产总值达16万元，年均增长8%。 2、 城镇、农村常住居民人均可支配收入年均增长达到8.5%，确保与经济增长同步,力争超过经济增长速度。 3、推动“一城四区”整合联动。中心城区，推进主城区向南发展，加快镇丹一体化进程，建设现代化国际 化生态都市区。 4、加快建设连淮扬镇铁路，争取镇宣铁路开工建设。积极推动宁句城际轨道交通、扬镇马城际轨道交通、 南京仙林-高资-镇江主城轨道交通建设，推动宁镇扬同城化。
49997 35659 41794 32315 26285 38142
1142.6 345.3 293.01 298.72 167.3 140.32
1845.6 410.18 448.64 408.1 336.2 218.93
951.95 5088.2
/
/
/
1358.8 48分钟 90分钟
1236.78 25分钟 90分钟
3
1、城市地位
历史地位/文化底蕴——镇江拥有3000多年历史，2560年建城史，东吴建都的国家历史文化名城，人文底蕴 浓厚；1928年至1949年为江苏省省会，下辖11县市，城市地位曾一度逼近南京。 一座拥有3000多年历史，2560年建城史，东吴建都的国家历史文化名城
4
1、城市地位
国家战略——多个发展战略云集，宁镇扬同城化、长三角一体化、江苏长江经济带、国家级江北新区等等 多个国家战略交汇，为提速镇江发展提供了国家战略规划层面的保障，镇江已具备城市腾飞的可能。
资源
2016年支柱产业总产值情况
2016年主要三产门类产值情况
门类 新材料 高端装备制造 新能源 新一代信息技术
产值 1310.78 1212.87 580.89 490.97
门类 旅游业 零售业 住宿业 餐饮业
产值/总收入 621.23（总收入）
806.55 10.63 115.87
14
5、产业布局——工业区布局
客户经理
精功镇江汽车制 月薪
造
5500 5800 5800 5363 9100
操作工
2450
电气工程师
3234
工业工程师
3630
平均月薪 5500-6000 6000-7000
从镇江企业分布的区域特征及企业 员工薪资待遇来看，目前京口区和 润州区为镇江高收入人群聚集地
3000-3500
数据来源：看准网
8
2、城市规划——主要新区建设
镇江南徐新城
➢建成镇江城市的市区副中心，是南徐新城的规划定位。未来这里将以发展办公、居住、旅游、休 闲、文化、体育功能为主。南徐新城中心区由檀山路分割为东西两片，东区以行政办公、体育文化、 公园休闲等公共服务用地为主，西区结合长山灌渠以居住用地为主。 ➢空间设计上，南徐新城区将进一步彰显特色，形成“一核、五轴、三带、两圈”的空间规模。南 徐新城建成后，不仅会使未来镇江主城的功能布局结构大为改观，而且还将高水准地满足前来居住 或旅游的国内外人士的需求，为镇江进一步对内对外开放创造条件，充分展示“新世纪、新名城、 新镇江”现代化城市形象。
2016年 经济总量 占比 镇江全市 3833.84 100.00% 镇江市区 1680.07 43.82%
丹阳市 1136.04 29.63% 句容市 513 13.38% 扬中市 504.73 13.17%
2016年 常住人口 占比 镇江全市 317.65 100.00% 镇江市区 122.91 38.69%
建设具有国际竞争优势的城市群：发挥南京和 镇江山水相连、文化同根、联系密切优势，推 动宁镇（扬）地区同城化发展。加强 南京和镇 江重大基础设施对接、产业合作和公共事务协 作管理，推 进南京龙潭、仙林、汤山、湖熟与 镇江下蜀、宝华、黄梅、郭庄跨 界区域共建共 享，打造要素集聚、资源共享、互动发展的宁 镇（扬） 大都市区。
444.46 828.17 40分钟 90分钟
/
515.2 18分钟 60分钟
176.7
470.63 17分钟 60分钟
12
4、人口及购买力
润州区财政局
中交二航局三公 司
润州区政府
市工商管理局
江苏柳工
镇江海关 行政服务中心
江苏省岩土工程勘察 设计研究院
交通银行镇江分 行
市地税局
市国税局 金舟软件
镇江市政府
13
5、产业布局——城市优势及特色产业
镇江市2016年三次产业结构为3.6：48.8：47.6
四大千亿级产业：石化、机械制造、装备制造、铝业具备一定规模，但在省内乃至国内并无处于绝对
领先水平的优势产业，整体产业发展水平平庸
在三产中，旅游业、零售业较为发达，有镇江三山（金山、焦山、北固山）、西津渡等优质旅游景观
镇江城市理解报告
① 城市再理解——城市群效应显现，城市分化加剧大背景下，对所在城市进行长效、持续理解 ② 市场再判断——结合最新政策环境、信贷环境、一二级市场表现，重新审视和判断机会与风险
0
目录
一、城市篇 1. 城市地位 2. 城市规划 3. 经济基础 4. 人口及购买力 5. 产业布局 6. 交通建设 7. 总结与建议
润州区工商局
建设银行镇江分 行
京口区政府
镇江中煤电子研 究所
索普
规划局
交通局
