王利明《民法》第6版课后习题(用益物权)【圣才出品】

王利明《民法》第6版课后习题

第十八章用益物权

1．用益物权与担保物权有何区别？

答：（1）用益物权与担保物权的概念

用益物权，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性权利。《物权法》第117条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权等。

担保物权，是指以担保债权为目的，以确保债务的履行为目的的物权。《物权法》第170条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”担保物权包括抵押权、质权、留置权等。

（2）用益物权与担保物权的区别

①支配的价值不同。用益物权以追求物的使用价值为内容，标的物必须有使用价值。而担保物权以标的物的价值和优先受偿为内容，其支配的对象是担保物的交换价值。因此，担保物必须具有交换价值，才能用于担保。

②存续期间不同。用益物权往往有明确的存续期间，通常是根据合同确定的。担保物权以债权的存在为前提，担保物权实现时，该权利即归于消灭。

③权利性质不同。用益物权通常是独立物权，而担保物权都是从属性物权，它因主债权的存在、转让、消灭而相应地发生变动。

④目的和社会功能不同。用益物权必须以对权利客体的使用为内容。由于用益物权以此为目的，必然要以对权利客体的实体的支配为条件。由于用益物权的目的在于对于标的物的

使用、收益，因此，权利人首先应当实际地占有标的物。因为占有乃是使用的前提，丧失了对物的占有，将导致用益物权不能行使。但担保物权并非为了追求物的使用价值，而是为了在债务不履行时就担保物的变价优先受偿。所以，担保物权中抵押权就不必由权利人占有抵押人标的物。

⑤客体不同。用益物权客体的价值形态如果发生变化，就会对用益物权人的使用收益权产生直接影响。而担保物权客体的价值形态发生变化，并不影响担保物权的存在。这一特点决定了担保物权具有物上代位性，即当担保物权的标的物转化为价值形态时，担保物权就以变形物为客体。

2．土地承包经营权如何流转？

答：土地承包经营权的流转是指土地承包经营权人将土地承包经营权或其中的部分权能转移给他人的行为。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

（1）土地承包经营权流转的原则

①平等协商、自愿、有偿；

②不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；

③流转的期限不得超过承包期的剩余期限；

④受让方须有农业经营能力；

⑤在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先受让权。

（2）土地承包经营权流转的方式

①转包，指土地承包经营权人将土地承包经营权以一定期限转给本集体经济组织的成员从事农业生产经营的行为。

②出租，指承包方将其承包的土地以一定期限租赁给本集体经济组织以外的人从事农业生产经营的行为。

③互换，指同一集体经济组织内部的承包方将各自的土地承包经营权进行交换，其结果是当事人丧失原有的土地承包经营权，而取得对方的土地承包经营权。

④转让，指土地承包经营权人将其土地承包经营权让渡给他人，由该他人成为土地承包关系的主体，原承包人退出土地承包关系的行为。

（3）土地承包经营权流转合同。土地承包经营权流转，当事人双方应当签订书面合同。土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：

①双方当事人的姓名、住所；

②流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；

③流转的期限和起止日期；

④流转土地的用途；

⑤双方当事人的权利和义务；

⑥流转价款及支付方式；

⑦违约责任。

（4）土地承包经营权流转的公示

《物权法》对土地承包经营权的流转采取了登记对抗主义（仅限于互换、转让方式），而未采用要求更高的登记要件主义。

3．简述以出让方式设立建设用地使用权。

答：以出让方式设立建设用地使用权是指国家以土地所有人的身份将建设用地使用权在一定期限内出让给土地使用人，由土地使用人向国家支付土地出让金的行为。

（1）出让的特点

①交易性。出让是国家作为土地所有权人与士地使用人之间的交易行为，须以书面合同形式完成。

②有偿性。交易性决定了出让的有偿性，土地使用人取得建设用地使用权均须缴纳土地出让金。

③期限性。以出让取得建设用地使用权均有期限限制。

（2）建设用地使用权出让的方式

①协议出让，指国家以协议方式将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

②拍卖出让，指出让人发布拍卖公告，由出让人在指定时间、地点以公开竞价的形式将建设用地使用权出让给最高应价者的行为。如果对于土地使用者、土地的用途等无特殊要求，单纯以最大限度获取土地出让金为目的，宜采取拍卖的方式。

③招标出让，指出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加建设用地使用权投标，根据投标结果确定建设用地使用权人的行为。如果在获取较高的土地出让金外，还具有其他综合性的目标或某些特殊要求，宜采取招标的方式。

④挂牌出让，指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定建设用地使用权人的行为。

（3）建设用地使用权出让合同一般条款包括：①当事人的名称和住所；②土地位置、面积等；③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；④土地用途；⑤使用期限；⑥出让金等费用及其支付方式；⑦解决争议的办法。

4．建设用地使用权的转让应当满足哪些条件？违反这些条件会产生什么法律后果？

答：（1）建设用地适用权转让的含义

建设用地使用权的转让，是指建设用地使用人不改变权利的客体和内容，将其权利以合同方式再行转移的行为，包括转让（狭义的转让）、互换、出资、赠与等形式。

（2）建设用地使用权的转让条件

①以出让方式设立的建设用地使用权的转让应具备的条件

a．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

b．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

②以划拨方式设立的建设用地使用权转让的条件

以划拨方式设立的建设用地使用权的转让须经有批准权的人民政府审批，并办理建设用地使用权出让手续。

（3）违反条件的法律后果

①未取得建设用地使用权证书的转让方即为无处分权人，其与受让方订立合同转让建设用地使用权的行为即为无权处分行为，该无权处分行为在转让方取得出让建设用地使用权证书或者有批准权的人民政府批准之前属于效力待定的民事行为。在当事人向人民法院起诉前，如转让方仍未取得出让建设用地使用权证书或者有批准权的人民政府没有批准，不仅其转让行为无效，而且其所订立的转让合同也应认定为无效；如转让方取得出让建设用地使用权证书或者经有批准权的人民政府批准，则转让行为溯及于行为成立时有效，随即应当认定转让合同有效。

转让的土地不符合法定投资开发条件的，不得办理建设用地使用权变更登记手续，对建设用地使用权转让合同的效力不发生影响。