北京亚奥国际广场购物中心商业项目策略沟通案143PBOB尽致

关键词：国际的、成熟的
1990年以后，亚运村逐渐成为北京的“中央生活区”。 一场国际盛会，带来的不仅仅是交流，而是整个区域规划、 配套、基础设施的巨大改变，归根到底，是生活条件的改 变。从此亚运村登上了国际的舞台。 人们关心的是，2008年的亚奥，会改变到何种程度？
关键词：知识、思想
独特的地理位置和交通，承接独特的历史条件，该地区 引进了大量IT精英、外企职员、自由职业者、外国朋友 和影视明星，使得它具有了其它区域不可比拟的区域文 脉——独特的知识和思想。
无庸置疑，这片区域是一个可以孕育新事物，诞生 新思想，开创新观念，缔造新生活的区域。
二、市场
市场之“现状”
→亚运村现有商业供应量仅10万平方米左右。 →而亚运村住宅面积达到几百万平米。 →目前还没有较高档次的休闲消费娱乐等业态规模进驻。 →慧忠路、安慧北路已经初步形成了知名的餐饮一条街。 →亚运村目前常住人口超过50万人，流动人口超过30万。 ……
天天都是新女人
——北京亚奥国际广场策略沟通案——
探求的脚步
可以指引我们到达产品的本质里去。
一、区域
关键词：年轻的、现代的
亚运村与拥有上百年历史的前门和王府井相比，历史太 短、太年轻。如果说前者像一本厚厚的泛着暗黄的典籍， 后者就像一幅亮丽的画卷，纸是雪白的，色彩是鲜明的， 还有一些地方没有涂上，但蓝图已经有了。 15年的时间，足以让亚运村成为新北京的代表。
巨大的需求空缺和乐观的发展现状，无论是历史 还是未来的角度，一个大型而高档的购物中心的 出现，势在必行。
市场之“商圈”
亚运村腹地安立路路段，除了北辰购物中心和飘亮购物以 外，只有寥寥可数的几家服装小店在支撑门面，其余则是 以餐饮为主的其他服务业的天下。
在安立路上，北辰往北，基本每隔500米到1000米，就有一 个超市。再加上散落在各个小区中的便利店和菜市场，应 该说是社区商业规模初具。
4、没有即最好。
女人永远都没有最好的用品，或者说，最好的用品永远都 是下一件。正如她们认为衣服总是别人的漂亮，色彩总是 商场里的合宜一样，难以满足的欲望，永远填充着女人们 的大脑。购物的过程中，她们可以发现最满意的物品，但 那是在新的物品上市之前。
她们可能是白领、IT精英、自由人、外宾、演员、主妇…… 她们主要在24—45岁之间，购物是最大的兴趣和欲望； 她们有独立的收入能力和生活，消费能力强； 她们受教育程度较高，价值观现代，消费思想前卫； 她们有自己的观点，一般只去与自己身份相匹配的消费场所； 她们闲暇时间不多，对物质生活要求不高，但一定要有品质； ……
2、我为折扣狂。
女人可以不打架、不打困、不打屁，但不可以不打折。打折、 赠送、成为会员、抽奖、搞活动、大家都在抢，都可以成为 女人购物的理由。 女人天性都会节约，又天生爱漂亮，所以只有在折扣的时候， 既能够满足女人购物的欲望，又能照顾他们节约的本性。
3、永远没理由。
其实只是想买一提卫生卷纸，谁知到了商场，才想起家里 的牙膏快用完了，洗脸盆也旧了，垃圾桶也太脏了……口 袋里还剩了点钱，刚好可以买一瓶这个牌子的洗发水，家 里的那瓶老用不完，香味都闻烦了，就留给老公用吧，反 正大老爷们不会注意这些小节的…… 即使不知道自己需要什么，即使没有理由，女人也可以购 物，因为女人做事可以不要理由。
有人说，亚运村商业最大的特点在于社区商业……
区域商圈
核心商圈 社区商业
行业商圈
勿庸置疑，随着亚运村地区住宅项目的开发和完善，社区 商业已无法满足整个亚奥区域需求。
亚运村商圈将是未来最大的亮点。
安立路上的北辰购物中心无论在规模上还是档次上都不能 匹配区域商圈的核心商业。
市场之“竞争”
→北辰购物中心，定位主要是京北地区的家庭。生意最好 的地方是超市，其余各层是以服装为主的不太乐观了。
那么，在相同的区域条件下，购物中心的规划定位、业态分 布和经营理念将成为区别他者、吸引投资人的重要标准。
使用者
使用者分为租用和自用两种，租用即从投资客和商场方手 中租用，自用即直接从商场方购买使用。他们关心行业的 集中性，关心业态的分布，关注区域消费能力，关注自己 产品的销售。
确切的说，能够聚集多少人，并不能决定产品的销售， 聚集什么人，才关系着他们的成交率。 对于使用者而言，主题、业态、人群质素是他们考量的重点。
市场之“客户”
他们需要什么？他们关心什么，他们在乎什么？
1、投资者 2、使用者 3、消费者
投资者
他们关心的重点是投资回报率。方式为：转手和出租。 转手者重 “升值”。他们关注项目升值的制约因素，如： 地段、交通、配套等等。而目前亚运村的消费能力并没有 得到完全释放，商业供应量太少，这给了投资者相当的信 心。 出租者关心“租金”。区域的未来和业态的规划，包括档 次、形象等，这些都关系到投资者的切身利益。
客户类别 购买者 使用者 消费者
行为 投资 经营 购买
购买特点 潜力、周期、汇报率
行业、店态、主题、销量 需要、欲望、体验、趣味
我们要打造一个女性精品购物中心， 那么必须先了解女性的购物特征。wk.baidu.com
1、天性爱购物。
男人因为需要而购物，女人认为购物就是需要。 没有得到的东西永远比自己拥有的好，而女人的好奇心很 重，永远也不会满足的，所以只要看上的物品，就是必须 的。尽管买回来后半年都还没用上…… 对于女人而言，购物决不仅仅只是满足生活的基本需要， 而是要体验纯粹“逛”的乐趣，购物就是女人生活不可缺 少的一部分。
她们大都充满都市的气息，时尚而有品位，对生活充满活 力和激情，但很挑剔、很讲究，追求自然优雅，对传统的 美理解得更有意味，不喜好虚饰与矫情，有自己对生活的 独特追求和想法，她们只为自己的理想而奋斗，用自己的 方式去生活，她们对精神生活的追求要甚于物质生活。购 物，对她们来说，既有天生的乐趣又有过程的快感……
→飘亮购物中心，基本保持和西单明珠、秀水等相同的业 态，低档次物品充斥着整个区域。
→第五大道，典型的推广重于经营。目前只有47家正常营 业，12家停业维权，另外的17家空置。整个购物中心，只 有地上的一、二层店铺对外营业。
可以毫不隐讳的说，目前亚奥区域商业仅仅只能满足人 们日常生活的基本需求，谁来提供人们购物时精神的愉 悦，谁来真正改变从“买东西”到“购物”的过程？