卫生局
镇江中船设备
稳润光电 吉贝尔药业
亿海软件
赛尔尼柯电器有 限公司
政府及企事业单位 镇江市政府机构、学校、医院等均集中分布在 市中心和润州市政府区域
三产从业人口 从写字楼集中分布区域来看，镇江市三产从业 人口主要分布在京口区中山路和解放路沿线
南徐分区——城市次中心 由行政、文化、体育、商务为主的市 级公共设施和生活居住构成的多功能 复合型新城区。
老城分区——城市主中心 商业金融、旅游服务
丁卯分区——产业新城区 以高新技术（教育、光电子）产业、 科技信息服务和生活居住为主。
丹徒分区——新城区 以生活居住、高新技术产业和第 三产业为主的城市新区。
人） 2010年六普
常住人口 （万人）
扬州 461.12 448.36 445.97
人口增量 0.5%
南京 653.4 826.59 800.47 2.9%
镇江 271.67 318.13 311.34 2.0%
淮安 564.45 487.2 479.99 1.5%
马鞍山 228.5 226.2 136.63 65.6%
滁州 449.1 401.7 393.79 2.0%
芜湖 384.8 365.4 226.31 61.5%
宣城 279.9 259.2 253.29 2.3%
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4、人口及购买力
城市经济——镇江人均GDP、人均可支配收入排名南京都市圈第二,百姓生活富足，消 费能力较强；紧临南京都市圈的核心城市南京，高铁通勤时间仅为25分钟。同时是南京 都市圈内除南京以外的唯一的人口净流入城市。
27853 24086
6,098 4650
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4、人口及购买力
◼ 南京都市圈内，镇江市常住人口规模排名倒数第三，仅高于马鞍山和宣城 ◼ 南京都市圈内，仅南京和镇江是人口导入型城市，其他均为人口外流型城市 ◼ 2010年第六次人口普查至今，常住人口增加6.31万人，增长率2%
2016年末户 籍人口（万
二、市场篇 1. 政策梳理 2. 板块划分 3. 土地市场 4. 住宅市场 5. 企业市场占有率 6. 总结与建议 7. 区域拓展建议
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一、城市篇
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1、城市地位
地理位置——镇江，长江与京杭大运河唯一交汇枢纽，素有天下第一江山的美誉；因地位雄势、扼守长江， 故名“镇江”，自古就是江河南北的商埠重地；北接扬州，南邻常州，西衔南京，是江苏南北的交通中枢， 境内京沪铁路、京沪高铁、沪宁高铁三线环集，是承接南北的重要枢纽。
3164.12 2873.43 2535.19
327.60 293.01 483.13
1118.34 1236.78 1083.83
36828 41794 30335
5,912 7834 5851
2376.48 2351.12
52853 48185
2385.16 2059.98
211.47 444
933.31 705.54
城市
GDP （亿元）
增长率
常住人口 （万人）
人口流动 状态
人均可支配收入 （城镇居民，元）
一般预算收入 （亿元）
房地产开发投资 （亿元）
基础设施投资 （亿元）
社消总额 （亿元）
通勤南京 时间（高
铁）
通勤南京 时间（自
驾）
南京 10503.02 8.00% 827 净流入 扬州 4449.38 9.40% 449.14 净流出 镇江 3833.84 9.30% 318.13 净流入 芜湖 2699.44 9.70% 367 净流出 滁州 1422.8 9.20% 404.4 净流出 马鞍山 1493.76 9% 227.6 净流出
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2、城市规划
◼ 镇江市现辖京口、润州、丹徒三区，代管句容、丹阳、 扬中三市，另有镇江高新区和国家级经济技术开发区 -镇江新区行使市辖区经济、社会管理权限
◼ 镇江市区在全市经济比重占比约44%，人口占比 36.23%，集中度较低，在宁镇一体化，镇丹一体化 的规划背景下，对下属县市的吸引力有进一步增强的 趋势
二产从业人口 二产产业以医疗器械、化工原料、汽车制造为 主，主要分布在城市东部，丁卯及大港片区
政府及企事业单位 三产产业 二产产业
企业
丁岗镇政府
江滨医院
镇江实验学校
镇江亿海软件
中国建设银行
镇江江南化工有限 公司
镇江赛尔尼柯电器 有限公司
江苏恒神纤维材料 有限公司
职位
丹徒区政府
行政助理 医生 教师 工程师
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3、经济基础
