商圈分析和商圈分析模型
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障碍等),若以顾客前往商店所花费的交通时间来衡量会更适合。 (2)顾客的“认知距离”会受购物经验的影响,如品牌、服务
态度、设施等,通常会使顾客愿意走更远的路。 (3)因消费水准的不同,人口数有时并不具代表性,改以销售额
来判断更能反映其吸引力。
商圈分析和商圈分析模型
三 商圈饱和度 什么是商圈饱和度 商圈饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的一个指 标，通过计算或测定某类商品销售的饱和指标，可以了解某个地 区同行业是过多还是不足，以决定是否选择在此地开店。 商家决定是否进人某市场前，首先要测算该市场是否已经饱 和，也就市场是否还有进一步拓展的空间。当饱和度较高时，剩 余空间有限，不宜进人，但当饱和度较小时，说明市场空间很大， 有很大的拓展机会。
商圈分析和商圈分析模型
商圈是一个地理概念。从行业角度讲，不同业种和业态的零 售业者在一个相对集中的区域从事经营活动，这个区域的范围就 叫商圈。
从零售业者的角度讲，商圈是指店铺能够有效吸引顾客来店 的地理区域。在许多大型项目（特别是房地产项目）的可行性论 证中，商圈研究是必不可少的一个重要环节，特别是对商圈内的 竞争状况、业态类型、消费者特征以及经济地理状况等深入了解 是进一步确定立项和制定经营策略的重要依据。
商圈分析和商圈分析模型
I 地区消费者光顾 J 商店概率是：
I 地区消费者光顾 J 商店的人数 = I 区消费者光顾 J 商店的概率 × I 地区消费者的数量
哈夫模型的假设前提 ： A 、消费者光顾卖场的概率会因零售店卖场面积而变化，
卖场面积同时代表商品的齐全度及用途的多样化。
商圈分析和商圈分析模型
商圈分析和商圈分析模型
饱和度实际上是单位商业面积平均营业额。如果已知A区域饱 和度为20000元/平方米，另一类似B区域饱和度为13000元/平方 米，说明B区域还有进一步拓展的空间，商家需要加大推广力度。
商圈分析和商圈分析模型
哈夫模型 哈夫论点：商店商圈规模大小与购物场所对消费者的吸引力 成正比，与消费者去消费场所感觉的时间距离阻力成反比。商店 购物场所各种因素的吸引力越大，则该商店的商圈规模也就大； 消费者从出发地到该商业场所的时间越长，则该商店商圈的规模 也就越小。
商圈分析和商圈分析模型
哈夫模型的内容 哈夫从消费者的立场出发，认为消费者前往某一商业设施发 生消费的概率，取决于该商业设施的营业面积、规模实力和时间 三个主要要素。商业设施的营业面积大小反映了该商店商品的丰 富性，商业设施的规模实力wenku.baidu.com映了该商店的品牌质量、促销活动 和信誉等，从居住地到该商业设施的时间长短反映了顾客到目的 地的方便性。同时，哈夫模型中还考虑到不同地区商业设备、不 同性质商品的利用概率。
商圈分析和商圈分析模型
雷利零售引力法则的公式 雷利指出,两个城市区域对其分歧点内（顾客在此点可能前往 任何一个区域购买，这个点位于对顾客具有同等吸引力的位置上） 的零售易吸引力,与城市区域的规模成正比,而与两个城市到分歧 点距离的平方成反比。
商圈分析和商圈分析模型
于是导出下列公式:
• Dab =A贸易区的销售范围，向B贸易区，以英里计算 • d =在A和B城市间主要路段的英里距离 • Pa =城市Ａ的人口 • Pb =城市Ｂ的人口
商圈分析和商圈分析模型
模型的公式表现如下：
（μ表示卖场魅力或商店规模对消费者选择影响的参变量， λ表示需要到卖场的时间对消费者选择该商店影响的参变量，通 常μ = 1，λ = 2
哈夫提出，一个零售商业中心 J 对消费者的吸引力可与 这个商场的卖场魅力（主要用卖场面积代替）成正比 (J=1,2, …
二 雷利零售引力法则(Reilly’s Law of Retail Gravitation） 什么是雷利零售引力法则? 美国学者威廉•J•雷利（W.J.Reilly）利用三年时间调查了美国 150个城市在1931年根据牛顿力学的万有引力的理论，提出了 “零售引力规律”，总结出都市人口与零售引力的相互关系，被 称为雷利法则或雷利零售引力法则。他认为一个城市对周围地区 的吸引力，与它的规模成正比，与它们之间的距离成反比。用以 解释根据城市规模建立的商品零售区
商圈分析和商圈分析模型
哈夫模型 哈夫认为：从事购物行为的消费者对商店的心理认同是影响 商店商圈大小的根本原因，商店商圈的大小规模与消费者是否选 择该商店进行购物有关，通常而言，消费者更愿意去具有消费吸 引力的商店购物，这些有吸引力的商场通常卖场面积大，商品可 选择性强，商品品牌知名度高，促销活动具有更大的吸引力；而 相反，如果前往该店的距离较远，交通系统不够通畅，消费者就 会比较犹豫，根据这一认识，哈夫提出其关于商店商圈规模大小 的论点：
