世联合肥财富广场商业项目二期价格报告50页

香港广场
地段：淮河路288号（市府广 场对面） 规模：4.4万平米 发售时间：2005年1月
间接竞 争 20%
中环国际广 场
地段：胜利路与临泉路交汇处 规模：2.3万平米 发售时间：2005年4月
参考竞 争15%
环球广场
地段：马鞍山路和屯溪路交汇 处 规模：9万平米 发售时间：2005年3月
权重 销售价格
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
年初确定的营销策略目标
占位高端，代表城市未来，建立市场标杆 营销战略体系 引导并创造客户需求，形成行业簇群与客户簇群
体验和服务
形象定位
商启中华 经济天下 新徽商比肩世界500强战略平台
项目价值体系
改变城市景观 综合体资源共享 企业成长壮大的孵化器 形象就是财富 可持续增值 投资价值突出
以论坛形式建立项目市场形象,盘整客户资源,开始项目前 期蓄客
4.15内部认筹
针对已申请 VIP卡客户进 行升级,锁定 目标客户
消化前期 积累客户/ 制造热销 局面/完成 开盘活动
延续开盘热 销态势/以小 规模高频率 活动为主线 不断促进销 售/老客户营 销
发展商目标沟通
充分的目标沟通是该方案得以确定执行的 重要前提
圣大国际
4000
财富广场一期
4600
美地阳光大厦
4200
在合肥城市经济大力发展 的势头下,写字楼市场蓬勃发 展;
2004
徽商国际大厦 中环国际广场 金川大厦
4700 4600 5000
4766
2005
香港广场
6300
5016
CBD中央广场
5800
2004年市场整体均价较 2003年增长17%左右;
环球广场 光大国际广场
2006年合肥市场均价为:
5300~5400元/平方米之间
结论一
根据市场均价推算，06年合肥市场均 价应为
5300~5400元/平方米之间
学习改变命运,知 识创造未来
市场自然升值 市场同期项目比较
客户投资收益 项目开发成本
营销溢价
市场比较法是房地产项目定价的常用方法，此种定价直接
反应市场竞争； 市场比较法将需要定价的对象与其在定价期间发生交易的类 似成交案例进行比较，再对这些类似房地产的价格做适当的 修正，以此确定客观合理价格的方法； 在房地产定价方法中,市场比较法侧重考虑市场状况，在此成 为首选方法。
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价格策略
方向一
高形象、高价格、低速度——风险模式
方向二
高形象、低价格、高速度——利润损失
方向三
高形象、中价格、中速度——折中方案
项目营销特征：体量较大、先速度后兼顾利润、建立品牌形象
建议模式： 开盘及随后一个月的强销期采用方向
二，之后调整为方向三
内部调差的制定
项目四至分析 户型立体分布图 调差考虑的因素 极差制定参考依据 内部朝向调差
学习改变命运,知 识创造未来
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1 财务指标
---快速销售，实现本项目资金快速回笼是首要目标；其次 是合理的利润率。并要形成与置地投资大厦的有序衔接。
2 品牌指标
---刷新并提升“财富广场”整体项目品牌价值，带动“安 徽置地”企业品牌更新，增强企业在合肥及省内的行业影 响力。要求形成旺销态势，并要关注客户感受。
5040~6050元/平方米
市场自然升值 市场同期项目比较
客户投资收益 项目开发成本
营销溢价
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成本
现有土地成本水平：取值300万元/亩（楼面625元/平方米） 建安及配套综合成本水平：2030元/平方米 管理、财务成本：土地及建安成本的9％ 单位成本小计＝（2030＋625）×1.09＝2895元/平方米
年份 选取样本量
平均值 增长率 平均增长率
03 5 4052 /
04 3 4766 17.621% 11.43%
05 10 5016 5.246%
考虑到市场供应量猛增,防范井喷现象的影响等，预计市场自然增长率 应在6%-8%左右。 则:市场均价为:
5006+5006×8% =5406.48 (元/平米) 5006+5006×6% =5306.36 (元/平米)
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市场比较法研究步骤
1、筛选可比楼盘 2、确定权重
3、打分
4、比准价形成
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产品结构相似、区域接近 目标客户相似，销售期重合
根据与项目的竞争关系。评定指标： 1)客户重叠程度 2）和项目距离的远近
29项比准指标： 区位类：区域印象/发展前景/周边环境/交通规划/生活便利性 规划设计指标类：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园林 规划/会所规划/梯户比/实用率/设备及智能化 户型结构类：实用性/采光通风/赠送面积/户型创新 景观及视野：景观内容/景观面宽 品质展示类：建筑外观/园林效果/公共部分品质/物管形象/样板 房效果/交楼标准展示 项目品牌类：发展商品牌/专业阵容/前期推广形象
4600 4600
旺城国际
5500
寓言家
5000
2005年写字楼市场高歌凯
中环汇景大厦
5010
进,市场推出量达历史之最,整 体市场均价突破5000元/平方 米,较之上年增长近6%.