◼ 在江苏省内，镇江市经济规模排名全省第10位，人口规模排名第13位，人均GDP排名第5位，人均 可支配收入排名第5位，商品住宅成交价格水平排在江苏省第8位
城市
常住人口 （万人）
苏州 南京 无锡 南通 徐州 常州 盐城 扬州 泰州 镇江 淮安 连云港 宿迁
1062.57 827
652.90 730.2 871.00 470.8 723.5 449.14 464.58 318.13 489 449.64 487.94
2016年江苏主要城市宏观数据对比
GDP （亿元）
人均GDP（ 元）
固定资产投资 额
(亿元)
地方财政收 入
(亿元)
社会消费品零 售额(亿元)
城镇居民人均可 支配收入(元)
2016年商品住 宅价格（元/
㎡）
15400 10503.02
144932 127001
5648.49 5533.56
1730 1142.60
二产产业以机械制造、化工原料、汽车制造为主，相对应的二产人口主要分布在城市东部，丁卯及 大港片区；企事业单位及三产从业人口等高收入人群集中分布在京口区和润州区，较强的购房能力为区 域房地产提供强有力的支撑
产业规划布局
镇江沿江建成三个开发区，一 个工业园，一个产业园，形成 “T”字型总布局；
宁镇一体化
◼ 十三五期间，规划部门围绕建设国家中心城市和区域一体化发展的战 略目标，开展针对性的研究，谋划宁镇一体化地区发展
◼ 2016年9月，镇江市规划局发文《用五大理念建设“强富美高”新镇 江的规划》，支持南京10大国家中心城市建设，同意宁镇一体化，同 时提出请求江苏省层面支持丹阳撤县设区，做大镇江中心城市
4937 5088.20
54400 49997
18791 1ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ913
9210.02 6768.2 5808.52
141063 92690 66688
4795.25 4812
4797.33
875 590.2 516.06
3119.56 2632.9 2659.39
48628 39247 28421
8922 8813 7030
5773.9 4576.1 4449.38
122640 63250 99046
3605.1 3882.8 3288.68
480.3 415.2 345.30
2202.8 1630.9 1358.80
46058 30496 35659
7509 5600 8113
4101.78 3833.84
3048
88290 120512 62331
丹阳市 98.02 30.86% 句容市 62.52 19.68% 扬中市 34.20 10.77%
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2、城市规划
◼ 产业发展方向：东西向。东部有国家级镇江经济开发区（大港）；西边有国家级镇江高新区（高资） ◼ 城市发展方向：南向。东南向为丁卯和官塘新城；正南向为丹徒新区；西南向为南徐新城和大学城
丹徒分区
谏壁、大港、高资 工业物流及配套区 港口和区域物流中心及配套适 量规模的城市生活区
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2、城市规划
镇江市十三五规划： 1、地区生产总值达到5300亿元左右，年均增长8.5%。人均地区生产总值达16万元，年均增长8%。 2、 城镇、农村常住居民人均可支配收入年均增长达到8.5%，确保与经济增长同步,力争超过经济增长速度。 3、推动“一城四区”整合联动。中心城区，推进主城区向南发展，加快镇丹一体化进程，建设现代化国际 化生态都市区。 4、加快建设连淮扬镇铁路，争取镇宣铁路开工建设。积极推动宁句城际轨道交通、扬镇马城际轨道交通、 南京仙林-高资-镇江主城轨道交通建设，推动宁镇扬同城化。
49997 35659 41794 32315 26285 38142
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951.95 5088.2
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1358.8 48分钟 90分钟
1236.78 25分钟 90分钟
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1、城市地位
历史地位/文化底蕴——镇江拥有3000多年历史，2560年建城史，东吴建都的国家历史文化名城，人文底蕴 浓厚；1928年至1949年为江苏省省会，下辖11县市，城市地位曾一度逼近南京。 一座拥有3000多年历史，2560年建城史，东吴建都的国家历史文化名城
4
1、城市地位
