从宏观角度商品房预售制度风险

从宏观角度浅析商品房预售制度风险【摘要】商品房预售制度自建立以来，对我国房地产事业的促进起到了巨大的推动作用，也对我国社会经济的发展做出了很大的贡献。

但是，在房地产事业的不断发展当中，也由于商品房预售制度本身的缺失造成了商品房预售交易过程中很多风险的出现。

本文仅从宏观角度对商品房预售制度的风险做出分析。

【关键词】商品房预售制度；宏观分析
随着房地产事业的发展，商品房预售制度中的种种风险也逐渐显现。

一些不道德的开发商利用现在制度中不完善之处谋取不正当利益，消费者的权益遭到了侵害，建筑商无法从开发商处获得工程款，进而引发或者加剧了农民工劳动者市场的矛盾，银行等等金融机构也时刻面临和承担着开发商不能按时偿还贷款的风险。

这些问题的出现也表明商品房预售法律制度在宏观层面上存在着一定的
风险。

制度价值的实现必须以各方的“善意”、“勤勉”与“诚信”为实现基础。

具言之，商品房预售制度的宏观风险可归结为以下几方面。

一、对物权公示的制度价值的忽略
（一）物权公示的制度价值与信息公开
通过确定物的归属，定分止争，确立对物的初始权利秩序是《物权法》的首要功能。

物权公示制度正是基于《物权法》的这种功能，通过占有、登记等方式，向社会公众宣告标的物上的物权之存在及
物权的所属者，以此来确定物的归属，从而建立一个稳定的、合法的、闭合的物权关系。

随着经济的发展，社会交易越来越频繁的今天，交易安全保护成为了法律制度中最为重视的一个价值层面。

交易安全，即为“交易主体合理期待利益的安全”。

换言之，交易安全就是通过交易获取利益的安全。

物权公示制度，本质上而言就是通过一定的公开形式与途径将物上权利状况与相关信息进行公示，换言之，“信息”则为物权公示的客体。

从经济学角度，所谓“信息对称”，即交易相关信息在交易各方之间被及时流通与充分被知晓。

而所谓“信息不对称”，即为交易相关信息不能迅速流通或不能被充分知晓的状态。

（二）商品房预售制度中存在严重的信息不对称
商品房作为不动产，其自身的“位置唯一性”、“个体稀缺性”以及“个体差别性”，决定了开发商在房地产交易市场当中必然处于一个强势的垄断地位，而购房者和政府监管方则在其中处于信息闭塞的一方。

从交易的公平层面上来讲，当交易当中的一方处于一个垄断性地位的时候，必须要求其承担信息披露的义务，因为垄断方肯定是由具有信息优势的一方。

然后，在目前我国的商品房预售制度中，以及与商品房预售制度相关的各种法律条款中，却并没有法律法规对处于垄断地位的交易者进行信息披露有明确的激励或者是约束：第一，在预购房者为其所选择的还未建或者在建商品房
交付了相应的定金或者购房款之后，法律法规并没有任何强制性的规范要求开发商进行定期或不定期的信息公开，这样，即使工程项目的进度发生拖延、工程设计发生变更、融资渠道出现问题和购房者所缴纳购房款使用状况发生改变，购房者都无法及时的知道，从而耽误了其维护权益的最佳时间；第二，对于在建中商品房的权属状况，业界一直都颇有争议，在司法实践中更是出现了“同案不同判”的情形。

现在我国目前的法律制度中，对于在建中房屋的开发商所进行的一系列，比如债权的转让、债务的转移或者抵押等等法律行为，并没有一个明确的监督登记机构和一套完善的监督登记制度，可以实时的记录在建中商品房的权属情况。

在只有实时了解相关信息才能及时维护自己权益的商品房预购者往往就因为现在制度中所存在的信息披露制度的缺陷而陷入被动状态，无法积极的去维护自己的权益。

所以，商品房预售制度中存在的这样信息的严重不对称情况是交易风险的一大根源。

二、商品房预售制度中的风险分担体系未建立
（一）现时商品房预售制度中的风险分担格局
在目前商品房预售制度中在风险分担这个问题上有个很大的致命的漏洞，就是开发商在商品房的预购交易中无需承担任何的交易风险，只要能够在关键的时间成功的抽身而出，便可以获取巨大的利润。

