海滨城购物中心

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"神秘深海之夜“-提供床位，让 游客在世界级海洋馆内通宵扎营, 近距离观赏和触摸海岸生物，亲 身揭开海洋世界晚上的神秘一面。
商业定位—业态规划
特色业态： 飞行俱乐部
直升机俱乐部 波音模拟机体验
• • 海滨城还拥有两架观光直升机，只要你 购物满一定额度或者仅需支付几百元， 就能享受一次直升机观光。
商业定位—业态规划
特色业态： 海洋馆（体验）
潜水艇体验
除了参观性游乐设施，基于成都内陆的特质，浩海立方还增加了不同类型的
参与性亲水项目，增强娱乐业态排他性。
潜水培训
深海之夜
• • 潜水艇观光体验，乘坐可深入海底 数百米的潜水艇与海洋生物零距离 接触
全球潜水认证机构-PADI，通过 PADI潜水中心认证的潜水店或潜 水俱乐部，可提供符合PADI标准 的培训课程。 潜水体验价格：550元 ， 考潜水证：450元
项目座落于天府新区核心区，处于双楠大道主 干道及蛟龙大道交汇处，距成都市中心20分钟车程， 距双流机场7分钟车程，双楠大道、成温大道等高速 通道环绕式贯通，途经地铁三号线。 项目直径四千米范围内有少量商业，随着区域 环境的快速提升，外来迁入人口增加，项目直径两 千米范围内楼盘小区为62个，直径四千米范围内楼 盘小区的数量为236个，常驻人口达20万，预计项目
波音模拟机体验又名 “飞行体验™” 是唯一获得美国波音公司授权的模拟 飞行娱乐产品，成都海滨城店是美国 本土之外最大的波音产品专营店之一
商业定位—业态规划
特色业态： 欧悦真冰场
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真冰场在成都虽然已不罕见，但欧悦真冰场做到了专业花样滑冰表演等大多数真冰场没有做到的地方，并 且此场地具备承办运动赛事标准。 票价在网上只售到39元/张，其价格还是比较亲民。
谢谢聆听！
汇报人：査利菲
心。
商业定位 商业定位—项目占位
客群选择
年 龄 层 级
中 老 年 家 庭
经实地考察，在商场其中一主展示面入口以 “5分钟抽样调查”方法得出以下进入商场 的人数统计数据： 中老年家庭：2组 富裕 家庭 年轻家庭（包括年轻情侣）：11组 富裕家庭：5组
单身 金领
学生：3名
单身白领：6名 单身金领：4名 分析数据得出：此商场主要目标客群为年 轻家庭、单身白领、富裕家庭三类客群。
娱乐 餐饮 餐饮
餐饮 娱乐 娱乐 餐饮 美妆 珠宝
商业定位—业态规划
来自百度文库平面布局
该层蓝色部分为永辉超市，面积约10000㎡，白色部分 为停车场，传统的地下一层布局。
永辉 超市
商业定位—业态规划
平面布局
该层主要为零售业态，搭配少量餐饮。零售部分多为服 饰、美妆、珠宝等种类。
A区 B区
商业定位—业态规划
平面布局
该层主要为娱乐业态，搭配少量餐饮。娱乐部分面积占 比最大的为海洋馆，另外也有健身房、影院等。
B区
海 洋 馆
商业定位—业态规划
购物中心定位
“浩海立方”海洋馆 直升机飞行体验 太平洋咖啡
娱
欧悦真冰场
黄记煌
购 餐 饮 物
乐
海滨城购物中心集购物、餐饮、休闲娱乐为一体，欲打造一个区域生活方式中心 。
年轻家庭
学生
单身 白领
支付能力
商业定位 商业定位—项目占位
品牌筛选
该购物中心品牌数量较多，有少量快时尚品牌，如西遇等，但 大多数为一般品牌，未有见到目前较为火热的快时尚品牌，
如ZARA、H&M等出现。
从品牌价位上来说，绝大多数为大众品牌，几乎没有高端或 者奢侈品牌出现。
商业定位—业态规划
特色业态： 海洋馆（参观）
成都海滨城购物中心调研报告
商业定位 商业定位—项目占位
项目基本信息
项目名称：成都海滨城购物中心 地址：成都蛟龙港双流园区双楠大道88号 开业时间：2014年12月31日 物业体量：27万㎡ 商业层数：6层 停车位数量：6000余个 管理顾问：戴德梁行 投资商：香港蛟龙集团
商业定位—项目占位
项目位置介绍
商业定位—业态规划
楼层布局
F5 F4 F3 F2 F1 B1
超市
儿童娱乐、儿童用品 时尚单品 时尚单品 餐饮 停车场 承租能力较强的业态，如服饰、手表、化妆品、珠宝等都选择开在1F或2F。 每层楼都穿插有餐饮业态，而主食餐饮主要集中在4F，影院、健身房在5F， 此种目的性消费业态可将人流动线进行垂直引导。
蛟 龙 港
海 滨 城
双流县
区域未来人口将会持续增加，且区域内人口可支配
收入及消费支出将大幅增加。 项目周边大规模商业体较为缺乏，区域发展不 够成熟。
商业定位 商业定位—项目占位
商业模式
判断依据：
①采用的是将单位进行分割出租的方式， ②客户购物结款的方式是在商家单独结款， ③同层里有多种业态，并未对每层进行单 一定位。 故综上所述，其采用的商业模式为购物中
