土地信息系统第8章 土地定级、基准地价和宗地地价评估系统
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系统最终需要解决如下问题： （1）解决数据存储、维护和管理问题。 （2）方便基准地价更新。 （3）科学准确地估算宗地价格。 （4）高效的结果输出和信息查询。
2020/12/13
21世纪土地资源管理系列教材 土地信息系统
8.4 宗地地价评估
8.4.2 宗地估价系统的总体结构
宗地估价系统
项目登记 子系统
2020/12/13
21世纪土地资源管理系列教材 土地信息系统
8.3 基准地价测算与自动更新系统
8.3.3 系统实施的可行性分析
➢首先，目前不存在特殊的、尚待开发的、对系统建设具有 决定性作用的高尖端技术。 ➢其次，计算机的硬件的价格对新产品的开发已经不起决定 作用，系统开发软件诸如PC-GIS的售价也一降再降，因此开 发成本也符合我国目前的基本国情。 ➢最后，在开发的过程中有国外的经验可以借鉴。系统开发 最大的难点在于资料的收集和整理上。
定级因子选取 定级因子删除
德尔菲法
因素权重确定方法
因素功能分及 服务半径计算
直线距离 最短路径
层次分析法 因素成对比较法
因素作用分值计算 最佳路径
土地级别确定
2020/12/13
21世纪土地资源管理系列教材 土地信息系统
8.3 基准地价测算与自动更新系统
8.3.1 系统建立的意义
➢基准地价是对城市各级土地或均质地域及商业、住宅、工 业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格。 ➢基准地价是反映一个城市地价高低的综合指标，是评估宗 地地价的基础，是政府制定管理措施、投资决策和国家征收 土地使用税的依据，经政府公布的基准地价对土地利用、投 资具有指导作用。
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21世纪土地资源管理系列教材 土地信息系统
8.3 基准地价测算与自动更新系统
8.3.2 系统设计
1.系统的功能设计 2.系统的流程设计
（1）数据的调查和输入 （2）管理和评价 （3）产品的生产和表达 3.基准地价数据库设计 （1）建立基准地价数据库的具体工作 （2）建立基准地价数据库的技术路线 4.系统输入、输出设计 （1）输入设计 （2）输出设计
确定土地级别
绘制土地级 别分值等值 线图
土地定级 报告
2020/12/13
绘制土地 级别报告
定级因素作 用分值图
量算各级 别面积
21世纪土地资源管理系列教材 土地信息系统
8.2 土地定级
3.土地定级模块的基本结构
辅助图层选择
用地类型选取
用地类型设置
用地类型删除
土 地 定 级
因素体系设置 评价单元设置
8.5 网上房地产管理系统实现的关 键技术
1.动态数据服务 2.数据的实时传输 3.交互的、动态的三维场景 4.多媒体技术的使用 5.GIS实体的模糊查询技术
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21世纪土地资源管理系列教材 土地信息系统
本章小结
本章主要内容是土地定级系统、基准地价测算和自动更 新系统以及宗地评估信息系统，并介绍了这些系统之间的关 联和综合运用。
2020/12/13
资 料
评 估
分
城镇土地级别确定
析
工业用地
2020/12/13
住宅用地
商业用地
其他用地类型
21世纪土地资源管理系列教材 土地信息系统
8.2 土地定级
1.基本功能
（1）交互式任意地选择影响城镇土地级别的各项定级因素； （2）根据因素类型，自动计算作用分值； （3）采用多种方法交互式确定定级因素权重； （4）自动确定土地级别； （5）绘制土地级别图以及各项定级因素作用分等值线图； （6）对划分的土地级别进行级别检验； （7）为用户提供交互式修正级别数据界面。
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21世纪土地资源管理系列教材
城镇土地定级与基准地价评估
土地信息系统
城镇土地定级与基 准地价评估流程图
城镇土地定级
城镇基准地价评估
多
土地极差收益测算
因 素
评估区域总分值计算
分
值 加
均质地域划分
和
法
均质地域总分值计算
交易样点地价计算 基
准
地 产 交 易
宗 地 地 价
地 价 调 整
土地定级总分等值线图 均质地域基准地价确定
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8.4 宗地地价评估
8.4.1 宗地估价系统特点和功能
宗地估价系统需要满足各级地价评估事务所的需求，包括日常 数据的维护和管理，以及宗地估价业务办理的需要和估价成果 的输出。宗地估价系统最终开发目标是成为一个功能齐备的、 可以完成各级地价评估事务所宗地估价任务的信息系统。
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关键词
