上海松江新城高铁片区发展策略

研究路线
研究路线
整体功能布局
1.发展基础
Question Ⅰ: 基地有哪些优势
Answer 1：区位
长三角经济圈是我国综合实力最强的区域。

形成了以上海为龙头，江苏沿江8市和浙江
1.发展基础
Answer 1：区位
松江新城高铁片区核心区东至大涨泾，西至黄墙港，北起沪杭铁路，南至A15高速公路，规划总用地面积约3.35KM2。

松江南部区域的发展应融入松江的整体城市发展构架之中，充分考虑南部区域与松江新城、松江工业园区、松江科技园区、现代农业片区的相互协作。

松江新城沿轨道交通9号线形成了南北向发展主轴线，规划将该轴线向南延伸，在松江南站打造站前商务中心，在大涨泾港与黄浦江交汇之处构建滨江休闲中心，既延续了松江新城的发展脉络，也能够将新城的人气引入南部区域。

1.发展基础
Answer 2：交通
铁路根据铁道部和上海市铁路枢纽规划，高速铁路松江南站是上海市铁路枢纽“四主三辅”的次枢纽站，并预计在2010年10月沪杭铁路客运专线通车。

规划建设中的铁路金山支线在规划区东侧的车墩社区设置了铁路客站。

轨道交通 轨道交通9号线，将由松江新城站向南建设延伸至高铁松江南站，并在车站广场内实行零换乘；
高速公路 在松江新城高铁片区规划区内，高速公路A15线已经建成通车，是中国西部地区和江浙两省经松江进入上海浦东的大通道，在松江李塔汇社区和松卫公路（本规划区东西两侧）分别设置出入口；高速公路A15与A30、A5实现立体互通并都在松江高铁片区设置出入口。

其他道路 松江区内主要交通干道辰塔公路和松卫公路向南越江工程即
将实施建设。

1.发展基础
Answer 3：产业发展基础
影视基地；
松江古城；
大学城；
浦江源；
产业园及创智科技园；
松江有着优越的文化及历史积淀，同时在多元化的智力和教育资源支撑下，为松江抓住新的城市发展机遇，实现整体产业协调发展创立了坚实的基础，在新的上海城市建设中拥有得天独厚的优势、
佘山国家植物公园华侨主题公园浦江源
国家森林公园
1.发展基础
Answer 5：政策指导
规划区内大型社区建设要求
该社区以廉租房、经济适用房、动迁安置房等保障性住房和面向中低收入
阶层的普通商品房为主，重点依托新城和轨道交通建设，有一定建设规模、
交通方便、配套良好、多类型住宅混合的居住社区。

松江大型居住社区规划
面积约为27.76平方公里，约占全市的四分之一。

松江新城高铁片区是大型
居住社区选址之一，规划面积约为13.55平方公里，该大型居住社区规划总
建筑面积约为800万平方米。

上海大型社区建设政策
上海市大型居住社区建设作为上海市委、市政府今年的重点工作之一，
是满足市民居住需求、改善和保障民生的实事工程，对于保障上海市民安居
乐业、推动上海经济社会和谐发展具有重要意义。

根据最新的规划，目前上海市已经初步确定十五个大型居住社区规划选
址方案，其中包括以保障性住房为主的近郊六大基地和以中低价普通商品房
为主的九个大型居住社区。

六大基地分别是宝山顾村、嘉定江桥、松江泗泾、
闵行浦江、浦东曹路、原南汇周康航。

主要人群
上海市大型居住社区建设是市委、市政府2009年的重点工作之一，是满足
市民居住需求、改善和保障民生的实事工程。

保障性住房包括动迁安置房、
经济适用房、廉租房等，将大大改善城市中低收入家庭的居住质量，改善生
活环境。

作为上海市目前最成熟的大型居住社区，泗泾社区建成后，将为全
市提供约1.5万户中低收入家庭的保障性住房，可惠及近4万人口。

上海大型居住社区分布
1.发展基础
Question Ⅱ: 基地有哪些发展限制条件 Answer 1：生态保护
Answer 2：周边发展基础薄弱水源保护地以农田、工业区为主规划区内已形成集中建设片区，现状建设用地基本为工业用地，有少
量公共服务设施用地。

