某地块项目前期策划报告

相关区域市场分析
——1、市中心板块 2、江滨板块 3、西区、五四北板块 4、东区板块 5、仓山板块 6、金山新区板块
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
研究区域的界定 ——1、可比性区域选择
2、金山新区板块为研究重心
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
市场发展状况 ——1、城市建设的重心
商铺
配套 商业广
场
时尚 商业广
场
本项 目定位
金山橘园洲地块项目
项目分析定位 项目客户定位 ——1、住宅目标客户
2、商业目标客户
1 本项目分析
项目竞争力
2
分析
3 项目定位
边缘客户群 次级客户群
核心客户群
金山橘园洲地块项目
项目分析定位 项目物业定位
1 本项目分析
项目竞争力
2
分析
3 项目定位
高尚、现代的生态园林居住空间
建议 物业管理及 2 智能化建议
高层住宅外立面示意
金山橘园洲地块项目
项目分析定位 外立面颜色 ——1、以时尚、现代色调为主
2、统一和谐、充满活力 1 项目规划设计
建议 物业管理及 2 智能化建议
联排住宅外立面颜色示意
金山橘园洲地块项目
项目分析定位 外立面颜色 ——1、以时尚、现代色调为主
2、统一和谐、充满活力
项目分析定位 交通规划建议 ——1、主、次出入口
2、主干道行车、人行道灵活布局
1 项目规划设计 建议
物业管理及 2 智能化建议
A区
A、B区次 出入口
B区
A、B区主出 入口
金山橘园洲地块项目
项目分析定位 建筑外观墙面 ——1、外墙面辅以多种现代元素
2、架空、通透、空中花园 1 项目规划设计
建议 物业管理及 2 智能化建议
——中高档装修、高档豪华装修 ——单价3000元/平方米以上或总价40万以上
2 项目分析及定位
本项目分析分析 项目定位
金山橘园洲地块项目
项目分析定位 项目地盘分析 ——1、区位
3、形状
2、景观 4、配套
1 本项目分析
项目竞争力
2
分析
3 项目定位
金山橘园洲地块项目
项目分析定位 项目S.W.O.T.分析 ——1、优势
项目规划设计建议 物业管理及职能化建议
金山橘园洲地块项目
项目分析定位 开发模式建议 ——1、整体布局、分期开发
2、景观园林先行
1 项目规划设计 建议
物业管理及 2 智能化建议
A区开发
B区景观建设
A区住宅 建设
A区景观 建设
商业广场 建设
金山橘园洲地块项目
项目分析定位 开发模式建议 ——1、整体布局、分期开发
2、基础配套设施趋于完善 3、区域型经济文化居住中心
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场 3 分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
金山新区两大居住板块
乌龙江金山 板块
本项目地块
南江滨板块
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
市场发展状况 ——1、城市建设的重心
8581
8858
3989 2724
4819 2983
2003年 2004年
平均交易价格 住宅 别墅 商铺 写字楼
房价稳步上涨。
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
未来房地产市场 ——1、供求结构趋于合理
2、需求持续旺盛 3、品牌和产品的竞争
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场 3 分析
项目片区市场 3 分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
1、中天金海岸 2、香江红海园 3、南国金辉 4、中融爱琴海 5、丽景天成 6、融信第一城 7、江南名城
相关区域楼盘
1、名城港湾 2、长滩美墅 3、兰庭西江月 4、福禄坊
小结： 金山区住宅用地投放量大 房地产开发竞争非常激烈 住宅供应量略大于需求量 住宅开发特色产品不多 高层住宅产品目前仍是空白 配套逐步完善 房价稳步上涨
873.1 322.9 255.9
1023.57 373.17 365.96
1247.24
505.55 369.22
590.74 524.33
472.9 447.2
2000
2001
2002
2003
2004
施工面积 新开工面积 竣工面积
房地产投资理性回落。
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
整体房地产市场 ——1、市场供求基本平衡
福州市金山橘园洲地块项目 前期策划报告
2005.08.19
路线
市场调研分析 分析及定位 各项规划建议
