户型定位总结

均价
7800元/平方米 7500元/平方米
朝向
西南 北向
户型亮点
方正实用 观景阳台宽敞 方正实用 观景阳台宽敞
中信星光名庭二房二厅76.73平方米
86.75平方米 星 河 国 际 二 房 二 厅 一 卫
赠送 结构 面积
项 名
目 称
均 价 7900元/ 平方米 7500元/ 平方米
朝向
户 型 亮 点 方正实用 客厅宽敞 赠送结构面积6平方米 方正实用 主卧设观景阳台
14 2.6
衣 3.4
入户 花园8
6
2.6
4
6.5
黄埔雅苑二期三房二厅二卫152.06平方米
翡翠郡三房二厅三卫148.05平方米
项目名称
黄埔雅苑二期
均价
8700元/ 平方米
朝向
正南
首付
27.3 万元 26.3 万元
月供
6953 元/月 6688 元/月
主力客户
三缘港人
户型亮点
方正实用 南北通透
翡翠郡
2003年户型供应预测—— 供应结构将发生轻微调整，3-4房仍为市场主力。2003年 豪宅市场产品将会在户均面积不增长的前提下，实现户型 创新全面提升产品品质。
高档住宅两房户型分析
2002年一线豪宅2房户型供应统计
套数比 60%
50% 40% 30% 20% 10% 0% 系列1 70-77m2 17.39% 78-83m2 48.61% 84-88m2 28.59% 89m2以上 5.40%
8300元/平方米
西南
小3房畅销户型总结
畅销小3房各功能空间尺度
建筑面积 90-120 主卧面积 14-16 厅开间 3.6-3.9 次卧面积 8-10 厅进深 6-8 阳台面积 7-10 客厅面积 17-18 厨房面积 6-7 餐厅面积 9-12 卫生间面积 4.5-5.5
畅销小3房特征——
基本特征：景观较好、户型方正实用、采光通风良好； 户型创新方向：主卧设置阳台、设置储藏室 均价范围：7500-8300元/平米； 首期（8成20年）：13.5万-20万；月供：3600-5200元/平米。
出处 消费 状态 项目契合度 产品攻略 起步状态的城市精英/工作缘港人/投资客 富有技巧的极度超前
年薪8-10万
或
30万以上
（蝴蝶）年轻，衣食无忧，生活因平凡而不 甘，急于在同学会中赢得被仰视的目光，渴 望出人头地，他是他生活里最好的风景
★★☆ 用高端的配置来调动他们的欲望
高档住宅小三房(<130平米)户型分析
未来竞争项目小3房户型分布
129.98 132.02 128
129.3
124.2 124.2 120
125.37
120平米
客户 认同 范围
104.6 103
96.87 90平米
黄埔四期
雅颂居
中旅公馆
水榭花都二期
假日湾
东角头
小3房户型-首期的关系
首期
客户可接受范围
20.6万
13.5万
95
105
110
一 线 豪 宅 供 应
套数比 50%
40% 30% 20% 10% 0% 2房 系列1 16.94%
2003年一线豪宅部分楼盘户型统计
3房 41.22%
4房 31.68%
5房及以上 3.26%
复式 4.31%
townhouse 2.60%
2003年一线豪宅供应趋势： 3-4房继续保持主要供应比例，占到市场72.9%；与此同时， 2房比例有小幅度增长，大平面、复式及townhouse仍有微 量供应。
状态 项目契合度 产品攻略
高档住宅大3房(>130平米)户型分析
2002年一线豪宅大3房户型供应统计
套数比
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
130-150m2 55.77%
150-160m2 24.20%
175-190m2 20.04%
系列1
大3房供应主要分布在130-160平米及175-190平米 区间，目前市场上缺乏160-175之间的大3房。
16
工（卫）4
101
3.6
6.7
17.28
5.4
14
8.6
8.6
9.5
入户 花园
10
4.1
1.5
6
金域蓝湾三房二厅101平方米
黄埔雅苑三期三房二厅 二卫119.55平方米
项目名称 金域蓝湾 黄埔雅苑 三 期
均价 7500元/平方米
朝向 西南
户型亮点 海景/户型方正/入户花园 主卧与客厅共享宽大阳台 户型方正/宽大观景阳台 采光通风良好/工人房带卫生间
28.2万
22.5万
