青岛商圈市调报告2017

名。福布斯中文网认为，青岛无论
是在产业结构调整还是消费能力、 私营经济活力指数上都有较大提 升。
青岛商业的利好发展，为城阳区带来大量的商业地处投资
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宏观小结：
优势：国民经济利好，人口总量较多，区域地位较高适合发展 商业地产 难度：商圈发展滞后于其他区域商业资源较为薄弱 方法：引进知名品牌，合理规划商业，提升城阳商业地位
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麦凯乐——经营状况
“创造时尚、年轻、舒适的健康生活”的经营理念，以及 其定位于白领阶层的科学理念，使得麦凯乐经营状况良好， 年营业额在10亿元人民币左右。 麦凯乐真正实现了集旅游、餐饮、休闲娱乐、影视文化和 运动健身等功能于一体的一站式消费服务中心
商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈

10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 GDP（亿元） 增长率（%）
GDP：年均增长达10%以上。

人均GDP：年均增长达 9%以上。
18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0
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开发商/持股方 位置 开业时间 商业面积
日本永旺集团 青岛市香港中路72号 1998年 4万平米
停车位
楼层 L3
佳世客内部分别设有食品超市、衣料、住娱等三个自选商场，一 条精品专卖商业街，60余家中外精品专卖店入驻； 代表了当今国际先进零售业水平，集中体现了购物、休闲、餐饮、
约1000个
品类
面积和功能与周边商场相比略显不足
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海信广场
青岛海信广场是国内著名高级百货店， 位于东海路50号，南临奥帆中心北接 香港中路，有“亚洲最漂亮百货店” 的美誉。2008年6月21日，海信广场 开业，建筑面积达7万平方米，采用 “高级百货店+SHOPPINGMALL”的 最新组合业态，聚集了包括LV、 Hermès、Prada、Cartier、Gucci等 800多个世界著名奢侈品牌，独有品牌 200余个，世界级品牌的比例达到了品 牌总量的80%。海信广场扩建，三层 商业扩建到四层，东南侧将新建五层 商业建筑，东海路加油站将迁移，原 地统一规划为绿地及停车位，扩建后， 海信广场将增加国内外一线品牌300个， 楼顶将增设大量绿化设施，建设空中 花园。项目扩建后，用地面积增加 3100平方米，总建筑面积达到 143639平方米。
发现青岛 | 人口分析
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青岛市区人口规模：目前487万人；远期（至2020年）：610万人。
城阳区： 68.8万人 ， 未来规划：90万人
编 号
1. 2. 3. 4. 5. 6.
市
青岛 黄岛区 市北区 城阳区 市南区 李沧区 崂山区 高新区 保税区 平度市 即墨市 胶州市 菜西市
总人口（万）
高端商业 心，西有国际贸易中心、凯莱酒店、万邦
地下 组团
中心组成的综合体高端商业，万象城，中 有家乐福、阳光百货、银座商城组成的购 物中心，东有以麦凯乐、佳世客、鲁商中 心组成的中高端商业，南有百丽广场、海
综合体 高端商业 奥帆中心组团
信广场等组成的奥帆中心组团，以及地下 有金街、太古百货组成的地下商业组团， 青岛香港中路商圈已成为全市最繁华的商 业中心。
商圈特色 为青岛市最高档 的购物区。
代表项目 万象城 麦凯乐 佳世客 百丽广场 海信广场 宝龙 沃尔玛 万达 利群
香港路商圈
李村商圈
李沧区
发展相对落后， 传统业种居多
市级商圈
台东商圈 市北区
青岛市主要中档购物区
中山商圈
市北区
中山路商圈一些顾客群向东部 商圈转移，经营状况如不从前。
为青岛老城区最 知名购物区，与 栈桥相连。
城市概况 | 商业现状
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国民经济的利好，为城阳带来大量的商业地产投资 青岛人均GDP
1.5万美金
发现青岛 | 商业情况
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福布斯中文网发布2015中国大陆最 佳商业城市100强，这也是该机构 连续12年发布该榜单。在其公布的 大陆最佳商业城市排名中，青岛排 名第九，这也是青岛首次入围前十
崂山商 圈 台东 商圈 中山路 商圈
香港路 商圈
商圈分析 | 各商圈分析
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商圈介绍
商圈类型
商圈名称
区位 市南区
商圈概况 日益壮大、商业业态不断完善、 网点布局日趋合理、地标性商 业集聚区的雏形越来越清 “岛城第一商圈” 大量商家入驻， 打造青岛北部商贸中心。 利群与万达纷纷扩容，并引进 中高端产品，台东商业街也在 完善经营。
