选房策略

选房策略

LZ总结经验：

1、买房、签合同前一定要仔细核对房产公司的五证。注意他们五证上的印章是否是真是的

有权部门的章。

2、房产合同，现在多是用的格式版本，有很多份，然后还有两份是有补充协议的。合同都

是格式的，一般都不允许你修改。你可以争取下，如果争取不下来，也不用着急，真闹起来可以说是霸王条款，法官都懂的。

3、你可以努力的也是需要仔细去看的是核对房屋基本信息，比如产权是否是70年，面积

等；以及办理银行贷款相关事宜，比如可能要求你签订合同后3天内就去银行办理，否则1天200-300的违约金。漏掉相关资料，一次办不下来是常有的事，所以你需要和开发商谈，这个时间要尽量长一点。不急钱的开发商一般这个只走个形式，不会真的要你违约金，如果你比较担心，可以开着手机录音录下来对方的承诺。

4、买房的时候选销售要选尽量老练的，办理资料的时候可以帮你省事很多，尽可能和对方

磨，争取最大优惠。

5、现在很多楼盘都是参加团购的，无论你是否是电商介绍的，有可能都要收你2W-5W的“皮

条费”，有些公司皮条费给你在房屋总价减了，有些另算。另算的，亲一定要去拿正式发票，别只拿收据。不能便宜黑心的电商让他们有机会漏税哦~~

6、买房的时候，尤其是首次买房的亲，不要只看户型图，要看这个户在楼层里面的位臵（极

度影响采光哦）。

7、一般而言是楼层1/3-2/3的楼层是最适宜居住的，不要贪高。如果下面楼层价格优惠倒

是可以考虑，但一定要结合楼间距。

8、采光和通风：刚才说了，一个是户型图，一个是户在楼层中的位臵，一个是楼间距。仔

细看，看光射进来是否能全明，个人认为客厅必须有入光口，厕所和厨房最好都有窗，通风。且采光。采光能给你省不少能源费，杀菌对人体健康有利。至于什么门和阳台不能通，风水不好啥的，大家去找其它攻略，什么聚财不聚财的就不懂了，但是我认为前辈总结出来的是有一定科学的，就是道理看起来比较迷信。

9、很多楼盘，你最好争取去工地实地考察。记得去的时候戴安全帽，注意安全。自己想办

法，或者和销售磨，或者自己去工地。

10、买房了，顺便就再问一问学区，看幼儿园和小学、初中，（目前高中是要考的，不

和学区挂钩），看这些学校是总部还是分校。

11、看配套设施。配套设施不全的，价钱便宜啊~你可以看下配套设施的潜力，一般新

盘多的，迟早都会旺起来的，只要别最后变成个空城，不用太担心。

12、给大家推荐个网：房产透明网。大家可以在里面查你那个楼盘的信息，和房管局直

接挂钩。是否可售都有明示，但是交了定金的户可能显示不出来。和你的销售要好好磨合，有些销售把好房子留到后面，不要轻信他说的只剩最后一套啥的。

13、各地看房子的时候，不要留真名，留个假的姓氏就好了，到真正签合同时亮出真身。

14、看空气质量，配套设施，采光通风，朝向（南佳），楼盘开发商实力，楼盘品质。

物业费，绿化，交通。

网上搜集的实用信息汇总

买房流程

了解贷款知识→了解行情→评估个人能力明确购房需求→找信息→

看房注意事项→谈判技巧→确定成交价格→签合同→交定金→备齐交易资料→评估→

申请按揭贷款→交税→过户及交首期款→出新证送银行抵押→结清尾款及交接房屋。

（1）确认开发商是否是有合法手续的房地产公司(2)签订认购书（3）签订合同（4）办理预售登记及转让

(5)办理人住

应当具备“五证”和“两书”。“五证”即：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》，“两书”即：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，关键是检查有无《商品房销售证》。预售时应具备“五证”，关键是检查有无《商品房预售许可证》。

