第3中山区发展分析

第三章中山区区域发展研究
3 大连市中山区城市功能定位及发展规划
3.1 大连市中山区城市功能定位
中山区是大连市商业最发达、高档酒店、写字楼等商务设施最完善、高档居住社区最集中、商务人士及外来游客最密集的区域。

全区共分为十三个街区，总面积44平方公里，截止到2003年末，全区总人口达到35.9万人。

目前，中山区作为大连市经济发展的龙头区域，在商贸、金融、物流、服务等领域都具备了商务中心区的良好基础，在全市经济建设与发展中发挥着无可替代的作用。

中山区是大连市的商业中心和时尚消费中心
从历史上看，中山区一直是大连市的商业集散地，坐落于该区内的青泥洼和天津街已有百年商业历史。

伴随着大商、天百、胜利广场、迈凯乐等商场和购物中心的先后建成，该区已逐步发展为具备国际水准、国内一流的商业中心区域，目前，大连市中山区共有二十余家中等以上规模的商场、购物中心及专营店，形成了以中高档消费群体为主要目标客户，能够满足不同消费需求的商业格局。

中山区是大连市的商务中心区
中山区是全市高档写字楼最为集中的区域。

大连市的十二家甲级写字楼中，有十家位于中山区。

同时中山区也是全市内外资企业最为集中的区域，目前，全区共有企业5000多家，优越的地理位置和中山区浓厚的商务氛围正吸引着越来越多的国内外企业入驻。

频繁的商务活动和高品质的商务办公设施使中山区成为名副其实的商务中心区。

中山区是大连市的金融中心
中山区是大连乃至东北地区的金融、外汇结算中心，仅中山广场周边就聚集了80余家国内外的银行、保险、证券等金融机构，占全市总量的86%。

第三章中山区区域发展研究
中山区是大连市高档公寓及住宅最为密集的区域
中山区一直以来就是大连市高档公寓、住宅最为集中的区域。

该区域位于市中心，商业、餐饮、娱乐、学校、银行等相关配套设施齐全，交通便利、临近海滨，具有工业污染少、空气清新、绿化程度高等特点，使中山区各住宅项目受到消费者的青睐，从而使该区域成为大连市高档公寓及住宅最为密集的区域。

中山区拥有港口优势，是国际交往和海上运输最频繁的区域
位于中山区内的大连港是中国第三大港和最大的对外贸易口岸之一。

该港口年吞吐能力6000万吨，同世界150多个国家和地区有贸易运输往来。

因此在人民路两侧和港口周边区域内，形成了与产品对外贸易相关的货运企业群，2003年，大连市政府又提出把大连市建设成为东北亚航运中心的发展战略，并获得了国务院及省政府的支持。

大连的港口建设和货运建设将登上一个新的台阶，而中山区的国际贸易和国际交往活动也将随之更加繁荣。

中山区是全市涉外旅游配套设施档次最高、数量最多的区域
中山区是大连市星级酒店数量最多的区域。

目前大连市所有的五星级酒店和大多数四星级酒店都坐落于该区内，高档酒店数量接近全市总量的80%，这些酒店充分满足了来连旅游或进行商务活动的国内外客人对高档次酒店及相关配套设施的需求，已成为大连市涉外商务旅游配套设施档次最高的区域。

第三章中山区区域发展研究
3.1.2 大连市中山区城市发展规划
根据市政府规划，中山区将在未来几年内建设成为区域性的国际商务中心区，同时充分发挥自身优势，强化分建以下四个功能区：
·以东部海关、商检以及东部港区改造为代表的临港产业园区；
·以人民路两侧商务酒店和商务办公楼宇所构建的商务办公区；
·以中山广场为核心的金融商务区；
·以青泥洼购物中心和天津街商业区所构成的商贸购物区。

在未来几年内，中山区将被打造为集中大量金融、商业、贸易、旅游设施及机构，拥有大量写字间、酒店、公寓等配套的商务办公、居住项目，具备完备的市政交通与通讯设施的CBD区域，成为全市最大的人流、物流、资金流、信息流的集散地。

第三章中山区区域发展研究
3.2 相关发展政策及人口变化对中山区房地产市场的影响
3.2.1相关发展政策对中山区房地产市场的影响
“大大连”的发展规划，为中山区房地产业的发展提供了广阔的空间。

2002年8月，大连市委提出了建设“大大连”的城市发展战略--通过加大区域开发建设力度，进一步改善城市功能，促进各行业的协调发展。

在这个大背景下，2003年大连市的城建总投资额达到了109亿元，建设步伐的加快拉大了大连市的总体框架，同时也带动了本市房地产业的发展。

建设“大大连”的发展战略首先为中山区房地产市场的进一步发展提供了政策依据。

其次，“大大连”的建设包括城市功能的建设和各个行业的协调发展，而本区域是商业、旅游、酒店、国际贸易等行业较为集中的区域，这些行业的发展都将通过房地产综合开发来实现或者带动本区域房地产业的发展。

