邻里商业中心案例研究：方洲邻里中心、新加坡

邻里型商业案例研究
案例研究
新加坡第一乐广场-成功打造KPI
业态配比合理
邻里中心共155家零售商家，其中 零售购物（以学生儿童、家庭女 性消费为主）与餐饮比重基本相 当，生活配套以及娱乐所占比例 相对较高， 业态以方便家庭生活 为原则；
KPI总结
主力店布置合理
将特色餐饮、电影院、电玩城等 吸引人气店铺设置在地下一层及 高楼层，可拉动人流向地下及高 楼层流动，有效提升租金水平；
店铺数量 服务范围
项目基本信息 新加坡蔡厝港地铁站旁 经营面积：20160㎡ 蔡厝地铁站、巴士换乘站 155家 周边居住人口近50万人
邻里型商业案例研究
案例研究
新加坡第一乐广场-业态组成：集餐饮、时尚购物、娱乐、休闲等业态于 一体，满足五天家庭消费需求
负一楼 一楼 二楼 三楼 四楼 五楼
业态
基础餐饮 零售、生活
>A区（日常生活区）：主要 以生活服务类为主，涵盖美 容美发、超市、银行、药店、 洗衣店等日常消费业态；
>B、C区（社区活动中心）： 包含社康中心、社区文化活 动中心以及休闲娱乐类产品 为主，少量零售类店铺；
>D、E、F、G区（餐饮区）： 由几栋独立建筑组成，同B、 C区相临街店铺形成特色餐 饮内街。
项目位置
规模
交通条件
基本情况：第一乐广场坐落于新加坡西部的蔡厝港， 周边为高密度住宅区，居住人口近50万人，第一个 广场位于整个社区中心，连接公路、地铁站、巴士 换乘站等，交通条件极为便利；
打造特色：定位为家庭消费主题邻里购物中心，营 业面积仅2万多平米，包含150多家零售商家，业 态丰富可满足日常生活各种需求，中心在广场设置 许多亲民设施，增加邻里型商业粘度，持续吸引周 边居民人气。
功能分区明显
通过内部道路将社区划分为几个区 域，不同区域打造特色功能，各区 域之间形成功能互补和相互促进租 用，同时形成特色商业街，增强商 业吸引力；
邻里型商业案例研究
案例研究
新加坡第一乐广场-概况：经营面积仅2万多平米，包含150多家零售商家， 业态丰富，同时商业与公共配套设施结合，形成独特项目特色
服务 零售、生活
服务 家电、电脑
文化、餐饮
休闲娱乐
备注 以“食物小巷”为主题，满足社区居民餐饮需求 以BHG时尚百货为主，部分干洗、美容美发等日常生活业态 以BHG时尚百货为主，部分干洗、美容美发等日常生活业态 主要售卖家庭用具、电脑、电器及美容美发等 免费公共图书馆以及特色食阁，社区商业与公共设施完美结合 以电影院和电玩为主，同时拥有露天游乐场，满足居民娱乐需求
基本情况：大厦整体由三块以三层楼高为主的建筑 组成：正方形的A区，长方形B区以及群落状个体 相对独立的餐饮区，B区及餐饮区之间形成了一条 概念内街。致力于打造苏州湖东一站式商业服务中 心；
打造特色：方洲邻里中心在保持原有居住配套功能 的基础上，有机的整合餐饮、休闲、娱乐、培训等 多项功能，成为满足家庭消费需求的一站式新型社 区商业中心。
规模及档次
>面积一般在1~3万 平米之间；半开放形 态 ，并且至少有 2000平米以上的面 积是由全国性的连锁 专卖店使用；
>中高档或以上，迎 合周边消费者对一站 式便利生活、日帯休 闲的追求；
业态组合
>购物40-50%，餐 饮30-40%，休闲娱 乐10%，服务配套 10-20% ；
>超市、餐饮、服务 是最主要的三大功能 业态，此外，生活类 购物、服务、儿童游 乐等功能也需有一定 的考虑；
邻里型商业案例研究
案例研究
锦绣江南-功能分区：将社区临街商铺划分为餐饮、娱乐、购物、配套服 务等四个区，各区之间相互促进和互动，带动商业整体发展
人民路
布 龙 璐入
口
连廊
入
入
口
口
连廊
小区内部
梅龙路
餐饮 购物
龙 胜 入璐
口
配套服务 娱乐
邻里型商业案例研究
案例研究
锦绣江南-成功打造KPI
> 设置购物、餐饮、娱乐、配套服务四大 业态，涵盖居民日常衣食住行闲等功能， 全方位满足社区及周边居民需求；
增加就业机会：通过高起点的商业 开发运作，为社区居民提供教育、 文化体育、生活配套等服务，这种 不断完善的商业组合，取得了相当 可观的经济效益，更提供了诸多的 就业机会
邻里商业中心概述
特色服务功能：区别于社区商业，在满足日常生活需求同时，重点打造 12项居住配套功能，满足社区居民一站式购物、休闲、娱乐等需求