国家战略——多个发展战略云集，宁镇扬同城化、长三角一体化、江苏长江经济带、国家级江北新区等等 多个国家战略交汇，为提速镇江发展提供了国家战略规划层面的保障，镇江已具备城市腾飞的可能。
资源
2016年支柱产业总产值情况
2016年主要三产门类产值情况
门类 新材料 高端装备制造 新能源 新一代信息技术
产值 1310.78 1212.87 580.89 490.97
门类 旅游业 零售业 住宿业 餐饮业
产值/总收入 621.23（总收入）
806.55 10.63 115.87
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5、产业布局——工业区布局
客户经理
精功镇江汽车制 月薪
造
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操作工
2450
电气工程师
3234
工业工程师
3630
平均月薪 5500-6000 6000-7000
从镇江企业分布的区域特征及企业 员工薪资待遇来看，目前京口区和 润州区为镇江高收入人群聚集地
3000-3500
数据来源：看准网
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2、城市规划——主要新区建设
镇江南徐新城
➢建成镇江城市的市区副中心，是南徐新城的规划定位。未来这里将以发展办公、居住、旅游、休 闲、文化、体育功能为主。南徐新城中心区由檀山路分割为东西两片，东区以行政办公、体育文化、 公园休闲等公共服务用地为主，西区结合长山灌渠以居住用地为主。 ➢空间设计上，南徐新城区将进一步彰显特色，形成“一核、五轴、三带、两圈”的空间规模。南 徐新城建成后，不仅会使未来镇江主城的功能布局结构大为改观，而且还将高水准地满足前来居住 或旅游的国内外人士的需求，为镇江进一步对内对外开放创造条件，充分展示“新世纪、新名城、 新镇江”现代化城市形象。
2016年 经济总量 占比 镇江全市 3833.84 100.00% 镇江市区 1680.07 43.82%
丹阳市 1136.04 29.63% 句容市 513 13.38% 扬中市 504.73 13.17%
2016年 常住人口 占比 镇江全市 317.65 100.00% 镇江市区 122.91 38.69%
建设具有国际竞争优势的城市群：发挥南京和 镇江山水相连、文化同根、联系密切优势，推 动宁镇（扬）地区同城化发展。加强 南京和镇 江重大基础设施对接、产业合作和公共事务协 作管理，推 进南京龙潭、仙林、汤山、湖熟与 镇江下蜀、宝华、黄梅、郭庄跨 界区域共建共 享，打造要素集聚、资源共享、互动发展的宁 镇（扬） 大都市区。
444.46 828.17 40分钟 90分钟
/
515.2 18分钟 60分钟
176.7
470.63 17分钟 60分钟
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4、人口及购买力
润州区财政局
中交二航局三公 司
润州区政府
市工商管理局
江苏柳工
镇江海关 行政服务中心
江苏省岩土工程勘察 设计研究院
交通银行镇江分 行
市地税局
市国税局 金舟软件
镇江市政府
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5、产业布局——城市优势及特色产业
镇江市2016年三次产业结构为3.6：48.8：47.6
四大千亿级产业：石化、机械制造、装备制造、铝业具备一定规模，但在省内乃至国内并无处于绝对
领先水平的优势产业，整体产业发展水平平庸
在三产中，旅游业、零售业较为发达，有镇江三山（金山、焦山、北固山）、西津渡等优质旅游景观
镇江城市理解报告
① 城市再理解——城市群效应显现，城市分化加剧大背景下，对所在城市进行长效、持续理解 ② 市场再判断——结合最新政策环境、信贷环境、一二级市场表现，重新审视和判断机会与风险
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目录
一、城市篇 1. 城市地位 2. 城市规划 3. 经济基础 4. 人口及购买力 5. 产业布局 6. 交通建设 7. 总结与建议
润州区工商局
建设银行镇江分 行
京口区政府
镇江中煤电子研 究所
索普
规划局
交通局
卫生局
镇江中船设备
稳润光电 吉贝尔药业
亿海软件
赛尔尼柯电器有 限公司
政府及企事业单位 镇江市政府机构、学校、医院等均集中分布在 市中心和润州市政府区域
三产从业人口 从写字楼集中分布区域来看，镇江市三产从业 人口主要分布在京口区中山路和解放路沿线
南徐分区——城市次中心 由行政、文化、体育、商务为主的市 级公共设施和生活居住构成的多功能 复合型新城区。
老城分区——城市主中心 商业金融、旅游服务
丁卯分区——产业新城区 以高新技术（教育、光电子）产业、 科技信息服务和生活居住为主。
丹徒分区——新城区 以生活居住、高新技术产业和第 三产业为主的城市新区。