上海闸北大宁国际广场项目分析

•第9和第6楼座位于整个商业广场的核心中央地带，是人群与人流最为密集的地区 。建筑设计上采用开放式商业内接的形式，方便人群自由穿梭于中心区域内。1F均 为分割小面积商铺，便于引入商家经营。2-4楼则均有空中连廊相连接，使得食客 能更方便的在不同商家之间进行选择，也为经营业主带来了均衡稳定的人流。
•可借鉴之处： •中心区域为人流集中区域，设置开放式步行内街，使得人流能均衡的导入到项目 的其他各个部分。 •中心区商业采用小面积分隔，方便日后经营；楼上则引入中型餐饮主力店，并利 用联通的立体交通，使高楼层商铺的区位性不再突出。
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•第9座业态规划有： •1F：餐饮、服装、精品眼镜、饰品等 •2F：中型特色餐饮 •3F：中型特色餐饮 •4F：休闲中心
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•酒店及裙楼商业 区
•停车场及休闲娱乐区
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•项目规划简介
• 整个大宁商业广场项目按建筑形态及功能可分为四大区域，由九幢独 立建筑组合而成。 • 规划布局上采取了开放式商业步行内街的形式。 • 建筑设计外围高，内部低，在商业内街中形成了明显的层次感。 • 业态规划各个区域主题明确，吸引目标客户均匀的分布到项目内的各 个区域。
•可借鉴之处： •1F多设置出入口，同时商铺双面开门设计，拉长商铺的临街面，提高商业价值。 2-3F大面积的商铺可考虑引入大型主力店持有自营，也起到了聚集人气的重要作用 。
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•第一座规划为3-13F小户型商住两用楼+1-2F裙楼商业 。
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•第11座与第10座也采用了1F通道自然分隔，2-3F联通的设计，自然的拉长了人 流动线。其业态规划有： •1F：屈臣氏、时尚女装、男装 •2F：屈臣氏、时尚内衣、珠宝、眼镜、配饰 •3F：个人护理、美容美发
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•商业广场具有8大功能：
•商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。
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•项目基本规划
•25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。共有15栋错落 有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位.
•第5座业态规划： •1F: 数码产品、特色餐饮 •2F：影音器材、家电产品 •3F：影音器材、家电数码
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•第6座业态规划有： •1F：品牌服饰、特色餐饮等 •2F：中型特色餐饮 •3F：中型特色餐饮 •4F：男子SPA会所
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•综 述
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•项目区位分析
•免费班车 点
•本 案
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•本 •案
•北
•项目位于上海浦西南北中轴线 - 共和新路（南北高架） - 与大宁路交界。东靠
10车道的共和新路，北临4车道的大宁路，西、南面为新建的3车道双向道路。
•可借鉴之处： •商业价值不高的区域通过业态规划，实现持有自营，同时创造人流汇集热点，促 进周边区域商业价值的提升。
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•办公及裙楼商业区: • 本区域位于项目的东 面，通过5幢高层建筑将 中心商业内街围合起来 ，避免了因靠近城市核 心干道所带来的噪音干 扰。 • 主要产品形态均为418F高层商住办公楼+13F裙房商业。
•客群特点： •大宁国际商业广场的目标消费群体十分明确，就是月均收入6000元以上、25 至35岁年龄层的本地的中产阶层消费群体
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•二、项目规划及业态分析
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•办公及裙楼商业区 •特色餐饮及购物区
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•48 家 •37 家 •11 家 •11 家•4 家
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•总 结
• 本项目在建筑形态上采用了外围高、中间低的形式，一方面通过大的闭合形成 了商业内街浓厚的气氛，另一方面也将项目与城市主干道分隔开来； • 中心商业街采用全开放的设置，并利用立体交通网络，使得人流在此集散并能 均衡的分布到项目的其他区域中去； • 招商及经营上基本采用了1楼分割为零散商铺，2-3楼引入特色主力店的形式。 小商铺便于实现价值，而主力店则有利于吸引人气。
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•第8座及第5座基本为对称的两幢建筑，在建筑单体上 也采用了设置对外通道的方式来引导人流的穿梭。 •第8座业态规划： •1F：特色快餐、其它品牌商业 •2F：家纺、特色家居用品 •3F：电脑城（宏图三胞） •4F：游歌量贩KTV
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•小 结