嘉华中心 国际商会中心 百花大厦
3400 5000 4950
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计算说明：选取合肥市场2003年至2005年已售项目共18个，分年度 对其市场均价进行计算，经综合比较得出合肥市场均价的自然增长率 。
溢价1％ 溢价1％
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目标均价区间确定
目标均价测算区间＝ 【5100，5400】
目标均价区间＝ 目标均价测算区间＋必杀技组合溢价+ 形象/展示溢价 ＝
【 5100＋5100×1%＋5100×1％； 5400＋5400×1%＋5400×1％】
＝ 【 5202，5508 】
内部垂直调差
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项目具有较大的景观价值可挖掘
西 侧：邻庐阳区政府 办公大楼，其余为多层 住宅。
西
东
北 侧：全部是住宅 ，本项目二期的一 至三层商业单边商 业街。
北南
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南 侧：临合肥名盘 －－高档住宅栢景湾 ，小高层。
收益
一般写字楼项目开发预期毛收益率：35%-40%
成本法计算售价
4450~ 4825元/平方米
财
6000
5900
富 广
目标均价测算
5800 5700
场
5600
二
5500
5400
期
5300
项 5100 5200
目~
价 格
5400
测
元/平方米
5100 5000 4900 4800 4700
算
4600
建
25%
4300元/ 平米
20%
5800元/ 平米
20%
6300元/ 平米
20%
4600元/ 平米
15%
4600元/ 平米
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比准均价测算
楼盘名称
销售价格 对比得分 比准均价 权重 权重均价
1.05 恒丰国际广场 4300元/平米
4515
25% 1128.75
1.08 CBD中央广场 5800元/平米
形成基本均价，并在随后的销售工作中进行价格接受度测试，为可 能产生的价格水平调整预留时间；
建立项目内部各单位之间的价格体系，为最终价格表形成提供基本 依据。
工作流程
价格制定 背景回顾
现阶段 工作进度
发展商 目标沟通
目标 均价确定
内部调差 的制定
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价格制定背景回顾
市场背景 项目背景
现阶段工作进度
1月
2月
3月
1.15
重大事件 营销节奏
春节
客户资源管理 VIP普通金卡申请
4月
5月
6月
4.2
4.22
44..1155
5.18 5.20
黄金周/合肥住交会
内部 公开 选房 认筹 认筹 开盘
持销 期
营销节点 销售阶段
财富 论坛一
储客
财富
财富
论坛二 论坛三
认购VIP 选房开盘
热销
工作重点
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依据
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1
市场自然升值
2
市场同期项目比较
3
客户投资收益
4
项目开发成本
5
营销溢价
市场自然升值 市场同期项目比较
客户投资收益 项目开发成本
营销溢价
市场03年至05年已售、在售项目统计分析
年份 2003
项目名称 万通大厦
销售价格 3660
市场平均价格 4052
昌河科创大厦
3800
升值前瞻 生活气氛 商业气氛 人文气氛 自然环境（噪音） 治安状况 区域印象 车行、管制 公共交通 离城市中心距离
比准均价确定
核算方式: 加权平均法
5212元/平米
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确定比准均价区间
【 5012，5412 】
---根据经验值为均价5000的写字楼的均价敏感区间=200元/平方米
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环境35%
交通7% 规模（显示配套、空间、发展商实力、升值潜力及社会影响力）、总户数 平面设计（实用、有新意、朝向、通风、采光、每梯几户、是否为当前流行户型） 设备(电梯、智能化、直饮水、中央热水、消防) 装修(地面、厨、卫、门窗) 外观（大堂、会所） 景观 车位 层高（空间感、梁、柱） 实用率 品牌 收费 承建商（防水处理） 发展商 目前进度、入伙时间
