专业市场商业分类研究及案例分析

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6.25
五金机电
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5
5.50
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现代专业市场并不是单一的市场存在，而是以项目群的形态树立商业形 象。目前主要设置为两大中心，六大功能区
展示交易 中心
餐饮娱乐功能区
专业市场 商业功能区
信息、培训 服务功能区
义乌
商贸中心
商务办公
会议、会展
服务功能区
推介功能区
仓储配送 功能区
商 圈
专业市场
周边商业
专业市场名称
售价
租金
周边商业
售价
七浦 商圈
曹安 商圈
七浦路老兴旺 上海轻纺市场
1F：8-12万 2F:5-8万 3F：3-6万
——
无锡
无锡城招商
广东 惠州
广东 广州
惠州义乌小商品城 路德小商品城
5-10万（1F 门面）
12-19万（1F 门面）
1F：20-50元/㎡/天 2F:10-30元㎡/天
价格 • 价格高低直接影响消费者的接受度，反映行业市场需求(价格越低，需求越大，分数越高)
租户 可得性
• 反映项目招商情况 (可得性越高，分数越高)
销售 价格
租金
• 行业类型影响项目的收益 • 影响项目的租金收益(租金越高，收益越大，分数越高)
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将初次筛选的各大行业通过行业可行性再次判断，服装服饰、小商 品、日用品以及轻纺行业存在较高的市场机会。
10-15元/㎡/天
5-10元/㎡/天 8-15元/㎡/天 8-20元/㎡/天
餐饮商铺
中环百联 梅川路 无锡中华美食博览 城及周边 餐饮商铺
餐饮、休闲沿街
—— ——
租金
6-12元/㎡/天 9-12元/㎡/天 3-7元/㎡/天 2-4元/㎡/天 3-5元/㎡/天 5-8元/㎡/天
5
专业市场发展的区域性特征
批发市场阶段
1986年义乌第三代市场竣工，标志着全国最大的 小商品专业批发市场成立 1995年创办中国义乌小商品博览会，对扩大商品 出口，提升小商品制造业，促进区域经济发展发 挥了积极的推动作用
1994年6月，摊位 数增至23000个， 1995年成交额达 到152亿元
展贸市场阶段
目前义乌总建筑 面积达260万平米 ，商铺5万余个， 从业人员达16万 余人，市场直接 交易额高达266亿 元
产品会展中心（中庭） 餐饮休闲中心 仓储配送中心 信息培训中心 金融服务中心 其它配套功能
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随着竞争的加剧、品牌的集中和消费力的提高专业市场正面临着一系列 的挑战，也导致了其表现形式发生了一系列的变化
竞争挑战
A、电商、企业门户网站等电子商务
B、各种展会、广交会等
专
C、大型超市对传统商品的冲击 D、 苏宁、国美等家电连锁、电商（京东、
从2002年开始中国义乌小商品博览会升格为 由国家商务部参与主办的国际性展会，并改 名为中国义乌国际小商品博览会
目前义乌已发展成为以商品展示为主、洽谈 、接单和电子商务为一体的现代批发市场， 并建立了网上中国小商品数字城的信息服务 和交易平台功能，实现交易方式的国际化。 尤其是2002年建成使用的国际商贸城，将义 乌小商品批发市场提高到一个更高的现代化 层次
依托于电子商务集现 代物流业
专业市场雏形
辐射面较窄
规模、辐射面扩大
系统服务、规模效 应
交易、服务平台
从建筑形态上来看，专业市场主要分为兵营式、半开敞型、及封闭室内 型，目前新兴的专业市场均以封闭式建筑形态为主
露天开敞或兵营型： 以农产品、工业材料为主的批发市场。如： 木材、钢材市场、河海鲜活市场等，这些 市场交易量大，需要空间开阔。但市场形 象差，一般分布在城乡结合部的主要交通 干道旁。
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日用品市场
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市场需求 √ √ √ × √
销售渠道 √ × √ √ √
市场竞争 × × × √ √
地域产业类市场 √
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水产禽畜市场 √
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农副产品市场 √
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旧货市场
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古玩玉器市场 ×
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行业可行性预判标准
行业可行性预判评分标准注释：
供应量 • 供应量直接决定市场是否存在发展空间(供应量越大，市场空间越小，分数越低)
单铺最小面积可划分到 30-40平米
得房率在55%左右
得房率高，90%以上
得房率高，85%以上
总价低，客群大
总价高，投资客群收窄
鉴于两者之间，但2楼以上去 化慢
销售总额最高。客户需要 销售总额最低，但客户接受度 销售总额中等，一层销售速度
教育，销售速度中等
高，销售速度最快
快，但2层以上速度慢
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成熟地区专业市场租金收益与同区域街铺及购物中心租金对比可以得 出，专业市场经过长期的营运，其租金收益远超周边商业。
行业