经营策划
VIP海滨会员节
海滨城目前购物中心推出了“海滨会员节”活动， 凡商场消费VIP积分均可兑换六大特色业态的体验机 会，此活动主要是通过六大特色业态来吸引消费者前 来消费，除了可刺激营业额，也同时解决了六大特色 业态因价格偏高所带来的闲置状况。
招商运营—运营管理
成果分析
该购物中心人流量相对其体量来说是偏少的，并且消费者大多是闲逛，提袋率很 低，运营情况并不乐观。
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商业定位—业态规划
业态占比
各租户功能面积占比（%） 海滨城购物中心业态构成以零售为主，餐饮业态次之，娱乐业 态占比最小。
•零售业态的面积占比约65% •餐饮业态的面积占比约26% •娱乐业态的面积占比约9%
各租户数量占比（%） •零售业态的品牌数量为约200个，占比约73.5% •餐饮业态的品牌数量为约60个，占比约22% •娱乐品牌数量12个，占比约4.5%
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创世界吉尼斯纪录的单体海洋馆——浩海立方，长40米，高8.3米， 由12块单体面积近25㎡的亚力克面板拼接而成 由澳大利亚、美国、日本和中国专业的技术团队联手打造 11,000m³水容量 33,000只海洋生物栖息
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票价：门票260元/人， 单人行年卡498元， 合家欢卡898元 ; 3-15周岁儿童100元 时间：10:00 - 22:00
招商运营—招商分析
租金水平
该购物中心租金水平在约100-500元/㎡/月，其租金 价格按照品牌、面积、位置等因素影响。 目前采用的承租方式有：纯租金、租金+扣点、联营 扣点几种。
与其相邻的美国城还未开业，蛟龙港地区商铺租金
约在80-150元/㎡/月，可见其租金水平在该区域内 算偏高。
招商运营—运营管理
建筑设计—形象展示
外立面
海滨城购物中心外立面采用石材，展示效果和商铺通 透性不及玻璃幕墙外立面
说明：通过玻璃幕墙的运用 能使整体商业通透性强，整 体性强，展示效应好，传播 效应广
好的外立面设计可以引起消 费者的关注，刺激消费者的 购买欲望，展示商业形象， 海滨城购物中心外立面较为
中粮大悦城购物中心
平面布局
该层主要为零售业态，搭配少量餐饮。零售部分多为服 饰、潮流饰品等种类。
B区
A区
商业定位—业态规划
平面布局
该层主要为零售业态，搭配少量餐饮、娱乐等业态。零 售部分多儿童用品种类。
A区 B区
商业定位—业态规划
平面布局
该层主要为餐饮业态，搭配娱乐业态。餐饮部分多为主 食、正餐等种类。
B区
A区
商业定位—业态规划
零散，商业展示形象弱。
说明：颜色较为暗沉，商业档 次不能很好的体现
海滨城购物中心
建筑设计—形象展示
内部设计
门庭 中庭
项目采用中庭天井式设计、打造宽敞的入口门 庭，提供足够通透舒适的购物环境。
中庭
中庭
建筑设计—入口设计
入口设计
外部入口、动线位于双楠大道上，整体项目 有两个地下停车场入口。
人流动线 车流动线 商场入口
导视&服务中心
项目在门庭处设有服务台，在外广场设有外部导视牌，内部 电子导视系统，但是没有提供购物休息区。
内部电子导视 休息区
服务中心
外部导视
建筑设计—软性设计
景观小品
项目在中庭有悬挂物件的装饰品，整个商场的卡通形象 展示的比较明确。 海洋馆的两条立体鲨鱼也比较生动，容易吸引眼球。
悬挂摆设
建筑设计—交通动线
内部动线
主动线为回字形，解决店铺进深问题，通过多中庭的设计和大量垂直交通保障 通达。
• 回字形主动线和枝形动线，保证了商场人流有效的循环流动，展示性好 • 项目多中庭的设置，有利于人流的聚集，提高客流转化率
• 多部电梯，便于人群在各楼层之间引导
垂直电梯 扶手电梯 中庭
建筑设计—软性设计
卡通形象
立体鲨鱼
招商运营—招商分析
空置情况
由于购物中心面积较大，空置率也较高，几乎每一层都有空置，估算 空置率在30%左右，空置位置多在一些死角及单间面积较大的商铺。
招商运营—招商分析
招商质量&沟通协调
2015年3月19日，网上曝出“成都海滨城 购物 餐饮 文化娱乐 开发商与其招商团队解约，入驻商户人心 惶惶”的新闻。闹事原因是海滨城不履行 合约，只管开发物业，不懂且不尊重商业 运营的规律和签订的合同条款。对此，成 都海滨城购物中心付寅峰独家回应赢商网 记者称此事属于正常的人事变动，不存在 解约一说。 目前海滨城的招商质量一般，除了 wonderful beauty在此开设了一家旗舰 店，所见品牌大多是常见品牌，未有发现 首进品牌。