第二章 资产评估基本方法
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P’＝3000×（116％÷110％）
2020/8/2
• 三、市场法中的具体评估方法
• 价值比率法：
评估对象某一 评估价值 口径财务指 参标照物价值比率 参照物价值比参率照参 物照 相物 同成 口交 径价 指 的格 标 财务
• 例：某被评估企业的净现金流量为1500万元，评估人员在 上市公司中寻找到与被评估企业相类似的ABC公司，改公 司的股价目前为20元/股，每股净利润为0.8元。则用市盈 率倍数法计算被评估企业的评估值为（D ）万元。
： • 评估值=10000×（90%/85%）=10588.24（元）
2020/8/2
• 三、市场法中的具体评估方法
• 价格指数法： • 例：某房地产在评估前5个月成交，交易价格为3000元/m2。已知该地
区同类房地产价格指数： • 1、在此期间，累计上升4％，则：
P’＝3000×（1＋4％） • 2、在此期间，平均每月上升1％，则：
2. 理 论 依 据 - 市场法依据的是替代原理。
同一市场上相同或类似的资产有相近的价格。
3. 评估思路 - 利用类似资产成交价格信息，并以此为基础，采用比较和 类比的思路及其方法，来判断和估测被评估资产的价值。
2020/8/2
• 一、市场法的含义及其前提
（ 二
市场 前提
）
市
场
法
的
前
提
可比
前提
要有一个活跃 市场上要有足够多的相
2020/8/2
• 三、市场法中的具体评估方法
• 例：在对某设备进行评估时，评估人员在市场上找到一类 似设备，其交易价格为10000元。拟采用市场法进行评估 。搜集到的相关资料如下：
• 1.被评估设备和参照设备的生产能力分别为年产甲产品 8800件和9200件，该类设备功能与价值呈线性关系 。则 ：
的公开市
同或类似资产的交易。
功能可比
用途、性能等方面具有可 比性
市场条件可比
供求状况、竞争状况、交 易条件等方面具有可比性
Baidu Nhomakorabea
时间可比
参照物交易时点与评估基 准日相隔不能太长
实体特征 和质量可比
结构、新旧程度等方面具 有可比性
2020/8/2
• 二、市场法的基本步骤
搜集 参照物
明确评 估对象
资产评可估比基性 本事项代？表平性均法：
（二）收益法的基本思路
•以被评估资产的预期收益能力为导向，以其未来预期收益的现值 作为评估值
（三）收益法的基本前提
1.被评估资产未来有收益，且其收益是持续的、可计量的。 2.被评估资产所面临的风险是可以量化的。3.未来的收益期 限是确定的。
评估对象的价值的高低主要取决于下列3个因素：1．未来净收益的 大小；2．获得净收益的可靠性；3．获得净收益期限的长短。
2020/8/2
二、收益法的理论依据
收益法的基本思想表 述如下：由于收益性 资产有一定的期限， 占用收益性资产不仅 现在能获得收益，而 且期望能在未来持续 获得收益。
购买收益性资产，可 以视为一种投资：投 资者购买的目的，不 是购买资产本身，而 是购买其未来所能产 生的收益，是以现在 的一笔资金去换取未 来的一系列资金（收 益）。
• 评估值 = 10000×（8800/9200） = 9565.22(元) • 2.已知该类设备功能与价值不呈线性关系，年生产能力同
上，x为0.68。则： • 评估值 = 10000×（8800/9200）0.68 = 9702.25（元） • 3.已知该设备与参照设备的成新率分别为90%和85%，则
A.37500
B.30000
C.1875
D.无法计算
2020/8/2
第二节 收益法
一、收益法及前提 二、收益法的理论依据 三、收益法的基本要素 四、收益法的基本步骤
五、收益法的计算公式
2020/8/2
• 一、收益法的含义及前提
（一）收益法概念
•通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价 值的各种评估技术方法的总称。
对于投资者来说，将 资金用于购买资产的 收益，与将资金存入 银行获取利息所起的 作用是相同的。 于是一项资产的价格 就相当于这样一笔资 金，如果将该笔资金 存入银行，也会带来 与该项资产所产生的 收益相等的收入。
2020/8/2
第二章 资产评估基本方法
教学大纲
教学目的 和要求：
