中原地产2013年深圳市商务公寓市场研究

一 深圳市商务公寓的供应分析
1.1 供应量分析——供应逐年增长，2013 年爆发式增长延续
据深圳中原研究中心监测，深圳市商务公寓从 2008 以来，批售量呈现逐年上升趋势。 其中 2012 年的批售量呈现爆发式增长，从 2011 年的 24 万㎡增长到 52.2 万㎡，同比增长 117.3%。随后，2013 年延续了这种爆发式增长的趋势，批售量达到 79.1 万㎡，同比增长 51.5%，增速相对放缓，但总量上依然非常可观。自 2010 年住宅市场“限购”政策的出台 以来，大量的投资需求受到抑制，而商务公寓由于其不限购不限贷的产品特征，逐渐成为已 经没有“房票”投资者的投资标的。为了适应市场旺盛需求，开发商增多了这类产品的开发 比重，促使了商务公寓在近几年呈现爆发式的增长。
其中，龙岗区成交面积为 12.11 万㎡，同比增长 231%，成交主力项目为万科红立方大 厦、万科天誉中央广场、远洋新干线晶钻广场等项目，龙岗区作为一个新兴的发展区已经进 入快速发展时期，刺激了商务公寓的成交活跃度；
福田区成交面积为 11.7 万㎡，同比增长 243%，成交主力项目为新天世纪商务中心、
数据来源：深圳中原研究中心
3）在售项目分布——由集中化向中心辐射区扩散，呈现同心圆外扩趋势 商务公寓对地段的具有高要求，一般坐落在商业氛围浓厚、交通发达的中心区。按照一 般城市发展的规律，当中心区发展到一个较为成熟的状态时，中心外溢效益会随之产生，这 自然会刺激商务公寓等商业物业积极寻求外扩，在一般的情况下，发展路径均会围绕着中心 区呈现同心圆状向外形成差序扩散的格局。 从项目分布来看，南山、龙岗、宝安、盐田四区的商务公寓在售项目均集中在区域的中 心地带，如南山中心区、龙岗中心区、宝安中心区和沙头角，符合商务公寓的选址要求，呈 现项目集中扎堆的状态。 区别于各区在售项目呈现向中心区聚集的特征，福田区显现出了不一样的趋势，即在售 项目多沿着福田中心区四周环绕，分别散落在岗厦、华强、景田、新洲、石厦、莲花等紧邻 中心区周围的小片区。通过近几年的快速发展，福田 CBD 区域倾向成熟，中心效应开始外 溢，带动了周边地域价值的提升，给商务公寓这类项目带来利好，从而形成了福田区商务公 寓围绕福田 CBD 的“众星拱月”状。随着深圳各个中心和次级中心的发展成熟，同心圆外 扩发展的趋势也将逐渐复制到各区的发展。 图 5 2013 年深圳商务公寓项目分布情况
发展到 2013 年，商务公寓的客户群体已经发生了一些变化，住宅市场中的部分刚需、 改善性需求和投资性需求加入了商务公寓的客户队伍。在深圳房价不断走高的背景下，主流 商务公寓面积小、总价低、交通发达、周边商业成熟、优质景观等优点吸引了部分刚需群体， 特别是一些想要居住在离中心区近的刚需，则会选择牺牲远郊的居住面积，以换取近中心区 的生活。与刚需不同的是，改善性需求（偏中高端）则会因为不限购不限贷并且占据较好的 地理位置、产品呈现豪宅化趋势而选择商务公寓。另外，投资性需求更热衷商务公寓，不限 购不限贷本身就能够吸引到投资者的关注，而商务公寓小面积、地段好、具备升值潜力等优 点助推了投资需求的释放。
图 1 2008-2013 年深圳市商务公寓供应情况
90
万m2
80
70
60
50
40
30
20
10
0 2008
2009
2010
数据来源：深圳中原研究中心
2011
2012
2013
1.2 2013 年各区供应情况——福田蝉联榜首，龙岗成为新的供应增长点
从近三年的批售总量上看，供应主要集中在福田，占比达到 40%。其中，福田以 62.1 万㎡位居各区之首，龙岗以 38.7 万㎡位列第二，占批售总量的 25%。罗湖区的总供应量最 少，以 2.9 万㎡位列末尾，仅占全市的 2%。
精装 400 ㎡以下装精，以上毛坯
毛坯
2）区域分布——从原关内向原关外拓展
