房地产经济学(整理)

房地产经济学

第一章导论

1.2土地的特性：

A、自然特性（具有生产力、固定性、有限性、耐久性）

B、经济特性：1、供给稀缺性（土地的价值取决于供需条件）

2、土地利用方式的相对分散性（固定性，要求搞好交通运输，提高综合利用效益）

3、土地利用方向变更的困难性（开发成本高）

4、土地利用报酬递减的可能性（边际报酬迟早会下降）

2.1房地产的定义：土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；同时，还包括以上组成部分所衍生的各种权利。

*（解释）2.2.2房地产的经济特性：

1．土地供给的稀缺性（社会发展，需求增大，面积有限性，导致供需的矛盾）

2．高价值性（源自稀缺性、固定性和异质性）

3．保值增值性（保值性：投入房地产的资金其增值速度能抵消货币的贬值速度）

4．产权分割性（所有权、使用权、占有权、抵押权可以由不同权利人支配)

5．难以变现性（价值大、异质性、固定性、难以迅速兑换成现金）

6．互相影响性（经济学的外部性）

2.3.1房地产分类（P6了解）

*(必考)2.3.2开发程度分类:

1、生地（完成征收，未开发、不具城市基础设施。如：荒地、农地）

2、毛地（具有一定城市基础设施，但尚未经过拆迁、安置、补偿，不具备基本建设条件）

3、熟地（具有完善的城市基础设施，进行过平整，能在上面进行房屋建设）

4、在建工程（尚未完全建成，未能达到交付使用条件）

5、现舍（建筑物已建成，可以直接使用的房地产包括一手房二手房）

3.1房地产基本活动领域：

1、土地开发和再开发（居住用房、商业用房、工业用房的开发）

2、地产经营（土地使用权的出让、转让、租赁、抵押）

3、房地产经营（房产的出让、转让、租赁、抵押）

4、房地产中介服务（买卖、租赁、抵押、典当）

5、物业管理（家居服务、保安、维修、绿化）

6、房地产金融(信贷、保险、投资)

（选择题）3.2房地产业特性：

1、基础性和先导性

2、高度综合性和高度关联性（解释）

3、区域性

4、受国家相关政策的影响大

3.3产业属性：第三产业

（1.房地产的投资开发组要从事的是资源整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身 2.房地产销售经营活动直接从属于流通领域 3.房地产中介等服务行业属于第三产业）

3.4房地产业的作用：

1、国民经济的基础性产业（带动相关行业，促经济，提高就业）

2、国民经济的先导性产业（该产业的产业相关联度达到一定强度，它的繁荣萧条，成为其他相关产业生产经营的机遇、市场空间和条件，从而具有导向的功能）

3、国民经济的支柱性产业

（必考简答）3.4.1房地产业成为支性产业的依据：

1、房地产业为社会提供的房地产商品，是国民经济各行业最基本和最重要的生产资料，是社会活动不可缺少的物质条件和空间场所。

2、我国城市人均住房面积不高，且建筑质量差，配套率低。（需求）

3、一些国家的发展史表明，随着社会生产水平的不断进步，第一产业的比重下降，第三产业的比重呈上升趋势，房地产业作为生产和服务的第三产业，对国民经济的贡献度较其他行业更大。

4、房地产业对其他相关行业所产生的关联度大。

*关联度表征两个事物之间的关联程度

4.1房地产经济：是指以房地产为对象，即围绕房地产的生产、分配、交换和消费所发生的人与人之间的经济关系，是房地产经济关系与房地产生产力的有机结合。换言之，房地产经济是房地产在生产、流通和消费过程中所发生的各种经济活动及其条件的总称。

4.2房地产经济学的研究对象：

1、房地产经济运行规律及其表现形式的学科

2、房地产资源配置效率的学科

3、房地产在生产过程中各种经济利益关系相互协调的学科

4.3房地产经济学的研究内容：

1、房地产经济的基本理论。（产权理论、区位理论、地租理论、地价理论）

2、房地产经济活动及其运行的基本规律和互相关系。（房地产市场运行规律、房地产业经济活动基础规律、房地产市场供求关系和产权关系）

3、房地产运行的制度保障与政策环境。（土地制度、住房制度、房地产产权制度、税收和市场政策）

第二章房地产经典理论

地租理论是房地产经济学的核心内容，是房地产价值、价格理论和房地产经济运行规律的理论基础。

1.1地租的含义（土地收益的资本化）

地租的占有是土地借以实现的经济形式。（地租是土地所有权的实现形式，一切形式的地租，都是土地所有权在经济上实现的形式。）

（选择）1.2地租的类型：

一、按地租的物质形态：

A、劳役地租（无酬剩余劳动）

B、实物地租

C、货币地租

二、按经济学的观点：

（1）马克思主义地租：

A、绝地地租

B、次级地租

C、垄断地租

（2）西方经济学地租:

A、契约地租

B、经济地租

C、竞标地租

1.3(P17)地租理论的演变：

19世纪初，古典政治经济学的地主理论（配第、杜尔哥、亚当斯密、安德森、李嘉图、杜能）》》》19世纪上半叶，庸俗资产阶级政治经济学的地租理论（萨伊、马尔萨斯）》》》

19世纪下半叶，新古典经济学的地租理论（卡拉克、马歇尔）》》》

19世纪末二十世纪初，现代西方地租理论（阿隆索、萨缪尔森、巴洛维）

（一）西方经济学的地租理论：

资产阶级古典政治经济学的早期地租理论：

威廉·配第：

A、最早提出地主理论，对地租理论做出了开拓性贡献。

B、在其《赋税论》中提出：劳动是财富之父，土地是财富之母

C、最早提出级差地租理论，奠定了级差地租理论基础，地租理论研究的先驱者

魁奈：

A、提出了剩余价值是由生产领域创造出来的

B、但其理论缺陷在于用自然恩赐解释地租是不恰当的

杜尔哥：

A、认为出租土地可以取得地租，土地是一切财富首要的、唯一的来源

B、把配第的“自然的恩赐”转化为农业劳动者的劳动剩余劳动

C、认识到“纯产品”转化为地租被土地所有者占有是土地私有权的结果

D、比魁奈更进一步的说明了地租的本质和根源

斯密、李嘉图、安德森和杜能的地租理论：

大卫·李嘉图：

A、运用劳动价值理论研究地租，建立了级差地租理论的初步体系，但否认绝对地租的存在

B、认为地租来源是劳动创造的价值的一部分，并与土地投资的利润、土地资本的利息区别开

C、进一步发展了级差地租理论

詹姆斯·安德森：

A、认为是土地产品的价格决定地租而不是相反的。（错误的）

资产阶级庸俗经济学的地租理论：

萨伊

A、“生产三要素”（劳动、资本、土地）成为地租理论的基础

B、认为生产不是创造物质而是创造效用，人所创造的也不是物质，而是效用。

C、从生产三要素转向三位一体的分配论。为现代西方经济学的地租理论奠定基础。