突围
取势
如何借势发力
明道
明确突围方向
优术
选择突围之术
汇报内容
1 市场调研分析
2
项目分析及定位
3 项目各项规划建议
1 市场调研分析
项目市场分析 项目市场空间研判 客户市场需求研究方法 客户市场需求分析
3、机会
2、劣势 4、威胁
1 本项目分析
项目竞争力
2
分析
3 项目定位
优势-----Strength 区位：金山板块中心 交通便捷： 三环路与浦上大
道交 界处，浦上立 交桥旁 景观：金山公园与乌龙江湿 地公园中间，紧邻乌龙江
机会-----Opportunity 规划：重心
位置：两大公园，发展成稀 缺性高尚社区
小结： 别墅投放量与需求量都很大 多集中在沿江区域、仓山区 价格相对较低，潜在客户多 政府控制用地，未来供应少
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
供应： 供应总量稳步上涨
供求总量趋势 以中高档楼盘为主
1 供求市场分析
未被满足的市
2
场空间
供应：
供求结构趋势
经济适用房增加 中高档住宅增势放
缓
需求： 存在巨大潜在需求 消费者类型众多
2、部分为高档豪华住宅 3、少部分为时尚商业型物业
1 本项目分析
项目竞争力
2
分析
3 项目定位
住宅
周边 多住宅
区
市场需 求具有发 展潜力， 特色产品
不多
商业
没有建设大 型商业中心的
条件
缺少 与住宅 区相配 套的商
业
地块 特征
紧邻两大 公园，分成
两块
紧邻金 山公园
高尚 居住区
保健、 休闲、 餐饮、
住宅：双拼、联排、叠加和高层（空中别 墅）相组合的别墅群 商业：与本项目居住别墅群相匹配的体验 式参与式的风情商业街
金山橘园洲地块项目
项目分析定位 项目功能定位
居住 商业
1 本项目分析
项目竞争力
2
分析
3 项目定位
项目形象定位
尚城名墅 ——高尚生态园林别墅式居住区
3 项目各项规划建议
除了金山碧水等几个开发较早的楼盘之外，其他 楼盘普遍突出配套设施不够完善的现象，特别是公 共交通系统不到位
整体销售状况良好，价格适中，随着配套的逐步 完善，价格有缓慢上涨的趋势
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
片区发展预测 ——1、完善主体路网建设
2、形成最大组团型的中高档居住区 3、片区内两大居住板块的竞争
2、房价稳步上涨 3、二手房市场交易量明显增加
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场 3 分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
各类物业交易价格表
单位：元/平方米
10000 8000 6000 4000 2000 0
2496 2000年
2001年
2692 2002年
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
整体经济情况 ——1、整体经济发展持续增长
2、居民收入水平稳步提高 3、城市化建设速度加快
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场 3 分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
福州市经济圈及发展趋势图
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
2、基础配套设施趋于完善 3、区域型经济文化居住中心
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场 3 分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
小结：
金山生活区房地产开发相对较集中，主要以中高 档住宅为主，部分为经济适用房
建筑类型相似，多欧式风格，以多层、小高层居 多，其他还有联排、双拼、叠加及少量独栋别墅
联排住宅外立面示意
金山橘园洲地块项目
项目分析定位 建筑外观墙面 ——1、外墙面辅以多种现代元素
2、架空、通透、空中花园 1 项目规划设计
建议 物业管理及 2 智能化建议
叠加住宅外立面示意
金山橘园洲地块项目
项目分析定位 建筑外观墙面 ——1、外墙面辅以多种现代元素
2、架空、通透、空中花园 1 项目规划设计
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场 3 分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
两大居住板块的竞争
生态景观竞争
本项目地块
竞争性楼盘
城市中心经济辐射线
金山橘园洲地块项目
