郑州普罗旺世-波利
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郑州普罗旺世-波特兰 SWTO及竞争者分析
项目以法国南部小镇——普罗旺斯为蓝本
普罗旺世基本资料
楼盘地址
物业类型 开发商 投资商 物业公司 建筑面积 容积率 绿化率 主力户型
位于郑州金水区海洋路（国基路）与索凌路交 汇处 普通住宅 信和（郑州）置业有限公司 高择投资有限公司 普罗旺世物业有限公司 1604394平米 1.50 32% 2居室86平米
建筑兑现的不只是空间，更有生活。每栋楼都是呈南北朝向布列， 确保每户都有阳光造访。灵活的空间、自然入室，在动与静、开放与私 密间构成最宜人最细致的建筑思维，构建超前十年的生活空间。
普罗旺世微观环境分析——SWOT分析
交通出行：道路畅通车流量小 方便自驾出行
普罗旺世位于郑州金水区海洋路（国基路）与索凌路交汇处，向 南是北环路，向东是丰庆路，向西紧邻南阳路，向北紧贴三全路， 周边道路四通八达，且车流量较少，基本不会造成拥堵现象，自 驾出行非常方便
路、93路、 211、28、 218、29、75、 路,72路,83路,86路,88
28路、 18、97、 131路；地铁4 路,209路,211路,251
130路
91路。 号线；北环全 路,506路,806路,k9
程高架工程、 路,k906路，地铁2号
文化路互通式 线经过
立交等
装修 精装
毛坯
毛坯
毛坯
效果图
普罗旺世宏观环境分析
在新一轮的城市规划中，郑州的城市机能和城市 格局将由中、东、北三大区块所设定：中区为核心 商业区，东区为未来的中央政务区，北区为未来的 中央生活区，即CLD。
郑州北区，上风上水，天赋优越，这里将建成以旅游、工贸为主的生 态居住区。低密度建筑，高绿化率，高档社区楼盘初具规模。理想的地 理尺度，舒适的居住环境，四通八达的交通体系，使居住价值和地域价 值不断凸显。黄河游览区、邙岭生态园等稀有景点，河南省体育中心、 郑州市海洋馆、郑州市珍稀植物园、大学园区等精心配套，共同构成郑 州北区无可比拟的整体优势，使该区域成为未来的CLD，中央居住区， 普罗旺世优雅的环境、法国南部小镇——普罗旺斯风情使其未来升值无 限
普罗旺世微观环境分析——SWOT分析
公交出行：75路公交车开往中州大道农业路，路经陈寨、长途
客运北站等繁华地段，普罗旺世始发站为低碳生活出行提供了极大 的方便。
普罗旺世微观环境分析——SWOT分析
配套设施：生活气息浓厚 周边生活配套齐全
普罗旺世项目所在地——郑州金水区国基路与索凌路交 汇处，虽说位置上属于金水北区，看起来有些荒凉，但作为一个高 档社区，离主城区仅需十几分钟已实属难得，且总体来讲交通出行 比较方便，相关的教育配套、周边医疗配套、休闲区域等生活配套 设施完善，生活气息浓厚。
• 普罗旺世周边配套非常齐全，内部配套：35000 平方米社区公园，50000平方米商业广场、婚礼教 堂及餐饮中心、运动会所、邻里中心、儿童活动 中心等。六期波特兰内部配套：10000平米儿童会 馆、7000平米运动健身会馆、1500平米温水游泳 馆、35000平米南北双私家公园。周边紧邻河南省 体育中心，郑州海洋馆，植物园,郑州调味食品城； 商场：欧洲风情商业街,家乐福，丹尼斯便利丹常 青店，思达超市家具中心，国际名店等，从日产
的生活用品到家具、家庭，从特色商铺到儿童娱 乐，普罗往事细心照顾你的方方面面。
普罗旺世微观环境分析——SWOT分析
项目劣势：
由于普罗旺世所在区位尚未开发完全，周边看起来有些荒凉， 由于规划中的商业、大型超市尚在建设中，所以周边购物不太方便， 虽然交通不拥堵但周边尚无商业中心，商业街较少，距离最近的大 型超市家乐福步行至少30分钟，购物可能不是很方便。