商圈分析和商圈分析模型
商圈饱和度的计算 饱和度计算必须基于同一个产品市场或者替代性很大的
产品市场。不同产品的饱和度不具有可比性。商圈饱和度测算方 法是：
IRS=(C)×(RE)/RF 其中，IRS是某地区某类商品商业圈饱和指数；C是某地 区购买某类商品的潜在顾客人数；RE是某地区每一顾客平均购 买额；RF是某地区经营同类商品商店营业总面积。
商圈分析和商圈分析模型
（1）商圈的划分 一般来讲，商圈可分为三个层次，即核心商圈、次级商圈
和边缘商圈。 主要商业圈 ：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，
每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高； 次要商业圈 ：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，
顾客也较为分散； 边缘商业圈 ： 在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，
商圈分析和商圈分析模型
雷利零售引力定律的假设前提 • (1)两城市主要道路交通易达性一样。 • (2)两城市之零售店经营绩效无多大差异。 • (3)两城市人口分布相似。
如此才能求得完整商圈而不变形。
商圈分析和商圈分析模型
雷利零售引力定律的局限 (1)只考虑距离,未考虑其他交通状况(如不同交通工具、交通
且非常分散。
商圈分析和商圈分析模型
（2）商圈研究内容 商圈研究基本由 4 个方面构成：商圈范围确定、商圈调查、 资料分析和商圈结论。具体而言，商圈研究指的是运用具有针对 性的市场调研方法，对商圈的人口构成、竞争环境、消费特征、 购买力等进行分析研究。
商圈分析和商圈分析模型
一 哈夫模型 在哈里斯的市场潜能模型的基础上，美国加利福尼亚大学的 经济学者戴维•哈夫（D．L．Huff）教授于1963年提出了关于预测 城市区域内商圈规模的模型--哈夫概率模型 。 哈夫概率模型基本法则依然是引用万有引力原理。它提出了 购物场所各种条件对消费者的引力和消费者去购物场所感觉到的 各种阻力决定了商圈规模大小的规律。哈夫模型区别于其他模型 的不同在于模型中考虑到了各种条件产生的概率情况。
态度、设施等,通常会使顾客愿意走更远的路。 (3)因消费水准的不同,人口数有时并不具代表性,改以销售额
来判断更能反映其吸引力。
商圈分析和商圈分析模型
三 商圈饱和度 什么是商圈饱和度 商圈饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的一个指 标，通过计算或测定某类商品销售的饱和指标，可以了解某个地 区同行业是过多还是不足，以决定是否选择在此地开店。 商家决定是否进人某市场前，首先要测算该市场是否已经饱 和，也就市场是否还有进一步拓展的空间。当饱和度较高时，剩 余空间有限，不宜进人，但当饱和度较小时，说明市场空间很大， 有很大的拓展机会。
商圈分析和商圈分析模型
商圈是一个地理概念。从行业角度讲，不同业种和业态的零 售业者在一个相对集中的区域从事经营活动，这个区域的范围就 叫商圈。
从零售业者的角度讲，商圈是指店铺能够有效吸引顾客来店 的地理区域。在许多大型项目（特别是房地产项目）的可行性论 证中，商圈研究是必不可少的一个重要环节，特别是对商圈内的 竞争状况、业态类型、消费者特征以及经济地理状况等深入了解 是进一步确定立项和制定经营策略的重要依据。
商圈分析和商圈分析模型
I 地区消费者光顾 J 商店概率是：
I 地区消费者光顾 J 商店的人数 = I 区消费者光顾 J 商店的概率 × I 地区消费者的数量
哈夫模型的假设前提 ： A 、消费者光顾卖场的概率会因零售店卖场面积而变化，
卖场面积同时代表商品的齐全度及用途的多样化。
商圈分析和商圈分析模型
商圈分析和商圈分析模型
饱和度实际上是单位商业面积平均营业额。如果已知A区域饱 和度为20000元/平方米，另一类似B区域饱和度为13000元/平方 米，说明B区域还有进一步拓展的空间，商家需要加大推广力度。
商圈分析和商圈分析模型
哈夫模型 哈夫论点：商店商圈规模大小与购物场所对消费者的吸引力 成正比，与消费者去消费场所感觉的时间距离阻力成反比。商店 购物场所各种因素的吸引力越大，则该商店的商圈规模也就大； 消费者从出发地到该商业场所的时间越长，则该商店商圈的规模 也就越小。
商圈分析和商圈分析模型