市场调研分析 项目周边楼盘
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
文化：与大学城隔桥相望
劣势------Weakness 周边配套：不完善 居住环境：紧靠三环路，受
影响 景观：乌龙江湿地公园开发
不成熟 威胁-----Threat 竞争板块：南江滨板块 竞争项目：中天金海岸、香
江红海园
金山橘园洲地块项目
项目分析定位
竞争性楼盘分析 ——具有一定规模，定位在中高端客户、中
需求： 中高档价位、中大面积
户型 居住标准要求提升
居民购买力趋势
房价增长率与GDP 增长率之比：
福州房价相对合理 GDP增长快于房价
增长
房价收入比： 中高档客户购买能力较强 福州居民购房自有资金水
平高
金山橘园洲地块项目
市场调研分析 调查数据显示
1 供求市场分析
未被满足的市
2
场空间
居民对中高端住宅的实际购买力较强 占六成以上消费者希望购买130平方米以
主要类型为联排、叠加及高层空中
性不大，可选择性较多
别墅式住宅
别墅户型面积大，只会吸引纯粹
产品现代、生态特色将非常鲜明
的高端客户
小区互动性商业广场全部为小区 高层住宅不多，特色不明显
住户服务的配套型商业
统一的步行商业街，形式单一
金山橘园洲地块项目
项目分析定位
项目市场定位 ——1、中高档住宅
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
未来经济及房地产市场发展组团
未来大经济组团
成熟经济组团
发展中经济组团
发展中经济组团
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
项目概况 ——1、福州房地产开发的集中地
2、金山房地产开发中心地带
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场 3 分析
整体房地产市场 ——1、市场供求基本平衡
2、房价稳步上涨 3、二手房市场交易量明显增加
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场 3 分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
历年住宅开发面积总量表
单位：万立方米
2000 1500 1000
500 0
1846.66 1770
高档产品，入市时间在05年下半年或 陆续推出的楼盘为本项目的竞争性楼盘
1 本项目分析
项目竞争力
2
分析
3 项目定位
楼盘名称
中天金海岸 香江红海园 南国金辉 中融爱琴海 丽景天成 融信第一城 江南名城 金汇豪庭 名城港湾 长滩美墅 兰庭西江月
福禄坊
规模
定位
入Fra Baidu bibliotek时间 是否为竞争性楼盘
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√
1 项目规划设计 建议
物业管理及 2 智能化建议
金山橘园洲地块项目
项目分析定位 外立面颜色 ——1、以时尚、现代色调为主
2、统一和谐、充满活力
1 项目规划设计 建议
物业管理及 2 智能化建议
高层住宅外立 面颜色示意
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√
金山橘园洲地块项目
项目分析定位 项目竞争力优势 ——空中别墅式住宅
1 本项目分析
项目竞争力
2
分析
3 项目定位
本项目竞争力优势
竞争性楼盘对比
园林设计将借景造景，独具一格 具有竞争性的楼盘多欧式或地中
户型将全方位考虑人性化设计
海风情的建筑或景观，产品差异
2、景观园林先行
1 项目规划设计 建议
物业管理及 2 智能化建议
B区开发
A区住宅景 观维护
B区住宅 建设
B区景观 建设
A、B区住宅及景 观维护
金山橘园洲地块项目
项目分析定位 总体布局规划 ——1、天际线由低到高
2、景观园林交错有致
1 项目规划设计 建议
物业管理及 2 智能化建议
金山橘园洲地块项目
上的住宅 有50%的消费者认为房价走势会平稳上升 近70%的消费者计划购房
未被满足市场空间
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
客户市场需求 分析
区位 类型 环境 档次 文化 建筑风格 配套设施 户型 装修标准 价位 商业物业 付款方式 信息来源 客户资料 需求总结
——繁华地段、交通便利、文化政治或商业中心 ——多层、小高层、高层、联排、独栋 ——无污染、较好的景观、安静、私密性好 ——中高档、高档 ——舒适、高尚、恬静、优雅、富有情趣 ——中式、欧式、拉丁美洲式等 ——超市、银行、托儿所、幼儿园、美容健身会 所、运动场馆 ——两房以上、错层、复式、别墅