商--住混合小区项目投资与融资案例分析

商--住混合小区项目投资与融资案例分析

项目的开发概况

1 项目基本情况

(1)项目名称: 商—住混合小区

(2) 项目委托单位名称: 连云港市某有限公司。

(3) 项目委托单位基本情况，连云港市某开发有限公司，成立于2008年，企业类型为私营有限责任公司，公司注册资金2000万元，具有国家二级房地产开发资质。

公司组织形式为股份制，经营范围为房地产开发、商品房销售代理、建设工程施工、贷款担保和建筑材料销售等。

2.1建设规模

占地总面积：约100亩。总建筑面积：98700平方米。

2.2项目的实施进度

2.3.3 工程施工阶段计划

根据本项目开发期限约3年。该工程计划总工期为36个月。其中：工程施工准备期10个月,从工程开工至完工使用施工工期为24个月。工程竣工验收、决算期2个月。本工程总工期主要为项目开发建设和设备安装的施工工期控制。

本工程施工安排在2010年1月开始实施，其中土建项目的实际施工期为24个月。前1个月施工准备。

为确保建筑工程全面完工，除要求土建承包单位必需按总进度要求完成外，更需要项目发包单位按期拨付投资，方可保证在规定时间内完成本工程项目的施工任

务。

2.3.4 工程竣工验收及决算阶段计划

本工程于2009年3月开始至2012年2月陆续完成，应及时组织竣工验收，并于2012年3月底完成所有工程的竣工决算工作,具体见表2。

表2 项目施工工期横道图

2.4项目建设条件

2.4.1 自然条件

(1)地理位置、地形基本情况

连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、韩国、朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。

(2)气候条件

连云港市位于江苏省东北部. 连云港市处于暖温带与亚热带过渡地带，常年平均气温14摄氏度，历年平均降水量930多毫米，常年无霜期为220天。主导风向为东南风。由于受海洋的调节，气候类型为湿润的季风气候。气候特征：四季分明，温度适宜，光照充足，雨量适中，日照和风能资源为江苏省最多。

(3)地质条件

拟建场地内为净地，即可开工。连云港市地区地质构造属华北地带，连云—嘉山隆起带，基底为前震旦系中深度变质岩系，上部直接覆盖第四松散土层，厚度0—50m。本地区地震基本烈度为7度。

2.4.2 基础设施

近年来连云港市近年来为提高城市综合服务能力，投入巨资对城市基础设施进行了大范围的改造建设，现已初见成效，市区范围内已基本解决了通讯、电、水煤气等供应紧张的问题。建址位于学宛路西侧，南临行政中心路,供电、通讯、给排水等城市基础设施的管道，均已沿路铺设。

该地块周围的城市供水管径为600mm，供水保证率可达100%。所邻近各主要道路的排水管径在1000-1500mm左右，排水状况优良。该地块的骨干输电线路为110KV，供电保证率可达100%，基础设施条件良好。电信及有线电视线路网络已覆盖该区域，按规划要求敷设，在办理相关手续后，由有关单位组织施工。

该工程项目紧靠城市主道路，可根据需要向有关部门申办有关用电、用水、用气等使用手续。

三. 项目投资估算

3.1 项目总投资

项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。建设投资是项目费用的重要组成部分，按概算法分类，建设投资由建筑安装工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分组成。按形成资产法分类，建设投资由形成固定资产的费用、无形资产的费用、其他资产的费用和递延资产四部分组成。

3.1.1 项目建设投资估算

按概算法分类进行估算，分别估算建安工程费用、工程建设其他费用和预备费。

(1)土地费用估算

该项目地块为净地，实际占用土地面积100亩。

土地出让金：该地块为公司挂牌拍卖竞拍土地，土地出让金为5000万元，土地成本估算为50万元/亩；契税=土地评估值×4%=5000×4%=200万元；土地使用税=土地面积×6元/平方米=40万元；印花税=出让金×5‰=25万元；土地费用合计：5265万元。

(2)工程建筑、安装费用估算

1) 场地整理等前期费用估算

场地整理等前期工程费用合计：76.59万元。详细计算见下表3.

表3 工程前期费用估算表单位：万元

2)建筑工程建设费用

总占地面积：100亩，规划总建筑面积为98700㎡，多层住宅及小高层为框架结构，沿街商业用房为底框结构。据此估算建设投资。

该地块开发后，可建住宅建筑面积84070㎡；公建建筑面积10045㎡，其

中商业4586㎡，；不计入容积率部分的建筑面积：98986平方米，其中层高小

2)附属设施及工程配套费用

室外工程：含配电房、水泵房等附属土建工程、室外上下水和室外接电等附

属工程项目，按工程建设费用的2.5%计取为261.16万元。

绿化、景观、道路等室外工程费用：含道路、场地、绿化、景观等，按工程建设费用的3.5%考虑为365.62万元。以上两项合计为626.78万元。

（2）项目工程其他费用

工程建设其他费用是指建设投资中除建筑、安装工程费、工程配套费用以外所必须花费的其他费用，工程建设其他费用按国家有关规定或行业规定的内容、计算方法和费率或取费标准分项估算，具体见表5。

表4 项目建设其他费用估算估算单位：万元

（3）项目工程预备费

预备费包括了基本预见费用及材料涨价预备费，预备费用为328.3万元，并且包括了政策性调价的因素。

3.1.2 项目建设期利息

本项目计划利用银行贷款额为8000.00万元，贷款期4年，贷款年利率为6.75%，按等额还贷，2012年底开始还贷，贷款利息按复利计算：

各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款/2）×有效年利率

2009年借款利息=8000.00/2×6.75%=270万元；

2010年借款利息=（8000.00+270）×6.75%=558.23万元；

2011年借款利息=(8000+270+558.23)×6.75%=595.91万元；

2012年借款利息=(8000+270+558.23+595.91)×6.75%=636.13万元借款利息共计2060.27万元

3.1.3 流动资金

流动资金按项目开发资金周转需求估算，流动资金需求量=项目开发资金收入×开发投入资金率。按资金的最低周转次数，根据项目开发进度要求，按2000.00万元考虑。本项目流动资金有三部分来源：1、开发单位自筹；2、银行融资；3、采用滚动开发办法，边建设边出售，先期取得的售房预付款及售房