物流园区概念性规划报告

物流基地内仓储总面积达12万平方米， 包括一般仓库、零担仓库和根据用户 本报告是严需供格求优保定质密制、的。的高个效性、化便仓捷库、，周可到为的企仓业储提保 管服务
标杆研究：波特货栈
项目定位
深圳最大（近20万㎡）的单体商业物业
中国第一家最大的新、奇、特、酷、炫商品交易中心
中国第一家名优特商品专卖店集合展销贸总部！
猪肉一级 批发商
屠宰 场
撮合交 易
交付屠 宰
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撮合交 易
酒店
猪
肉 批
超市
发
集贸 市场
原盈利模式
深圳农产品盈利模式重构
新盈利模式
1,租赁费收入 2,管理费收入 3,装卸费收入
一,固定收入
1,向一级批发商收取席位费 2,向二级批发商收取档位费 3,每批农产品进场收进场费
二,变动收入
交易双方交纳1.5%的交易佣金
广东省根据国务院文件指示精神，下发了粤府[2009]168 号文件，下达了八大 任务1、积极扩大物流市场需求 ；2、优化物流业发展区域布局 ；3、着力培 育物流龙头企业；4、推动重点领域物流发展 ；5、统筹物流园区规划建设等。
《东莞市现代物流业发展规划(2010-2020)》，对未来10年东莞物流业的发展 方向、重点和空间布局等作全面、系统的规划，物流业将重点建设“一港三带 六园区”的规划布局。
###开发管理模式
###开发保障条件
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总体：###规划的未来发展定位
项目定位：深东惠城市群一体化的产业轴承----新型商贸物流中心之一，在外销转 内销层面，对接深东惠重点外向型产业群。
• 交易中心功能
• 信息中心功能
• 专业运输中心功能
• 专业仓储中心功能
• 流通配送中心功能
• 转运中心功能
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传化公路港六大中心功能
交易中心功能
来自生产企业、商贸企业以及第三方物流企业的货
源、运输、仓储等信息经系统整合处理后在交易中
心通过大屏幕发布，客户还可以通过互联网在物流
•汽车产业基地 •低碳经济基地 •体育文化休闲基地
观澜 平湖
塘厦
凤岗
•高尔夫产业 •电子电池 •家用电器
清溪
龙岗
•电子信息产业 •生态旅游业 •商贸流通业 •生产服务业
•新能源产业 •商贸物流业 •文化旅游 •生态休闲
•打造金融 •物流中心 •采购中心
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横岗
•眼镜特色产业 •先进制造中心
三大定位
1 东盟商贸物流城 商贸物流“航母” 启动城市新版图
2 城市CBD国际会展城 以会展带动市 场月月办展会
3 首府生活城 达到理想社区要求拥有 国际品质
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业态和经营理念持续创新
优势一：经营业态创新
– 一站式采购物流配送降低了企业 生产成本，提高了企业市场应变创 新及竞争力；交易中心与仓储区、 信息网络及相应配套服务设施进行 统一规划同步建设，缩短了整个交 易市场的培育期。
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深圳农产品交易结构创新
向每家批发商收 取席位费
向每家批发商 收取档位费
向每批进入市场 的猪肉产品收取
进场费
市场运营部门
质量 结算
规模 猪场
每次交易 收取佣金 （1.5%）
检测 部门
部门 。。。
每次交易 收取佣金 （1.5%）
猪肉二 级批发
商
散养 户
中小 猪场
猪肉 收购
收取 加工 费
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凤岗
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战略态势：凤岗 VS 深东惠
深东惠产业定位为凤岗指明方向：在深东惠城市圈的现代服务业和先进制造业大 方向下寻找自己的城市群一体化进程中的机会和定位
产
现代服务业
业 机
先进制造业
会
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战略态势：凤岗 VS 周边6镇
周边6镇给凤岗的产业定位启示：凤岗两大优势产业和三大发展方向，和周边6镇 的产业方向比较协调一致，根据目前凤岗的优势和方向制定###战略是可行的
子商务信息化一站式管理，降低企业成本。 • 新型的驻店模式：免租入驻
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标杆研究:深圳农产品股份公司
深圳农产品股份有限公司(以下简称深圳农产品)成立于1989年, 1997年上市,超过4万户批发商,5000万农民创富大平台,解决了 10多万城市人口的就业问题