同时，“大大连”的建设也会吸引更多的国内外优秀企业进驻中山区，从而为该区域房地产市场的发展提供更广阔的空间。

东北大振兴政策的出台，对中山区房地产业的发展产生了深远的影响。

2003年，中共中央、国务院做出了振兴东北老工业基地的重大战略决策，并确定把大连建成东北亚重要的国际航运中心。

大连将在东北老工业基地政策的推动下，完成城市功能和产业结构的整体改造，全面提升城市综合功能和国际竞争力，使大连成为振兴东北老工业基地的先行区。

中山区作为大连市经济发展的先导区，其各行业都面临着更大的发展机遇，以酒店、写字楼、住宅等为主体的房地产业更是面临着广阔的发展空间。

第三章中山区区域发展研究
大连港的改造给中山区房地产业带来了发展契机和升值潜力。

为了加快东北亚航运中心建设，进一步提升大连城市功能，大连市政府正积极筹办大连港区的拆迁改造工程；改造后的大连港区域将成为集金融、酒店、高档住宅等多功能为一体的现代化新城区。

大连港区的拆迁和改造，将极大地刺激其相邻区域房地产业的发展，为其发展提供难得的机遇。

同时通过港区改造，中山区人民路一带的金融、商贸功能将得以延伸到海滨，使该区域的城市功能进一步强化，与国际市场连接更为紧密；
这无疑将提升该区域房地产的投资价值，推动该区域房地产业的进一步繁荣。

3.2.2人口变化对中山区房地产市场的影响
中山区常住人口户数逐年增长，形成了对该区域房地产市场的稳定需求。

截止到2003年末，中山区人口总数达到35.9万人。

2000年以来，该区人口户数开始呈现出稳步增长的态势。

人口户数的增加，意味着该区域城市家庭数量的稳步增长，必然会对该地区的住宅市场带来需求。

2000年-2003年中山区常住人口变化情况表
年份（年）户数（户）人口（人）人口密度（人/平方公里）2000 130951 366388 9137
2001 131270 365263 9109
2002 131744 362162 9031
2003 132042 358918 8951
第三章中山区区域发展研究
中山区内具有高消费能力的流动人口数量大量增长，给该区域房地产市场带来需求。

随着近几年中山区建设的飞速发展，居住环境的不断提高，该区域房产的销售已跨跃了地域的界限。

特别是该区域作为大连市商贸活动的中心区域，汇聚了大量国内外的知名企业、公司，在此区域办公的国内外商务人士一般都愿意选择该区域的高档物业办公、居住；加之大连市购房落户政策的及时出台和招商力度的不断加大，未来将有大量境内外人士到中山区购房居住、置业投资，从而给该区域房地产市场带来需求。

中山区内具有较高购买能力的人口所占比重不断上升，形成对该区域房地产市场的持续性需求。

中山区作为大连市的中心区域，其优越的地理位置和舒适、现代化的商务环境吸引了越来越多的高消费群体来此居住、办公。

随着旧城区的改造，新项目的开发，一些低收入者将迁出，高收入者迁入，这些迁入迁出人口的变化，尽管没有给中山区人口的绝对数量带来较大影响，但却极大的提高了该区域居住人口的素质及其消费水平，从而对该区域房地产市场形成持续性需求。

第三章中山区区域发展研究
3.3中山区房地产市场的发展现状及趋势分析
3.3.1中山区房地产市场的发展现状
近年来，大连市提出了把住宅建设培育为新的经济增长点，并相应出台了一系列方案和优惠措施，为房地产市场特别是住宅市场的全方位启动与发展创造了良好的政策环境，在这样的大背景下，大连市中山区房地产业得到了飞速发展，一批高档次的商业、酒店、写字楼、住宅项目相继投入市场，极大的带动了本区域房地产市场的发展，使中山区成为繁华的宜商宜住的区域。

特别是中山区旅游业的发展、商务活动的增加，给本区域服务性的酒店、写字楼等业态的持续兴旺提供了良好的市场基础。

目前，中山区房地产项目主要集中在以下区域：
·人民路两侧的商务酒店和商务办公楼宇所形成的商务办公区域。

·以青泥洼和天津街为核心的商业购物区域。

·三八广场及二七广场一带的商住公寓、住宅区。

·南山、付家庄、老虎滩及中南路区域的住宅区。

人民路沿线的商务办公区域
人民路沿线区域是大连市著名的商务办公区，两侧星级酒店林立，高档写字楼众多。

其沿线共有大厦58座，富丽华、香格里拉等五星级酒店皆坐落于此。

人民路沿线区域主要房产项目一览表
名称物业类型名称物业类型中银大厦写字楼大连友谊商城商业
亚太国际金融中心写字楼新友谊商场商业
宏誉大厦写字楼心悦大酒店酒店
虹源大厦写字楼大连国际酒店酒店
平安大厦写字楼富丽华酒店酒店
中保人寿大厦写字楼香格里拉大饭店酒店
第三章中山区区域发展研究
以青泥洼和天津街为核心的商业区
青泥洼和天津街一带是大连市最繁华的商业中心，汇聚了众多大型商场、专营店和购物中心，不仅在大连市拥有一批消费群，也吸引了大量国内外的旅游者。