特色购物体验
>对消费者而言是一 站式消费、休闲生活 中心，也是结合餐饮、 娱乐的多功能休闲去 处；
>通常设有如喷泉、 沿街座椅、雕塑等增 加游览意愿的独特设 施；
邻里商业中心概述
四大特色：以居民为中心，健全各种商业业态，同时增加社区服务配套比 例，方便居民生活，提供更多就业机会
以人为本：以居住人群为中心，构成 家庭住宅延伸体系，菜场、超市是厨 房的延伸；洗衣房是卫生间的延伸； 餐饮、小吃是餐厅的延伸；影院、茶 座、歌舞厅是客厅的延伸；图书馆、 阅览室是书房的延伸
打造特色：商业采用圈地街铺型排布，可以较大 限度扩大商业体量，同时展示面较长，诏示性较 好，有效的吸引外部消费者，对外辐射能力较强；
项目位置 商业规模 打造特色 功能分区 服务范围
项目基本信息 深圳宝安区人民南路与布龙公路交界处
1.5万平米 圈地街铺型，展示面长，车位比1：1.6
餐饮区、购物区、家政区、娱乐区 周边居住人口近20万人
日常生活类商店为主，如干洗店、复印室等
>邻里中心共155家零售商家，其中零售购物（以学生儿童、 家庭女性消费为主）与餐饮比重基本相当，生活配套以及 娱乐所占比例相对较高， 业态以方便家庭生活为原则；
业态配比图
购物 餐饮 娱乐 其他（含生活配套）
>第一乐广场营业面积仅有2万多平方米，却有150多家 零售商家。第一乐广场的业态（购物：餐饮：娱乐：其 它）比例分别为26%：25%：17%：32%。
特色餐饮 街
邻里型商业案例研究
案例研究
方洲邻里中心-开发模式：自持部分商业，便于统一经营，少量商业带租 约销售，由开发商统一招商，有利于降低经营风险和保证现金流稳定
为了缓解资金压力，以及 降低经营风险，少量商铺 带租约销售，同时开发商 同自持商业一起统一招商， 完善业态，形成良性循环；
自持 销售
为了便于统一经营管理以 及保证前期现金流的稳定， 商业大多数以自持为主， 通过招商品牌连锁商家 （KFC、华润万家超市 等），形成主力店吸引人 气，同时为可销售部分商 业溢价
建筑形式上：半开放的，BOX+特色休闲商业街，强调室外休闲空间
环境形态上：与环境、自然、广场等相结合，具有趣味性及情境体验感的
商业氛围上：自由的、开放的、浓郁的休闲氛围，强烈的设计感
邻里型商业案例研究
案例研究
方洲邻里中心-概况：建面2.89万，有机整合餐饮、休闲、娱乐、培训等 多项功能，满足家庭一站式消费需求，国内最早成功运营邻里中心之一
集中式服务：集中服务的模式改 变了传统社区服务业“经营散、 管理乱”的形态、打破了沿街为 市的传统底商模式。将这些商铺 集中到住宅区中心，既解决了沿 街底商与小区居民的矛盾，又为 小区内外的居民提供了更大的便 利；
邻里商业中心概述
打造特色：半开放式建筑形态，注重室外休闲空间，与环境自然融合，打 造具有自由、开放、具有情景体验感的商业氛围
服务功能为主：服务对象以本区 多个住宅小区居民的日常生活为 主，有别于中心商务对外交流为 主的城市功能，但两者又互为交 叉，共同构成城市人居活动中心 的完整系统
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业态齐全，方便生活：把日常商 业和服务设施集于其中，既缩短 了这些设施与社区居民的距离， 又满足了人们多样化需求；既便 民、利民，又提高了居民的生活 质量和城市环境质量
为了便于统一经营管理，开发商自持大部分商业，通过招商品牌连锁商家，吸引人气提升溢价；为保 证前期现金流稳定，少量商铺带租约销售，由开发商统一招商
邻百度文库型商业案例研究
案例研究
方洲邻里中心-成功打造KPI
业态齐全
设置生活服务、健康教育、商业载体 三大业态，包含12项基本服务功能， 涵盖衣食住行闲，为周边社区居民提 供一站式服务；
集餐饮、时尚购物、娱乐、休闲等业态于一体，满足日常购物消费需求， 同时购物商店分布均匀，与公共配套设施结合，有效增加人流量
邻里型商业案例研究
案例研究
新加坡第一乐广场-业态配比：购物与餐饮占比基本一致，两者占比超五 成，生活及娱乐配套占比也较高 ，业态设置总体以方便家庭生活为原则
业态 购物 文化用品 家电数码
购物：餐饮：娱乐：其它（含生活配套）业态配比分别为26%：25%：17%：32%，其中购 物与餐饮比重基本相当，业态设置以方便家庭生活为原则