• 建议：向消费者宣传时宣传未来的建设前景——不过随着项目规划中的商业配套 的建立，此问题很快便会解决 ！
周边竞争者分析
项目 普罗旺世 和润嘉园 瀚海泰苑 名称 波特兰
鑫苑世家
地区 金水区 金水区 金水区
金水区
建筑 高层 类型
高层
小高层,高层 低层,多层,高层
交通 状况
73路、75 6、10、 8、6、8、215、6路,17路,28路,42
状况
项目 名称
普罗旺世 和润嘉园 波特兰
瀚海泰苑
鑫苑世家
容积率 1.50
2.67
3.5
2.99
wenku.baidu.com
开盘 时间
预计2012 预计2012年 年
预计2012年5月开盘
2011年9月17日， MARK国际小户 型公寓2012年4 月底开盘
开发商 占地面积
信和（郑 州）置业有 限公司
1600亩
郑州嘉润置业有 限公司
普罗旺世基本资料
普罗旺世六期波特兰：
采用全案精装修，共10栋34层高层，属于“年轻
态”的城市功能多元复合社区，园区内丰富多样的树种，
移植的亚热带灌木植物，亭台、栈道、雕塑等，将大量绿
化、景观、商业、休闲空间进行集中规划；生活空间区隔
成层次丰富的视觉美景，潘朵拉的水世界、魔幻森林乐园、
贝多芬音乐广场、樱花景观大道等。
筑线、阳光下金黄色的穹形回廊、所有的建筑都很温和，带着阳光的 痕迹和岁月的质朴。”建言建筑将普罗旺世的蓝图已经真实呈现。
在建筑规划上，一期别墅为英式风格，气质高贵优雅，二期为 西班牙风情，温和的西班牙黄和地中海白组成丰富的多维视觉体系 ，突出沉淀的时间感。
在建筑材料的选择上，美国欧文斯科宁、丹麦威卢克斯、上海 汉光、法国施耐德等国内、国际知名建筑材料的使用，品质高贵非凡 。
3】从环境和配套设施上讲：普罗旺世波特兰小区绿化高，容积率 低 ，属于“年轻态”的城市功能多元复合社区，园区内丰富多样 的树种，移植的亚热带灌木植物，亭台、栈道、雕塑等，将大量 绿化、景观、商业、休闲空间进行集中规划；生活空间区隔成层 次丰富的视觉美景，潘朵拉的水世界、魔幻森林乐园、贝多芬音 乐广场、樱花景观大道等 ；它是以法国南部小镇——普罗旺斯为 蓝本。一般注重享受，追求高品质生活的人会选择普罗旺世波特 兰和鑫苑世家
有以上表格比较分析得知：
1】从地段交通状况上讲：鑫苑世家和瀚海泰苑交通路线是最多的， 和润家园次之，普罗旺世波特兰相对较少，但是瀚海泰苑人流量 太大，容易拥堵，所以大多数的人是会选择普罗旺世波特兰和鑫 苑世家
2】从户型上讲：普罗旺世波特兰精装修，主力户型2居室86平米， 而和润嘉园户型最大为三房，134平米，面积仅能满足一般家庭使 用，户型设计一般 ，鑫苑世家目前开盘的项目大多为120平方以 上户型，价格较高，一般家庭难以承受，所以更注重现实的人一 般不会选择鑫苑世家
采用中国传统围合建筑 地理位置十分优越，
形式，排列成坐北面南 地铁2号线组成北区
的太师椅，打造封闭而 交通节点,
又温馨的院落间 ,
2便捷的交通等都使
2以中央景观区、6000 得区域升值潜力巨
㎡屋顶花园、城市绿化 大
景观三级立体叠加景观
体系
户型最大为三房， 1地处中原最大的城中 134平米，面积仅 村——陈寨附近，人流
项目 名称
项 目 优 势
项 目 劣 势
普罗旺世 波特兰
和润嘉园
瀚海泰苑
鑫苑世家
1波特兰精 装修，
2小区绿化 高，容积率 低
1和润嘉园整个小 区采用围合式建 筑布局，中央开 放组团式的景观 设计，
2还有各种丰富的 珍贵花木以及完 善的休闲运动健 身设施。
1瀚海泰苑将西方建筑精 1鑫苑世家项目位于
粹与东方建筑礼制结合， 郑州国贸中心商圈，