深圳的城市发展并没有遵循一般的同心圆城市空间发展规律，由于其毗邻香港，城市发 展起步于南部，也即原关内区域是深圳经济首次腾飞的动力源。自 2010 年深圳特区扩容至 全市，开启了“三轴两带多中心”的全市一体化进程，其中，城市主中心前海和龙岗中心等 5 个城市副中心的形成和发展将助力深圳经济二次腾飞，这也将刺激商务公寓需求的增长， 为商务公寓的发展奠定基础。原关内一直是商务公寓的供应主战场，自 2013 年以来，以龙 岗区为代表的新兴区，开始奋起直追，于 2013 年出现了爆发式的增长，占比从 2012 年的 14%跃升到 32%，增长速度远远高于其它各区域，成为继福田之后的新增长点。 图 4 2012-2013 年各区商务公寓供应量占比
表 1 大面积豪宅公寓基本情况
行政区
片区
楼盘名称
户型
均价（万/㎡）
备注
福田 福田
车公庙 莲花
东海国际中心（二期 b 区） 75-250
深业上城（北区）
106-470
南山 南山中心区 鹏瑞深圳湾壹号广场
数据来源：深圳中原研究中心
200-600
7 6~7 200 ㎡ 8-9 万， 400 ㎡ 13-15 万
图 2 2011-2013 年各区商务公寓供应总量占比 图 3 2011-2013 年各区商务公寓供应情况
数据来源：深圳中原研究中心
1.3 供应特征分析
2013 年以来，深圳商务公寓的供应上呈现新的特征，具体表现为以下三个方面：
1）产品形态——大面豪宅公寓渐入市
从 2013 年商务公寓在售项目来看，原关内特区（主要集中在福田、南山）出现具有豪 宅配置的产品，如东海国际中心、深圳湾 1 号、深业上城等项目。从产品形态上看，这些 项目的主力户型均为 140 ㎡以上的大户型，区别于常规商务公寓面积小的特性。并且，价 格上，这些项目的均价在 7 万/㎡以上，如深业上城、东海国际中心。而深圳湾 1 号均价已 达到 10 万/㎡左右，价格远远超过所在区域的住宅均价，并且总价在千万以上，价格上也向 豪宅看齐。大面积、高单价和总价、产品品质走高端路线等产品定位和特征使得这类商务公 寓逐渐跻身豪宅市场。
图 10 2012-2013 年深圳各区商务公寓均价
60000 50000 40000 30000 20000 10000
0
53118 31% 福田
52575
139%
39%
33816
29202
23658
5%
南山
宝安
2012
罗湖 2013
-16%
盐田 同比涨幅
20306 18%
龙岗
155% 130% 105% 80% 55% 30% 5% -20%
东海国际中心、深业上城等，福田区的中心地位正在不断加强，促进了商务公寓的成交活跃 度；
宝安区成交面积为 5.6 万㎡，同比增长 242%，成交主力项目为前海颐大厦，受前海发 展的影响，宝安区的区域价值得以大幅提升，市场预期也因之水涨船高，刺激了宝安成交的 大幅上涨；
南山区成交面积为 5 万㎡，同比增长 91%，成交主力项目为公园道大厦、鹏瑞深圳湾 壹号广场等，高端公寓受到市场追捧，拉高了南山区的成交量；
数据来源：深圳中原研究中心
2.3 成交特征分析——客户分化明显，居住功能受市场青睐
供应产品差异化现象本身就是市场需求的一个缩影，也即，公寓市场已经出现了细分的 客户群。商务公寓的前身是商住楼，它的兴起是为了满足市场上小企业、soho 一族等群体 办公的需求。而近年成交的主力客户群体却更多的看中商务公寓的居住功能。
量价爆发式增长 迎商务公寓元年
——2013 年深圳市商务公寓市场研究
自 2003 年被政府正名以来，商务公寓一改其前身“商住楼”的形象进入市场，在深圳 的经济发展中扮演着越来越重要的角色。商务公寓的物业性质属于商业，但其所承载的功能 却介于写字楼和住宅之间，兼具写字楼和住宅的特性。商务公寓强调产品品质和商务用途， 其选址较为谨慎，一般坐落在优越的地段，具有优良的交通条件和较为成熟度的商业氛围。 而其产品品质也从外立面、物业管理等方面比肩写字楼。另外，近期入市的商务公寓项目均 配备独立厨卫通燃气，具备人性化的宜居环境，使得其居住功能不亚于住宅产品。经过十年 的发展，深圳市商务公寓的产品形态已经发展较为成熟，市场热度逐渐上升，2013 年更是 迎来了深圳商务公寓的元年。
盐田区成交面积为 3.8 万㎡，同比增长 43%，成交主力项目为中通水岸、壹海城等；
