广州荔湾区“动感小西关”项目物业发展建议及系统定位报告资料重点
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➢银行、写字楼、汽车修理厂
➢秦妈火锅、水疗会、梵桦瑜 珈馆、日本料理等
➢羽毛球馆、篮球馆等
重新自我定义+赋予新的功能
6
项目策略思考
[关键洞察一] 核心问题不是操作的问题，而是重新自我定义，清晰核心属性的问题。 [关键洞察二] 小西关的功能定位必须置于“城市发展”与“区域人文”两个前提下来考量。 [关键洞察三] 由于小西关的空间结构与各经济指标的不确定性，所以必须在不断比较中论证落实。
谨呈：广州立白集团 广州富凯房地产开发有限公司
荔湾区“动感小西关”项目 物业发展建议及系统定位报告
2012年6月 1
前言
非常感谢广州富凯房地产开发有限公司邀请上海天启开启机构进行荔湾动感小西关项目的 合作沟通，上海天启开启机构十分荣幸也很有信心能参与到该项目的开发过程。
上海天启开启机构非常重视贵司动 感小西关项目，希望能通过我们的服务 树立此项目在广州的标杆。因此，此服 务建议书中服务内容及服务方式充分考 虑了此因素，希望透过上海天启开启机 构的真诚和专业能力获得贵司的认同， 能与贵司携手将此项目的商业价值最大 化，开创广州商业地产的新纪元。
权项与权值 临街展示面 与地铁的关联度
商业氛围 项目体量
金色康苑 0.9 0.8 0.7 0.8
逢源新城市 0.8 0.9 0.8 0.6
2
Contents 目录
PART 1 策略前思考 PART 2 项目基地研究分析 PART 3 项目定位与发展建议 附件 执行团队
3
PART 1 策略前思考 4
项目发展愿景
对城市
引爆城市“活力” 提高区域整体形象 代言城市的价值
对公众
更多元的消费选择 接轨国际时尚潮流 提高生活品质
对企业
企业战略转型，树立 企业品牌 积累综合开发经验 持续利润来源
11
1 方向
方案一
容积率 住宅 裙楼商业 总建筑面积
数值
3.0 约71000 约15000 86860.65
租/售
单价
小计
总租金/销售收入
0/71000
28000
约19.9亿元
0/15000
43000
约6.5亿元
开发费用（不含取地成本）：4亿元
静态下总利润额
26.4亿元 22.4亿元
假设： 1.项目的容积率为3.0，总建筑面积为86860㎡； 2.假设项目的建设成本单价为：4500元/㎡，则总建筑成本约为4亿元； 3.在不计算取地成本的前提下，本项目静态下利润总额为22.4亿元。
增值性需求，长线收益最大化
2 方向
➢维持商业用地性质，“三旧”改造
➢特色主题商业持有+销售
➢LOFT/SOHO创意空间销售
➢创意写字楼+特色酒店出租
正面影响： 能掌控该地块，根据企业自身条件和需求开发 长期的租金收益 锻炼企业的团队 打造成熟的产品模式、开发模式、营销模式的机会 树立形象（政府公众）打响品牌 企业未来的战略定位 获得政府支持 重要区域的市场占位 负面影响： 改造成本高，资金回笼较慢 后期长效运营的不确定因素
本项目住宅部分初步预估销售均价（加上开发到可预售一年半以后的自然增长率5%）28000元/ M2
13
地块周边在售同质 商业项目价格一览
项目名称
万科-金色康苑 裙楼商业 逢源新城市 裙楼商业
所在区域
荔湾区康王北路 荔湾区逢源路
均价
55000元/M2 50000元/M2
目前荔湾区再售的同质商业很少，通过选取同区域内金色康苑与逢源新城市再售的裙楼商业做比 较，推测本项目裙楼商业的销售均价：
7
项目策略思考 富凯——三旧改造示范者
对于老城三旧项目，如何挖掘它应有的价值
[关键]
定位决定了动感小西关未来市场竞争和区域占位中的地位
动感小西关价值=重新定义+赋予新功能
8
两种不同开发路径
1 方向
2 方向
基于项目的用地性质，动感小西关两种开发路径的探索
以“居住”为主导，项目ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 地变身为商住用地性质
5
现实问题
自我定义不清晰
开发模式不明确
项目目前的发展定
业态丰富，主力业态生
命力较强，缺乏系统规
位有一定的局限性 概念模糊、边界模糊 划和运营，品质感缺失
➢西关：身处西关腹地，具有 西关风情（历史广州的人文）