通过本章的学习，熟悉三种基本方法的评估思路； 掌握收益法的计算公式和成本法中各要素的计算方 法，并能初步运用收益法和成本法评估资产价值； 了解市场法的具体方法。
重点及 难点：
收益法中计算公式的运用；成本法中各 要素的测算及应用。
计划 学时： 10课时
P’＝3000×（1＋1％ ×5） • 3、在此期间，每月递增1％，则：
P’＝3000×（1＋1％）5 • 4、在此期间，每月比上月分别+2％、-1%、+1％、-2％、+1％，则：
P’＝3000(1+2％)(1-1％)(1+1％)(1-2％)(1+1％) • 5、交易时为110％，评估时为116％，则：
2020/8/2
第二章 资产评估基本方法
教学大纲
1
市场法
教
学
2
收益法
内
容
3
成本法
4
资产评估方法体系
2020/8/2
2020/8/2
第一节 市场法
一、市场法的含义及其前提 二、市场法的基本步骤
三、市场法中的具体方法
• 一、市场法的含义及其前提
• （一）市场法的概念
1. 定 义 -市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价 格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种 评估技术方法的总称。
2020/8/2
二、收益法的理论依据
收益法是以预期原理为基础的
资产的价值取决于未来的效用
预期原理说明，决定资产当前 价值的，重要的不是过去的因 素而是未来的因素。历史资料 的作用，主要是用来推知未来 的动向和趋势，解释未来预期 的合理性。
资产当前的价值，通常不是基于 其历史价格、开发建设所费的成 本或者过去的市场状况，而是基 于市场参与者对其未来所能获得 的收益或者能够得到的满足程度 的预期。
简单算术平均
加权平均
众数
中位数
分析差 异因素
量化差 异因素
得出评 估结论
2020/8/2
• 三、市场法中的具体评估方法
直接比较法
市场法
•现行市价法 •市价折扣法 •功能价值类比法 •价格指数法 •成新率市价法 •市场售价类比法 •成本市价法 •市盈率乘数法
间接比较法
评 价 估 值 对 成 参 象 交 照价 物 评 参 格 估 照对 A 物 A 因 因 象 的 素 素 的 值 值
2020/8/2
• 三、市场法中的具体评估方法
• 价值比率法：
评估对象某一 评估价值 口径财务指 参标照物价值比率 参照物价值比参率照参 物照 相物 同成 口交 径价 指 的格 标 财务
• 例：某被评估企业的净现金流量为1500万元，评估人员在 上市公司中寻找到与被评估企业相类似的ABC公司，改公 司的股价目前为20元/股，每股净利润为0.8元。则用市盈 率倍数法计算被评估企业的评估值为（D ）万元。
： • 评估值=10000×（90%/85%）=10588.24（元）
2020/8/2
• 三、市场法中的具体评估方法
• 价格指数法： • 例：某房地产在评估前5个月成交，交易价格为3000元/m2。已知该地
区同类房地产价格指数： • 1、在此期间，累计上升4％，则：
P’＝3000×（1＋4％） • 2、在此期间，平均每月上升1％，则：
2. 理 论 依 据 - 市场法依据的是替代原理。
同一市场上相同或类似的资产有相近的价格。
3. 评估思路 - 利用类似资产成交价格信息，并以此为基础，采用比较和 类比的思路及其方法，来判断和估测被评估资产的价值。
2020/8/2
• 一、市场法的含义及其前提
（ 二
市场 前提
）
市
场
法
的
前
提
可比
前提
要有一个活跃 市场上要有足够多的相
2020/8/2
• 三、市场法中的具体评估方法
• 例：在对某设备进行评估时，评估人员在市场上找到一类 似设备，其交易价格为10000元。拟采用市场法进行评估 。搜集到的相关资料如下：
• 1.被评估设备和参照设备的生产能力分别为年产甲产品 8800件和9200件，该类设备功能与价值呈线性关系 。则 ：
的公开市
同或类似资产的交易。
功能可比
用途、性能等方面具有可 比性
市场条件可比
供求状况、竞争状况、交 易条件等方面具有可比性
Baidu Nhomakorabea
时间可比
参照物交易时点与评估基 准日相隔不能太长
实体特征 和质量可比
结构、新旧程度等方面具 有可比性
2020/8/2
• 二、市场法的基本步骤
搜集 参照物