商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈
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业态分布
B1 日常生活所需的最新鲜、最地道、最原味的国内外食品； 汇集世界顶级的化妆品品牌，另有精致璀璨的名品珠宝、雕刻时光的国际名表、时尚舒适的 男女鞋、女包与之相应成趣； 明朗且富于季节变化的少女装、女士休闲装、女士服饰扮靓都市女性； 经营知性、高贵、端庄的女士时装精品、淑女装和女士内衣；儿童世界让孩子的生活同样多 姿多彩； 男装、男士服饰、箱包、运动名品尊贵优雅； 生活用品与居室用品，尽显国际顶级舒适便捷的居家生活感受； 最新版的国际知名电器品牌装扮精致雅居； 设有美食广场，韩餐、日餐、各式特色风味餐、炫彩水吧等一应俱全； 拥有豪华影院、健身会馆、观山看海的空中花园，别具特色。
贵阳 昆明 南宁 广州 拉萨 成都 重庆 西宁 兰州 西安 乌鲁木齐 呼和浩特 银川 太原 北京 石家庄 济南 江苏 合肥 南昌 浙江 哈尔滨 长春
青岛市
郑州 武汉 长沙
福州
发现青岛 | 宏观经济
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青岛市的总体经济水平在全国第二梯队城市（除上海，北京，广州，深圳）及渤海经济 圈中居于前列，领先于山东全省。
904.62 146.52 106.90 68.80
487
2020年
万人
640
万人
56.74
54.14 42.75 9.84 1.90 135.44 119.42 87.10 75.07
7.
487 万 50%
640万
8. 9. 10.
目前人口
2020年人口
11. 12.
信息来源：《青岛市城市总体规划(2011—2020年)》
百盛
商圈分析 | 城市商圈
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城阳商圈：
城阳商圈相比市级商圈还有待发展，但临近青银高速和流亭 机场，道路和交通条件较好。商业目前以中档次为主，随着区域内
住宅人口的不断增加，宝龙城市广场、主题街、本案等商业项目逐
步开业，商圈会逐渐成熟吸引全市消费者和周边县市消费者前来旅
游购物
商圈分析
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商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈
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商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈
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服装 1F 餐饮
服装占60%。以中等品牌为主，如ONLY、 G2000、VEROMODA等，面积在100—150㎡ 左右。 麦当劳、美达尔烤肉、星巴客、好世界糕点 等，面积在200—400㎡左右。
1F
2F 3F 4F 5F
开发商/持股方 位置
大商集团 青岛市南区香港中路
6F
7F
8F
开业时间
商业面积 停车位
2006年
11万平方米 约300个
五到七层还设有大型空中停车场，完全解决购物的后顾之忧。这些都成就了麦凯乐青岛总店集购物、观 光、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合百货店的高品质形象。
商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈
Contents
01 城市分析 商圈分析 商业分析 地块分析 现状分析
目 录
02
03 04 05
城市概况
NO.1
城市分析
宏观经济 项目区位 人口状况 商业现状
发现青岛 | 城市概况
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地处山东半岛南部，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。总面积为 11282平方千米。其中，市区（市南、市北、李沧、崂山、黄岛、城阳等六区）为3293平方千米，即墨、胶州、平度、莱西等四市为 7989平方千米。
水悦城 | 阳光百货—经营状况
阳光百货商品品牌定位于“时尚、高档、健康、休闲”，GUCCI、 CHANEL、DIOR、LANCOME、巴利、保罗鲨鱼、铁狮东尼、著名的 咖啡品牌“星巴克”、德国 “保时捷”展厅，冰激凌第一品牌“哈根达 斯”等众多国际一流品牌汇集在此 阳光百货经营状况良好，年营业额达9.1亿，并且每年以10%~15% 的速度增长。其中，会员的消费额占整体消费额的65%左右。 阳光百货的化妆品品类是整个山东省内一线品牌最丰富、业绩最好、 发展潜力最大、整体形象最佳的
所在省份：山东省 总面积： 11282平方公里 国民生产总值： 8692.10亿元人民币 GDP增长率：8.0% 人均地区生产总值 : 96524元 常住人口：904.62万 市区户籍人口 : 487.59万万 产业结构： 4.2:44.6:51.2 社会商品零售总额： 3268.8亿元 市区人均可支配收入：38294元 旅游收入： 1061.1亿元 旅游人数： 6843.9万人次