➢小：比起西关体量不大，是 西关的缩影
➢动感：时尚、潮流、娱乐、 休闲的聚集地
➢员工宿舍、如家酒店等
住宅，短期内能获得最大收益 负面影响： 容易失去该地块使用权（政府门槛设置，各开发商竞争） 失去可以打响品牌的机会，失去了长久的收益 调控政策的打压，住宅市场的去货压力将不断加剧 对企业形象的影响（政府和公众） 失去了一次重要的建立产品体系和开发模式的机会 影响企业在广州重要地段的价值占位 给后续与政府协商取得土地时增加了难度
备注：以上为在第一种开发模式即以住宅为主导，静态下的价值测试，可实现利润总额21亿元，与第二种开发模 式下即以商业为主导，静态下的利润总额63亿元（详见第二种开发模式下的价值测试）的整体收益，在40年 经营期内，相差约40.6亿元。
12
地块周边在售同质 住宅项目价格一览
项目名称
逸翠湾 逢源新城市
荔庭雅居 金域华府 兰亭璟豪 宏新华庭 美荔尚筑 元邦明月星辉 华林国际誉品 龙锦大厦
所在区域
黄沙大道8号 荔湾区逢源路 荔湾西华路30号 荔湾区康王中路
大德路 光复北路 （陈家祠）
中山七路 文昌北 长寿路与康王中路交界 龙津东路
均价
26000元/M2 25000元/M2 18500元/M2 24000元/M2 24000元/M2 24000元/M2 26000元/M2 24500元/M2 18000元/M2 19000元/M2
10
核心问题
核心问题1
老荔湾的居住价值已不容质疑，成功转变用地性质，迅速回笼资金已是业内共识。 能否取回该地块不被大鳄吞掉，存在极高风险和不可控制因素。
核心问题2
短期的资金收益与长效的物业增值、融资工具、品牌价值之间的取舍，是发展商面临的一个 重要抉择！富凯-广州“三旧”改造的示范者，短期的资金收益是否是企业的最终目的？
以“商业”为主导，项目用地 仍维持商业用地性质
9
现实问题与操作推演
1 方向
短期获利
v
s
➢挂牌拍卖，直接获取65%的地价收益
➢补35%的地价，拍回项目地块的使用权， 重新开发
➢商业裙楼销售（招租）+住宅销售
正面影响： 1. 快速获取资金，挂牌拍卖，直接获取补尝地价 2. 拍地回来，只需要补部分地价，变成商住用地，开发
➢秦妈火锅、水疗会、梵桦瑜 珈馆、日本料理等
➢羽毛球馆、篮球馆等
重新自我定义+赋予新的功能
6
项目策略思考
[关键洞察一] 核心问题不是操作的问题，而是重新自我定义，清晰核心属性的问题。 [关键洞察二] 小西关的功能定位必须置于“城市发展”与“区域人文”两个前提下来考量。 [关键洞察三] 由于小西关的空间结构与各经济指标的不确定性，所以必须在不断比较中论证落实。
谨呈：广州立白集团 广州富凯房地产开发有限公司
荔湾区“动感小西关”项目 物业发展建议及系统定位报告
2012年6月 1
前言
非常感谢广州富凯房地产开发有限公司邀请上海天启开启机构进行荔湾动感小西关项目的 合作沟通，上海天启开启机构十分荣幸也很有信心能参与到该项目的开发过程。
上海天启开启机构非常重视贵司动 感小西关项目，希望能通过我们的服务 树立此项目在广州的标杆。因此，此服 务建议书中服务内容及服务方式充分考 虑了此因素，希望透过上海天启开启机 构的真诚和专业能力获得贵司的认同， 能与贵司携手将此项目的商业价值最大 化，开创广州商业地产的新纪元。
权项与权值 临街展示面 与地铁的关联度
商业氛围 项目体量
金色康苑 0.9 0.8 0.7 0.8
逢源新城市 0.8 0.9 0.8 0.6
2
Contents 目录
PART 1 策略前思考 PART 2 项目基地研究分析 PART 3 项目定位与发展建议 附件 执行团队
3
PART 1 策略前思考 4
项目发展愿景
对城市
引爆城市“活力” 提高区域整体形象 代言城市的价值
对公众
更多元的消费选择 接轨国际时尚潮流 提高生活品质
对企业
企业战略转型，树立 企业品牌 积累综合开发经验 持续利润来源
11
1 方向
方案一
容积率 住宅 裙楼商业 总建筑面积
数值
3.0 约71000 约15000 86860.65
租/售
单价
小计
总租金/销售收入
0/71000
28000
约19.9亿元
0/15000
43000
约6.5亿元
开发费用（不含取地成本）：4亿元
静态下总利润额
26.4亿元 22.4亿元