邻里型商业案例研究
案例研究
新加坡第一乐广场-布局规划：每层设置特色主力店或者社区公共服务配 套，有效带动人流，业态贴近生活，为社区居民提供生活便利
五楼 四楼 三楼 二楼 一楼 负一楼
注重公共 设施配置
每层设有公共配套，创造性的将商业同公共配套相结合，有效增加人流量，带动商业中心的人气， 树立形象和良好的口碑，同时方便社区居民；
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案例研究
锦绣江南-概况：位于深圳龙华新区，无明显交通优势，项目通过对商业 街高效利用，形成辐射周边区域特色邻里商业中心
基本情况：锦绣江南位于深圳龙华新区，周边为 新兴居住区，辐射人口近20万人，无明显交通优 势，离市区较远，仅通过快速路同连接市区。项 目周边无大型购物中心，商业氛围较差；
方洲邻里中心-业态组成：三大业态，12项居住配套功能，涵盖衣食住行 闲，提供一站式服务，服务业比例占据8成以上，其中30-40%为餐饮业
业态组成
购物消费 社区服务 休闲娱乐
生鲜菜市场 药店 洗衣店 修理铺
银行 社康中心 社区活动中心 文化中心
超市 餐饮 通讯 美容美发
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案例研究
方洲邻里中心-功能分区：内部道路将地块划分为三大功能分区，满足社 区居民衣食住行闲各项需求，集中式商业带动商业街发展
餐饮
娱乐 其他 生活配套
数量 41 17 12
38
24 3 20
其他
以生活消费购物为主，含有BHG时尚百货
主要以小孩学习用品为主
主要为小型家电，包含小孩电子数码以及电 脑办公等
一楼为家常餐饮，四楼为特色餐饮可满足居 民宴请需求
以电影、电玩为主，同时设置露天游乐区， 同时满足大人小孩需求
社区生活配套，如图书馆、休息室等
主力店：电影院；公共配套：儿童游乐场 公共配套：公共图书馆；商业：书店、文具用品 主力店：家政服务；公共配套：社区活动中心 主力店：BHG时尚百货、美容美发 主力店：BHG时尚百货、儿童用品 主力店：特色餐饮
通过特色主力店或 者社区公共配套+主 力店形式，有效带 动人流，业态贴近 生活，为社区居民
提供生活便利
KPI总结
公共设施配套完善
标准化配置了“社区工作站、民众 俱乐部、乐龄生活馆、少儿阳光吧、 卫生服务站、邻里图书馆、邻里文 体站”等七大类功能服务场所，满 足社区居民生活需求；
开发模式可持续
为了便于统一经营管理，开发商自持 大部分商业，通过招商品牌连锁商家， 吸引人气提升溢价；为保证前期现金 流稳定，少量商铺带租约销售，由开 发商统一招商，实现滚动开发；
项目位置 规模
功能分区 停车场 服务范围
项目基本信息 苏州方洲路及津梁街交汇处 占地面积：19969.46平方米 建筑面积：2.89万平方米
按照建筑共划分A、B、C、D、E、F、G区
7,500平方米室内停车场，共186个车位 周边三公里范围内楼盘26个，规划人数约30万人
邻里型商业案例研究
案例研究
邻里商业中心案例研究：方洲邻 里中心、新加坡
邻里商业中心概述
基本情况：通常位于住宅聚集区，面积在1-3万平米之间，以购物、餐饮、 休闲娱乐及服务配套为主要业态组合
选址
>通常在非传统商业 区，接近交通要道和 中高档住宅集聚区、 周边人口密度较大；
>开放的物业建筑形 式，更加注重环境和 建筑风格的营造；
[自读教材·填要点]
一、铁路，更多的铁路 1．地位 铁路是 交通建运设输的重点，便于国计民生，成为国民经济 发展的动脉。 2．出现 1881年，中国自建的第一条铁路——唐山 至开胥平各庄铁 路建成通车。 1888年，宫廷专用铁路落成。
业态齐全
功能分区 明显
锦绣江南
打造特色
高车位比
> 按照功能划分不同区域，临街商铺 统一招商管理，入驻率高，同时形 成互补，对商业溢价提升明显；
> 项目车位比高达1：1.6，为社区商 业提供便捷停车位，可吸引其他区域 客户，对于商业人流促进作用明显。
历史ⅱ岳麓版第13课交通与通讯 的变化资料
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