深圳农产品控制了上海,南昌等16个城市的25个大型农产品综合批发市场和大 宗农产品电子交易市场.农产品年交易量超过2000万吨,年交易额超过700亿元, 盖茨基金以12000232股成为第四大股东
凤岗镇有着毗邻深圳的优势，海关、检验检疫、口岸都设有办事处，发展现代 物流业有着得天独厚的条件。因此 ，在镇府的十二五规划中将物流业的发展 列为五大发展产业之一，并制定了 具体的支持政策。
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战略态势：凤岗 VS 深东惠
深东惠都市圈地理中心：从地理位置来看，凤岗恰好处在深东惠都市圈的地理中心 位置，在都市圈的进一步融合趋势下，凤岗必定在商贸流通领域占据有利位置。
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项目运营特色
• 新型的消费文化：团购文化、娱乐享受文化、愉悦体验文化，自由消费文化 • 新型的业态文化：行政区域业态划分，以城市区域为商业组团，形成实体城市商 业门户，集中展
现城市文化、企业文化、城市特色，形成新型 的城市消费文 • 新型的产品文化：新奇特酷炫 • 新型的服务平台：是入驻企业的展览、销售、贸易、金融一站式服务大平台。 • 新型的商业模式：电子商务+实体货栈+智能导购，虚实结合，一体化立体商业 模式。 • 新型的营销模式：全国首创垂直营销终端销售模式。 • 新型的增值功能：为企业提供发展信贷金融服务，为消费者提供消费信贷服务。 • 新型的管理模式：统一经营管理，统一形象管理。 • 新型的分账方式：为企业度身打造大型电子商务交易平台。实现在线及时分账，入驻商家实现电
传化物流基地的信息系统由货运交易系统、仓储
此外，传化物流基地还提供工商、税务、运管等政府职能
管理系统、停车管理系统等子系统组成，为入驻
部门的现场监管服务；提供银行、保险、商务、通信、网
的物流企业提供信息平台，引导他们利用现代技
络等各项技术支持服务；提供汽配、汽修、餐饮、购物、
术进行业务运作，实现业务流程管理、数据安全
基地网站上发布和查询交易信息，也可以通过电话
委托交易。交易中心吸引了4700多家物流客户、
转运中心功能
300多家第三方物流企业和通过身份查验的12万辆 运输车，为他们提供了集中统一的交易场所和平台
信息中心功能
利用物流基地的海、陆、空立体交通位置，以支持物流基
地内物流企业、工商企业海、陆、空中转业务的有效执行
城乡统筹 三旧改造 地方十二五规划 珠三角一体化 产业转型 外销转内销 旅游规划 传统文化的挖掘
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###的规划方向
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国家层面 广东层面 东莞层面 凤岗层面
物流行业发展政策依据
国务院2009年3月10日《物流业调整和振兴形规划》明确指出：物流业是融合 运输业、仓储业、信贷业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组 成部分，……在促进产业结构调整和增强国际竞争力等方面发挥着重要作用。
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
战略态势：广源 VS 凤岗
凤岗的产业走向和组团规划给予广源明确的方向：紧密利用凤岗两大优势产业和三 大发展方向，并且主动融入凤岗中心组团
电子产业 凤 服装产业
岗 两大优势产业基础
宜居中心
商贸 物流中心
休闲 度假中心
三大发展方向
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标杆研究：华南城
华南城是平湖商贸物流业的缩影：不仅在规模上空前，而且在业态的复合上体现 了多元复合的趋势
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规划理念：区域开发的内在规律
超级复合时代：复合已经成为经济社会发展之必然趋势，我们正在进入复合时代！ 文化在复合、产业在复合、城市在复合……………
--Nokia公 司和范思哲 共同推出的 限量版手机
--彪马联手 宝马mini， 彪马专门设 计出一款黑 色的驾驶用 鞋Mini运动 二分鞋 --著名厂商 Acer与法拉 利推出的笔 记本电脑
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规划理念：区域开发的发展规律
产业项目的三个发展阶段：随着时代的发展，各地的产业型项目一般经过散点同质 化阶段、团状差异化阶段、块状一体化阶段等三个阶段。
散点同质化阶段
团状差异化阶段
块状一体化阶段
•描述
•特征
大量的小规模同质化项目分 布各个区域，重复建设
各区域的项目有些被淘汰， 有些则成功扩大、重组成 为项目集群，差异化变大