在这里，“风险”主要有两种，一种是对于预购房者所预购的房屋未建成时，该由谁来承担损失；另一种是，由哪个主体来为
开发商的贷款开发行为承担相应的担保责任风险。

目前的商品房预售制度可能产生以下几种风险分担的情形：
1.在建中房屋权属状态完全公开的情况下
一方面，由开发商与购房者通过签订购房合同与按揭贷款合同，从银行获得房款，至此，风险将转移到银行和购房者的身上；如果届时购房者丧失还款能力或者迟延还款，那么风险则完全由银行来承担；另一方面，开发商与建筑商签订由建筑商垫资施工的工程建设合同，则风险由建筑商来承担；如在这样的垫资施工工程合同中的建筑商的垫资资金是从银行借贷而来，那么银行就会为最终的风险承担者。

在建中房屋权属状态不明确的情况下，就可能出现黑心开发商以在建中或已经建成的房屋权属证明书为抵押，向银行进行贷款的情况，因而，相比较第一种情况而言，不同之处在于可能出现开发商与银行签订房屋抵押贷款合同，风险转移至银行的情形。

倘若，开发商未能按时向银行还款，而房屋已经建成的情况，风险分担就分为两种：一种是购房者也未能按期履约偿还贷款，那么，风险就将完全由银行来进行承担；另一种是购房者已经一次性付清了房款，或者已经按期缴足了房款，那么，可能会因为银行因开发商未能按时还款而行使抵押权，这就会导致建筑商的“优先受偿权”与购房者的债权发生冲突，从而引起纠纷。

2.缺乏诚信记录以发挥强大的市场调节作用
在商品房预售发展相对完善的香港及一些欧洲国家中，诚信记录在维持制度操作秩序、降低交易风险中功不可没。

然而，中国大陆的房地产市场参与者身份复杂，流动性大，市场范围广大，没有典型的“熟人社会”存在的空间。

在加上进入房地产开发行业的门槛较低，造成开发主体数量庞大，活动频繁，因此在短期内建立公众之间的非文字性信用记录体系的可能性极小。

而我国缺乏这类记录开发商行为的信用记录体系的现状，一方面导致消费者、金融机构、建筑行业无法获取有用的信息作为准确的商业交易风险前期判断；另一方面，由于是否诚信与将来的切身利益没有必然联系，因此，房地产开发商缺乏建立诚信社会形象的动力，商品房预售市场普遍缺乏诚信意识的状况难以得到扭转。

缺少诚信记录体系作为基础，助长了市场利用信息垄断实行的不正当竞争行为，使消费者、融资机构及建筑商的利益受损在所难免。

3.缺乏明确的合法有效的第三方资金监管机构及制度
在《城市商品房预售管理办法》第11条当中规定：“开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。

城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。

”资金运作涉及开发商根本利益，有效的资金管理能有效地约束和引导开发商的开发行为，如何实行对资金的有效监督是管理机关在工作中应当考虑的重要问题。

获取资金是开发商的根本目的，在其未能完全履行合同义务之
前有限制其获取预售款及贷款是督促开发商履行合同的有效手段。

开发商能够很大程度的逃避商品房预售风险，其原因就在于对我国目前的法律法规对于开发商运用购房者缴纳的购房资金监管不到位。

目前根本没有一个明确的法律法规对于由谁来对开发商所得的商品房预售款进行监管以及怎样监管进行规定和明确，这就使得黑心开发商可以在毫无监管的情况下，“从容地”攫取商品房预售款及银行所发放的贷款，然后“消失不见”。

虽然法律对开发商作出了必须专款专用的要求，但是并未为其建立配套的监督管理制度，同时，对于开发商挪用商品房预售款作他用或者携款潜逃的行为也没有一个有效的惩罚机制，这就使得开发商在做出这样的违法行为时没有任何的畏惧，而通常商品房预售款涉及的金额巨大，这就对开发商来说有不可思议的让其铤而走险的诱惑力。

只能够依靠于开发商的良心道德，寄希望于开发商能够自觉守法的去履行商品房预购款专款专用的法律要求，这无异于“送羊入虎口”，从某种意义上来说，正是这样缺乏监管的制度纵容了开发商任意使用商品房预售款的违法行为。

综上所述，对于目前我国商品房预售制度中存在的风险根源并不现存制度中哪一个方面的缺失，而是好几个方面都出现漏洞，从而在商品房预售交易当中出现了很多其实可以用制度的完善就能够避免的风险。

政府在对于社会交易中所出现的风险有不可避免的宏观监管责任，不过，相信随着市场的成熟、经济的发展以及配套
制度的建立，这些宏观风险都能够一一的得到最好的解决。

参考文献：
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