服装、服饰 小商品、日用
品 轻纺市场
竞争
供应量
经营情况
租户可得 性
规模
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市场需求 多样化 价格
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经济效益 平均分
去化速度 销售价格
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9
8.25
9
9
8.63ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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7.75
家居建材
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7
8
6
5
6.50
汽车配件
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6
8
6
6
6
6
6.50
文具图书
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5
8
5
5
5.88
电子数码
行业 服装市场
产业优势 开发收益
×
√
项目开发 目标
√
建筑条件 √
市场需求 销售渠道
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市场竞争 ×
轻纺市场
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皮具市场
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家居建材市场
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电子数码市场
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文具图书市场
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汽车配件市场
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花鸟市场
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化工产品市场
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珠宝市场
产地型市场
销地型市场
中转地市场
存在进入门槛 需具备产业基础
市场表现好
进入门槛低 竞争加剧
辐射范围被挤压
随着物流/电子商务发展 逐步被淘汰 生命力渐弱
本地生产 本地消耗
本地生产 外地消耗
外地生产 本地消耗
外地生产 外地消耗
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按照商业类别分类
其它的分类方式
按照辐射范围 区分
按照产品形态 区分
全国性 （世界性）
以“大棚”基本设施 手扶梯升堂入室围绕 加上粗放式的管理 某一区域，自然集中
形成独立店面
大型室内市场，完 备设施的商场式环 境和完善服务，统 一管理
构筑产业综合服务平 台，内部主要以精品 店形式构成，档次、 环境和平台均升级
市场特 伴随商品交换活动 点 产生而产生，是原 始的市场形态
现货交易
投资小
准入门槛低
经营情况 • 衡量整个行业的经营现状(经营状况越好，行业发展前景越好，分数越高)
规模 • 衡量项目的规模大小(现在规模越大，市场空间越小，分数越低)
档次 • 反应行业档次现状，决定项目档次可提升空间(档次越低，可提升空间越大，分数越高)
多样性 • 衡量整个行业品类的结构需求(多样性需求越大，分数越高)
义乌国际商贸城四区
中国义乌国际商贸城四区于2008年10月21日正式开业，市场 建筑面积达108万平方米，拥有商位16000余个, 市场还拥有4D动感影院、旅游购物等特色商业服务。
服务配套中心
目前很多专业市场是以项目群的形态存在，根据各种商业业态设置不同 的产业交易中心及配套服务，以下是以义乌商贸城为例：
展示交易功能
服装服饰交易中心 儿童用品交易中心 文化办公用品交易中心 休闲用品交易中心 家居用品交易中心 日用品交易中心 食品交易中心 小商品零售中心
义乌商贸中心
配套服务功能
货品来源及销售都以 城乡集镇为主，辐射 范围小
规模扩大，呈分散化 趋势
物流平台，竞争激烈
产品来源及销售面对 大城市和发达城镇， 辐射范围大
以物业管理为基础， 提供全方位多功能 的物流、信息、技 术、咨询等服务为 竞争手段，通过提 供完善的服务取得 规模效益
以现代主流形式为基 础的综合服务平台， 集产品信息交换、产 品展示、产品交货和 国内外商贸于一体
义乌国际商贸城三区（H、L区）
中国义乌国际商贸城三区建筑面积46万平方米，一至 三层拥有14平方米标准商位6000余个，四至五层拥有 80-100平方米商务商位600余个,四楼为生产企业直销 中心。 汽车可达各个楼层，设有多个地面停车场和屋顶停车 场。现代物流、电子商务、国际贸易、金融服务，以 及住宿、餐饮、娱乐等服务功能配套齐全。
70年代末
形成期
1982年
成长期
1986年
高速发展期
2002年
国际化发展期
2008年
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内外贸易市场功能区分、同类产品集聚的市场功能与分区
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中国小商品城在推进专业市场国际化的6大路径