土地定级 基准地价测算和自动更新系统 宗地评估信息系统
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复习思考题
1.土地市场的主要业务有哪些？ 2.一般宗地评估信息系统的特点和功能是什么？ 3.基准地价数据库包括哪些内容？
土地信息系统第8章 土地定级、基准 地价和宗地地价评估系统
21世纪土地资源管理系列教材 土地信息系统
第8章 土地定级、基准地价和宗地
地价评估系统
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8.1 土地市场的主要业务
Fra Baidu bibliotek土地市场管理包括：
➢ 土地交易行为管理（eg.土地出让、转让、抵押和租赁） ➢ 土地价格管理（eg.基准地价、标定地价和交易地价） ➢ 市场中介服务机构管理 ➢ 土地收益管理
价格评估 子系统
信息查询 子系统
结果输出 子系统
用户界面
基本数据库 文档库
案例库
方法模型库
数据库
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8.4 宗地地价评估
8.4.2 宗地估价系统数据库设计
1.基本信息数据库 2.案例库 3.文档库 4.方法模型库
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8.2 土地定级
2.数据流程 定级因素选择，数据采集
土地信息系统
定级因素 数据准备
定级因素指标确定
网格单元确定
网格单元单因素分值计算
网格单元因素综合作用分值
重定 确级 定因
素 权
绘制因素作用 分等值线图
极差收益 测算检验
确定级别分值界限 确定级别图层与应用图层叠加
…… 在土地市场业务中，目前基准地价评估和宗地地价评
估已经实行信息化管理。
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8.1 土地市场的主要业务
土地定级工作程序一般按以下步骤进行：收集资料、定级 因素选择和权重确定、分析资料、因素作用分值及网点总分 值计算、土地级别划分、土地收益测算、级别边界落实与级 别图测绘、面积量算、成果整理与资料收档。 基准地价评估是一项系统工程，一次性评估完成后，隔两 年进行调整。
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8.4 宗地地价评估
8.4.2 宗地估价系统的总体结构
宗地估价系统
项目登记 子系统
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8.3 基准地价测算与自动更新系统
8.3.3 系统实施的可行性分析
➢首先，目前不存在特殊的、尚待开发的、对系统建设具有 决定性作用的高尖端技术。 ➢其次，计算机的硬件的价格对新产品的开发已经不起决定 作用，系统开发软件诸如PC-GIS的售价也一降再降，因此开 发成本也符合我国目前的基本国情。 ➢最后，在开发的过程中有国外的经验可以借鉴。系统开发 最大的难点在于资料的收集和整理上。
定级因子选取 定级因子删除
德尔菲法
因素权重确定方法
因素功能分及 服务半径计算
直线距离 最短路径
层次分析法 因素成对比较法
因素作用分值计算 最佳路径
土地级别确定
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21世纪土地资源管理系列教材 土地信息系统
8.3 基准地价测算与自动更新系统
8.3.1 系统建立的意义
➢基准地价是对城市各级土地或均质地域及商业、住宅、工 业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格。 ➢基准地价是反映一个城市地价高低的综合指标，是评估宗 地地价的基础，是政府制定管理措施、投资决策和国家征收 土地使用税的依据，经政府公布的基准地价对土地利用、投 资具有指导作用。
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8.3 基准地价测算与自动更新系统
8.3.2 系统设计
1.系统的功能设计 2.系统的流程设计
（1）数据的调查和输入 （2）管理和评价 （3）产品的生产和表达 3.基准地价数据库设计 （1）建立基准地价数据库的具体工作 （2）建立基准地价数据库的技术路线 4.系统输入、输出设计 （1）输入设计 （2）输出设计
确定土地级别
绘制土地级 别分值等值 线图
土地定级 报告
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绘制土地 级别报告
定级因素作 用分值图
量算各级 别面积
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8.2 土地定级
3.土地定级模块的基本结构
辅助图层选择
用地类型选取
