郫县犀浦地块前期定位报告0720共85页

东向外扩——东村区域 西向外扩——新光华区域 西向（成灌线）——？
华阳，成都通往双流的枢纽，国际化特征早已形成，实现对主区功能的承接
华阳新城—— 特色旅游产业、城市级商业、城际无缝对接交通网络、国际化市政规划体系等
光华新区，成都通往温江的通道，新兴居住区成型，成为开发的热土
新兴居住区—— 规模产业集群、城市级商业、城际无缝对接交通网络、完善的基础配套体系等
光华、华阳发展成为成都外拓的“城市功能核”
城市功能核—— 区域形成高端职能，具有产业与发展要素吸引力的作用
城市功能核
综合因素衡量
区域规划
产业发展
房地产开发
人口密度
商业中心
生活配套
交通体系
教育体系
华阳也好； 温江光华也罢； 区域发展规划无疑不是发展成为主城功能外拓的核心承接区； 形成一个城市功能新核，具备有力的产业和发展要素的吸引力！ 但就目前的犀浦而言：
对城市的价值 对社会的价值
第一部分 地块认知
地块指标 地块认知
地块指标——商业主导的品质型综合体
商业主导的品质型综合体—— 用地规划指标优越，地块未来产品规划的品质获得保障
用途 商业金融 商业金融
合计
占地面积（㎡ ）
46473
14063 60536
容积率 4 4
建筑密度
不大于45%，高层 主体不大于22% 不大于45%，高层 主体不大于22%
功能价值——中心城区功能承接区
川大、川外、财大等名校云集
城市功能—— 成都中心城区西部商务、居住、产业承接区
主题乐园、历史探幽、现代农业观 光、滨水游憩为特色的旅游产业带
中国西部高新技术产业研发基地
中心城区西部生活商务区
田园城市生活居住示范区
犀浦——主城功能外拓区与必选区
主城功能外拓必选区—— 犀浦，成都“全域成都”战略布局的必选区
郫县新城抢占城市锋芒 区域内龙湖、华润、中信、绿地等品牌开发进驻，区域开发水平空前巨变
中铁瑞景茗城
绿地国际花都
华宇天府花城
中信.未来城
龙湖弗莱明戈
郫县金融中心
华润橡树湾
龙城国际
犀浦，一个中心城区功能升级必选之地，却沦为郫县的“输纽”之痛
在成都向郫县扩张的版图中，犀浦理当具备枢纽功能，且有完善的交通、基础配套体系， 但却痛失良机，成为郫县的“输纽”之痛！
都 西 进
为了更好的理解项目地缘母体优势， 将项目置身城市发展的角度审视本案。
第二部分 现状认知
犀浦之痛 发展机遇
主城外扩，将是成都未来二十年城市发展的主旋律。
与其它区域相比，犀浦尚未利用有利地势抓住城市外扩的有利机会 继承到主城内核功能外扩升级的重要财产
南向外扩——华阳独秀 北向外扩——大丰区域
成都向西
犀浦？
郫县新城
城西贵胄
迁移
尴尬处境： 急需功能承接外拓区
枢纽门户
主城功能外拓的 必然选择
涌入 城市新贵
大牌商家云集 土地日益稀缺
具有明确的城市发展规划指导， 但为何却总与历史性发展机遇擦肩而过？
第四部分 城市功能核
模式研究 借鉴案例
模式思考——城市功能核开发模式
功能逐步完备，城市体系逐步健全，承载城市功能转移的城市功能核
宜业宜居
城乡综合示范带
成都中心城区西部生活服务区 产业配套服务区
成都西部新城
生态宜居创业城
功能完善的“城市功能新核”
“城市功能核” ——承担主城区的功能外拓
第三部分 价值梳理
城市价值 区域价值 交通价值 产业价值 功能价值 发展价值
城市价值——成都西拓的排头兵、桥头堡
未来规划目标—— 百亿级城市商圈、郫县市级副中心服务业集聚区
建筑高度 不大于45米 不大于48米
建筑面积（ ㎡）
185892
56252 242144
用地性质
商业金融住宅，住 宅不大于30% 商业金融住宅，住 宅不大于30%
地块认知——城市功能西扩的首要受益者
处于城市西扩的头牌位置，拥有承接主城内核功能先天条件
犀浦北部 新城规划 发展区
成
犀浦成熟 居住区
本地块
第一代 第二代 第三代 第四代
➢ 以解决居住为目的而成为大都市周边的卧城 ➢ 建筑密度较低、以低层独立式住宅开发为主 ➢ 代表城市区域：北京天通苑、回龙观地区
➢ 引入部分产业并提供一定的就业机会的卫星城市 ➢ 建筑密度提高，建立公共交通系统 ➢ 代表城市：北京大兴区黄庄卫星城
交通价值——川西“中枢”
天润路
绕城高速
交通发展—— 城西交通门户，未来成都15分钟城际生活圈
XN5831
川西交通纽带
快铁向西，融入成都15分钟生活圈
蜀西路-科新路
西源 大道
天河-犀安路
完善交通交通配套体系
媲美欧美等级路网
一轴三片四站，五横三纵
➢一轴：国道 317 线；三片：北部新城、南部老城、绕 城外城市发展预留区；四站：双铁犀浦站、快铁犀浦东 站、地铁两河站、 地铁成外站 ➢五横：XN5831、国道317、西芯大道、蜀西-科新路、 西源大道 三纵：天润路、绕城高速、天河-西安路
为何？
犀浦，主城区功能外拓承接区沦为“输纽”之痛！ 站在城市发展的角度寻找犀浦历史性机遇。
成都总规带来的发展之机
成都西部新城规划出台， 犀浦红光为未来西部新城的区域次中心之一
成都总规带来的发展之机
郫县城市发展定位清晰 成都新一轮城市总体规划确定郫县为成都的重要组成部分
次中心功能
“全域成都”理念
未能承接主城功能外拓的功能， 是否具备足够条件继承“主城外扩及功能升级”的重要财产？
同处郫县的郫县新城却占尽城市锋芒
在整个郫县的分区规划中，规划有郫县北部新城、东南部新城 抢占城市锋芒，犀浦名不见经传
北部
新城 热点开发区域
老城 望丛
东南部 新城
红光
犀浦
成 都 方 向
同处郫县的郫县新城却占尽城市锋芒
国际城西排头兵、桥头堡
Leabharlann Baidu郫筒镇
红光
犀浦
成
都
成都发展方向
方
向
产业价值——特色产业集群
产业规划—— 成都中心城区西部生活商务区，主要发展商业商务、服务产业、创意产业、房地产业
第三产业 第二产业 第一产业
高端制造产业为主
高端机械设备、电子电器、生物制药
第三产业快速增长
集商贸商务、楼宇经济、金融保 险、电子商务、 文化创意、教育 科研等产业集聚的现代服务业
目录
第一部分 地块认知
第二部分 现状认知
第三部分 价值梳理 第四部分 模式研究
地块指标 地块认知
犀浦之痛 发展机遇
城市价值 区域价值 交通价值 产业价值 功能价值
模式研究 借鉴案例
目录 第五部分 定位方向
第六部分 产品规划 第七部分 项目引擎
战略定位 定位诠释 整体定位 功能定位 形象定位
产品体系 商业产品 办公产品 酒店产品 居住产品 配套产品