房地产企业基于第三方工程质量评估的质量管理

房地产企业基于第三方工程质量评估的质量管理研究

摘要：当前，很多房地产企业正面临着资金压力甚至资金链断裂的风险，为求生存缩短开发周期、提高资产周转率成了当务之急，然而正是此时更需要注重住宅工程的质量，要想在竞争如此激烈的环境中生存下来，提升质量意识、创新质量管理手段、提高工程质量管理水平是房地产企业明智的选择，因此，本文基于第三方工程质量评估的角度，对大型房地产企业工程质量管理及其注意事项进行了研究。

关键词：大型房地产企业;工程质量管理;第三方工程质量评估;注意事项

abstract: at present, many real estate companies are facing financial pressure and even the fund chain break risks, in order to survive to shorten the development cycle, improve asset turnover has become a pressing matter of the moment, but it is now more need to pay attention to the quality of residential projects, want to be in the competitive environment to survive, enhance quality awareness, innovation quality management methods, improve the quality of the project management level is the real estate business wise choice, therefore, based on the third party project quality assessment perspective, the large-scale real estate enterprise quality management and its attention to matters of.

key words: large real estate enterprises; project quality management; third party project quality assessment; matters needing attention

1.第三方工程质量评估概述

第三方工程质量评估是指，第三方评估机构受大型房地产企业的委托，独立于甲方、监理单位、政府相关工程质量监管部门等工程质量管理主体，运用统一的工程质量检查评分标准对其所有在建项目的工程实体质量及质量行为进行科学、客观、公正的评估，以期达到大型房地产企业进行工程质量管理、团队绩效考核、合作伙伴选择等目的。根据评估目标和委托检查主体的不同，评估工作一般可按月、季度或年进行。

1.1评估目标

大型房地产企业开展第三方工程质量评估既是行业分工发展的必然，也是企业追求精细化管理和长远战略发展的趋势。大型房地产企业往往本着提高工程质量管理水平和赢得竞争优势等目标来开展第三方工程质量评估。

1.2评估内容

一般而言，第三方工程质量评估的内容主要包括三个组成部分：工程实体质量评估、建筑施工安全评估以及工程资料评估，其中以工程实体质量评估为主。通过对这三个部分进行系统评价，直接或间接反映项目实体质量、项目承包商、监理单位及公司项目部的工作质量。

2.开展第三方工程质量评估注意事项

在明确了评估任务和内容，编制了评估方案和评分表，熟悉了评估流程和方法等一系列准备工作后，第三方工程质量评估仍需谨慎开展，开展前需统一评估认识、主观评估标准等对评估结果影响重大的因素，下面从认识和具体操作两个层面对开展第三方工程质量评估的注意事项进行阐述。

2.1对第三方工程质量评估的认识

第三方工程质量评估是第三方评估机构受大型房地产企业委托，对其所有在建项目的工程实体质量和质量行为进行的阶段性检查和评估，它是独立于现行多元主体参与监管模式的第三方，是突破公司现行工程质量管理瓶颈的一种创新，是项目工程质量主动控制的一种手段，是对项目质量责任主体现场日常管理活动的加强和补充，而不能代替日常管理，更不能依赖其作为质量控制的核心要素。这对大型房地产企业开展第三方工程质量评估的定义和期望，对第三方评估机构对评估工作的理解和认识至关重要。只有加深对第三方工程质量评估的认识，加强评估流程的控制，合理定位第三方工程质量评估，才能提高评估的效率、发挥评估的积极作用。

2.2对第三方工程质量评估现场取样的理解

评估人员开始现场检查前需首先进行取样，评估取样是体现评估过程科学、客观、公正的重要手段，是保证评估成果权威性的重要依据，是科学研究与实践应用的关键结合点。下面从取样原则和取样追溯两

个方面来加强对第三方工程质量评估现场取样的理解。

一般而言，评估现场取样应遵循以下原则：

（1）随机性原则和合理性原则相结合，首先评估取样应于检查当天由评估专家现场随机确定，其次在随机确定前可遵循一定的规则，如选取当前施工层数对应的中间层为评估对象，而具体的样本检测点则由专家进行随机挑选。

（2）取样应体现评估的预控性目的，应以发现工程实体质量问题和总结值得推广的工程做法为出发点，因此评估机构应合理安排评估节点、合理取样，使评估工作能够起到预防、示范的作用；

（3）住宅工程的取样层级从大到小包括楼栋号、单元、楼层、户型、房间、具体位置，评估专家根据需要确定具体检查项目需要的最终取样层级。一般而言，现场检查前的取样至少要达到取样的“楼层”层级，并将取样结果标注于图纸或取样记录表上，方可开始检查工作。（4）工程实体质量取样应遵循不同栋号、不同单元、不同楼层、不同户型的原则，应保证选取的样本具有随机性、均衡性和可比性；隐蔽工程的取样检查应以尽量减少工程实体破坏为原则，如评估专家认为有必要进行隐蔽工程解剖，应提前通知待评估项目部。

（5）当某一总包单位，在该项目中同时承接不同产品类型或不同结构类型的产品时，且在评估周期内均有工程量发生，则应按其承建的产品或结构类型分别取样、检查、记录及打分。

（6）建筑施工安全在施工现场的抽检，以各承包单位，建筑面积为