•第8和第5楼座有着比较明显的对称性，从产品形态到业态规划上均比较类似。其 中1F均设置有特色餐饮（如KFC,星巴克等），2-3F均引入了大型主题卖场（一个是 国美电器，一个是宏图三胞），4F则规划为KTV。各个区域业态的明确定位对充分 的吸引人气起到了比较强的作用。另外，在1F的规划中，对外设置有许多开口供游 人进出，同时商铺均采取了双面开门设计，延展了商铺的临街面，提高了商业价值 。
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2021年3月3日星期三
•一、项目基本概况
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•项目简介
•项目位置： •上海闸北区共和新路1918号
•项目总占地： •约55000平方米
•项目总建面积： •250000平方米
•项目核心定位： • 沪上首个汇集现代城市生活多元环节的“LIFEHUB生活中心”
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•酒店及裙楼商业区: • 本区域位于项目的 西北角，由四星级酒店 及6层裙楼商业组成。 • 除一楼由交通通道 自然隔断外，本区两幢 建筑2-6层均连结在一 起。
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•第12座业态规划
•第12座由南北两幢建筑组成，业态定位各有不同。
•北楼：
•南楼：
•1F：零散商铺
•1F：酒店大堂
•2-3F：大润发超市
•2F：艺术廊
•4F：亲子广场
•3F：展示中心
•5F：特色美食城 •6F：雍丰大酒店
•4F：亲子广场、主题乐 园
•5F：美食世界
•6F：大宁创意基地
•7-20F：四星级酒店
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•北楼标识
•8层塔楼均为立体停车场 •裙楼商业业态为： •1-2F：运动100专卖 •3F：上影CGV影城。
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•综 述
•本座位于西南角，是整个商业项目中最为背街的部分，商业价值很难得到创造。 在本案具体的操作中，在此处设置了一个规模巨大的立体停车场，结合地下停车场 的主出入口，这里也成为了另外一个人流与车流汇聚集中的热点区域。同时在业态 规划上，也引入了影城及大型运动品牌专卖，将商业价值不是很高的区域持有自营 ，也带动了人气，实现人流在整个区域中纵横穿梭，提高了其他区域的商业价值。
•可借鉴之处： •聚集人流，并主动引导人流，从而提升整体的商业价值。
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•停车及休闲娱乐区: • 本区域位于项目的西 南角，由8层立体停车场 及3层裙楼商业组成。 •
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•第2座业态规划
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•目标客群分析 •辐射范围： •以大宁国际商业广场为中心，3公里半径范围的居住人群约为22万，近年迁入 该区的多为年轻白领及专业人士。此外，依托大润发超市的7条免费班车线路 ，板块周边辐射宝山、虹口、普陀及静安部分地区，总人口达450万。大宁国 际广场主要向北辐射，以满足这些区域客户对休闲娱乐消费的需求。
•可借鉴之处： •规划上应该考虑人车分流，车道尽量不要从商业街内部穿越
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•停车分析
•整个大宁商业广场一共设置有约1300个停车位： •包括5.5万㎡的地下车库（约800个车位）和8层的立体车库（约500个车位）
•南楼标识
•对比南北两幢楼之间的业态我们发现，第12座在建筑上采用了联通的设计，在4、5两个 学识楼习创层改造变未设命来运置,知主题消费区，主动的引导人流均匀分散到上两海闸幢北建大宁筑国中际广。场项目分析
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•综 述
•本座位于西北角，在此处设置大润发超市，形成了人流聚集的热点。同时，结合 南北两幢楼连结之后进深大的特点，在4楼和5楼分别设置了消费目的性较强的亲子 广场及特色美食街，充分的分享了此处聚集的人流，也拉动了原本4、5楼商业价值 不高的商铺的价值的提升。
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•三、交通与停车分析
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•交通动线分析
• 从本项目交通动线组织上看，采用了人车分流的设计。对于人群活动比较集中 的区域，则完全设置为人行区，车流的流线则顺应业态规划的需要，沿各个相对 独立的功能板块边缘布置。一方面保证了人的安全，另外也为人提供了方便。 • 在车行的流线设计上，设置了很多弯道，起到减缓车型速度的作用；同时在与 人行路线有比较明显交叉的地方，还设置有减速器、限速牌等设施。 •以上设计实际上是为了弥补规划上存在的不足。车行道从商业街中穿越，毕竟给 驾车者和行人带来不便，存在一定的安全隐患，是不合理的规划。虽然目前有一 系列措施进行防护，如物管人员现场指挥，减速装置等，但这样一来降低了项目 的对外形象。所以从规划上应该规避这些问题。
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•核心餐饮及购物区: • 本区域位于项目的中 心位置，被外围建筑所 围合，但内部穿梭的街 道展现出了完全开放的 氛围。 • 建筑均为4层左右。 其中1F大多规划为品牌 服饰店、小型特色餐饮 店（如甜品屋）；2-4F 则主要规划为中型特色 餐饮店。
•地面20万平方米建筑面积主要为：
•商务酒店
-- 30,000平方米
•办公楼
-- 39,000平方米
•商业零售
-- 50,000平方米
•餐饮/娱乐/生活/文化 -- 60,000平方米
பைடு நூலகம்
•停车场和公共区域
-- 21,000平方米
•地下5万平方米建筑面积主要为停车场和设备机房。
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