物权法论述及答案

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1、试述物权法基本原则。

①物权法定原则。物权法第五条规定：“物权的种类和内容由法律规定”，就是这一原则的体现。这一原则要求物权的类型、各类物权的内容、效力，以及创设的方式，都由法律直接规定，不能由当事人任意创设。

②平等保护原则：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。平等保护是指在物权受到侵害时，司法机关对各权利主体一体保护。

③公示、公信原则。公示就是物权的设立、转移必须公开、透明。公示原则就是要求将物权设立、转移的事实通过一定的方式向社会公开，使其他人知道物权变动的状况，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序。公示的方法除了法律另有规定外，就是到特定的国家机关进行登记。公信，就是物权的设立或转移已经依法公示，进行了登记，其公示也就是有了社会的公信力。我国物权法第二章确立的不动产登记制度和特定的动产如车辆、船舶需登记才能对抗第三人的制度，就是公示、公信原则的体现。

④一物一权原则。一物就是指的一个完整的、独立物而不是指它的某一部分，一权就是在这个物上只能设一个所有权，也就是一物不能有二主。但一物一权并不排除在一物之上设立两个以上不同内容的物权或权利主体人数为二人以上的物权行为。

1、试述不动产物权的善意取得制度。

第一、不动产的善意取得可表述为：无权处分人将不动产转让给受让人，如果受让人出于善意支付了合理的价取得该不动财产，并依照法律规定进行了登记，受让人就可依法取得对该不动产的所有权。受让人在取得该不动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还该财产，而只能请求转让人赔偿损失。

第二、不动产的善意取得的构成要件：

①标的物必须是不动产：理论界普遍认为，在我国法律上不动产的范围包括：土地、房屋和林木等地上定着物。

②让与人须为无不动产处分权人:无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。所谓无权处分，是指让与人无处分权而从事了法律上的处分行为。这种法律上的处分主要是指通过买卖、设定抵押等使所有权发生转让。

③受让人须通过有偿的法律行为而取得不动产的所有权。善意取得制度是为了保护交易安全而设定的，因而受让人取得的财产必须是通过买卖、交易、债务清偿、出资等具有交换性质的法律行为实现的。如果通过继承、馈赠等行为取得不动产的，则不能产生善意取得的效力。

④受让人受让不动产时须为善意。如果让与人为善意，而受让人为恶意，或双方都为恶意，则不适用这一制度。

⑤已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表征方式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也没有善意取得适用的余地。

3、试述物权的公法保护。

①物权保护的途径可以分为公力救济途径和私力救济途径，所谓公力救济，“谓私权受到侵害者，对于国家有保护请求权”。

②物权保护的公力救济途径有广义和狭义之分。

广义上的公力救济是指国家运用各种法定方式保护物权人对财产进行管领和支配的各种权利。我国《物权法》规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。和解是当事人之间通过协商自行解决纠纷，调解是通过第三人调停解决纠纷，仲裁是当事人协议选择仲裁机构，由仲裁机构裁决解决争端，诉讼包括民事诉讼、行政诉讼和刑事诉讼三大诉讼方式，物权保护的诉讼主要指提起民事诉讼。

狭义的公力救济仅指物权受到侵害时，由权利人向法院提起诉讼，由法院通过诉讼程序以国家强制力对物权实施的保护。物权请求权的公力救济即由遭受侵害的物权人向法院提出诉讼请求以寻求保护的制度。

③登记是在公权与私权间游走的双刃剑。物权法的几个重要原则——物权法定原则、公示公信原则、一物一权原则——都仰赖登记制度作为保障。登记制度是物权法中最核心的制度。国家赔偿是与登记制度紧密相关的一个问题。权利相对人因登记机关的错误登记遭受损失时，可以获得国家赔偿。

4、试述停车位、停车库的使用规则。

⑤“应当首先满足业主的需要”，是要求建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。而此处的配置比例是指规划确定的建筑区划内用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

⑥开发商在投资建设前交纳了土地出让金以及依法办理使用权手续的独立车库、车位，开发商拥有原始产权或使用权，业主可以按照一定的条件和费用取得车位产权或管理用房的使用权；业主共有的道路、绿地划出的车位，开发商或物业公司在业主委员会委托下可以代为管理和出租，出租收益应归全体业主，业主之间应按比例获益。

二、案例：

法院应判决业主委员会要求商铺“整体出租，统一由集团安排经营”的决定无效，不同意统一经营的业主仍可继续自主经营。

国务院《物业管理条例》第19条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的活动。商铺的经营管理权属于业主对其专有部分使用权根据自己的经营计划安排利用的权利，不属于《物权法》第76条规定“由业主共同决定的事项”。因此，业主委员会作出的统一招租，统一经营的决议超出了业主委员会的权限范围。根据《物权法》第78条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主在购买商铺后，有权自主决定如何在商铺开展经营活动。委托经营可以实现统一布局、统一管理、合理分工等，促成商场整体效益的最大化。但是，统一委托经营管理不一定符合每个业主的利益，对于经营得较好，经营收益高的业主来说，统一经营影响了其品牌资源，导致其客户资源的丧失，降低了其经营收入。因此，商铺业主委员会应充分考虑某些个别业主的意见，不能实行“多数人的暴政”，通过统一经营方式剥夺少数业主的自主经营权。业主委员会可以考虑统一经营后，给某些业主予以一定的补助，以弥补其因为统一经营带来的经济损失。在大多数业主和少数业主的利益博弈之间达成大体的均衡。