业 主打理日常生活。社区内专设酒店式总台，24小时生活热线，将“居 家服务”、“房产服务” 、“商务服务” 、“健康服务”等所有生
活细节一一 照顾周全。住在普罗旺世，享受尊崇礼遇，只为高阶层人士精心设定 。
普罗旺世微观环境分析——SWOT分析
法国浪漫风情：“错落的房子、黄色的屋顶、层叠的坡屋顶建
商业街较少， 购物不方便
能满足一般家庭 使用，户型设计 一般
量巨大车流量巨大，夜 晚噪音较多，早晚下班 期间出行易堵车，交通
不便,
2人员流动性较大，小区
安保压力大
1目前开盘的项目大 多为120平方以上户 型，价格较高，一 般家庭难以承受,
2该项目目前全部为 期房，2013年12月 交房，对购房者来 说还需在等至少两 年才能入住
总结：发展中生活区 未来升值将无限
普罗旺世微观环境分析——SWOT分析
项目优势：
一流的物业：
普罗旺世由外商独资企业——信和（郑州）置业有限公司倾力开 发，由珠江物业 信和·普罗旺世物业管理，酒店式物管服务 匹配业主 的尊贵身份，信和·普罗旺世邀请已通过ISO9001国际认证的国家一 级资质物业管理企业“珠江物业”，以酒店式管理和人性化服务，为
60亩
河南瀚海置业有限公 鑫苑（中国）置
司
业有限公司
80亩
68.5亩
楼层 功能 分布
共10栋34 层高层 ， 多为居住
共7幢高层，其中 2、3、5、6、7、 9号楼为住宅、1 号楼为soho公寓
由7栋4-31层的建筑围 合而成，包含花园洋 房、小高层、高层； 从一房的公寓产品到 品质四房。
电梯洋房及高层 公寓产品
普罗旺世周边教育资源充足，从幼儿园到小学、到中学、再到大学，一应
俱全，大学：郑州大学体育学院，河南财经学院；中小学：郑州一中、八中联合 学校,南阳路三小，丰庆路小学，河南省实验中学，郑州市十六中，郑州市第七 十七中学，双语幼儿园，叠翠园幼儿园，老鸦陈幼儿园。
普罗旺世五大银行环伺左右，存取钱就在家门口，非常方便，银行有中 国银行，浦发银行，交通银行，中国农业银行、邮政储蓄等
项目以法国南部小镇——普罗旺斯为蓝本
普罗旺世基本资料
楼盘地址
物业类型 开发商 投资商 物业公司 建筑面积 容积率 绿化率 主力户型
位于郑州金水区海洋路（国基路）与索凌路交 汇处 普通住宅 信和（郑州）置业有限公司 高择投资有限公司 普罗旺世物业有限公司 1604394平米 1.50 32% 2居室86平米
建筑兑现的不只是空间，更有生活。每栋楼都是呈南北朝向布列， 确保每户都有阳光造访。灵活的空间、自然入室，在动与静、开放与私 密间构成最宜人最细致的建筑思维，构建超前十年的生活空间。
普罗旺世微观环境分析——SWOT分析
交通出行：道路畅通车流量小 方便自驾出行
普罗旺世位于郑州金水区海洋路（国基路）与索凌路交汇处，向 南是北环路，向东是丰庆路，向西紧邻南阳路，向北紧贴三全路， 周边道路四通八达，且车流量较少，基本不会造成拥堵现象，自 驾出行非常方便
路、93路、 211、28、 218、29、75、 路,72路,83路,86路,88
28路、 18、97、 131路；地铁4 路,209路,211路,251
130路
91路。 号线；北环全 路,506路,806路,k9
程高架工程、 路,k906路，地铁2号
文化路互通式 线经过
立交等
装修 精装
毛坯
毛坯
毛坯
效果图
普罗旺世宏观环境分析
在新一轮的城市规划中，郑州的城市机能和城市 格局将由中、东、北三大区块所设定：中区为核心 商业区，东区为未来的中央政务区，北区为未来的 中央生活区，即CLD。
