宜春奉新南门项目营销推广总体思路报告

底层经营为主， 部分大型服饰 商场二至三层
经营
45-70元/㎡
迎宾路
电动车，服饰，生 活配套
30-60㎡
底层经营
40-50元/㎡
步行街
中高低档服饰、鞋 业、网吧，家俱广
场
40-60㎡
二层经营
一层租金35-50 元/㎡，二层8-
10元/㎡
服饰广场，超市， 奉新大道 银行，餐饮网吧，
酒店住宿
30-80 ㎡
商品销售业态：主要集中在日用百货、小商品和服装，中高档和品牌商品消费量有限。
2、商业结构 核心商圈：冯川路、迎宾路、步行街、奉新大道；交通便利，离汽车站非常近，人流量 大、辐射力强。
wk.baidu.com
路段
经营业态
经营面积
经营楼层
租金
冯川路
服饰、鞋业
大型服饰店面300以上， 面宽3-3.3米，进深10-
12米，层高3.2米
三、客群分析
本项目的客群分住宅与商铺二类， 住宅客群特征：1、奉新县城中高收入者
改善已有居住条件为主，注重生活配套的完备性。 2、乡镇进城人员 3、身在异乡工作的奉新人
“落叶归根”的中国传统思想，让奉新的家人享受更好的现代生活 商业客群特征：1、投资目的性明确，注重长期回报的投资客
2、扩大自身经营面积的成功经营户 3、新的进城人员，给人打工不如自己做老板
商业则以“重点招商，各个击破”的操盘思路，利用项目部分的综合商业体，前期着 重招商，以“从大到小”的招商原则，对相关业态各个击破，利用招商的成果展示，打消 持币观望人群以及投资客的顾虑，进而扩大销售成果。 1、营销筹备阶段 ——现场包装、表现：包括售楼处、工地功能牌、导视牌、形象识别、大卖场店面和门头 等； ——销售人员培训和对潜在客户的摸底； ——制订住宅详细的广告和促销计划； ——销售道具到位，包括海报、楼书、招商手册、户型单页等； ——建立招商小组，对商家及业态进行删选，根据项目商业特点选择性招商； ——售楼员现场接待，客户预约登记展开； ——售楼处公开展示SP活动；
奉新南门项目 营销推广总体思路报告
市场分析 策略规划 推广建议
一、市场概述
1、奉新商业概述 奉新县商业体量相对较大，区域性分区比较明显，城北地处老城区，集中了大部分
繁华的商业街道，核心商业街租金在45-70元/㎡，次级核心商业街维持在20-40元/㎡。 商业形态多以服饰、生活配套为主，县城内有大型购物广场一家，中型购物广场三家， 能够满足广大消费者日常消费能力。城南由于政府新近规划，人气尚不足，商业气氛 不浓，随着行政企事业的搬迁，后市升值以及人气将有所改善。
首层经营为主， 二层以上经营 网吧，酒店，
住宿等
35-50元/㎡
次级核心商圈：建设路、解放路、沿河北路、城南片区；交通便利，人流量大、辐射力较广。
路段
经营业态
经营面积
建设 电动车，服饰，
路
生活配套
30-60㎡
经营楼层 租金
25-35元/ 首层经营 ㎡
解放 路
小型酒店、化妆 品店、服饰、皮 具、花店、电动 车专卖店及生活
老城区的改造 完善、温馨的物业管理
满足日常生活的便利 离亲朋好友不远，不脱离现在
的生活圈子 完美的户型结构要求
四、项目定位 考虑到南门与西门2条商业街的同质化产品，2个项目从2种不同方向做定位，尽量避
免造成“兄弟”项目的竞争 定位风格：现代、时尚 项目定位：超前十年的现代领地 广告推广语：城市因“你”而变 推广元素：现代的街区生活，年轻化，
案名推荐 本项目，住宅与商业并存，其中以商业的市场竞争压力最大，是本项目的销售难点所
在，因此项目以街区概念为主，住宅部分为街区的一个组成部分，不另做案名推广。
主推案名：南门星街
本案名直指南门路，直白的告之消费者项目之所在，简洁，明了； 星街概念，紧紧抓住项目的定位，突出项目的时尚元素及街区的概念； 本案名“星”味十足，切合项目的年轻元素，未来在平面表现上将以绚丽、缤纷的效果为主，
二、SWOT分析 1、优势与机会：
地段——项目最重要的优势
开发式的商业街区，对于经营业态的要求较低
项目核心优势
竞争力
多种营销策略，降低客户首付压力（后期营销报告中着重阐述）
一层底商+综合商业体+现代风格的住宅=产品风格
530多米长的街区，在奉新首屈一指——项目规模性
2、劣势与问题：
整体街区的不连贯性，对交通动线有一定影响； 工期时间跨度大，尤其商业开街，等待期较长； 价格：价格的制定是按照现有租金水平反推还是超前市场价格？ 客户信心：面临商业过剩威胁，经营和投资户信心不足，持币观望心态严重
我们的客户从哪来？ 当前在奉新置业的主要来自: 冯川镇 85% 周边城镇 10% 外来地区 5% 随着当地未来的发展: 冯川镇 65% 周边城镇 25% 外来地区 10%
商业客户置业的目的 现在:
自用 45% 投资 55%
未来:
自用
30%
投资
70%
怎么抓住住宅客户利益点
人的五大需求
自我实现需求 尊重的需求 文化的需求 安全的需求
生活的需求
房地产客户需求特征
提升品位的需要 对身份和地位的需要
在乎别人的认同 城市中心生活的时尚
历史文化的积淀 片区规划及发展前景、预期交通
治安状况（人身安全） 生活配套的完备性 生活圈子的距离 居住
本项目客户利益点
拥有现代的生活方式 有活力的社区形象 可以提高生活档次
生活便利、现代社区 历史认同感强，回归情感严重
抓住项目的超前定位，能很好的将本项目打造成奉新的明星楼盘。
其他推荐名：南门尚街
五、营销计划初步考量 根据项目现状，住宅先与商业销售这一主思想不变，住宅销售考虑以“精准销控，短
频跑步”为主的操盘思路，配合低开高走的价格策略为开发商创造最大的利润。此种操作 手法需要开发商大力配合才能达到最佳效果。
配套
30-60㎡
沿河 餐饮、休闲中心、 北路 美食店、药店、 60-300 ㎡
婚纱摄影、足疗
30-40元/ 首层经营 ㎡
15-25元/ 首层经营 ㎡
3、商业发展趋势 从商业发展趋势判断，奉新县商业区域进一步向华林公园及现商贸步行街集聚，依
托原有的商业环境，华林公园将成为一个中高档商圈的中心点。
4、消费状况 中低档商品仍是市场消费的主体。 日用品等生活必需品是消费的主流商品。 县城居民收入水平正在提高，随着外来人口增加，中档和非生活必需品消费增长 将会显著。 5、经营户状况 经营户对奉新经济发展前景看好。但是商业市场发展的速度远远超出了消费增长 的速度，同时宏观经济和城市经济的发展对消费的贡献不可能同步产生，一般会 出现迟滞效应。伴随着商业楼盘的大量供应，这种矛盾将更加突出，并导致经营 户盈利水平进一步降低，商户对经营投资的信心将更显不足，持币观望的心态也 将加重。