成片建设区外仍以村镇居住用地、农田、水域为主。

松江是上海的后花园，北有佘山，南有浦江。

南部区域地处黄浦江上游，属于黄浦江水源保护区范围，区内水网密布，生态基底良好。

1.发展基础
Question Ⅲ: 高铁能给基地带来什么？
Answer 1：资源集聚，加快城市化进程 Answer 2：提升产业，促进现代服务业发展
高铁加速城市之间的人流、资金流、信息流、技术流的流动，并在地域空间内重新得到分配，给区域带来新的发展功能，并促进原有功能得到升级，其作用机制包括：
① 吸管效应吸收周边产业
② 摇摆效应分离工作生活
③ 周末效应度假非常方便
④ 弹性效应增加区域交往
以法国里昂为例，其在高铁通车后产业大升级，由制造业转向研发和高端生产；博览业进一步发展，成为西欧博览中心；物流业快速发展，成为南欧物流中心；汽车业也形成了完整的产业链；里昂的现代服务业也在高
铁通车后获得长足发展。

Answer 3：形象更新，重塑门户意象 Answer 4：土地升值，催生站点效应
火车站是城市重要的门户之一，代表着城市的形象。

高铁站的建设提升了火车站本身等级的同时，也能重塑城市门户的形象。

巴黎的德方斯、伦敦的德克兰地区都是城市门户的著名案例。

松江高铁站作为主要的客运站，未来将成为松江对外联系的主要门户。

高速铁路将显著提升站点周边的土地价值，比如法国旺多姆古镇（Vendme）在高速铁路通车的三年时间里，地价上涨35%，房地产交易量上涨22%。

金融、商务办公、零售商业等设施都更倾向于在高铁站点周边集聚，
土地开发强度以站点为中心逐渐递减。

里昂机场高铁车站京都火车站
2.空间模式解析
Question Ⅳ: 高铁怎么样带动周边地区的发展？
根据由瑞典学派和新制度学派的主要代表人物缪尔达尔在《走向经济计划化》中提出的“ 城市职能的发育成长和城市规模的扩张理论”：城市成长遵循“循环与累积因果原则”（Principle of Circular and Causation） 即一旦某种力触发了城市的成长，由于各产业部门相互联系的性质，将促进其他有关部门的成长。

这些部门的成长又孕育着另外一些相关部门的成长，接着又导致新的产业部门进入城市，开始新的一轮循环，城市就是在这种累积和循环的过程中成长起来的。

小结：本基地由于高铁站点的开发和轨道站点的延伸，同时随着松江新城向南发展，整体城市空间形成了以交通枢纽为主要动力的城市空间发展模式。

由于周边城市发展和自身发展的特点决定其进入到了城市自发展阶段，能够随着高铁枢纽及周边城市建设的带动进入自我发展的城市发展循环过程中。

2.空间模式解析
Question Ⅳ: 高铁怎么样带动周边地区的发展？日本新横滨高铁站及周边开发
概况
新横浜站从1964年年东海道新干线开通以来，经过站点周边的整体开发和对于城市空间
的开发，使乘客数有所增加。

现在，新干线一天约6万人次，整体约22万人次的乘客，可以
称为东京城市圈西南部的门户。

预计今后乘客会继续增加，对于乘客继续增加对应的设施维护，在紧急情况下时可以应对
大批步行者，同时利用合理灵活的步行流线组织周边交通。

主导交通构成
大范围网络的强化——对高速横滨环状北线与关联线路的维护，重编维护京浜临海，使东
京方面等联系的强化。

对环状的2号线，山下长津田线，羽沢池边线等的维护，使临海部市中心，副市中心等的
联系强化。

关于市中心放射环状网络的形成——对新横浜原石川线，鸟山线的维护，使新横浜战前的
交通集中得到改善
对新横浜原石川线，宫内新横浜线等的维护，市中心地区联系得到强化。