郑州北区，上风上水，天赋优越，这里将建成以旅游、工贸为主的生 态居住区。低密度建筑，高绿化率，高档社区楼盘初具规模。理想的地 理尺度，舒适的居住环境，四通八达的交通体系，使居住价值和地域价 值不断凸显。黄河游览区、邙岭生态园等稀有景点，河南省体育中心、 郑州市海洋馆、郑州市珍稀植物园、大学园区等精心配套，共同构成郑 州北区无可比拟的整体优势，使该区域成为未来的CLD，中央居住区， 普罗旺世优雅的环境、法国南部小镇——普罗旺斯风情使其未来升值无 限
普罗旺世微观环境分析——SWOT分析
公交出行：75路公交车开往中州大道农业路，路经陈寨、长途
客运北站等繁华地段，普罗旺世始发站为低碳生活出行提供了极大 的方便。
普罗旺世微观环境分析——SWOT分析
配套设施：生活气息浓厚 周边生活配套齐全
普罗旺世项目所在地——郑州金水区国基路与索凌路交 汇处，虽说位置上属于金水北区，看起来有些荒凉，但作为一个高 档社区，离主城区仅需十几分钟已实属难得，且总体来讲交通出行 比较方便，相关的教育配套、周边医疗配套、休闲区域等生活配套 设施完善，生活气息浓厚。
• 普罗旺世周边配套非常齐全，内部配套：35000 平方米社区公园，50000平方米商业广场、婚礼教 堂及餐饮中心、运动会所、邻里中心、儿童活动 中心等。六期波特兰内部配套：10000平米儿童会 馆、7000平米运动健身会馆、1500平米温水游泳 馆、35000平米南北双私家公园。周边紧邻河南省 体育中心，郑州海洋馆，植物园,郑州调味食品城； 商场：欧洲风情商业街,家乐福，丹尼斯便利丹常 青店，思达超市家具中心，国际名店等，从日产
的生活用品到家具、家庭，从特色商铺到儿童娱 乐，普罗往事细心照顾你的方方面面。
普罗旺世微观环境分析——SWOT分析
项目劣势：
由于普罗旺世所在区位尚未开发完全，周边看起来有些荒凉， 由于规划中的商业、大型超市尚在建设中，所以周边购物不太方便， 虽然交通不拥堵但周边尚无商业中心，商业街较少，距离最近的大 型超市家乐福步行至少30分钟，购物可能不是很方便。
• 建议：向消费者宣传时宣传未来的建设前景——不过随着项目规划中的商业配套 的建立，此问题很快便会解决 ！
周边竞争者分析
项目 普罗旺世 和润嘉园 瀚海泰苑 名称 波特兰
鑫苑世家
地区 金水区 金水区 金水区
金水区
建筑 高层 类型
高层
小高层,高层 低层,多层,高层
交通 状况
73路、75 6、10、 8、6、8、215、6路,17路,28路,42
状况
项目 名称
普罗旺世 和润嘉园 波特兰
瀚海泰苑
鑫苑世家
容积率 1.50
2.67
3.5
2.99
wenku.baidu.com
开盘 时间
预计2012 预计2012年 年
预计2012年5月开盘
2011年9月17日， MARK国际小户 型公寓2012年4 月底开盘
开发商 占地面积
信和（郑 州）置业有 限公司
1600亩
郑州嘉润置业有 限公司
普罗旺世基本资料
普罗旺世六期波特兰：
采用全案精装修，共10栋34层高层，属于“年轻
态”的城市功能多元复合社区，园区内丰富多样的树种，
移植的亚热带灌木植物，亭台、栈道、雕塑等，将大量绿
化、景观、商业、休闲空间进行集中规划；生活空间区隔
成层次丰富的视觉美景，潘朵拉的水世界、魔幻森林乐园、
贝多芬音乐广场、樱花景观大道等。
筑线、阳光下金黄色的穹形回廊、所有的建筑都很温和，带着阳光的 痕迹和岁月的质朴。”建言建筑将普罗旺世的蓝图已经真实呈现。
在建筑规划上，一期别墅为英式风格，气质高贵优雅，二期为 西班牙风情，温和的西班牙黄和地中海白组成丰富的多维视觉体系 ，突出沉淀的时间感。
在建筑材料的选择上，美国欧文斯科宁、丹麦威卢克斯、上海 汉光、法国施耐德等国内、国际知名建筑材料的使用，品质高贵非凡 。