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产业链延伸带动相关制造业，市场服务功能延展，带动会展、博览、旅 游、酒店等相关配套服务的发展
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重视信息化及电子商务平台的建设，形成强大的电子交易平台，促进交 易
半开放型： 一般常见的是钢结构大棚，内部以开敞型 铺位或者摊位经营，比如：集贸市场、肉 菜市场等，还有些老的小商品市场也采用 这种形式。
封闭室内型： 又分为多层商场和商业街两种，目前大多 数专业市场均采用这种建筑形态。本项目 3-4层的物业形态，可采用多层商场形式。
3
三种不同建筑形态的商业优劣势对比：
业
苏宁易购等）
市
场
面
品牌的集中及企业对营销终端的控制 专业MALL出现：红星美凯龙、吉盛
临
伟邦、奥特莱斯
的
挑
战
消费力的提高，从对价格的注重到对品
质及消费体验的注重，专业市场的“脏
乱差”不适应新的环境
家电、通讯、食品行业 专业市场死亡
各种专业MALL 的建立及电商市
场的冲击
汽车市场给4S 店让路
专业MALL的崛起（运营者 加强对市场的管理、注重品 牌、走向连锁、与品牌供应
专业市场
生产资料、 原材料及辅
料市场
按照销售模式区 分
批发市场
按照产品行销方式
传统 批发市场
地域性 专业市场
半成品市场
零售市场
市场MALL
地方性 专业市场
成品市场
批零兼营市 场
网络MALL
将20种细分市场从产业优势、开发效益、建筑条件、市场需求空间 等7个角度进行分析,最终得出服装、家具建材、小商品等专业市场 成为本次调研的初步研究对象(1/2)
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义乌国际商贸城一区（A、B、C、D、E区）
市场于2001年10月奠基，2002年9月28日试营业，2002年 10月22日正式投入营运。 建筑面积33万平方米，工程投资6.6亿元，市场主要分为 主体市场、生产企业直销中心、商品采购中心、仓储中心 、餐饮中心五大经营区，共有商位9000余个，经营户 10000余个。被省工商局授予全省首个“五星级市场”称 号
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义乌中国小商品城的发展历程
集市阶段
义乌的集市贸易是农 民历来“鸡毛换糖” 之地，但流动性很大
集贸市场阶段
1982年义乌县委召开 了常委扩大会议，出 台了“四个允许”、 “五项扶持” ，此后 义乌迅速地完成了经 营业态的更替，从流 动经营演变成坐地经 营
在政府的大力 扶持下，至 1986年低个体 户达14259户 ，市场成交额 达2321万元
×
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将20种细分市场从产业优势、开发效益、建筑条件、市场需求空间 等6个角度进行分析,最终得出服装、家具建材、小商品、电子数码 等10大专业市场成为本次调研的初步研究对象(2/2)
行业 五金机电市场
产地优 势
开发收益
项目开发目 标
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建筑条件 ×
家电市场
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小商品市场
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物流市场
大型室内市场＞步行内街＞兵营式商铺
大型室内专业市场 街铺（兵营式）商铺
步行内街
容积率
容积率高，土地利用率高 容积率低，土地利用率低
容积率及土地利用率低
建筑面积 可建总建面大，建议4层
可建总建面少，2层为主
可建总建面相对少，3层
单铺面积 得房率 去化率 销售总额
单铺面积最小可划分到 16平米
纵向分割， 最小铺位面积80平米
商结成联盟）
强者愈强的专 业市场
以物流能力为核心 竞争力的专业市场
（华南城）
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案例研究
义乌小商品市场
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案例研究：义乌中国小商品城发展成具有先进市场体系的国际化专业市 场
义乌中国小商品城： 市场由中国义乌国际商贸城 区、宾王市场、篁园市场三个 市场簇群组成, 经营面积达150万平米，商 铺5万余个，拥有34个行业、 1502个大类、32万种商品，年 交易额高达266亿元 义乌积极推进市场交易方式 创新大力发展电子商务，形成 网上展示交易、奇谈、连锁配 送、等现代化经营方式
义乌国际商贸城二区（F、G区）
中国义乌国际商贸城二区于2004年10月22日开业，建筑面 积60余万平方米，拥有商位8000余个，经营户逾万户。
市场中央大厅二、三楼设旅游购物中心、中国小商品城 发展历史陈列馆。东辅楼为配套设施和服务机构。市场配 套有商务楼、写字楼、四星级酒店及东、西两个广场，开 通环线观光旅游车。
专业市场分类研究及主要案例分析
九洲远景商业管理机构简介 2013年10月
九
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S商九E T洲业M遠A N景A管商G E業M 理E管N 理T 机機G R構O U构P
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国内专业市场商业形态的发展历程
第一代
第二代
第三代
第四代
第五代
马路市场
大棚市场
独立店铺
大商场式
交易中心
经营形 露天为市、沿街为 式 场 ，摆地摊、以 临 时摊位