普罗理想国项目专项报告终

目录一项目简介二项目产品三项目动态四小结1、项目区域：普罗·理想国位于郑开大道与雁鸣大道交汇处，距离连霍高速5公里、高铁站22公里、CBD25公里，紧邻郑汴中央公园，地处郑州国际文化创意产业园区，未来发展利好；此区域以“文化创意、时尚旅游、高端商务”为主导产业，环境优势较强；规模性房企入驻迅速催熟区域热度。

Ø区域位置：郑州国际文化创意产业园区作为郑州中心城区与开封中心城区之间新的城市中心，未来发展一方面在于郑东新区的扩围，另一方面在于郑汴一体化的实施；Ø区域定位：“文化创意、时尚旅游、高端商务”，突出“以绿、水为主导”和“以休闲、慢生活为主体”的低碳生态田园城市；Ø自然景观：世界之最的郑汴中央公园，27平方公里，38700亩，以贾鲁河为基础打造的超大公园，区域绿化率高达53%；Ø人文价值：建业华谊、迪士尼、周星驰工作室等的落地，区域的人文价值得大郑州东区区位分布图到提升；Ø生活配套：周边教育、医疗、商业配套资源匮乏，目前学校、医疗为乡镇级别，商业仅有郑州杉杉奥特莱斯、海宁皮革城已开业运营；Ø交通配套：郑开大道、中央大道、商都大道、机西高速瞬移CBD、高铁站、新郑机场、开封古城，地段优越，交通便捷。

郑开轻轨及未来地铁M8号线、M9号线、M12号线、R1号线、R4号线公共交通建成将会完善区域交通配套；Ø开发商集群效应：一线房企大鳄万科、融创、碧桂园，本地知名开发商康桥、永威等集中入驻，迅速催熟区域的价值。

郑州国际文化创业产业园区规划图2.1、企业简介：普罗中国前身是一家香港国际投资有限公司，2003年普罗地产成立，目前已在郑州开发4个项目，以竭尽所能追求极致，成就生活的美好，追求利润之上的更高层次的价值为企业愿景。

u企业简介：普罗中国，前身即高择投资有限公司，是一家总部设在香港的国际投资有限公司。

2001年起进入中国大陆投资，投资总额60.8亿美元，致力于在尊重自然的前提下，充分整合利用资源，为人类提供舒享的生活空间和服务、高品质的休闲旅游体验、国际化的教育体系等，创造为民众创造安全放心、舒适美好的理想生活。

普罗旺世u主要业务：主营业务包括普罗地产、普罗旅游、普罗教育、普罗物业、普罗食品五块领域，现拥有全资和参股企业达15家。

u企业愿景：极具人文情怀，竭尽所能追求极致，成就生活的美好，追求利润之上的更高层次的价值。

银河丹堤普罗·理想国普罗旺世·龙之梦2.2、企业史记：2003-2017年，普罗中国根植郑州14年，发展成为地产、旅游、教育、物业、食品多元化的投资主体。

2003年，普罗地产创立2005年，普罗旺世，惊艳入市同年，与郑州市第一中学、第八中学签订办学协议合作2008年，普罗教育郑州一八联合国际学校正式招生开学2010年，银河丹堤项目入市销售2013年，龙之梦项目正式开工同年，普罗教育郑州一八国际小学投入使用2016年，普罗·理想国项目入市同年，郑州杉杉奥特莱斯开业2014年，济源沁河旅游开发有限公司注册，致力打造国内一流水平的温泉度假区3.1、项目总概况：普罗理想国位居郑开大道与雁鸣大道交汇处，项目总规划面积5500亩，总开发用地近4000亩，总建筑面积约350万平方米，计划总投资230亿元。

项目位置郑开大道与雁鸣大道交会处（彩虹隧道）东北角开发企业郑州普罗房地产开发有限公司占地面积总规划面积5500亩总开发用地近4000亩建筑面积350万㎡容积率 1.1绿化率35%首块地拿地时间2016年6月29日（2012年已于政府签订大孟镇框架协议）首块地溢价率0%首块地成交亩单价170万元/亩首块地成交楼面价1700元/㎡主力产品类型一期产品为联排别墅（270-350㎡），花园洋房（146㎡），小高层（240㎡）；二期产品主要是叠拼别墅（200㎡左右），花园洋房（165㎡），16-18层的高层（165㎡）。

一期成交价格洋房产品11000-20000元/㎡，联排别墅产品15000-28000元/㎡装修标准毛坯销售情况一期别墅、洋房已售罄，小高层未推出；二期产品基本确定，正在前期咨询中3.2、项目概况：普罗·理想国以“城市移民新故乡”为规划宗旨，倾情打造八大人居理想，以花园城市和现代宜居家园为设计蓝本，以“理想城市”为造城理念，打造美好与爱的4平方公里。

美好与爱的4平方公里多维立体交通9万方中央公园艺术文化中心奥特莱斯商业集群社区医疗国际教育普罗物业精工建筑3.3、项目整体规划：项目规划有住宅区、商业区、教育区、生态网络休闲区以及产业集聚区，斥资5亿打造彩虹隧道（中央公园）、一八联合学校、杉杉奥特莱斯（引进合作）、河南中医学院第一附属医院等相关配套，规模庞大，配套齐全。

Ø商业配套：24万平方杉杉奥特莱斯（已开业）、18万平方目的性商业中心（规划中）、11万平方社区开放商街（规划中）Ø教育配套：一八教育体系、纯美式教育体系，实行15年一贯制双语教学，对接世界教育标准，可直升北美名校。