3】从环境和配套设施上讲：普罗旺世波特兰小区绿化高，容积率 低 ，属于“年轻态”的城市功能多元复合社区，园区内丰富多样 的树种，移植的亚热带灌木植物，亭台、栈道、雕塑等，将大量 绿化、景观、商业、休闲空间进行集中规划；生活空间区隔成层 次丰富的视觉美景，潘朵拉的水世界、魔幻森林乐园、贝多芬音 乐广场、樱花景观大道等 ；它是以法国南部小镇——普罗旺斯为 蓝本。一般注重享受，追求高品质生活的人会选择普罗旺世波特 兰和鑫苑世家
有以上表格比较分析得知：
1】从地段交通状况上讲：鑫苑世家和瀚海泰苑交通路线是最多的， 和润家园次之，普罗旺世波特兰相对较少，但是瀚海泰苑人流量 太大，容易拥堵，所以大多数的人是会选择普罗旺世波特兰和鑫 苑世家
2】从户型上讲：普罗旺世波特兰精装修，主力户型2居室86平米， 而和润嘉园户型最大为三房，134平米，面积仅能满足一般家庭使 用，户型设计一般 ，鑫苑世家目前开盘的项目大多为120平方以 上户型，价格较高，一般家庭难以承受，所以更注重现实的人一 般不会选择鑫苑世家
采用中国传统围合建筑 地理位置十分优越，
形式，排列成坐北面南 地铁2号线组成北区
的太师椅，打造封闭而 交通节点,
又温馨的院落间 ,
2便捷的交通等都使
2以中央景观区、6000 得区域升值潜力巨
㎡屋顶花园、城市绿化 大
景观三级立体叠加景观
体系
户型最大为三房， 1地处中原最大的城中 134平米，面积仅 村——陈寨附近，人流
项目 名称
项 目 优 势
项 目 劣 势
普罗旺世 波特兰
和润嘉园
瀚海泰苑
鑫苑世家
1波特兰精 装修，
2小区绿化 高，容积率 低
1和润嘉园整个小 区采用围合式建 筑布局，中央开 放组团式的景观 设计，
2还有各种丰富的 珍贵花木以及完 善的休闲运动健 身设施。
1瀚海泰苑将西方建筑精 1鑫苑世家项目位于
粹与东方建筑礼制结合， 郑州国贸中心商圈，
业 主打理日常生活。社区内专设酒店式总台，24小时生活热线，将“居 家服务”、“房产服务” 、“商务服务” 、“健康服务”等所有生
活细节一一 照顾周全。住在普罗旺世，享受尊崇礼遇，只为高阶层人士精心设定 。
普罗旺世微观环境分析——SWOT分析
法国浪漫风情：“错落的房子、黄色的屋顶、层叠的坡屋顶建
商业街较少， 购物不方便
能满足一般家庭 使用，户型设计 一般
量巨大车流量巨大，夜 晚噪音较多，早晚下班 期间出行易堵车，交通
不便,
2人员流动性较大，小区
安保压力大
1目前开盘的项目大 多为120平方以上户 型，价格较高，一 般家庭难以承受,
2该项目目前全部为 期房，2013年12月 交房，对购房者来 说还需在等至少两 年才能入住
总结：发展中生活区 未来升值将无限
普罗旺世微观环境分析——SWOT分析
项目优势：
一流的物业：
普罗旺世由外商独资企业——信和（郑州）置业有限公司倾力开 发，由珠江物业 信和·普罗旺世物业管理，酒店式物管服务 匹配业主 的尊贵身份，信和·普罗旺世邀请已通过ISO9001国际认证的国家一 级资质物业管理企业“珠江物业”，以酒店式管理和人性化服务，为
60亩
河南瀚海置业有限公 鑫苑（中国）置
司
业有限公司
80亩
68.5亩
楼层 功能 分布
共10栋34 层高层 ， 多为居住
共7幢高层，其中 2、3、5、6、7、 9号楼为住宅、1 号楼为soho公寓
由7栋4-31层的建筑围 合而成，包含花园洋 房、小高层、高层； 从一房的公寓产品到 品质四房。
电梯洋房及高层 公寓产品
普罗旺世周边教育资源充足，从幼儿园到小学、到中学、再到大学，一应
俱全，大学：郑州大学体育学院，河南财经学院；中小学：郑州一中、八中联合 学校,南阳路三小，丰庆路小学，河南省实验中学，郑州市十六中，郑州市第七 十七中学，双语幼儿园，叠翠园幼儿园，老鸦陈幼儿园。
普罗旺世五大银行环伺左右，存取钱就在家门口，非常方便，银行有中 国银行，浦发银行，交通银行，中国农业银行、邮政储蓄等