用地类型设置
用地类型删除
土 地 定 级
因素体系设置 评价单元设置
8.5 网上房地产管理系统实现的关 键技术
1.动态数据服务 2.数据的实时传输 3.交互的、动态的三维场景 4.多媒体技术的使用 5.GIS实体的模糊查询技术
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21世纪土地资源管理系列教材 土地信息系统
本章小结
本章主要内容是土地定级系统、基准地价测算和自动更 新系统以及宗地评估信息系统，并介绍了这些系统之间的关 联和综合运用。
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资 料
评 估
分
城镇土地级别确定
析
工业用地
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住宅用地
商业用地
其他用地类型
21世纪土地资源管理系列教材 土地信息系统
8.2 土地定级
1.基本功能
（1）交互式任意地选择影响城镇土地级别的各项定级因素； （2）根据因素类型，自动计算作用分值； （3）采用多种方法交互式确定定级因素权重； （4）自动确定土地级别； （5）绘制土地级别图以及各项定级因素作用分等值线图； （6）对划分的土地级别进行级别检验； （7）为用户提供交互式修正级别数据界面。
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城镇土地定级与基准地价评估
土地信息系统
城镇土地定级与基 准地价评估流程图
城镇土地定级
城镇基准地价评估
多
土地极差收益测算
因 素
评估区域总分值计算
分
值 加
均质地域划分
和
法
均质地域总分值计算
交易样点地价计算 基
准
地 产 交 易
宗 地 地 价
地 价 调 整
土地定级总分等值线图 均质地域基准地价确定
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8.4 宗地地价评估
8.4.1 宗地估价系统特点和功能
宗地估价系统需要满足各级地价评估事务所的需求，包括日常 数据的维护和管理，以及宗地估价业务办理的需要和估价成果 的输出。宗地估价系统最终开发目标是成为一个功能齐备的、 可以完成各级地价评估事务所宗地估价任务的信息系统。
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关键词
土地定级 基准地价测算和自动更新系统 宗地评估信息系统
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21世纪土地资源管理系列教材 土地信息系统
复习思考题
1.土地市场的主要业务有哪些？ 2.一般宗地评估信息系统的特点和功能是什么？ 3.基准地价数据库包括哪些内容？
土地信息系统第8章 土地定级、基准 地价和宗地地价评估系统
21世纪土地资源管理系列教材 土地信息系统
第8章 土地定级、基准地价和宗地
地价评估系统
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21世纪土地资源管理系列教材 土地信息系统
8.1 土地市场的主要业务
Fra Baidu bibliotek土地市场管理包括：
➢ 土地交易行为管理（eg.土地出让、转让、抵押和租赁） ➢ 土地价格管理（eg.基准地价、标定地价和交易地价） ➢ 市场中介服务机构管理 ➢ 土地收益管理
价格评估 子系统
信息查询 子系统
结果输出 子系统
用户界面
基本数据库 文档库
案例库
方法模型库
数据库
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8.4 宗地地价评估
8.4.2 宗地估价系统数据库设计
1.基本信息数据库 2.案例库 3.文档库 4.方法模型库
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21世纪土地资源管理系列教材
8.2 土地定级
2.数据流程 定级因素选择，数据采集
土地信息系统
定级因素 数据准备
定级因素指标确定
网格单元确定
网格单元单因素分值计算
网格单元因素综合作用分值
重定 确级 定因
素 权
绘制因素作用 分等值线图
极差收益 测算检验
确定级别分值界限 确定级别图层与应用图层叠加
…… 在土地市场业务中，目前基准地价评估和宗地地价评
估已经实行信息化管理。
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21世纪土地资源管理系列教材 土地信息系统
8.1 土地市场的主要业务
土地定级工作程序一般按以下步骤进行：收集资料、定级 因素选择和权重确定、分析资料、因素作用分值及网点总分 值计算、土地级别划分、土地收益测算、级别边界落实与级 别图测绘、面积量算、成果整理与资料收档。 基准地价评估是一项系统工程，一次性评估完成后，隔两 年进行调整。