90平米户型研究总结

新政对房地产市场的影响
Infection of New Policy to Realty
•应对之法／怪法？
怪法一：砸了墙就是大户型
本来是150平方米的房子，现在设计成60＋90平方米两 套房子，打通之后和一套没有什么区别，又或者是设计类似 复式的住宅，在两套房子之间架上楼梯，就变成一套。 怪法二：用报批拖延时间 被囤积的土地到了快收回的时间，开发商向有关部门报批一个“颇具技巧的规 划”。当有关部门不予批准后，就可以理所当然地拿回来慢慢修改。如此往复，即 可拖延不少时间。 怪法三：细则没有堵死所有的路——特赦 细则中有条款称：直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比 例的，必须报建设部批准。
新政对房地产市场的影响
Infection of New Policy to Realty
•十五种影响
一、政府的强行干预市场使房地产投资商信心严重受搓，开发商对住宅开发 兴趣大大下降，对房地产市场长期发展不利。 二、土地的限价招标提供了权力寻租空间，而且可操作性值得怀疑，“三公” 政府形象更可能受损。 三、市场短期（３个月左右）可能进入一个“真空期”，市场无新房推出， 购房者观望气氛浓厚，交易量大幅下降。 四、供应结构严重背离需求结构，大量的小套型进入市场形成激烈竞争，产 生大量产品过剩。 五、９０平方米以上户型，特别是９０～１４４平米（套三、紧凑型套四） 户型价格上涨。 六、多层、板式住房逐渐被高层多户式住宅取代，不利通风、采光，住宅质 量下降。 七、套数的增加随之带来配套成本（车位、公建）的增加，带来房价的上升。
•
设计标准化与多样性的统一
我们在建筑设计中有模数的概念，建筑师在设计过程中 也同样在应用，但时至今日，我们见到的产品却往往有着天 上地下的差别，显然，我们的模数只是对施工的一种体恤。 新政策的出台提出了开发商对土地持有时间的限制，要 求我们在设计周期上尽量的缩短，如何达到？设计标准化由 此而来。90平米的提出，最根本的是解决中低消费人群的住 房要求，同时也是对土地资源的一种珍视和充分利用。我们 可以采取这样一种对策或方式来满足上面的要求，即把厨房、 卫生间、餐厅、客厅以及这几个空间的组合形式量化、标准 化，有什么样的标准层平面便能够采取什么样的方式组合。 这么做的好处不仅仅是节省了时间，更能够提高住宅的 品质，提高生活水平，前提，我们对户型空间做了充分的研 究，对市场中存在的需求有了足够的认识，衍生出了新型的、 可变性强的模式或者是建筑构件，如利用旋转门来解决各空 间的交通问题，以及可变隔断的应用，都为标准化奠定了基 础，也能够为客户提供更大的自主空间。 同时，新技术的运用同样重要，否则，我们无法保证建 筑本身的生命力和适应性。
常见的问题
Familiar Problems
鉴于对户型面积的严格控制，我们应极力避免空间的浪费。 常见的问题有： 1、空间类型的重要性不明确 2、缺乏对空间视觉感受的考虑 3、过道面积过大或不合理
4、分割不合理造成浪费
5、房间面积比例不当 6、交通流线不顺畅 7、传统思维方式的影响
户型设计中的突破点
•
增加舒适度
如利用层高，使平层变为小跃层；还可利用凸窗，尤其是跟房间墙壁等宽的落地凸窗， 可以极大地扩展室内空间，并且改善室内自然通风、自然采光问题；入户花园现在越来越 多地被应用，而错层阳台(也称空中花园)，也是相当不错的设计；在设计中引入复式空间 和中空露台。
户型设计中的突破点
Breakthrough of Units Design
户型设计中的突破点
具体措施
一、两厅合一
Breakthrough of Units Design
目前，很多大户型住宅都设计了两个厅，即客厅(起居室)和餐厅。餐厅和起居室分开比
较普遍，这样的布置占据了很大的面积。如果能把餐厅的功能融入到客厅中，应是很好的
•
减少公摊
为增加套内有效使用面积，必须尽量减少公摊面积，要研究不同类型（如多层、中高 层和高层）住宅的最佳梯户比，将公摊面积减至最小。
•
注重细节
此外，还要注重细节，门窗的位置及开启的方式与方向、管线设备的布置、家电机位 的安排、贮藏空间的设置等，都要精心设计、精确计算，尺寸恰到好处，这样不但经济实 用，而且也为全装修创造了条件。可适当增加阳台面积，提高舒适度。
政策及概念解读
Construction of Policy and Notion
•“国六条”配套细则 “自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算， 下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房 （含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。直辖市、计划单列市、 省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但 未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。” “套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有 建筑面积组成。” “要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租 住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供 应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确 定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、 大套型住房土地供应。”
客户人群分析
Analyzation about Client
90平米以下住宅产品所对应的细分人群，更多的是针对总价承受能力较低的二、三十岁的 青年白领，老年夫妇以及少量投资买家。这三类人的共同特点都是对于室内空间的可变性的要 求较高，要求住宅平面中有一系列面积相当，没有预先确定的功能的房间，各房间可相互置换。 老龄住宅，主妇型的，家庭办公型的存在，如果用一个标准让所有家庭接受，显然有点牵 强。因此首先应该做到在比较成熟的功能上可变，可变之后它的适应性更强，其次，我们要研 究各个细分市场，根据这个细分市场人的需求去定制这样的产品。 环境的不同，南北方生活的差异，以及经济因素的影响等等，都应当在研究阶段给以充分 的考虑，做到有的放矢。
