论房地产开发中的土方成本管理

论房地产开发中的土方成本管理

摘要：土方工程在整个房地产项目的开发过程中涉及面较广，主要有前期的场地平整、施工过程中的基坑开挖回填、市政工程的土方开挖回填、园林景观的土方平衡等，其对成本有着不可忽视的影响。如果不采取有效防范措施及加强管理，将会对整个项目的开发进度计划及成本控制带来不利影响。本课题通过对土方施工过程中可能存在的成本控制问题进行剖析，拟寻求切实可行的解决办法来尽量减少或避免给开发商造成不必要的损失。

关键词：土方工程；土方问题；成本控制

Abstract: the earthwork of real estate project in the whole process of development of a wide range of, basically have the field leveling, the construction process of foundation pit excavation of the municipal construction, backfilling turkmen excavation backfilling, landscape of earthwork balance, the cost of the influence of a cannot ignore. If you don’t take effective prevention measures and strengthen management, for the whole project will be the development schedule and cost control to bring adverse impact. This topic through the construction process of earthwork the possible cost control for analysis, and seek to feasible solution to try to reduce or avoid unnecessary loss to developers.

Keywords:earthwork; Turkmen problem; Cost control

正文：

一. 绪论

土方工程在整个房地产项目的开发过程中涉及面较广，主要有前期的场地平整、施工过程中的基坑开挖回填、市政工程的土方开挖回填、园林景观的土方平衡等，其对成本有着不可忽视的影响。如果不采取有效防范措施及加强管理，将会对整个项目的开发进度计划及成本控制带来不利影响。本课题通过对土方施工过程中可能存在的成本控制问题进行剖析，拟寻求切实可行的解决办法来尽量减少或避免给开发商造成不必要的损失。

二. 项目开发过程中成本管理遇到的土方问题

我们可从北京三环某项目A的全过程施工中来发现土方成本控制遇到的问题。该项目总建筑面积29.6万m2，共18栋楼。

1、在进行基坑开挖前，由于工期较为紧张，没有对整个的施工方案进行统筹安排、合理规划，所有楼栋全部同时开工，导致开挖出来的土方没有空间进行堆放，只能随挖随运，没有充分考虑到土方回填用土因素。结果导致外购大量回填土方，约10万m3,土方成本增加近200万元。从施工过程来看，造成此结果的根本因素在于施工方未能采用更为合理的是施工方案而仓促施工引起成本的

不可控制。

2．在总包单位、小市政单位、园林单位交叉作业的时候，进场前相互之间没有进行场地移交交底，各单位的遗留渣土没有及时清走，而现场管理人员没有及时发现问题并解决问题，时间一长，不能对各单位承担的土方责任划分清楚，结果现场遗留的8000 m3渣土，不能找到相应的责任单位，最后只能委托小市政单位进行清运，外运单价23元/m3，导致土方成本增加18.4万元。显然这是由于甲方在总分包交叉施工时未能进行有效的现场管理造成的。

3. 在小市政工程及园林景观工程的结算过程中，我们发现小市政工程及园林景观工程的合同工程量清单中未包括回填后多余土方外运子项，造成回填后的多余土方大多不能及时清理外运，过后较难确定责任单位，小市政土方施工单位往往会提出签证确认。该部分土方工程为合同外增加工程，由于土方和场地的不规则性，现场签证确认该部分工程量时很难准确核量，有时现场工程师未注意开挖后土的松散性，而按堆土体积核量，造成土方工程量的增加。显然由于合同约定的不清楚造成了土方成本的不可控制。

从以上项目A的案例可看出，土方成本的增加主要由三方面因素造成：不合理的土方施工方案、现场管理的不到位以及合同约定的不清楚等。故以下笔者就这三方面展开探讨，寻求一些切实可行的解决办法。

三．土方工程的成本控制拟解决方法

为了对土方工程成本进行有效控制，针对上述成本管理中的土方问题及成本控制面临风险，应采取相应的防范应对措施。现从土方施工方案、现场管理及合约管理三方面结合案例对土方成本控制分别进行阐述。

（一）采取合理的施工方案来控制土方成本

房地产公司在土地二级市场上拿到的土地一般是经过三通一平的的，但在一些地方政府的实际操作中，土方平衡及场地平整往往在现状地交给房地产商后交由房地产商来执行。这就给房地产开发增加了成本，因而成本管理人员就需要根据现状场地尽可能地去降低土方成本。

案例1某滨海经济开发区项目，紧邻滨海公路，占地18公顷，场地标高低于滨海公路的标高2.5米左右，全部为沼泽地且局部有较深积水，勘察单位无法进行场地勘探。现考虑两个方案:1、采取一步回填碾压到位的方案。按照常规的施工方案及规划方案，需要将场地标高回填至滨海公路的标高，并进行逐层碾压，然后勘察单位进场钻孔勘察。成本部的测算费用见下表，总费用达14,377,500元，且工期需2个月,直接影响勘察工作的进展。2、采取两阶段土方回填的方案。第一步则仅回填1.5米高，且不做碾压，因距室外施工有1年左右的时间，可通过铲车的自行碾压和土方的自然下沉来达到密实度。第二步，等到室外施工时再进行剩余1米的土方回填，采取逐层碾压的方式。方案2的估算费用为11,196,000元,见下表。这样既减少了以后的基坑挖方量，又因为楼座的下体积（楼座的占