Ø产业配套：国际化的创智工坊和创意文化产业园区，五星级度假和会议型酒店（规划中）Ø医疗配套：河南中医学院第一附属医院Ø生态配套：中央公园杉杉奥特莱斯大型集中商场中央公园（彩虹隧道）一八联合学校安置区（合村并城新城镇）郑开大道雁鸣大道一期产品售罄二期河南中医学院第一附属医院项目后期用地3.4、项目开发思路：普罗理想国充分挖掘土地价值，精做项目规划；前期与政府谈合作建配套置换项目用地；通过招商提升区域价值，带动项目热度；社区配套先行落地，营造生活氛围，提升项目感知度；后期生活配套随着开发节点一一落地，项目大盘即成。

通过公建配套置换项目用地项目于拿地前，斥资2亿元为政府修建彩虹隧道，后与政府协商，将隧道上方200亩空地置换为项目用地，用于建设中央公园和艺术中心，此配套仅对理想国项目业主开放，属于业主私家乐园。

项目配套与开发节点相契合根据阶段客户需求逐一落位项目入市阶段：提前引进郑州首家正版奥特莱斯，提升区域价值，树立区域地标，带动项目热度；项目蓄客阶段：修建艺术中心、中央公园、稻草人农园等社区配套；稻草人食堂、窗外茶室等衣食配套提前运营，为业主营造居住氛围，提升项目感知度；项目开发阶段：学校、医疗等生活配套逐步落位，保证业主基础生活；项目交付阶段：文娱配套随项目后期规划落位，确保业主全方位生活需求。

项目综合发力面向全城蓄客项目一期以品牌吸引老业主跟随购买；二期通过中央公园、艺术中心、教育、医疗配套逐一深化落位，结合品牌、产品综合发力，在区域市场上，项目优势显现，带动项目热度，面向全城蓄客。

充分挖掘土地价值精做项目整体规划项目2012年与政府签订大孟镇改造框架协议后，充分挖掘土地价值，精做项目整体规划，为拿地后项目开发做足准备。

3.5、项目落地实施路径：普罗·理想国2012年与政府签订大孟镇改造框架协议，历时5年竭尽追求极致，精做项目规划，逐一落位配套。

项目一期于2016年9月24日开盘即售罄，二期正在前期咨询中。

时间配套节点证件节点签订协议2012年12月28日杉杉奥特莱斯开工奠基彩虹隧道通车2014年8月20日2016年6月29日2016年9月15日拿地营销节点2016年9月24日2019年2015年杉杉奥特莱斯开业一期开盘中医学院一附院、社区大型娱乐型商业投入使用一期交付2016年8月启动蓄客2016年9月10日媒体见面会1、项目定位：普罗·理想国打造自己的理想小镇和理想生活模式，迎合郑汴双城精英群体的生活需求，打造城市中产人群终极置业的高端产品。

1、从项目整体规划方案的打造上树立理想小镇的大盘形象；2、通过艺术中心、中央公园等配套逐一落地，提升营销中心艺术氛围及品质；3、通过奔放音乐节、理想音乐季等艺术活动拔高项目调性，高举高打，传递“美好与爱的4平方公里”的项目slogan，打造理想生活方式。

形象定位1、整体容积率1.1，产品定位为高端改善产品，产品类型主要以别墅、洋房为主，搭配少量小高层产品；2、产品主力建筑面积为200-300㎡，纯改善产品。

3、一梯两户、两梯两户设计，电梯入户，内设双气地暖、中央空调、新风系统等智能科技设备，彰显高端品质。

产品定位1、目标客群：高端改善群体；2、客户来源：郑州东区、北区、中牟等为主；3、客户特征：追求品质生活，注重配套及服务，买的不只是房子，更是一种生活方式。

客户定位2.1、项目一期产品：普罗理想国一期地块由洋房、联排别墅、小高层产品组成，其中四栋小高层产品为满足地块容积率而生；首批推出洋房和联排别墅，共约830套，现已售罄，四栋小高层为16F大平层产品，未推出。

Ø普罗理想国一期地块推出产品为洋房、联排别墅、小高层，共约864套：ü一期洋房共228套，1T2户，单套面积为146㎡；ü一期联排别墅边户307㎡，193套；中间户279㎡，411套；ü一期16F小高层共32套，2T2户，单套面积为240㎡。

联排中间户27941148%114669联排边户30719322%59251洋房14622826%33288小高层240324%7680合计——864100%2148882.2、项目二期产品：普罗理想国二期地块位于项目西北角，分布在西干渠两侧，环境较好，但距离北侧、东侧安置区较近，紧邻安置区位置规划为小高层和洋房产品，地块南侧规划为叠拼别墅，共计1244套，目前二期土地证已拿并开始动工。

Ø普罗理想国二期地块推出产品为洋房、叠拼别墅、小高层，共约1244套：ü二期叠墅共191单元764套，单套面积约200㎡；ü二期洋房共140套，5D/7F/1T2户，单套面积约为165㎡；ü二期小高层共340套，7D/16-18F/2T2户，单套面积约为165㎡。

叠拼别墅20076461%152800洋房16514011%23100小高层16534028%56100合计——1244100%232000小高层叠拼别墅洋房3.1、一期主力户型：户型A；联排别墅边户，建筑面积约307㎡，地下一层，地上四层，户型大气尊贵，彰显业主的身份。

地下一层一层二层三层顶层Ø地下一层双车库，赠送前庭后院；Ø地下室挑高5.2米，可改造成地下双层；Ø餐厅挑空，一层挑高3.3，开敞大气；Ø地下室设采光通风天窗。

户型亮点Ø赠送面积少；Ø无电梯井预留位置；Ø卧室设置过少，不利于多人口居住。

户型缺点3.2、二期主力户型：高层与洋房户型类似，建筑面积约165㎡，大面宽3+1房，空间宽敞奢适。