青泥洼桥和天津街为核心的区域房地产项目一览表
名称物业类型名称物业类型大连天伦商厦商业希尔顿酒店酒店
大连市海昌名城商业瑞士酒店酒店
大连天和广场商业九州华美达饭店酒店
大连新世界百货商业华宇明珠大酒店酒店
大连天植商城商业世贸大厦写字楼
迈凯乐大连商场商业曼哈顿大厦住宅、公寓
大连百年城商厦商业修竹广场住宅、公寓伊都锦商城商业城市广场住宅、公寓胜利广场购物中心商业休斯顿公寓住宅、公寓
松竹苑住宅、公寓
三八广场及二七广场一带的商住公寓、住宅区
三八广场和二七广场是近几年新涌现并发展起来的商务区域，通过几年的发展，该区域的商务格局已经初步形成，商住公寓、写字楼、高档住宅相继落成。

特别是该区域与大连港近在咫尺，许多货运、外贸公司都看中其优越的地理位置和良好的景观条件，选择在此办公，随着大连经济发展及东北亚航运中心的建设，该区域将迎来更广阔的发展空间。

三八广场及二七广场区域的房地产项目一览表
名称物业类型名称物业类型
清华园公寓、住宅海景大酒店酒店
良运花园公寓、住宅嘉信国际大酒店酒店
都市海景公寓、住宅良运大酒店酒店
名仕国际公寓、住宅家乐福三八广场店超市
花样年华公寓、住宅北粮大厦写字楼
盛世大厦写字楼安达大厦写字楼嘉蒂生活广场商业温州城商业
第三章中山区区域发展研究
南山、付家庄、老虎滩及中南路的住宅区
南山区域是大连市传统的住宅区，该区域交通便利，环境条件优越，现有的房地产项目市场认可度都很高。

目前，区域内主要的住宅项目包括华丽山庄、宏都嘉园、悦泰御景花园及枫林苑、桂林苑等。

付家庄、老虎滩沿海区域是大连市著名的风景度假区，具有丰富的海景资源，该区域在大连市森林覆盖率最大、人口密度最小，被称为“天然氧吧”。

因此，该区域房地产项目以健康型生态住宅为主，目前区域内的住宅项目包括亚细亚度假村、丰源海景山庄、虎滩新苑等。

中南路沿线一直以来都是大连市的高档居住区。

该区域风景秀丽，依山面海，空气清新，是大连市自然条件最为优越的地区之一，也是大连最适合居住的区域之一。

大连市政府在对该区域的规划上十分注重保护现有的自然景观，对中南路区域的批建极为严格。

因此，中南路沿线的房产项目基本上都是低密度、中高档的社区。

目前中南路的住宅项目包括枫合万嘉、欧洲小镇、龙溪村、中南风景、伊顿山庄、中南樱花园等。

南山、付家庄、老虎滩及中南路区域的房地产项目一览表
名称物业类型名称物业类型华丽山庄公寓、住宅枫合万嘉公寓、住宅
宏都嘉园公寓、住宅欧洲小镇公寓、住宅悦泰御景花园公寓、住宅龙溪村公寓、住宅枫林苑公寓、住宅中南风景公寓、住宅
桂林苑公寓、住宅伊顿山庄公寓、住宅亚细亚度假村公寓、住宅中南樱花园公寓、住宅
丰源海景山庄公寓、住宅虎滩新苑公寓、住宅
第三章中山区区域发展研究
3.3.2中山区房地产市场的发展趋势分析
中山区是大连市房地产市场发展最快的区域之一，房地产业的未来发展前景十分乐观。

随着该区域国际商务中心的建设，商业、商务、住宅、金融等各业态的功能将得到进一步强化，从而为该区域房地产发展提供广阔的空间。

①未来发展特点
大连市中山区房地产市场未来发展主要呈现出以下几个特点：
未来中山区在房地产开发上将以旧城区改造为主。

根据市政府对大连市城市发展所做出的规划，未来几年内旧城区改造仍将是大连市房地产开发中的一个重点，按照城市总体规划和房地产开发年度计划，大连市将争取用五年的时间全部完成旧城区改造任务。