发现青岛 | 项目区位
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即墨市
1.项目位于城阳区，整体来看 目前宏观区位较差，虽离市中 心核心区只有大约20公里，但 却是青岛市六区最外围的一个 区。
城阳区中心
胶州市
规划 空港新区
2.距离即墨市只有10km（直线 距离），受即墨市商业辐射影 响较大。
核心老城区
3.交通便利，城阳区东西两边 各有一条其他地区通往青岛主 城区的高速。并配有独立火车 站点及飞机场
家具、家电 海尔、SONY、三星、等著名品牌。 2F
大娘水饺、海尔顺火锅，餐饮面积在100—200 服装、餐饮 ㎡。服装面积在50—120㎡。
JUSCO 香港中路商圈内最早出现的综合性大型卖场，市场氛围相当成熟。面对中端消费群，以中低价超市 与中档品牌专卖店结合。
商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈
6800平方米的 主题餐饮休闲区
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1F
B1 B2
汇聚24家多个品牌，涵盖咖啡茶餐、时尚中餐、意式主题餐饮、日料、韩料等多种选择， 进驻餐饮品牌包括韩寒的很高兴遇见你、Wedgwood下午茶、渝小膳、顶好海鲜酒楼、 一瑾韩食等。 LOUIS • VUITTON、BURBERRY、BOTTEGA • VENETA、MaxMara、MiuMiu都已陆续 升级双层店，还将进驻更多国际精品、名品，明星红毯秀首选鞋履品牌“Stuart Weitzman”、法国国民手拿包LONG • CHAMP、系出名模玛格丽特雷的德国优雅女装 品牌Escada、以简洁风格著称的男装设计师品牌Andrew • Mackenzie、以款式迷人与舒 适赢得时尚声誉的标杆性女装Elisabetta • Franchi等 FENDI、BOSS、KENZO、YoungVersace、RobertoCavalli、PetitMinno、LEGO、 绘儿乐、THOMAS&FRIENDS、YoungAmerica等，其中儿童俱乐部还有英国进口大型 滑梯，还有艺术合唱团、绘本故事妈妈主讲、创意美术、厨艺课堂、派对屋、诊所体验、 低幼爬行区、低幼亲子课堂、亲子瑜伽课堂等新奇体验
城市商圈
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商圈分析
各商业分析 商业Leabharlann Baidu导 小结
商圈分析 | 城市商圈
城阳 商圈
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青岛市的主要商业区较为 集中的分布于青岛市的市
李沧 商圈
南区、市北区、崂山区、 李沧区等城市中心区。按 照商业物业的集中程度和 市场认知度，青岛市目前 业已成型的商圈为： 中山路商圈 台东商圈 香港路商圈 李沧商圈 崂山商圈 城阳商圈
阳光百货经营优势
针对青岛消费注重过程体验的特征，阳光百货在顾客服务体系构建 上、管理制度构建上都特别注重，尤其注重对环境的构建，包括时尚、 文化、舒适、温馨、色调、主题布展上都下功夫；另外，08年在国内成 立第一家礼品中心，再加上VIP服务专员、化妆品顾问等，构成了阳光 百货独特的竞争力
阳光百货经营劣势
商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈
业态分布（一期） 3F 2F 女士服饰/时尚配饰/皮具/鞋/合衣坊/皮鞋护理中心/会所 国际品牌/珠宝饰品/男士服饰/休闲高尔夫/名表 国际精品/化妆品/名表 居家生活馆/休闲餐饮/精品超市/精品专卖店/美容美发/儿童用品/银行自 助 停车场 业态分布（二期）
2010 5,666 13
2011 6,616 11.7
2012 7,302 10.6
2013 8,007 10
2014 8,692 8
人均GDP(美元) 增长率（%）
2010 11,266 9
2011 12,000 9
2012 13,167 9
2013 14,652 9
2014 15,642 9
青岛GDP位列山东省第一，人均总产值超过1.5万美元，社会经济非 常有利商业的发展
停车场
L2
L1
超市、童装、家居用品、饰品、文具、体育 用品等 超市、化妆品、服饰等
娱乐等流通业基本服务功能；
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佳世客——经营状况 佳世客目前经营效果非常好，是永旺集 团全亚洲经营最好的店，年销售额在20亿
左右；
佳世客的业态构成主要以零售为主，休 闲娱乐类的项目基本没有； 佳世客采用自营与入租专卖店互补的经 营方式；
各商圈分析
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香港中路商圈
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中联广场
香港中路商圈已经成为青岛市目前最
闽江路 漳州路 山 东 路 香港中路 购物 中心
繁华的商业中心，消费档次和服务业态档 次较高。 随着香港中路商圈商业近一轮的建设，
青岛东部高档商圈形成了以香港中路为轴