城市高速铁路——神奈川东部方面线路的维护与地铁3号线阿左美野以北的延伸，东京市
中心方面，多摩方面，二吴川鹤峰副市中心经县中央方面，以及川崎方面联系强化。

2.空间模式解析
城市开发
新横浜站北部地区，在1964年的东海道新干线开通为契机进行了地区规划改革，从而成为城市中心地区，在1960年高速铁道3号线增加停车站位于横滨站区域内后，整体城市进入急速发展阶段，计算机中心，尖端技术企业事物所，专业学校，城市旅馆相关服务产业，以及文化体育设施都发展起来了。

另外，高速铁道3号线的延伸（新横浜-浅见）新干线左米号大副增加停车点，作为交通枢纽作用非常大。

在这个地区，谋求步行者网络空间扩充，维护的同时也促进了业务，商业，文化，体育设施等多种功能的发展。

为了使城市的发展能够这样的循序渐进，横浜市以新横浜北部地区发展规划协议方针为基础，适当的利用土地墙面后退等建筑指导方针。

2.空间模式解析
Question Ⅳ: 高铁怎么样带动周边地区的发展？城市开发分区
土地利用发展根据不同方向分为四个区域。

区域土地利用的方向整合
的建筑用途说明。

A区域
B区域
区域修正的商务区以及良好的都市型住宅区
C
D区域
在土地混合使用的情况下，一楼尽力作为商业开发、办公，文化等非
住宅用途，同时在规划高层建筑时会与周边居民进行讨论，听取意见。

2.空间模式解析
Question Ⅳ: 高铁怎么样带动周边地区的发展？
城市开发分析
新干线横滨站作为大范围交通起始站对城市开发产生了带动作用，办公，商业等多种大范围功能在此集中，现相关设施已向新横浜北部地区发展。

A.地下商业空间整体开发
同时利用大型公共设施吸引人流和商业对于人流的吸引效应，可以很快带动整个区域的整体开发，同时将交通枢纽结合地下空间开发，并结合城市开发的TOD（以交通为导向的城市开发）模式，将城市的商业及公共服务设施进行整合和集中开发，有利于交通枢纽周边城市新建区域的合理开发。

B.大型公共设施聚集人气
并且利用日本国内的横滨国际体育场等大型公建，通过结合商业空间和居住社区的交通联系，将区域内的城市空间建设为具有一流品质的城市环境。

C.宜人的城市绿化空间及街道尺度
通过对于城市整体绿化环境的控制和对于步行路径的规划，创建出安全，舒适的城市步行休闲空间，吸引了人流，同时依靠周边各个商业建筑形成的集中绿地，形成了各个区域内的核定绿地。

2.空间模式对策
Strategic Ⅰ：依托枢纽，职能扩张
Strategic Ⅲ：突出重点"有序推进
Strategic Ⅱ：经济一体，区城互动
以交通枢纽为发展极核，依托交通职能，积极发展其他相关职能，扩展城市的职能范畴和职能空间，利用循环累积效应，尽快建立合理的城市职能体系，育职能
与规模之间的双向递进机制，为城市扩张和区域增长奠定动力基础。

利用松江高铁站的枢纽作用带动城市职能的扩张，促进整个高铁周边的城市建
设。

面向城市化发展的主要问题，明确战略重点和重点战略，有针对性地提出解决方案和对策措施，对事关大局的关键领域或核心问题实施战略性突破，有效推进枢纽城市的发展和腹地区域的城市化进程。

同时，要充分考虑城市化的时空演进特点，按阶段、分层次、有步骤地处理好城市与区域之间的动态发展关系，解决好职能分工、经济联系、空间布局等重大问题，确保城市化与工业化的协调共进。