高志 ——清华大学房地产EMBA客座教授
总面积没变，按照国家规定多少户要配多少车、消防、学校等，所以这也增加了了，不是简单的 小户型的问题。现在在外地大概有100万平方米，整个从学校到幼儿园都要调，开发商一定要注意不是 简单的户型改变，涉及一系列的问题。
还有车位的销售率降低。卖大户型和小户型人的收入阶层是不一样的，这些人不会说，买大户型 的钱省下来买车位这是不可能的。还有前期变更费用大、手续繁复。这是不说了。关键是对设计公司 有什么影响？我自己觉得，这是一个好事，昨天我和一个老总在聊说，这是好事。在某种意义上，是 一个洗牌的机会。因为，项目难做，技术含量高，反而对设计师要求更高，对真正有实力的公司是一 个机会。
• 新政对房地产市场的影响
• 专家的意见 • 客户人群分析
• Analyzation about Client
• Familiar Problems • Breakthrough of Units Design • Analyzation of typical Units
• 常见的问题
• 户型设计中的突破点 • 典型户型分析
90平米小户型研究总结
Research and Summarization of 90 sq.m. Unit
提 纲
Summary
• 政策及概念解读
• Construction of Policy and Notion
• Infection of New Policy to Realty • Opinion of Expert
Breakthrough of Units Design
•
增加功能
可以将走道并入客厅或餐厅，将其扩展为功能空间；厨房可以分为围合的小面积有烟 区和开放的较大面积无烟区，可以兼做餐厅，而餐厅又可以和客厅进行组合，形成流动空 间，从而扩大厅的面积；为提高卫生间的利用率，可以将厕、洗、浴分室设置，为单卫生 间的中小户型提供使用上的方便。
聂梅生 ——工商联住宅产业商会
去年国八条提的普通商品房标准还是120平米，并且允许浮动至144平米。现在变成了90平米，相 差54平米。54平米有多大？完全够两个大间，相当于一个小套型房屋。这个90平米的标准也可能是为 了物业税出台做准备，也许90平米将成为征收物业税的一个重要界线，政府把普通商品房标准确定为 90平米是为老百姓着想，为物业税做铺垫。当然，这纯属个人猜测。 另外对70%这个标准以及它和90平米以下的相关关系，我心里是打鼓的。你怎么知道，对90平米以 下的居住需求正好就占总量的70%？如果对90平米以下的居住需求高于70%的话，那么供应仍然不够， 房价还会继续上涨。如果低于70%，就会造成新的过剩和空臵。但我认为，70%是多了而不是不够。
专家的意见
Opinion of Expert
易宪容 ——中国社会科学院学者
如果说，目前内地房地产市场出现的变化是由“国六条”细则所导致的，那么，6月1日前后出现 的房地产市场销售与交易冰火两重天也属于正常。因为，无论是税收的差别，还是首期付款的不同， 总是有利益的不同。在这种严格的时间界限下，没有任何人愿意增加交易成本，多数人一定会赶在成 本低的时候达成交易。如果以后的政策没有变化，6月1日前后的交易悬殊只能是一种短期行为，一过 了这个特殊时间，以目前“国六条”细则如此之小的变化，肯定对市场影响不会太大。 我们归纳五条影响比较大的：调整户型结构--成本上身、开笔前手续非常复杂等。读的时候左边是 “国八条”，现在把“国六条”也加上去，第一个感到，从设计的周期加长，原来本来可以马上开工 的现在要另批。
专家的意见
Opinion of Expert
尹中立 ——中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任
如何计算70%的户型是国六条的精神能否得到执行的关键。从建设部出台的165号文件看，计算方 法是全市平均(而不是每个项目都要求70%以上的户型为90平方米)。既然是全市平均，这个指标实际上 就有可能成为一个没有意义的指标。因为没有人能准确知道所在城市每年的户型结构是多少(除负责城 市建设的市长和局长外)，而且上级领导还无法督促和检查。因此，国六条以及之后的旨在调整住房结 构的政策是无法得到很好的执行的。
政策及概念解读
Construction of Policy and Notion
•相关术语解释
90=套型建筑面积
套型建筑面积=套型使用面积/标准层使用面积系数(使用率) 标准层使用面积系数=标准层使用面积/标准层建筑面积
越小
———— = —————
90 标准层建筑面积
套型使用面积
标准层使用面积
越小
新政对房地产市场的影响
Infe来自百度文库tion of New Policy to Realty
•十五种影响
八、较大户型购房需求者的购房欲望长期得不到满足，有可能带来一些变异 户型的出现（如两套合一、挑高户型）。 九、购房投资者积极性被打压，资金往股票市场转移，股票将走高。 十、二手房市场交易步入低谷，发展二手房市场成为空谈，但价格会上涨。 十一、房价短期看会稳定，但预计经过３～６个月的盘整期后仍将出现较大 上涨。 十二、地方政府严格执行该政策的可能性不大，各种保护市场的举措会出现。 十三、二级城市、郊区房地产开发将被严重受搓。 十四、别墅、花园洋房由于土地的限制加上大户型购房者需求的压制价格会 有较大的上涨。 十五、该政策会成为一个“三不利”的失败政策，老百姓也受惠不多，政府 收益长远看也不会增多，开发商也受到巨大打击。
政策及概念解读
Construction of Policy and Notion
•“国六条”配套细则分析 在“国六条配套细则”中，有两点备受关注， 一是新建住房结构比例如何落实，即90平方米以 下住房占开发建设总面积的70%以上，是放到一 个地区的建设总量中去实施，还是在每个具体项 目中落实？ 二是2006年6月1日以前审批但未取得施工许可证的项目，怎样按上述套型 结构比例要求进行调整？ 而目前市场上90平方米以下的小户型仅占开发项目用地的20%,已取得 许可证的项目及未来将开发的项目都会受到很大的冲击。