客户可接受范围 140 150 160 190 220 面积
高档住宅4房户型分析
套数比
2002年一线豪宅4房户型供应统计
40% 30% 20% 10% 0%
系列1 140-150m2 150-160m2 14.65% 25.49% 160-170m2 170-180m2 32.00% 6.55% 180-190m2 190-200m2 200-220m2 6.22% 7.45% 4.51% 220m2以上 3.13%
小跃式结构/南北通透/户形方正实用/入 户花园/隔层宽阔后花园/主卧宽敞阳台/
大3房畅销户型总结
畅销大3房各功能空间尺度
建筑面积
140-190 次卧面积
厅开间
4-5 阳台面积
厅进深
5.5-9.5 厨房面积
客厅面积
22.5-27.5 主卧卫生间
餐厅面积
12.6-18 公共卫生间
主卧面积
16-22 厨房
工（卫） 3.6 9.3
锦绣 三期 碧海 云天
148.05
5
5.5
27.5
10.8
16.4 10.8
衣 2 工（卫）6 11.5 10.3
7.6
5.6
6.5
4.7
8.7 9.8
138
4.5
8.1
22.5
12.6 22.2
9.3
4.6
4.8
工4.5 18
150 4.5 6 27 12
星光 名庭
10 工
9-12
5.6-9.3
6-7
4-6.5
4.5-6
8-11
畅销大3房特征——
基本特征：南向、景观良好、方正实用、南北通透、主卧设置衣
帽间、设置工人房或储藏室
户型创新方向：设置推拉可调百叶窗、主卧设置观景阳台 均价范围：8500-8700元/平米；
首期（8成20年）：22.5万-28.2万；月供：5800-7500元/平米。
2002年一线豪宅小3房户型供应统计
套数比
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 系列1 95-105m2 24.69% 105-110m2 2.88% 110-120m2 16.50% 120-130m2 55.93%
小3房供应分别集中在95-105和120-130部分 目前市场上积压小3房主要集中在120-130区间
相关调查：深圳豪宅畅销小3房户型剖析
（面积单位：平方米）
次卧面积 项目 名称 建筑 面积 厅开 间 厅进 深 客厅 面积 餐厅 面积 主卧 面积 1 8.4 2 7.8 阳台面积 卫 生 间 面 积
厨房 面积
1 6.6
2
主 5
公 4.7 7
黄埔 三期 金域 蓝湾
119.55
3.9
6
17.1
10.2
8600元/ 正南 平方米
南北通透/带工 30-40岁、二次 人房/主卧带衣 置业、国家机关、 帽间/阳台推拉 电信局企业高层 可调百叶
碧海云天三房二厅二卫138平方米
中信星光名庭四房二厅150平方米
后花园
项目名称 碧海云天 星光名庭
均价 8500元/平方米 8600元/平方米
朝向 西南 正南
户型亮点 方正实用/实用率高/入户玄关 赠送部分大露台面积
79.85
3.3
5.9
12.9
8.6
14.1
7.15
5.6
6.5
5.2
77.77
3.3
6.6
8.3
13.4
14.1
7
5.6
6.3
4.5
76.73
3.9
6.7
16.77
9.36
11.52 8.68
5
3.9
4.14
黄 埔 雅 苑 三 期
黄 埔 雅 苑 二 期
77.77平方米
79.85平方米
项源自文库名称
黄埔雅苑二期 黄埔雅苑三期
相关调查：深圳豪宅畅销大3房户型剖析
（面积单位：平方米）
项目 名称 次卧面积 1 13 152.06 4.5 9.5 24.8 18 20.5 2 12.2 7.7 5 5.4 11 卫 生 间 面 积 主 公
建筑 面积
厅开 间
厅进 深
客厅 面积
餐厅 面积
主卧 面积
阳台面积
1 2
厨房 面积
黄埔 二期
展 示 廊 橱 窗
/
集 市
会 员 店
遗留问题 —— 户型定位
—— 客户描述分析
—— 规划布局示意
本报告的思路与结构
豪宅整体供应（2002/2003）
分户型剖析
户型定位 超高层参考
客户需求解构/价格-产品分析/创新方向
产品特色/营销实践
景观分析/启动区示意
规划布局示意
一 线 豪 宅 供 应
套数比
豪宅各户型供需走势