明确评 估对象
资产评可估比基性 本事项代？表平性均法：
（二）收益法的基本思路
•以被评估资产的预期收益能力为导向，以其未来预期收益的现值 作为评估值
（三）收益法的基本前提
1.被评估资产未来有收益，且其收益是持续的、可计量的。 2.被评估资产所面临的风险是可以量化的。3.未来的收益期 限是确定的。
评估对象的价值的高低主要取决于下列3个因素：1．未来净收益的 大小；2．获得净收益的可靠性；3．获得净收益期限的长短。
2020/8/2
二、收益法的理论依据
收益法的基本思想表 述如下：由于收益性 资产有一定的期限， 占用收益性资产不仅 现在能获得收益，而 且期望能在未来持续 获得收益。
购买收益性资产，可 以视为一种投资：投 资者购买的目的，不 是购买资产本身，而 是购买其未来所能产 生的收益，是以现在 的一笔资金去换取未 来的一系列资金（收 益）。
• 评估值 = 10000×（8800/9200） = 9565.22(元) • 2.已知该类设备功能与价值不呈线性关系，年生产能力同
上，x为0.68。则： • 评估值 = 10000×（8800/9200）0.68 = 9702.25（元） • 3.已知该设备与参照设备的成新率分别为90%和85%，则
A.37500
B.30000
C.1875
D.无法计算
2020/8/2
第二节 收益法
一、收益法及前提 二、收益法的理论依据 三、收益法的基本要素 四、收益法的基本步骤
五、收益法的计算公式
2020/8/2
• 一、收益法的含义及前提
（一）收益法概念
•通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价 值的各种评估技术方法的总称。
对于投资者来说，将 资金用于购买资产的 收益，与将资金存入 银行获取利息所起的 作用是相同的。 于是一项资产的价格 就相当于这样一笔资 金，如果将该笔资金 存入银行，也会带来 与该项资产所产生的 收益相等的收入。
2020/8/2
第二章 资产评估基本方法
教学大纲
教学目的 和要求：
通过本章的学习，熟悉三种基本方法的评估思路； 掌握收益法的计算公式和成本法中各要素的计算方 法，并能初步运用收益法和成本法评估资产价值； 了解市场法的具体方法。
重点及 难点：
收益法中计算公式的运用；成本法中各 要素的测算及应用。
计划 学时： 10课时
P’＝3000×（1＋1％ ×5） • 3、在此期间，每月递增1％，则：
P’＝3000×（1＋1％）5 • 4、在此期间，每月比上月分别+2％、-1%、+1％、-2％、+1％，则：
P’＝3000(1+2％)(1-1％)(1+1％)(1-2％)(1+1％) • 5、交易时为110％，评估时为116％，则：
2020/8/2
第二章 资产评估基本方法
教学大纲
1
市场法
教
学
2
收益法
内
容
3
成本法
4
资产评估方法体系
2020/8/2
2020/8/2
第一节 市场法
一、市场法的含义及其前提 二、市场法的基本步骤
三、市场法中的具体方法
• 一、市场法的含义及其前提
• （一）市场法的概念
1. 定 义 -市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价 格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种 评估技术方法的总称。
2020/8/2
二、收益法的理论依据
收益法是以预期原理为基础的
资产的价值取决于未来的效用
预期原理说明，决定资产当前 价值的，重要的不是过去的因 素而是未来的因素。历史资料 的作用，主要是用来推知未来 的动向和趋势，解释未来预期 的合理性。
资产当前的价值，通常不是基于 其历史价格、开发建设所费的成 本或者过去的市场状况，而是基 于市场参与者对其未来所能获得 的收益或者能够得到的满足程度 的预期。
简单算术平均
加权平均
众数
中位数
分析差 异因素
量化差 异因素
得出评 估结论
2020/8/2
• 三、市场法中的具体评估方法
直接比较法
市场法
•现行市价法 •市价折扣法 •功能价值类比法 •价格指数法 •成新率市价法 •市场售价类比法 •成本市价法 •市盈率乘数法
间接比较法
评 价 估 值 对 成 参 象 交 照价 物 评 参 格 估 照对 A 物 A 因 因 象 的 素 素 的 值 值