世联合肥财富广场商业 项目二期价格报告50页
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
学习改变命运,知 识创造未来
本次价格报告汇报的目的
梳理及汇总安徽置地及世联对项目价格的思考，以理性的方式提出 双方对财富广场二期写字楼价格的共同判断；
为已经进入认筹期的项目销售工作提供支持，向客户传达开发商对 本项目售价的预期目标；
纯商务写字楼
位置: 位于合肥庐阳政商中心区 ，濉溪路南侧。 四周概况: 周边建筑以住宅为主，商 务氛围尚显淡薄。
技术指标: A:12层+局部16层 B:21层
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经济指标:
总建面87793m2 其中:
商业9251m2 办公64586m2 四楼商务会所2107m2
极具竞争力的产品
项目目标均价确定
目标均价制定背景 目标均价制定原则 目标均价制定依据
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背景
我们认为，定价是在综合研究了企业目 标和市场竞争格局，并结合对市场的宏 微观预测，客观、科学、理性地对产品 价值进行度量和权衡的过程。
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原则
高形象推广下的快销
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瞬息万变的市场、激烈的竞争格局
2006年市场同功能性物业推出量激增，市场供应量出现“井喷” 写字楼市场正逐步建立，市场竞争即将呈现“白热化”态势 恒丰国际广场4月底开盘 香港广场、CBD中央广场正处持销期 其他诸如旺城国际、寓言家等同功能性物业正间断性的发力持销
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选取对比楼盘
1 遵循的原则 直接竞争、间接竞争、参考竞争
2 比较楼盘 直接竞争：恒丰国际大厦 间接竞争：CBD中央广场、香港广场、中环国际广场 参考竞争：环球广场
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对比楼盘分析
1 明确各对比项目的核心均价 2 确定各对比因素及其权重 3 确定各对比项目权重分布 4 统比较并确定最终比较分数 5 比准均价的合成
4500
4400
议
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市场自然升值 市场同期项目比较 客户投资收益
项目开发成本
市场自然升值 市场同期项目比较
客户投资收益 项目开发成本
营销溢价
营销可能提升的溢价空间
开盘前额外优惠
A
产品溢价
开盘抽奖
老客户营销优惠
客户转介绍
+
一期实景展示
B
形象/展示溢价 大堂展示
形象3D展示等
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市场自然升值 市场同期项目比较
客户投资收益 项目开发成本
营销溢价
市场
现有租金水平：45元/平方米.月 租金年增长率： 8% 则2007年底租金水平：605元/平方米.年
投资回报
一般投资客户预期写字楼市场投资回报率： 10%-12%
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收益回算售价
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对比楼盘权重
楼盘名称
楼盘描述
恒丰国际广 场
地段：凤阳路和站西路交口 规模： 4万平米（384户） 发售时间：预计2006年4月底 选房
直接竞 争65%
CBD中央广 场
来自百度文库
地段：长江西路369号（合肥 一中旁） 规模： 13.6万平米 发售时间：2005年1月（写字 楼部分）
6264
20%
1252.8
0.98 香港广场 6300元/平米
0.97 中环国际广场 4600元/平米
6174
20%
1234.8
4462
20%
892.4
0.99 环球广场 4600元/平米
4554
15%
683.1
5211.85
比准打分指标体系
地理位置（45%）
楼盘本体素质41%） 物业管理（8%） 质量（4%） 工程形象进度2%） 影响因素合计