浅谈我国现行房地产权属登记制度存在的问题及对策

浅谈我国现行房地产权属登记制度存在的问题及对策摘要：房地产涉及房产和地产两部分内容，房地产权属登记制度旨在确认权利、促进交易，可以有效防止房地产欺诈、强化国家管理。本文依据《物权法》中的相关规定，对现行房地产权属登记制度中的问题进行总结，并提出相应的解决对策。

关键词：房地产，权属登记，物权法

中图分类号： f293.33 文献标识码： a 文章编号：

1前言

房地产主要涉及到房产和地产两部分内容，也就是土地及其地上建筑物；房地产权属登记，简单的说，就是确认和公示房地产物权，即土地使用权人以及房屋所有权人依法定程度在房地产权属登记机关办理相关登记，登记机关向权利人发放相应的土地使用权证及房屋所有权证的活动。《城市房屋产权产籍管理暂行办法》的颁布实施是我国房地产权属登记制度化、正规化、法制化的重要标志；1994年7月5日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》对房地产权属登记制度作出明确规定，肯定了房地产权属登记制度的法律地位。但由于起步较晚，经验有限，我国房地产权属登记制度中依然存在一系列问题。

2我国现行房地产权属登记制度存在的问题及其成因

笔者主要从立法和制度两个角度对我国现行房地产权属登记制度存在的问题进行分析和总结。

2.1房地产权属登记制度立法层面存在的问题及成因分析

（1）相关的法律法规不统一。改革开放以来，我国相继出台了一系列的房地产管理法律法规，并且一旦颁布某项房地产法规或规章，各地方便会随即出台相应的地方性法规或实施办法，导致部门规章及政策性文件数量超出法律的局面的产生。从内容方面来分析，房地产法律相互之间、房地产法律与政策之间没有很好的衔接，矛盾之处普遍存在，给房地产法律及政策的权威性、统一性造成极大的影响。《物权法》对不动产登记制度进行了界定，明确规定了很多对房地产交易产生制约的问题，但立法规定较为简陋，可操作性差。从本质上讲，导致当前我国房地产登记制度不统一的根源在于现实国情，源于渐进式经济体制改革以及行政体制条块分割。

（2）立法关注管理，行政权力与民事权利界定不清。最初建立房地产登记制度的初衷就是为国家房地产行政管理工作服务，现有房地产领域的相关法律也都是立足于管理角度，这就使得房地产登记具有了行政管理措施的性质，随着社会主义市场经济的迅猛发展，这种模式已经越来越无法满足现实需求：房地产登记制度对民事主体房地产权利保护力度不足，导致民事主体在申请登记、申请查阅登记以及信赖登记簿效力等方面面临一系列问题；民事主体房地产权利保护力度不够，也影响了国家在房地产领域的行政管理职能。

2.2房地产权属登记制度层面存在的问题及成因分析

（1）登记机关不统一。对现行房地产登记制度进行分析，其更加偏重于行政管理措施，其行政职权色彩极为浓重，并且和部门利

益相挂钩，斗志房地产登记机关“两类多级”局面的存在。所谓两类，指的是土地使用权证颁发机关与房屋所有权证颁发机关不一致，前者是政府，而后者是房产管理部门；多级是指并非由固定的某一级政府及房产管理部门负责相关登记发证事宜，县级、市级、省级以及中央等均有肯能成为登记发证主体。导致多级现状的主要原因在于现有立法的严密性欠缺。虽然《物权法》中有关于不动产同一登记制度的相关规定，但过于简单，操作性差。

（2）房地产权属登记类型划分不科学。完整的房地产权属登记类型应涉及总登记、初始登记、转移登记、他项权利登记、设定登记、变更登记、注销登记、更名登记、涂销登记、更正登记、遗嘱登记、预告登记、补给登记、暂时登记以及异议登记等相关内容，但当前房地产登记法律法规中所规定的登记类型不够全面，导致产权登记过程中标准不一致、资料无法共享、制度落实困难等一系列问题。

3完善我国现行房地产权属登记制度的对策建议

3.1立法发展对策

首先，对现行立法予以完善，对相关法律法规中关于权属登记的规定予以详细化，解决现有法律法规中境内外主体、国有企业与其他主体在适用法律上的不平等问题；其次，建立房地产权属登记资料查询制度。为实现房地产权属登记公示功能，应以立法的形式对登记对象、范围、厉害关系人查询程序以及相关机关拒绝查询应承担的法律后果等做出明确具体的规定，维护当事人对房地产权属

登记信息的查询权；最后，以登记生效主义为原则，同时对例外情况作出明确规定。我国现有立法中关于不动产物权变动采取的是登记生效主义基本原则，对此应对例外情况进行完善。只要买卖双方所订立的合同中不涉及法律规定的无效情形，就要肯定登记所获取的房地产所有权；但如果后买人存在恶意，侵害前买受人利益，则后买入不能因登记而获取房地产所有权，并应承担相应的法律责任。

2.2制度发展对策

首先，合并房产与地产权属登记管理机构，从房地产行政管理机关中分离出专门的权属登记机构。目前广州、北京以及重庆等地已经开始探索房地合一的管理机制，对房地产权属登记予以统一，这种探索为不动产登记统一机构的建立创造了有利条件；其次，对现有房地产权属登记类型进行拓展和改善，对诸如涂销登记、信托登记、回复登记以及租赁登记等一些必要的登记种类作出规定；在此，提升产权登记公信力。作为国家公权力的一种，房地产权属登记应充分展示行政机关的威信，双方进行交易的基础是行政机关的登记行为，因此，必须树立房地产权属登记行为的社会公信力，将维护公民土地房屋财产权为己任，激发公民创造物质财富的积极性，促进社会经济健康稳定发展；最后，建立并完善房产交易安全识别制度，有效控制登记机关责任风险，通过身份证识别、指纹识别等技术，有效避免虚假申请；采用先进的房地产权属登记信息系统，切实做到办公、服务以及归档的一体化；在交易大厅中设置电

子录音视频监控系统，促进房地产权属登记安全识别制度不断完善。

参考文献：

[1] 赵凯东.各国(地区)房地产权属登记的比较研究[j]. 山东省青年管理干部学院学报. 2007(04)

[2] 黄晓华,谢广岚.商品房权属登记一个不应“雾里看花”的问题——兼与《商品房产权登记浅析》一文商榷[j]. 中国房地产. 2005(07)

[3] 邓乐.浅析不动产预告登记制度——兼论我国预告登记制

度的完善[j]. 黑龙江省政法管理干部学院学报. 2008(06)

[4] 吴彬.预告登记制度的立法价值和制度完善——评《物权法》第20条[j]. 法治论丛(上海政法学院学报). 2007(03)

[5] 蔡清良.论不动产登记制度的现状及其完善[j]. 漳州师范学院学报(哲学社会科学版). 2003(04)

注：文章内所有公式及图表请用pdf形式查看。