明确城市与区域社会经济一体化的目标，以交通枢纽为区域发展中心，辐射和带动区域经济发展。

以区域为基础，为城市发展助力,加油。

通过建立城市与区域之间的共生、互动机制，促进城市经济区的可持续发展。

采取得力措施，沟通城乡联系渠道，建立城市与区域之间的互补型综合分工体系，形成合理、密切的区内合作机制，明确整体发展方向，有效发掘两者的经济发展潜力“，实现城市——区域综合体的持续、健康发展。

承接上海城市功能的外迁浙江部分职能向上海集中
Question Ⅴ: 基地需要哪些基础功能？
基地的基本功能包括三部分：高铁站场的对外交通服务、片区中心服务职能和综合交通枢纽功能。

Part 1: 站场服务职能
基地以高铁站为发展核心，以候车功能为中心发展各种功能：住宿、休闲、购物、展示、娱乐、餐饮等。

Part 2: 片区中心服务职能带动城市周边发展，作为周边地区发展的核心，以商业服务，购物休闲等功能为主。

Part 3: 综合交通枢纽
未来规划中，轨道交通站点、公交枢纽站、高铁站、高速公路出入口在基地内部交汇，
形成综合性的交通枢纽。

3.功能选择
3.功能选择
Question Ⅵ: 基地有潜力发展哪些功能？
Answer 1：高铁+区位优势+较低廉的租金=商务会展新极核
Answer 2：高铁+影视基地=创意产业基地
高铁所带来的人才流、信息流将为地区内创意产业的发展提供助推力，吸引腹地内的人才、技术向地区内集中。

Answer 3：高铁+丰富的旅游资源+门户地位=旅游集散中心
高铁将大大缩减与周边地区的时间距离，因此可依托地区的生态景观资源优势发展周末游等短途休闲式旅游度假
产业。

Answer 4：高铁+区位优势+优良的居住环境=新型生态社区
3.功能选择 小结 ：六大类主要职能
通过前面的分析，基地将着重发展三大项功能——产业、创意和居住。

其中产业具体发展四类职能——商业、办公、社会设施和旅游类产业。

4.规模预测
Question Ⅷ: 各职能的合理发展规模有多大？
最终确定规模
将各种功能综合考虑，确定能够达到最大综合效益（土地价值、居民利益、城市长远发展）的各功能合理规模。

用地比例
通过案例对比，考虑到基地的整体定位仍以居住和中心商务区为主，规定基地内的用地比例大致为：居住用地占50%；商务办公用地占30%；其他功能，如旅游服务、文化娱乐、传统服务业，共占
20%。

5.开发模式选择
Part 1：商业业态
商业街
Shopping Mall
商业区仓储式商业
5.开发模式选择
Part 2：办公业态
总部办公
高层办公
组团式办公
5.开发模式选择
Part 3：创意产业业态
组团式办公
SOHO
创意产业园
5.开发模式选择
Part 4：特色业态策划
商务办公项目1：国际财富中心 (International Forum)商务办公项目
2：企业会所 (Enterprise Club)
项目定位项目定位
以“财富”为主题的文化展示和培训体验平台 独立产权式企业会所策划构思策划构思
打造顶级精英俱乐部，以商业精英为目标市场，建设成为松江高端商业人士的聚会交流场所。

以高贵典雅为发展主线，满足特殊群体心理需求，既彰显精英之尊贵又不失志士之典雅。

企业机构主题式、独立式商务办公、度假场所，并定期举办国际商务论坛。

以高端企业论坛为核心吸引物，以企业总部会所为平台，汇集有识之士。

“ 独栋、独立产权、独立冠名”的“三独”个性化特点
主要产品主要产品
国际财富论坛 ：以推动地区会议旅游、展览、节庆和赛事等活动经济发展为宗旨，促进城市（或地区）经济文化发展
财富训练营 ：提供先进的设施、完善的配套服务满足企业、个人的培训要求。