罗湖区成交面积为 0.25 万㎡，同比下跌 62%，仅有港丰大厦和翡翠公寓 2 个成交项目， 港丰大厦入市较早，基本为尾盘销售，而翡翠公寓在 2013 年年末推出，成交受到抑制，使 得罗湖区总体成交量大幅下降。
图 7 2013 年各区商务公寓成交面积占比
图 8 2013 年各区商务公寓成交量情况
龙岗 32%
福田 30%
盐田 10%
罗湖 1%
宝安 14%
南山 13%
6 万m2 5 4 3 2 1 0
福田
南山 宝安 罗湖 2013均价
盐田 龙岗 同比涨幅
300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% ‐50% ‐100%
数据来源：深圳中原研究中心
2.2 成交价格分析——2013 年价格飙升 29%，价格分布呈现西高东低
自 2008 年以来，商务公寓的价格总体上处在上升通道，部分年份出现回调。而 2013 年，商务公寓的价格创历史新高，均价达到 36853 元/㎡，同比增长 29%，相比于 2008 年， 增长 74.7%。商务公寓在 2013 年受到市场的热捧，市场整体预期看好加重了价格快速上涨， 另外，2013 年入市的项目中不乏定位高端的产品，进一步拉高了均格。
从 2013 年的批售情况来看，入市项目主要分布在福田和龙岗两区，分别占比 35%和 32%，占比总和超过 6 成。其中，福田区的批售面积以 27.5 万㎡再次蝉联榜首，包括深业 上城、京基滨河时代广场 2 个项目；龙岗区的批售面积为 25 万㎡，同比暴增 244%，为各 区之最，主要包括佳兆业假日广场、中信龙盛广场、润创兴时代公寓、远洋新干线晶钻广场 等项目；盐田区的批售面积为 18 万㎡，包括君临海域和壹海城 2 个项目；宝安区批售面积 为 16.7 万㎡，包括前海颐大厦、和平里花园和华盛盛荟名庭 3 个项目；南山区批售面积为 16.6 万㎡，包括深圳湾壹号广场和深圳市软件产业基地 2 个项目；罗湖区仅有翡翠公寓 1 个项目入市，批售面积为 3.2 万㎡。
图 9 2008-2013 年商务公寓月度成交均价
Hale Waihona Puke Baidu
40000 36000 32000 28000 24000 20000 16000
元/m2 2008
2009
2010
2011
2012
2013
数据来源：深圳中原研究中心
从 2013 年各区价格来看，受中心西移的影响，深圳市商务公寓价格总体上呈现出西高 东低的趋势，并且除盐田外，其余各区均出现不同程度的增长。其中，福田区的价格最高， 为 53118 元/㎡，同比增长 31%，中心区效应和供地紧缺带动的价格增长动力不减；南山区 的宝安区价格次之，受到前海效应的影响，南山区和宝安区增长幅度超过福田区，特别是宝 安区受到的影响更大，成功摘得 2013 年的探花，增长幅度更为各区之首。盐田区为 23658 元/㎡，同比下跌 16%，入市项目较少，其中中通水岸项目定价较低，拉低了整体均价。而 龙岗区为全市的价格洼地。
图 6 2008-2013 年商务公寓成交面积趋势图
45
万m2
40
35 30 25 20 15 10
5 0
2008
2009
2010
2011
数据来源：深圳中原研究中心
2012
2013
从 2013 年各区成交占比情况来看，成交主要集中在龙岗和福田两区，占比分别为 32% 和 30%，占比总和超过 6 成。
数据来源：深圳中原研究中心
二 深圳商务公寓成交分析
2.1 成交量分析——2013 年爆发式增长，福田、龙岗、宝安成交暴增
据深圳中原研究中心监测，深圳商务公寓的成交面积从 2008 年开始进入上升通道，在 2013 年实现飞跃式增长，成交面积达到 38.4 万㎡，同比增长了 163%，相比于 2008 年增 长了 1248%。这表现出深圳需求方对商务公寓的接纳度越来越高，市场成交活跃度于 2013 年达到历史最高点，受到市场热捧。深圳作为一线城市之一，在 2013 年大陆最佳商业城市 排行中位列第二，相比前年上升一位，由于深圳加强了对高端人才的培养与引进，深圳的商 业地位上升，商务公寓逐渐成为具备浓厚商业氛围区域的标配。此外，住宅市场限购限贷以 及二套首付提升至 7 成的政策环境助推了商务公寓的热销。