贵港商业市场

贵港市商业地产整合分析

一、贵港商业规划分析及商圈分布分析

贵港市整体商业发展近几年伴随社会经济的不断发展，尤其是近些年老城区改造、房地产开发带动促进作用，大大推动当地商业发展，使得当地商业不断由早期占天占地商业形态（国际生活港、德宝等）、住宅小区底商（凤凰城、聚龙城等）等商业形态向现代商业步行街区、现代购物中心及专业化市场细分的方向发展。

现阶段初步形成以老城区传统商业街区（凤凰街、二街建设路、解放路等）、新兴综合购物中心（中央广场）、百货商场（梦之岛、南宁百货、华隆）、专业市场（建材居家、灯饰布艺、电子器材、五金汽配等）以及由各居住小区底商等构成的商业形态；

（一）、贵港未来商业规划构成：

6大组团商业中心规划构成：

老城组团：旧城改造，建设规模较大、档次较高的商业设施，形成桂东南地区特色的传统商业区。

江南组团：完善改建中山路江南段商业网点，提升商务品质。

城西组团：沿迎宾大道布置大型金融、商业带，带动整个城西区发展，树立贵港城市门户形象。

港北组团：设置大型综合购物中心及超市。

城北组团：在城北大道北面，仙衣路北段建设大型商业中心。

西江产业园西组团：以设置大型专业批发市场为主

(二) 贵港商业圈构成分析

1、从目前贵港市商圈分面目来看，大体上可分为6个商业圈，分别为：老城区商圈、生活港商圈、广场商圈、德宝商圈、西江商圈、港南商圈。老城区商圈以：建设路东段、江北大道中段、凤凰街（一街与二街）为主要商业分布路段，并且各路段的商业形态不尽相同。

生活港商圈以：港宝街以及生活港商业内街为主。

广场商圈以：金港大道中段、中山北路、荷城中路、金田路东侧沿街为主。

德宝商图以：金港大道西段、荷城西路、仙衣路、金田路西侧沿线为主。

西江商圈以：迎宾大道西侧沿线为主。

港南商圈以：中山南路沿线为主。

贵港以上六大商圈中，现阶段商业已形成商业气候的主要为老城商业圈、以专业市场为主的德宝商圈、逐渐形成和完善的生活港商业圈、代表贵港未来主要中高档消费的广场商圈，而西江商圈及港南商业圈现阶段基本处于商业发展的初级阶段，以满足居民基本生活配套为主的、农贸市场形态的业态形式，尚未形成大商业气候。

2、典型商圈分布及主要特征

本案

现阶段贵港主要商圈分布图

从目前贵港商业发展现状及各商业街区特点我们可以看出，城市商业水平整体处于较为传统、业态分散，较为成熟的商圈主要为传统老城区核心商圈，后来逐渐形成的生活港、广场商圈以及集中以建材专业为主的德宝商圈，西江商圈及港南商圈尚需较长时间来发展、培育，暂时尚不形成气候。

二、各典型商业圈、商业街区业态调研分析

（一）、核心商业圈——老城区商圈调研（构成：建设路东段、江北大道中段、凤凰街一街、二街，各街区商业业态构成如下：1、路段：建设路（东起和平路，西至中山路口）

建设路

2 、各种业态统计表

3、业态构成分析：

☐53%以上店面为经营服装类；

☐其次较为集中的业态为电动车专卖；

☐其余商业业态形式较为分散，以生活配套为主(银行\医院\美容美发等)；

☐建设路现阶段汇聚了贵港新兴商业体：刚开业不久的中央广场，已封顶即将招商开业的地王大厦、丰宝王府井，以及未来即将投放市场的唐人街，港福时代广场(本案)，万豪国际城。

4、建设商业现状描述：

建设路为贵港市东西轴主干道之一，商业主要分布于建设中路与建设东路沿线，与凤凰街交界区域以东商业氛围较浓，以要以服装、鞋帽商业为主，餐饮、电动车、手机等商业为辅。

该路段现有商业以中低端为主，吸引的主要是年轻消费群体，且以中低端消费能力的群体为主；

该路段夜市商业气氛较浓，但是商业档次极低。

建设路商业主要以北侧为主，至建设东路南北侧商业才得以均衡发展。

建设路西段部分即本项目所在地附近主要以电动车等商业为主，商业环境及面貌较差，业态较低端。

建设东路被称为步行街，该路段以服装、鞋帽为主。

建设路外来伴随着中央广场的开业、未来丰宝王府井、地王大厦、唐人街以及本项目港福时代广场、万豪国际城商业项目的逐步形成，将彻底颠覆贵港整个商业现状，极大的提升贵港商业发展水平，同时建设路商业街区毫无疑问将成为贵港商业重地。

（二）老城区商业路段二：江北大道

江北大道

1、江北大道两侧经营业态统计表（东自解放路口，西至中山路交界处）

2、江北大道业态构成分析：

☐江北大道两侧经营业态交为均衡，想对于凤凰街、建设路商业区此路段沿街经营服装类店面明显较少；

☐比较集中的业态主要有手机数码、电器类：汇聚了国美电器、苏宁电器；

☐此路段较为大型的购物中心有银座华隆、丰宝商业，大型超市：北京华联、逛超市，同时还有目前贵港唯一一家KCF快餐店，极大的提升了本路段的商业档次；

☐江北大道与中山路交汇处的凤凰城、聚龙城项目的社区底商也进一步丰富了此路段的商业业态；

3、江北大道商业现状描述：

江北大道核心商业位于中山路与解放路之间，以与港宝街、凤凰街交界处为核心商业点。

江北大道核心商业区内主要以：酒店、百货、超市、手机卖场、家电卖场、餐饮、银行、KTV美容美发、游戏厅、网巴以及其它休闲娱乐商业为主；

江北大道的华隆银座百货，进驻有一定知名度的服饰商业品牌，虽然规模不大，但在贵港服装品牌中属于具有一定档次且相对集中的商场，并且该路段有分布有多个国内外知名商家，如：肯德基、德克士、屈臣氏、国美、苏宁、北京华联等商家。

江北大道由于进驻有多个不同业态的知名品牌商家，商业档次与形象上相对较佳，核心区域商业气氛较浓，整体上显得业态分散；

（三）、老城区商业区路段三：凤凰一街

1、凤凰一街