###物流园区概念性规划报告
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广源发展战略规划报告目录
###规划的依据与理念 ###未来发展总体定位
###整体规划策略
###区域功能布局 ###主要项目简介
随着城市群、区域一体化 进程，大区域内相关项目 进一步聚集成块进入一体 化阶段
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广源发展战略规划报告目录
###规划的依据与理念 ###未来发展总体定位
###整体规划策略
###区域功能布局 ###主要项目简介
###开发管理模式
###开发保障条件
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创造理念文化 资源聚集整合
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产业集群供应链的模式
波特货栈以商业地产为基础、电子商务为核心手段，推动“地产 + 商贸 + 网络 + 金融”的一站式综合服务平台的建成，再进行连锁化，塑造未来的超级“阿里巴巴 + 沃尔玛”。
资本金融平台 银行资金平台
仓储物流平台 即时结算平台
电子商务平台 新闻发布平台
连锁加盟平台 商品交易平台
优势二：经营理念持续创新
– 开通免费交通到市内和各口岸机 场及各大工业区；年投入亿元广告费 用在全球相关媒介推广；华南城出资 举办的各类展览交易会、采购大会、 商品发布会以及国内外各类展销活动 和相关协会活动，多达1000余场次 ，工博会已成为继深圳高交会、文博
会之后的第三张亮丽城市名片。
--华南城分为五大专业交易中心、一展览中心和五大功能分区； --主要经营：纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料、电子工业原材料、纸品包装 印刷、五金化工塑料。
###开发管理模式
###开发保障条件
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我国物流园发展的八大趋势
推动系统化 定位科学化
功能完善化 投资社会化
物流园
分区专业化 招商国际化
政策优惠化 管理信息化
……………
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规划理念：区域开发的政策引导
政策引导：###的项目要进行成功规划，必须研究和接受众多相关政策的引导
中国第一家线上线下同步立体商业的购物中心
• 20万平方米的新、奇、特、酷、炫商品鱼购中心
• 以电子商务为核心推动产业链特色商品展、销、贸、送 与金融、资本的对接的三维立体营销平台
• 融合城市文化、商业文化、教育文化、特色文化、娱乐 文化、消费文化为一体的多元文化交流中心
• 具备展会经济、撮合经济、网络经济、旅游经济、文化 经济、金融服务经济、资本运作经济为一体的立体商网 功能
住宿、娱乐、通信、后勤、物业等生活服务
管理和传输管理，直接促进物流企业的业务拓展
六大中心功能
和运营成本的降低
流通配送中心功能
运输中心功能
物流基地采用标准化作业体系，充分利用现有物流 设施，为连锁超市等流通企业提供专业化的商品批 发、配送、储存、运输、展示与交易等物流服务
仓储中心功能
包括水路、铁路、公路和联运等多种运输方式 和大件、散货、冷链等多种需求的运输服务。 87000平方米的停车场，可同时停放1200辆专 业车辆，能够提供各种专业的运输服务
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标杆研究：传化公路港
传化公路港是物流连锁规模经营的典范：致力于整合“物流服务、物流需求、物流 载体”三大资源，为众多物流企业提供“信息交易、商务配套和物业”等系统服务。
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传化公路港的定位
传化物流定位于“物流平台整合运营 商”，开创了全新的“公路港物流” 模式，已经形成了由“传化公路港物 流发展有限公司”进行集团化投资和 管理，多个现代化综合物流基地协同 运营的企业组团。形成了连锁复制的 标准化体系，正大力推进以长三角为 中心、覆盖全国重点城市的平台连锁 复制战略
多产业运作
###立体战略定位
###开发理念，项目开发理念 寻找深东惠资源 建立支柱产业
设计、规划 土地、资本、政策、品牌 产业链延伸，不同产业间互补
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立体开发定位
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广源发展战略规划报告目录
###规划的依据与理念 ###未来发展总体定位
###整体规划策略
###区域功能布局 ###主要项目简介