房地产开发关键节点

集团增加的15个节点
1. 投资分析完成 2. 概念设计 3. 规划用地许可证 4. 基础施工图完成 5. 施工报建图完成 6. 取得《建设工程规划许可证》 7. 节能审批通过 8. 室外综合管网与景观施工图完成 9. 取得《施工许可证》 10.基础开工 11.（销售展示区实施计划确定） 12.（销售展示区开放时间） 13.外脚手架拆除 14.室外配套、园建完成 15.模拟验收及整改完成
物业管理处、集团客服部 (维修报告及投诉)
标杆学习、 行业资讯
规划设计部
案例库、设计任务书、审图要 点、产品/部品标准等
项目后评价 /管理评审
设计师
设计院
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标杆企业通过流程的知识化，实现了质量和效率的提升！
传统设计管理流程
概念设计 规划设计 单体设计 初步设计 施工图 部品设计
某地产公司现行设计 流程：产品创新研究 刚刚才起步，对住宅 产品没有系统的研究 成果，部品定板则是 由事业部在工程实施 阶段配合规划创意中 心选定，设计周期长， 一旦要赶“开盘”， 就经常会出现“忙中 出乱、乱中出错”的
工程施工配合
销售配合
动态成本管理 工程实施阶段的成本管理
结算
产品交付管理 入住事务管理
项目运营策划 （含项目计划）
投资目标执行监控 项目计划动态管理
项目后 评估
3
某标杆企业的项目关键节点（集团25、城市公司３１））
里程碑节点
1. 项目定位(分解) 2. 规划方案 3. 单体方案 4. 施工图设计 ５. 总包监理确定 ６. 开工 ７. （达预售条件） ８. 结构封顶 ９.竣工备案 1０.集中入园
大家好
1
房地产企业管控模式和流程管理 课程附件：房地产开发关键节点
2
房地产开发基本模式 （7阶段、7专业、53个关键活动/节点）
内部立项 项目论证阶段
项
目
组织项目论证
发
项目取得
展
营
市场调研
销
初步项目定位
设 计 规划要点/规划草案
工
程 采
工程条件评估
购
客 服
成 本
前期成本估算
战 略
投资估算
项目取得 项目策划阶段
情况。
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住宅设计管理流程参考标杆－优秀企业设计管理思路
论证阶 段
拿地节点 规划设计
方案 报建
扩初 报建
方案设计
扩初设计
施工图设计
施工图 报建
工程 管理
产品创新
概念规 划方案
建筑、规划方案
结构、设备 初步方案
市政概念及方案 部品材料调研
扩初设计
施工图
市政施工图设计
部品材料清单
部品材料定板封样
销售示范区策划
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开发报批报建流程（续）
消防局报建 方案报建 扩初报建 施工图报建 消防工程竣工验收 环保局报建 项目环境影响审批，提出环境评估报告 环保验收（包括发电机机房噪音单项验收、排污验收、排烟与隔油验收） 城管办报建 占用绿化及人行道的审批 开路口审批 营销广告审批 供电部门报建 水务部门报批 …… 链接：房地产开发项目报批报建一览表
城市公司增11个
1. 项目启动时间 2. 施工至正负零 3. 交付风险检查完成 ４. 装修样板房样板验收 ５. 土建单位与安装单位工作面移交
4
5
产品定位、营销管理
地块调查、客户细分/体验研究、竞品调研、可行性 研究…… 项目定位、产品建议（集团产品品类、产品线支撑） 营销策划总案 品牌管理、会员管理 营销推广 销售模式选择、合作单位选择及控制 展示区设计、工程管理 销售现场管理 内部认筹、开盘、入伙、售后服务、权证办理、…… 数据分析、后评价
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规划设计管理（续）
施工中的设计配合 ➢设计交底、图纸会审 ➢深化设计、综合管线设计 ➢样板验收、确认 ➢现场指导 ➢设计效果监督
注：设计合同的约束条款 设计后评价、标准化工作
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建立如下图所示的规划设计改进机制
例：规划设计改进信息渠道
顾客满意信息
员工合理化建议
示意
内外部检查、 设计评审、图 纸会审
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战略层面 （概念计划）
战略规划
Байду номын сангаас战术层面 （执行计划）
年度计划
实施层面 （滚动计划）
月度计划
房地产企业的计划体系
项目总体控制计划
示范区景观、装修施工图
提高有效性及效率！
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开发报批报建流程
国土规划部门报建 ➢办理土地转让手续、核实地价 ➢规划、建筑方案报建 ➢初步设计报建 ➢施工图报建 ➢规划查丈、规划验收 建设主管部门报建 ➢工程招投标或直接发包 ➢基坑支护方案备案 ➢桩基提前施工许可证 ➢施工合同备案 ➢墙体材料使用手续 ➢施工许可证办理 ➢燃气工程验收 ➢项目竣工验收 计划主管部门报建 ➢计划立项 ➢固定资产投资许可证
方案设计 扩初设计 施工图设计 景观/专项／二次设计、部品策划
工程施工配合、租售配合及入园手续配合
设计配合 采购策划、总包监理招标
地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工
主体结构施工至 工程施工至
具备预售条件
竣工验收
销售及入伙配合
测算
物业方案策划、设计配合、物业 公司选聘
设计阶段成本控制及测算、形成 控制性目标成本确定 合约框架
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工程计划管理
项目发展计划 工程进度控制总计划、总计划评审记录、总计划调整 施工图交付计划及调整情况 承建商进场计划及调整情况 甲供材料进场计划及调整情况 样板确认计划及调整情况 施工过程控制计划
➢施工总进度计划报表及评审意见（内/外控计划？） ➢施工月进度计划及评审意见 ➢施工周进度计划及评审意见 ➢延长工期报审表或报告（考核及问责）
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规划设计管理
建造标准、设计任务书、深度要求 设计出图计划（各阶段） 勘察设计单位的招标选择 设计全程跟踪管理 ➢设计评审标准、物业管理前期介入 ➢不同阶段、不同设计单位、不同层级设计管理部门的穿插协作 ➢设计与报批报建、招标采购的紧密互动 ➢材料、设备选型，材料确样/封样 ➢设计评审（关注各专业协调）、设计优化、设计监理 设计变更管理 ➢变更提出单位 ➢变更类别（需否通过设计部门？） ➢变更技术审查 ➢变更预警/估算 ➢变更后的图纸管理 ➢变更实施确认（设计合同履约）
项目策划会 方案设计阶段
方案评审会 初设-施工图阶段
主体结构开工
开盘销售
程管理阶段
销售管理阶段
竣工
入伙 产品交付阶段
用地规划许可证 国有土地使用证
规划许可证
（办理房地产预售
施工许可证（ 基础提前施工报建） 许可证）
产权初始 登记
项目定位
项目营销招商方案策划 租售前准备（含前期客户积累）
租售事务管理
概念规划设计