财富训练营的项目包括营销训练、高端管理训练、模拟广告摄影棚、模拟营销经理培训等等。

财富精英走廊 ：公开征集当代财富风云人物的照片，以书写、刻画、雕画等形式展示财富名人格言、品牌箴言等。

以生态为特色，针对周边的企业客户，打造企业培训基地及企业拓展训练基地及适量的企业度假会所以商务论坛、
企业办公、生态度假为核心的业态结构
5.开发模式选择Part 4：特色业态策划
商贸流通项目1：特色商业 (Water Street)
商务办公项目3：COTEL 商务会馆 (Business Center)项目定位
项目定位
面向大众，富有节奏感的民俗风情繁华商街
专为各界精英.社名流和CBD 广大商务人士、高层管理人员提供商务活动.休闲养生的顶级商务会所，采取会员制经营方式
策划构思
策划构思
浓郁的文化氛围、时尚消费主题、特色鲜明的品牌店，书吧、茶社，以及丰富多彩的各类艺术表演，集休闲、文化、餐饮、娱乐为一体的滨水商业街
配套设施富有人情味，绿树旁的休闲随处可见，精巧别致的绿化小品穿插其中，风格自然闲适，空间变化丰富
建筑融于自然景色之间，与其他区域的都市化倾向形成错位发展，营造轻松的休闲环境。

以工商文化为导向，树立新的发展理念
以工商文化为背景，创立可持续发展的经济模式
以工商文化为品牌，体现无锡城市的个性与品牌
主要业态
主要产品
国际惯例：商业占30-35%，餐饮企业占20-25%，休闲、娱乐、酒店、艺术等占30-40%
适合经营项目有：当地特色美食、旅游纪念品、艺术作坊、西式点心、服装服饰、个人护理以及各种专门店、各类餐厅、茶楼酒吧、青年旅馆、DIY 时尚饰品店、旅游咨询中心等。

商务会议室/健身中心/康体中心/娱乐中心/游泳池/网球场/
各种球室
5.开发模式选择
Part 4：特色业态策划
商贸流通项目2：蓝色快线 (Subway Commercial)商贸流通项目3：搜秀港 （ so show Entertainment Mall）项目定位项目定位
以新生代购物消费为主体的地铁时尚商场，以成为最具个性的地铁上盖商用物业为目标娱乐型购物城，定位于传统百货与小商品市场之间，全力打造“搜秀港 ”，演绎湖城动感时尚
策划构思策划构思
注入健康、活力、青春、前卫、cool等元素，打造新生代时尚消费乐园，引领走进全新的“蓝色消费时代”
蓝色快线以蓝色消费一族为目标消费者群体，以年轻人居多，定期发布大量潮流咨讯，走在时代潮流的前面 为目标客群提供购物、娱乐、休闲、视听一体化全新体验式、消费探索式的消费中心，引领健康的消费潮流
利用前卫炫目的建筑、优秀的结构共同创建与原有百货和商场差别化的购物城，为供年轻人在搜索商品中，享受乐趣的都市生活Mall。

主要业态主要业态
分区经营：IN特区、流行地带、浪漫之都、名牌领域、饮食天地、新人类乐园。

在商场前广场建立户外’Hip Hop’街舞广场，无锡第一个商场“X-Game”运动地带以及小型BMX练习场等为消费者提供品牌商铺，重点引入特许经营点、专卖店、品牌连锁店等，形成引领时尚、体现现代气息的主题商业
引入3D数码电影院、室内滑雪场和体验式网吧，游戏厅等，各种琳琅满目商品全新的、造就时尚动感的
一步到位的娱乐型购物体验
5.开发模式选择
Part 4：特色业态策划
商贸流通项目4：奥特莱斯 (OUTLETS)旅游服务项目：精品酒店 (Boutique Hotel)项目定位项目定位
沿用“品牌+折扣”模式。

