绿城房地产集团有限公司

绿城房地产集团有限公司绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。

历经14年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，拥有员工2300余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、湖州、绍兴市、舟山、台州、临安、桐庐、淳安、海宁、德清、长兴、上虞、绍兴县、新昌、象山以及国内北京、上海、合肥、长沙、青岛、济南、南京、无锡、南通、郑州、乌鲁木齐、海南等29个城市。至2008年5月，在建、待建项目达71个，土地储备占地面积超过1567万平方米，规划总建筑面积超过2421万平方米。

绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城为代表的多层公寓系列、以杭州绿园、春江花月为代表的高层公寓系列、以杭州九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列，以北京御园为代表的平层官邸系列、以杭州翡翠城为代表的大型社区系列、以温州鹿城广场为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2007年实现销售额154亿元。

绿城目前已连续4年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续3年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10，并两度蝉联浙江省房

地产企业50强榜首；同时荣获“2005-2006年度中国房地产诚信企业”称号，并在中国质量协会、全国用户委员会组织开展的“2004年度全国住宅用户满意度指数”测评活动中用户满意度、用户忠诚度双双名列第一。自1998年以来，历年都被金融机构评为AAA级信用单位。2007年，公司总品牌价值达37.58亿元，“绿城中国”荣获2007中国内地在港上市房地产公司综合实力第七名、经济增加值第五名。

2企业运营与管理

2.1企业组织架构

绿城集团组织架构包括“集团公司——项目公司”两个层级，采用内部实施集中控制的管理体制，投资决策及开发运营快速高效，为企业进取性的扩张策略提供组织架构支持。2007年集团提出了执行总经理项目负责制，有利于企业形成快速高效的投资及开发运营决策。

2.4经营模式——多元化经营模式

纵向发展——以房地产作为核心业务，形成了将为完整的房地产一体化经营链条，涵盖了物管、建筑设计、景观园林、装饰装潢、房地产投资、酒店会所。

横向发展——以房地产核心业务为导向，由房地产业衍生而向相关产业延伸，形成了教育、足球、文化传媒、医疗健康多产业协调发展的格局。

绿城多产业化经营战略，对其产品和服务形成支撑。从战略考虑，投资包括五星级的酒店、商业物业、办公楼在内的一些长期出租物业，也对现金流形成补充。围绕公益事业展开的产业，有利于品牌建设、企业影响力的提升。

2.5发展战略——“精品战略”多区域拓展

绿城以“精品”战略为根本，强化浙江大本营市场，并以京沪为支点拓展环渤海、长三角等区域的二三四线城市。伴随2000年开始的全国拓展战略，公司已经成功拓展至中国长三角其它重要城市（包括上海、南京、无锡、南通）、环渤海经济圈重要城市（包括北京、青岛、济南、大连）、其它省会城市（安徽省合肥市、河南省郑州市、湖南省长沙市、新疆乌鲁木齐市等）。

➢1995年，绿城从杭州起步。

➢2000年，浙江舟山香绿苑项目开工，同年，绿城首次在浙江省外设立新项目公司——上海绿宇房地产开发有限公司，入

驻上海，标志着区域性发展开始转型为全国性发展。

➢2001年，绿城和北京中亚、浙江华门举行北京燕山新城（百合公寓）项目合作开发签字仪式，该项目是绿城公司介入北

京房地产市场的第一个项目，标志着绿城入驻北京。

➢2002年，绿城入驻浙江省外的合肥。

➢2003年，绿城入驻浙江省内的海宁、上虞。

➢2004年，绿城入驻浙江省内的德清、宁波及省外的乌鲁木齐、长沙、郑州。

➢2006年，绿城入驻浙江省内的温州、临安及省外的南京、南通、昆山、青岛。

➢2007年，绿城入驻浙江省内的绍兴、湖州、台州及省外的济南、成都、无锡。

➢2008年，绿城入驻浙江省内的慈溪及省外的天津、大连、海南陵水。

➢2009年，绿城入驻浙江省内的诸暨及省外的苏州。

从项目分布、土地开发等情况可以看出，绿城走了一条强化大本营市场的步骤，绿城一直保持其在浙江省的领导地位。浙江省的经济主要由私营企业推动，而私营企业产生了许多收入较高的物业消费者。此外，浙江省与上海市毗邻，使向上海扩张时占据了有利的战略地位，并借此推向长三角。绿城2001年进军北京市，进而推向环渤海区域，在这两个区域城市不断扩展。绿城近几年不断加快全国化的步伐，利用这些地区的经济增长来扩大其在地域上的收入基础。2006年进入的城市达到19个，2007年又新进入6个城市达到25个，2008年又

新进入4个城市达到29个，2009年到目前为止又新进入了诸暨和江苏两个城市，在全国入驻的城市超过了30个。

2.6企业管理——在创新中不断强化优势

绿城的发展始终以品牌、产品和管理团队的精心建设和优化为基础，并以此为杠杆和能量中心，撬动并吸引其他外部资源，虽然这种模式在企业高速成长过程中难免收到资本运作节奏的影响，但仍然成就了绿城的核心竞争力。

在企业管理上，绿城集团提出执行经理分管制，现在集团公司有6位执行总经理，对全国的项目分工分管。

3土地运营

绿城通过公开投标、收购、合作等多种方式取得新的土地储备，实现了土地储备的大幅度增长。据统计，2008年绿城利用品牌和管理输出获得土地占比50%；利用合作单位资源获得土地占比40%；利用政府支持获得土地占比10%。

3.1土地储备量

根据绿城中报，截至2009年8月31日，绿城已进入30多个城市，共有储备项目72个，土地储备占地面积1914万平方米，按公司权益计算为1158万平方米，总建筑面积累计已达2651万平方米，按公司权益计算为1647万平方米；按地上可售建筑面积（含持有物业）为1957万平方米，按公司权益计算为1214万平方米。土地储备平均成本（以地上可售面积计）为每平方米人民币3081元。

截至2009年11月初，绿城今年在全国拿下了17幅土地，总花