某某房地产公寓价格策略报告

2012.6.16
2012.7.15 2012.8.18
全盘售罄
公寓产品全 部售罄
工程配合
5月12日公寓模型 7月1日公寓样
进场展示
板间开放展示
6月
7月
8月
12月 2012年
销售目标
价格目标：保证合理收益，实现适当溢价 速度目标：2012年实现全盘售罄
价格报告思路
1
项目背景分析
2
定价策略及方法
3
33% 半年 5% 4个月 81% 2年 27% 1年
主要竞品分析——万科蓝山
万科公寓产品销售分部
（黄色为已售，绿色为未售）
1#公寓
2#公寓
➢ 推售时间：2011年2月至今 ➢ 目前产品价格：精装8000元/平
清水7000元/平 ➢ 优惠方式：一次性98折 ➢ 产品优势：1、万科品牌
2、有精装、清水可选 3、有大面积飘窗赠送 4、准现，今年入住 ➢ 产品劣势：1、3T37，梯户比较低 2、周边无商业区 ➢ 客户群体：主要以万科老业主为主， 多数用于投资，少数为
此，以投资为主的公寓产品也集中在了 中街片区，其中除天润广场外，主要处 于尾盘销售。 东站片区处于一环二环之间，商业氛围 一般，纯投资客较少关注，主要以自住、 过渡兼投资为主。片区内包括本项目在 内共计有三家楼盘有公寓产品，目前竞 品均处于在售状态。
市场分析
2012年东站片区公寓市场库存积压明显，3-12月供应量1658套产品较 上年增加400%，加之政策下公寓市场整体冷淡，本项目入市销售竞争 极大.
主要竞争项目
3-4月
5-6月
7-8月
9-10月
11-12月
万科蓝山 万恒领域
500套精装公寓，40-63平产品，消化近一年，部分产品改为清水，目前库 存房源390套左右。
350套公寓，50-60平产品，消化8个月，目前库存270套，持续主力在售。
国瑞FI
1104套，34-80平产品，一期720套，2栋清水，2栋精装，库存1065套， 本期剩余690套
40-63平 （以40平产品 为主）
清水实收均 价：7000元 /平
500套
（2栋，11 层、16层 3T27）
392 212
54% 1年
片区内 万恒 清水、 领域 公寓
50-60平
国瑞 精装、 F1 清水
1000 34-80平
片区外
中粮 大悦 城
天润 广场
精装 精装
2500 37-62平 2000 34-55平
63.64平
50.9平 34.8平 34.04平 44.03平 54.63平
朝向
东北、西北 北向 北向
东南、西南
南向 东、西向 东、西向 东北、西北 东南、西南
总套数
32 34 136
32
102 34 34 2 2
推售策略
第一阶段:13#公 寓产品认筹
第二阶段:13# 公寓开盘
第二阶段:13# 公寓二次开盘
精装7000元/平 ➢ 优惠方式：全款98折，贷款99折 ➢ 产品优势：1、具备国瑞汽配城资源。综合
体产品 2、项目体量大 3、面积段较大，可选性多 4、3T16，梯户比高 ➢ 产品劣势：1、地段较偏 ➢ 客户群体：多为国瑞汽配城业主 ➢ 产品月均销量：7套/月 ➢ 其他：国瑞公寓产品目前规划共计8栋，在 建4栋，2栋精装产品，2栋清水产品。采用 整栋推售的方式进行出售。
自住为主 ➢ 去年10月份至今产品月均销量：8套/月
（该时间段，领域主力推售公寓产品） ➢ 其他：该产品能够引入煤气，为具备住宅特
性的特殊公寓产品，同样由于客户需求有限 的原因，也采用每次推售2层~4层的策略
主要竞品分析—Βιβλιοθήκη Baidu国瑞F1
国瑞F1公寓产品销售分 部
（黄色为已售，绿色为未售）
➢ 推售时间：2011年11月至今 ➢ 目前产品价格：清水6000元/平
【·东方银座中心城】
13#楼公寓价格策略报告
沈阳东方银座中心城项目组 2012年3月20日
项目概况 13#楼21层酒店式公寓，产品共计408套，1.8万平
占地面积：51070㎡ 建筑面积：229815㎡ 公寓面积：18020 ㎡ 容积率：≤4.5 总套数：1179套
北
5
6
43
13
7
2
12
1 8
9
公寓套数：408套 园林风格：简欧
核心均价的推导
4
价格表形成及验证
5
销售安排及销售预估
1.1市场分析 1.2本体分析
市场分析——大东区公寓具有中街和东站两个不同质素板块
国瑞FI
大东区
万恒领域
万科蓝山
东站板块
丰瑞威90中士0街0顿-板块天润广6㎡0场00-7000元/ 1中20粮00大元悦/㎡城
大东区以一环二环为分界，公寓产品从 商业氛围、价格、标准和购买用途等方面 均具有质的差别； 大东区的商业主要集中在中街地带，因
10 11
建筑形式：7栋33F高层；1栋21F公寓；5栋
回迁楼
楼号 13#
物业类型 公寓
面积区间 34.04-63.64㎡
梯户比 5梯24户
层数 5—21层（17层）
可售套数 408
产品概况 5梯24户，34-64平酒店式清水公寓
户型
A B C
D
E F G A' D'
面积
53.04平 38.6平 38.56平
➢ 推售时间：2011年6月至今 ➢ 目前产品价格：均价6500元/平，价格区间
6000~7000元/平 ➢ 优惠方式：目前一次性97折，贷款98折，总
房款减5000 ➢ 产品优势：1、万恒品牌
2、3T18，梯户比较高 3、有凸窗赠送 4、提供煤气 ➢ 产品劣势：1、地理位置较差，周边无商业
配套 ➢ 客户群体：多为大东区年轻居民，购买用于
自住 ➢ 去年10月份至今产品月均销量：8套/月
（万科主要销售在11年上半年，市场环境较 好的情况下）
➢ 营销策略：万科1#公寓为去年2月推出，采 取按楼层推售方式，目前由于客户需求量低， 2#公寓产品仅打开4层销售，其余尚未推售。
主要竞品分析——万恒领域
万恒领域公寓产品销售 分部
（黄色为已售，绿色为未售）
清水实收均 价：6500元 /平
352套
（1栋，22 层，3T18）
244
清水实收均 价：6000元 /平
1104套（
4栋，20层 ，3T/16 、 2T/13 、 4T/24）
720
14000元/ 平
728套
（2栋，28 层，3T16）
728
13000元/ 588套
平
（1栋，26 588
80 35 590 159
片区内公寓产品，以清水公寓为主，35-60平产品数量最多，与本项目产
市场分析 品产品同质性较强，竞争压力较大。且进入2012年以来，片区内产品消化
量月均仅6套左右，公寓市场不容乐观
所 属片 项目 产品类 精装
区
名称
型
标准
产品面积
价格均价
总货量
推售 量
销售 量
去化 率
销售期
万科 精装、 蓝山 清水
1000