借鉴国外outlets业态，打造核心品牌区 针对中产阶级以上客群，以生态新城为依托的主题式精品酒店
策划构思策划构思
沿用“品牌+折扣”模式。

借鉴国外outlets业态，打造商贸城中心的核心品牌区。

依托国内，特别是长三角地区的服装产业基础，将outlets购物公园打造成周边地区企业的商品展示与销售平台。

多种风格的文化氛围所营造的一房一景，滿足游客的审美需求
设计强调品质、内涵,所有精致和美妙的考虑都表达着设计者对于生活和自然的尊重、感悟和创造。

主要业态主要产品
购物+休闲+旅游，精心的设计规划，心醉的环境布置，整个商贸城，将成为一个大型主题购物公园。

酒店拥有十大主题特色房型，将文化与建筑的风格和
房间的氛围巧妙地融为一体。

5.开发模式选择
Part 4：特色业态策划
创意研发项目：创智天地（KIC）
项目及市场定位
为知识工作者、艺术家、 创业者们营造一个可以广泛交流、让灵感擦出火花的环境
策划构思
涵盖工作与生活的每个方面，可以满足知识工作者，创业，学习，生活，交流，分享，洽谈合作，休
闲娱乐等不同的需求 。

时尚生活项目1：文化休闲（Culture Leisure）
项目定位
体现松江城市文化精华的休闲项目，走高档、上层、精英的路线
策划构思
创造一种赏心悦目的休闲生活，创造中产阶级的生活样本，是体验城市休闲生活的窗口，引领时尚休闲的现代生活方式
把代表松江的传统文化与现代的时尚生活巧妙地融合在一起，提升项目品质，充分体现人性化特征；在招商方面，力图保证文化品质
主要产品
休闲餐饮类：引进的商家，广泛分布在主题餐饮、咖啡、酒吧、茶居等领域，并结合松江特有的地域文化，使得休闲氛围更具有本土化的特质
文化展演类：定期有文化沙龙或时尚潮流发布会，并整合现有演艺团体，发挥专业化优势，同时定期邀请国内、国际演出团体。

国际品牌类：竞聘国际一线品牌将占40%的份额，国内发达城市的一线品牌占有30%的份额，其余30%，一线品牌比例
4：3：3
5.开发模式选择
Part 4：特色业态策划
时尚生活项目2：健康生活驿站 (Beauty and Health House)项目定位
面向爱美时尚一族，该消费群体蘘括了各个年龄段多
阶层的人士，具有国际先进理念的彩妆交易中心、美
容体验中心、健康养生中心
策划构思
大规模、高档次吸引国内外知名品牌进站，树立整
体的品牌形象，打造了城市独特的美丽时尚文化品牌
举办系列沙龙、时尚潮流发布会、美容讲座、时尚
美妆节以及国内外顶级彩妆、发型设计大师的现场演
示会和发布会等活动，突出其教育功能，激发消费者
的热情
举办订货会及美博会，利用会展经济，提升项目知
名度和竞争能力
主要产品
吸引国内外知名的美容、化妆品产品，集交易、展示、
表演、休闲、观光旅游为一体，实行专业市场“一站式”
经营模式，在“专”的基础上力求“广”，依托丰富
的美容保养资源，带动相应的美容体验中心、健康养
生中心、健康管理中心的发展。

5.开发模式选择
Question Ⅹ: 功能布局时需要考虑哪些因素？
Factor1：土地的经济效益
第一圈层——直接吸引区，核心圈层：距离车站步行时间约5-10分钟，主要发展高等级的商务办公功能，建筑密度和建筑高度都非常高；
第二圈层——重点开发区，影响圈层：距离车站步行时间约10-15分钟距离，也主要集中商务办公及配套功能，建筑密度和高度相对较高；
第三圈层——拓展区，外围圈层：会引起相应功能的变化，但对其整体影响不明显。

一般强度开发。

围 绕交通枢纽地区和片区中心进行土地使用配置
结合规划的高铁站点与公共交通换乘枢纽站点，布置城市的核心功能，带动站点周边地块的发展。

开发强度由站点核心地区向周边不断降低。

Factor2：各功能之间的相容性和相斥性
进行功能布局时需要考虑各项功能的相容性和相斥性。

例如商业、休闲娱乐功能进行用地混合可以产生集聚效益，方便居民使用的同时可以提高土地价值。

而有些功能则需要加以分隔，如娱乐和居住功能如果发生用地混杂，则会降低居住区品质，影响居民生活。