发展商应当明示的事项：一是开发资质和营业执照；二是商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；三是项目开发进度和竣工交付使用时间；四是项目及其配套设施的平面示意图；五是商品房的结构类型、户型、装修标准，公共和公用建筑面积的分摊方法；六是预售商品房的价格和付款方法；七是商品房预售的专用账户；八是物业管理事项；九是法律、

法规规定的；其他事项。��售许可证》。

为了明确开发商的用地是否是出让土地，购房者应重点审查下列文件：

(1)《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》；

(2)《国有土地使用权证》；

(3)缴纳地价款的有关凭证。

(1)正式的《国有土地使用权证》应同时加盖人民政府公章，和房屋土地行政主管部门的公章；

(2)土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款。

(3)土地证不得擅自涂改。

(4)土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。

商品房的形象进度达到一定程度时，方可办理预售许可证：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。

《商品房销售(预售)许可证》包括下列内容：预售许可证编号；发展商名称；项目名称；项目坐落地点；土地使用权出让合同号、地块编号；《房地产证》编号、栋数；批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；发证机关、有效期；销售范围；用途；附注内容等

(1)看发展商名称(售房单位)这个栏目时，主要是摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门，另一类是开发商委托的

房地产中介公司，如果是后者最好能提供开发商的委托书以证明；其合法身份。

(2)看项目名称这个栏目时，也挺麻烦，因为一些项目在开发的过程中会有很多名字，臵业者就有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。

(3)用途这个栏目实际决定了物业类型，从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交，土地使用年限，从消费者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的允许范围。一般为商业、住宅、公寓等。

商品房预售需具备以下条件：①预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；②按照土地管理部门的有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；③持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；④已确定施工进度和竣工交付使用时间；⑤七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；⑥已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；

⑦法律、法规规定的其他条件。

购买期房时还要考查开发商投入开发建设的资金是否已达到工程建设总投资的25%以上，其施工进度和竣工交付时间是否已确定。�可拒绝签收。

认购书中应约定签订正式购房合同时，因条款达不成一致意见，卖方应退回定金。

在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；对示范文本的补充部分要格外重视。

为了防止售房单位利用认购书制造陷阱，侵害购房者的合法权益，建议购房者在认购书中约定协议生效条件，如“只有在买卖双方就所有交易条件达成一致时，本认购书方始生效”，对认购书中类似“如乙方(买方)在15天内不到甲方指定地点签署商品房预(出)售合同，则没收已付定金，甲方(卖方)有权把乙方订购的房屋转售给他人”的条款加以拒绝。

6．认购书有无法律效力

如果开发商具备了销售条件，也就是合法的销售许可证，那么买卖双方签订的认购书是否一定有效呢?一般认为，只要当事人尚未就房屋买卖的所有条件达成一致，合同就未成立，因为认购书一般只就房屋位臵(部位)、套形、面积、价格、交房期等主要内容进行约定，对交房标准、付款方式、违约责任等大量内容一般都不进行约定，所以签订了认购书并不等于完全签约买下了房子。但是，认购书中写明的内容还是有约束力的，并且具有法律效力。(1)合同有没有建筑及装修质量标准的细则

投资者因为购买的是期房，而不是现房，所以买房时看到的是图纸。建成后，外墙是什么材料什么颜色，内墙是纸筋灰还是已刷好涂料等等，如果只凭发展商的口头一说，是难以成为买卖双方约定的受法律保护的内容的。房屋建成后的面积与其图纸面积完全一样的情况，是不多见的。前者比后者大，需补钱还好说；后者比前者大，合同上又没有约定，让发展商往回退钱就很麻烦了。如果合同上没有具体的装修标准，很可能购房者接收入住时收到的只是一个空壳子。

(2)有没有对附属配套设施的有效制约条款

一般来说，凡出售公寓小区或别墅小区的住房，发展商都许诺有若干配套设施，如健身俱乐