在未来的3年内，大连的旧城区改造将主要集中在中山区、西岗区和甘井子区，重点改造中山路、解放路、迎宾路等区域。

因此，未来中山区在房地产开发上，将以旧城区改造为主，通过对旧城区的开发、新建，发展一批住宅、商业、酒店及写字楼项目。

未来中山区房地产项目将以高档产品为主。

中山区是大连市的黄金区域，具备优质的居住环境和便利的交通条件，因此该区域的房地产项目历来以高档次为主；突出高品质、高定位，面向具有较高购买能力的消费者。

随着中山区城市功能的进一步强化，该区域房地产项目在档次和品质上还将不断提升，未来中山区房地产将以打造高档次产品为主，从而吸引海内外具有较高消费水平的购房者。

第三章中山区区域发展研究
②中山区房地产市场未来需求分析
·大量内外资企业构成了对中山区写字楼市场的需求。

中山区是大连市的商贸中心区域，其优越的地理位置和良好的商务氛围吸引了大量的国内外企业、跨国公司在此办公，随着中山区CBD功能的日益完善，该区域将吸引越来越多的公司进驻，形成对该区域写字楼的需求。

·来连投资考察、商务洽谈、旅游的国内外游客是该区域酒店的重要需求力量。

中山区是大连市商务、旅游及外事活动最为频繁的区域，每年都汇集了大量的国内外客人。

这些游客特别是来自国外及港台地区的客人，一般都具有较高的消费水平，往往会选择能够提供现代化商旅服务、安全保障设施完备的高档酒店入住，构成了对该区域酒店的需求。

·大连市内的高消费群体及外来购房者构成了对该区域住宅、公寓的需求。

中山区商业繁荣，交通便利，海景资源丰富，配套设施齐全，是居住生活的理想区域。

市内许多高收入阶层和外来购房者都看中该区域得天独厚的地理优势和巨大的升值潜力，选在此地安居或置业投资。

另外，该区域汇聚了大量在连工作的国外商务人士，他们往往要求高品位的居住环境，愿意选择毗邻办公地点、档次较高的公寓或住宅居住，构成了对该区域住宅、公寓的需求。

第三章中山区区域发展研究
3.4 中山区商业发展趋势分析
中山区是大连市传统商业的发祥地，也是全市商业项目最为集中的区域。

在经过了近百年历史的沉积后，中山区商业的生命力更加旺盛。

从小商业到大商业、从单一商业到多元商业，从纵向发展到横向扩张，几十年的商业发展为该区域营造出了良好的商业氛围。

目前中山区已经形成了以天津街、青泥洼为核心的五大商圈——天津街商圈、青泥洼商圈、站北商圈、东部商圈和南部商圈；构建了包括商场、购物中心、专营店、超级市场在内的商业设施体系，能够满足不同购买者的消费需求。

未来中山区的商业项目在档次和规模上将进一步提升。

1997年以前，中山区商业项目主要以传统百货店为主，经营商品的档次多为中档消费水平，而且各商家经营同质化，缺少特色。

随着政府引进外资项目的不断深入，针对白领人士及外国驻连人士这一消费群体产生了一批高档商场，同时外资商场开始进入该区域，给中山区乃至大连市的商业市场带来了许多新的经营理念，逐渐形成了目前的高档百货店聚集区。

总结中山区现有商业项目，该区域商业设施以中高档次居多，其市场定位主要针对具有较高购买能力的消费者和海内外旅游者；特别是青泥洼和天津街区域，伴随着迈凯乐大连商场、伊都锦商城、新世界百货等高档商场的进驻，该区域已形成了中高档商业氛围。

预计在未来，中山区商业项目在档次和规模上仍将进一步提升，很多商业项目在经营上将突破原有的传统百货模式，打造集餐饮、娱乐、休闲等功能为一体的大型购物中心，同时把国内外知名品牌的专营店作为主要卖点，满足高消费群体的购买需求。

未来中山区商业市场将被进一步细分，各商家将更注重自身的精准、个性化定位。

近几年，随着中山区商业项目供给量的大幅度增加，供需之间的矛盾日益突出，新推出的商业项目在出售及招租方面的竞争也更加激烈。

自2004年开始，一批定位为批发、酒吧、美食的特色商业项目开始在中山区涌现，成为该区域商业项目开发的亮点。

第三章中山区区域发展研究
随着中山区商业项目的进一步密集，全区商业市场将不断被细化，各大商业项目为了在日渐激烈的商业竞争中取得先机，获得发展，将在功能、产品、价格的定位上更加注重与其竞争对手的错位经营。

中山区商业格局将逐渐呈现出特色商业项目与其他商业项目差异化发展的态势。

第三章中山区区域发展研究。