哈夫模型的内容 哈夫从消费者的立场出发，认为消费者前往某一商业设施发 生消费的概率，取决于该商业设施的营业面积、规模实力和时间 三个主要要素。商业设施的营业面积大小反映了该商店商品的丰 富性，商业设施的规模实力wenku.baidu.com映了该商店的品牌质量、促销活动 和信誉等，从居住地到该商业设施的时间长短反映了顾客到目的 地的方便性。同时，哈夫模型中还考虑到不同地区商业设备、不 同性质商品的利用概率。
商圈分析和商圈分析模型
雷利零售引力法则的公式 雷利指出,两个城市区域对其分歧点内（顾客在此点可能前往 任何一个区域购买，这个点位于对顾客具有同等吸引力的位置上） 的零售易吸引力,与城市区域的规模成正比,而与两个城市到分歧 点距离的平方成反比。
商圈分析和商圈分析模型
于是导出下列公式:
• Dab =A贸易区的销售范围，向B贸易区，以英里计算 • d =在A和B城市间主要路段的英里距离 • Pa =城市Ａ的人口 • Pb =城市Ｂ的人口
商圈分析和商圈分析模型
模型的公式表现如下：
（μ表示卖场魅力或商店规模对消费者选择影响的参变量， λ表示需要到卖场的时间对消费者选择该商店影响的参变量，通 常μ = 1，λ = 2
哈夫提出，一个零售商业中心 J 对消费者的吸引力可与 这个商场的卖场魅力（主要用卖场面积代替）成正比 (J=1,2, …
二 雷利零售引力法则(Reilly’s Law of Retail Gravitation） 什么是雷利零售引力法则? 美国学者威廉•J•雷利（W.J.Reilly）利用三年时间调查了美国 150个城市在1931年根据牛顿力学的万有引力的理论，提出了 “零售引力规律”，总结出都市人口与零售引力的相互关系，被 称为雷利法则或雷利零售引力法则。他认为一个城市对周围地区 的吸引力，与它的规模成正比，与它们之间的距离成反比。用以 解释根据城市规模建立的商品零售区
商圈分析和商圈分析模型
哈夫模型 哈夫认为：从事购物行为的消费者对商店的心理认同是影响 商店商圈大小的根本原因，商店商圈的大小规模与消费者是否选 择该商店进行购物有关，通常而言，消费者更愿意去具有消费吸 引力的商店购物，这些有吸引力的商场通常卖场面积大，商品可 选择性强，商品品牌知名度高，促销活动具有更大的吸引力；而 相反，如果前往该店的距离较远，交通系统不够通畅，消费者就 会比较犹豫，根据这一认识，哈夫提出其关于商店商圈规模大小 的论点：
商圈分析和商圈分析模型
商圈饱和度的计算 饱和度计算必须基于同一个产品市场或者替代性很大的
产品市场。不同产品的饱和度不具有可比性。商圈饱和度测算方 法是：
IRS=(C)×(RE)/RF 其中，IRS是某地区某类商品商业圈饱和指数；C是某地 区购买某类商品的潜在顾客人数；RE是某地区每一顾客平均购 买额；RF是某地区经营同类商品商店营业总面积。
商圈分析和商圈分析模型
（1）商圈的划分 一般来讲，商圈可分为三个层次，即核心商圈、次级商圈
和边缘商圈。 主要商业圈 ：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，
每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高； 次要商业圈 ：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，
顾客也较为分散； 边缘商业圈 ： 在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，
商圈分析和商圈分析模型
雷利零售引力定律的假设前提 • (1)两城市主要道路交通易达性一样。 • (2)两城市之零售店经营绩效无多大差异。 • (3)两城市人口分布相似。
如此才能求得完整商圈而不变形。
商圈分析和商圈分析模型
雷利零售引力定律的局限 (1)只考虑距离,未考虑其他交通状况(如不同交通工具、交通
且非常分散。
商圈分析和商圈分析模型
（2）商圈研究内容 商圈研究基本由 4 个方面构成：商圈范围确定、商圈调查、 资料分析和商圈结论。具体而言，商圈研究指的是运用具有针对 性的市场调研方法，对商圈的人口构成、竞争环境、消费特征、 购买力等进行分析研究。
商圈分析和商圈分析模型
一 哈夫模型 在哈里斯的市场潜能模型的基础上，美国加利福尼亚大学的 经济学者戴维•哈夫（D．L．Huff）教授于1963年提出了关于预测 城市区域内商圈规模的模型--哈夫概率模型 。 哈夫概率模型基本法则依然是引用万有引力原理。它提出了 购物场所各种条件对消费者的引力和消费者去购物场所感觉到的 各种阻力决定了商圈规模大小的规律。哈夫模型区别于其他模型 的不同在于模型中考虑到了各种条件产生的概率情况。