民法典解读--物权编--用益物权

第三分编 用益物权

第⼗章 ⼀般规定

⼀、⽤益物权的性质和特征（第323-328条）

1.⽤益物权的特征

（1）主要设定于⼟地；（2）权利期限具有长期性乃⾄永久性。

2.海域使⽤权的特点

⼆、“特许物权”（第329条）

1.特许物权的种类

第三百⼆⼗九条 依法取得的探矿权、采矿权、取⽔权和使⽤⽔域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。

2.特许物权的特征

:(1) 主要是由⾏政法规规定;(2) 主要是根据⾏政许可程序取得;(3) 多不表现为对特定的动产或者不动产的直接⽀配;(4) 准物权常常包含多种内容不同的权利;(5) 准物权的⾏使往往受到公权⼒的直接⼲预。

第⼗⼀章 ⼟地承包经营权

⼀、⼟地承包经营权的设⽴（第320-328条）

1.种类：家庭承包经营权与“四荒”⼟地承包经营权

2.特征与期限

（1）以农村⼟地为客体,以农业经营为⽬的；（2）具有强烈的⾝份性质和社会属性 （3）实质上⽆期限

3.设⽴⽅式和转让限制

⼆、⼟地经营权（第339-342条）

1.承包权和宅基地使⽤权流转的⽴法争议

2. “三权分置”

第⼗⼆章 建设⽤地使⽤权

⼀、建筑物与建设⽤地使⽤权（第344-346条）

1.建筑物的范围

第三百四⼗四条 建设⽤地使⽤权⼈依法对国家所有的⼟地享有占有、使⽤和收益的权利，有权利⽤该⼟地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

2.“空间权”的⽴法安排

第三百四⼗五条 建设⽤地使⽤权可以在⼟地的地表、地上或者地下分别设⽴。

案例：店铺招牌悬挂纠纷

⼆、建设⽤地使⽤权的设⽴（第346-351条）

1. ⾏政划拨⽤地与出让⽤地的区分

2.建设⽤地使⽤权出让合同的性质：⾏政合同还是民事合同？

三、建设⽤地使⽤权的转移（第353-357条）。

1.“房地合⼀”原则

第三百五⼗六条 建设⽤地使⽤权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该⼟地上的建筑物、构筑物及其附属设施⼀并处分。

第三百五⼗七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占⽤范围内的建设⽤地使⽤权⼀并处分。

2. 转让的限制条件：（1）分割转让的审批；（2）投资开发程度的要求。

四、建设⽤地使⽤权的续期（第359条）

第三百五⼗九条 住宅建设⽤地使⽤权期限届满的，⾃动续期。续期费⽤的缴纳或者减免，依照法律、⾏政法规的规定办理。

⾮住宅建设⽤地使⽤权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该⼟地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、⾏政法规的规定办理。

关于⼟地使⽤权续期的⽴法争议

第⼗三章 宅基地使⽤权 ⼀、宅基地使⽤权的特征（第362条）

1.⾝份性；

2.⽆期限；

3.⽆对价。

⼆、宅基地使⽤权转让的严格限制（第362-365条）

案例：画家村争议案

第⼗四章 居住权

第三百六⼗六条 居住权⼈有权按照合同约定,对他⼈的住宅享 有占有、使⽤的⽤益物权,以满⾜⽣活居住的需要。

第三百六⼗⼋条 居住权⽆偿设⽴,但是当事⼈另有约定的除 外。设⽴居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权⾃ 登记时设⽴。

第三百六⼗九条 居住权不得转让、继承。设⽴居住权的住宅 不得出租,但是当事⼈另有约定的除外。

⼀、制度起源和⽴法争议

1.制度起源

“役权”，分为地役权和⼈役权。居住权是⼈役权的⼀种。

居住权具有强烈的⼈⾝性以及扶助性质，不得转让、继承，期限如⽆特别限

制，到死为⽌。

2.⽴法争议

反对意见:(1)制度古⽼，适⽤狭隘;(2)不能物尽其⽤;(3)财产⽆ ⼈关⼼;(4)有关需求可以⽤既有制度满⾜。

⽀持意见:(1)可在公房上设定居住权;(2)以房养⽼可采模式;(3) 在合作建房、购买分时度假房屋等交易中，让以投资为主要⽬的的出资者获得 所有权，让主要为 了解决居住问题的出资者获得居住权。

⼆、法条分析

1.居住权内容:对他⼈“住宅”(⾮商⽤房)的“占有、使⽤”(⽆收益)的⽤益物权，满⾜ “⽣活居住”(⾮投资、收益)。(第三百六⼗六条)

2.签订居住权合同或设⽴遗嘱并经登记设⽴:登记成⽴要件(三百六⼗七条)

3.期间由合同约定或遗嘱确定。

4.⽆偿设⽴，但另有约定除外(第三百六⼗⼋条 )

5.居住权不得转让、继承、出租，另有约定除外。(第三百六⼗九条)

三、问题

1.两种不同性质的居住权的并存：扶助性居住权、交易性居住权

2.居住权的任意设⽴，可成为逃债⼯具，还涉及学区政策、社会保障、房产税等社会问题。

3. 未规定房屋维修费⽤负担、违约后果、房屋拆迁以及房屋灭失等 ，是否都参照适⽤租赁？

第⼗五章 地役权

⼀、地役权的设⽴（第372-373条）

1.意定地役权与法定地役权

第三百七⼗⼆条 地役权⼈有权按照合同约定，利⽤他⼈的不动产，以提⾼⾃⼰的不动产的效益。

前款所称他⼈的不动产为供役地，⾃⼰的不动产为需役地。

2.地役权变更的公⽰对抗要件主义

第三百七⼗四条 地役权⾃地役权合同⽣效时设⽴。当事⼈要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三⼈。

3.⼟地所有权与地役权设⽴的关系（第378-379条）

（1）集体⼟地为供役地或者需役地时，其后设⽴的承包权等不影响地役权

（2）集体⼟地设⽴承包权等后，所有⼈不得再对之设定地役权