假设： 1.项目的容积率为3.0，总建筑面积为86860㎡； 2.假设项目的建设成本单价为：4500元/㎡，则总建筑成本约为4亿元； 3.在不计算取地成本的前提下，本项目静态下利润总额为22.4亿元。
增值性需求，长线收益最大化
2 方向
➢维持商业用地性质，“三旧”改造
➢特色主题商业持有+销售
➢LOFT/SOHO创意空间销售
➢创意写字楼+特色酒店出租
正面影响： 能掌控该地块，根据企业自身条件和需求开发 长期的租金收益 锻炼企业的团队 打造成熟的产品模式、开发模式、营销模式的机会 树立形象（政府公众）打响品牌 企业未来的战略定位 获得政府支持 重要区域的市场占位 负面影响： 改造成本高，资金回笼较慢 后期长效运营的不确定因素
本项目住宅部分初步预估销售均价（加上开发到可预售一年半以后的自然增长率5%）28000元/ M2
13
地块周边在售同质 商业项目价格一览
项目名称
万科-金色康苑 裙楼商业 逢源新城市 裙楼商业
所在区域
荔湾区康王北路 荔湾区逢源路
均价
55000元/M2 50000元/M2
目前荔湾区再售的同质商业很少，通过选取同区域内金色康苑与逢源新城市再售的裙楼商业做比 较，推测本项目裙楼商业的销售均价：
7
项目策略思考 富凯——三旧改造示范者
对于老城三旧项目，如何挖掘它应有的价值
[关键]
定位决定了动感小西关未来市场竞争和区域占位中的地位
动感小西关价值=重新定义+赋予新功能
8
两种不同开发路径
1 方向
2 方向
基于项目的用地性质，动感小西关两种开发路径的探索
以“居住”为主导，项目ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 地变身为商住用地性质
5
现实问题
自我定义不清晰
开发模式不明确
项目目前的发展定
业态丰富，主力业态生
命力较强，缺乏系统规
位有一定的局限性 概念模糊、边界模糊 划和运营，品质感缺失
➢西关：身处西关腹地，具有 西关风情（历史广州的人文）
➢小：比起西关体量不大，是 西关的缩影
➢动感：时尚、潮流、娱乐、 休闲的聚集地
➢员工宿舍、如家酒店等
住宅，短期内能获得最大收益 负面影响： 容易失去该地块使用权（政府门槛设置，各开发商竞争） 失去可以打响品牌的机会，失去了长久的收益 调控政策的打压，住宅市场的去货压力将不断加剧 对企业形象的影响（政府和公众） 失去了一次重要的建立产品体系和开发模式的机会 影响企业在广州重要地段的价值占位 给后续与政府协商取得土地时增加了难度
备注：以上为在第一种开发模式即以住宅为主导，静态下的价值测试，可实现利润总额21亿元，与第二种开发模 式下即以商业为主导，静态下的利润总额63亿元（详见第二种开发模式下的价值测试）的整体收益，在40年 经营期内，相差约40.6亿元。
12
地块周边在售同质 住宅项目价格一览
项目名称
逸翠湾 逢源新城市
荔庭雅居 金域华府 兰亭璟豪 宏新华庭 美荔尚筑 元邦明月星辉 华林国际誉品 龙锦大厦
所在区域
黄沙大道8号 荔湾区逢源路 荔湾西华路30号 荔湾区康王中路
大德路 光复北路 （陈家祠）
中山七路 文昌北 长寿路与康王中路交界 龙津东路
均价
26000元/M2 25000元/M2 18500元/M2 24000元/M2 24000元/M2 24000元/M2 26000元/M2 24500元/M2 18000元/M2 19000元/M2
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核心问题
核心问题1
老荔湾的居住价值已不容质疑，成功转变用地性质，迅速回笼资金已是业内共识。 能否取回该地块不被大鳄吞掉，存在极高风险和不可控制因素。
核心问题2
短期的资金收益与长效的物业增值、融资工具、品牌价值之间的取舍，是发展商面临的一个 重要抉择！富凯-广州“三旧”改造的示范者，短期的资金收益是否是企业的最终目的？
以“商业”为主导，项目用地 仍维持商业用地性质
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现实问题与操作推演
1 方向
短期获利
v
s
➢挂牌拍卖，直接获取65%的地价收益
➢补35%的地价，拍回项目地块的使用权， 重新开发
➢商业裙楼销售（招租）+住宅销售
正面影响： 1. 快速获取资金，挂牌拍卖，直接获取补尝地价 2. 拍地回来，只需要补部分地价，变成商住用地，开发