1房 2房 3房 4房
户型 2002年 各户型 积压比例
5房以上 大平层
复式
townhouse
54% 39.2% 27.2% 36.4%
60%
10%
2002/2003 各户型 供应变化
2003
2002
总体供应趋势总结
2房销售良好
3-4房是市场主力
2002年总结
5房以上大平面消化一般 复式单位消化困难 Townhouse成为市场亮点
项目户型定位报告
2003年4月23日
产品定位主要结论回顾
地块属性的多功能，提供了产品多元化的可能 产品定位：豪宅之集大成
—纯住宅（景观/舒适度）
—超标准服务式公寓（会员酒店/国际公寓） —工作室社区（居住与工作融合的空间） —街区商业（营销展示/社区活力/基本配套）
客户总体定位：将深圳高端客户一网打尽 （原住民/第一代移民/移民新贵）
82 80
客户 认同 范围
70平米
黄埔四期 雅颂居 中旅公馆 天鹅堡二期
假日湾
红树西岸
东角头
红树西岸126-136平米的336套2房可能成为瘦狗产品
两房户型-首期的关系
首期
红树西岸 25万
21万 14万 客户可接受范围
10万 70 90 面积
购置两房的主力客户写真——最具弹性的一些人群
家庭收入阶层 生活方式描绘
120
面积
购置小三房的主力客户写真——最郁闷的人群
家庭收入阶层 年薪10万左右
生活方式描绘
出处 消费
遍布每个角落，维持着深圳的运转，首次置业的 主流人群
逛名牌店当做风景和解馋，一般不买，除了打折 和冒牌；有一些不太费钱的个人爱好，积蓄不多， 如果要筹划婚礼或买房，父母是最大的赞助商 身体健康，同事融洽，家庭和睦，按部就班，有 时很有幸福感，大多数时候郁闷，憧憬新的生活 方式，想改变，怕代价太大，总之本事不够 ★★ 一定给到实惠，但千万别增加他们的负担
产品解构（集成街区）
街区商业 （ Street Mall ） 非商业
传统住宅 工作式社区 VIP 个 人 工 作 室 创 业 型 公 司 名 商 俱 乐 部 都市单元 超标准 服务式公寓 国 际 公 寓 会 员 制 寓 所 假 日 寓 所 纯 租 赁 式 公 寓
商 业 性 休 闲 会 所
品 牌 专 卖 店
2房供应集中在70-88平米之间
相关调查：深圳豪宅畅销两房户型剖析
（面积单位：平方米）
项目 名称 星河 国际 黄埔 二期 黄埔 三期 中信 星光 名庭 建筑 面积 86.75 厅开 间 3.8 厅进 深 7.95 客厅 面积 19.2 餐厅 面积 11.02 主卧 面积 12.6 次卧 阳台 面积 面积 8.5 4 厨房 面积 5.39 卫生间 面 积 4.5
未来竞争项目大3房户型分布
220
190平米 179.4
160
163
客户 认同 范围
154 140平米 144 133.16 红树西岸 天鹅堡二期 140
中旅公馆
熙园
天鹅堡一期大3房的成功销售，表明客户对大3房非常 认同但目前市场大3房供应量不足，并限于130-160之间
大3房户型-首期的关系
首期 红树西岸 39.6万
基本特征：南向、方正； 户型创新方向：赠送结构面积； 均价范围：7500-8000元/平米； 首期（8成20年）：10万-14万；月供：2500-3700元/平米。
未来竞争项目两房户型分布
158.32 6套 123.2 90平米 85 80 86.81 85.33 84.17 76.77 87平米以上 仅2套 126 136 336套
40% 30% 20% 10% 0% 系列1 1房 0.68% 2房
2002年一线豪宅板块数字统计
3房 37.71%
4房 37.41%
5房及以上 6.52%
复式 3.83%
townhouse 1.74%
12.10%
2002年一线豪宅供应特点： 产品供应全面覆盖，但主力为3-4房，占豪宅市场总体供 应比例的75.12%。Townhouse作为创新产品，市场反响强 烈，成为2002年市场稀缺产品。
星 河 国 际 星 光 名 庭
南向
南向
两房畅销户型总结
畅 销 2 房 各功 能 空间尺 度
建筑面积 70-90 主卧面积 12-14 厅开间 3.3-3.9 次卧面积 7-9 厅进深 6-8 阳台面积 4-6 客厅面积 12-16 厨房面积 5-6 餐厅面积 9-12 卫生间面积 4.5-5.5
畅销2房特征——