2018广东中山顶豪德商樾玺前期营销策略方案
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传统富人区域、风水宝地、为有钱人打造的产品、拥有一套才能算得上是富豪、 普通人遥不可及等等，都是两大顶豪的标签
中山现有顶豪？
Ø 星汇湾：顶豪产品设计，但营销策略仅仅是针对本地及外区富豪，没有清晰营销定位，同时推广渠道少、 设计高端但不接地气，因此销售周期长达6年；
Ø 远洋世家：东区核心地段、智慧WELL居家系统、优质产品设计，由于对外没有清晰的营销定位，所以 通过渠道外区客户成交极少，同时项目实际出街定位依然是改善型；
114
2018年新增面积 2018年新增货值 2018年总可售面积 2018年总可售货值 2018年签约面积
34820.17万m2
10.23亿元
34820.17万m2
18.34万元
10.23亿m2
2018年签约额 8亿元
去化率 78.2%
示范区的样板房选址和示范区范围
3
4
9
2
5
8
211
26 1
7
2
中山现有顶豪除了梵登，都是失败例子，十个豪宅九个跪！！
中山樾玺
地王、中山最豪宅产品设计、依山以建、城芯豪宅，这一切看似都能成为中山第一顶豪
但，项目存在两大难题-----地处南区、没有历史沉淀，所以，项目并不能取替两位老大哥
通过星汇湾、华鸿珑悦轩、远洋世家几个所谓“豪宅盘”已经说明： Ø 中山本地最有钱的第一梯队富豪对于豪宅已经标签化，很难接受其他新豪宅产品； Ø 一般改善型客户缺乏资金，即使具备资金，也很难摆脱地域观念在南区购买比东区还贵
企业、事业单位管理层、个体户、外区高端投资客等； 特性：对产品有要求、开始想彰显身份、居住要求较高
工薪阶层、小型个体户、外区投资客等； 特性：想以最低的价格购买最优质的产品
因此，樾玺的最适宜目标客户群应该是“第二梯队”富豪！！
中山“第二梯队”富豪
Ø 富二代、官二代，通过家庭关系开始接手家族生意，逐步建立属于自己的圈层； Ø 过去几年努力打拼，通过艰辛创业打下属于自己的事业王国的新“富一代”； Ø 该类客群风格有个性、对新事物接受度较强、优越感较强； Ø 消费习惯对传统老牌奢品不感冒，热衷于新生代奢品、有信心消费未来； Ø 圈层既有固定圈层，也经常乐于接触新的同等圈层，同时热衷于建议属于他们自己的“新生代圈层”；
两厅
实地（4层） 实地（4层）
现代风格，轻奢优 主人40岁，企业老板，本地人，社交广泛，讲究排场，常
邀亲友家中聚会，喜欢棋牌、藏酒、斯诺克，儿女在深圳
雅
工作，偶尔带小孩回来小住。
新中式
主人45岁，高官，钟爱一线山景，喜欢阅读、跑步，爬山， 妻子为小学英语教师，小孩上初中。
5
别墅
200平米四房 两厅
实地（联排最东边位）
圈层间的传播必定有“话题产品”，而樾玺将会是新生代圈层里 的“话题地产项目”！！
项目定位
德商樾玺
城芯极境 新生代顶豪
推广建议1：德商樾玺 唯平墅 唯生态 唯樾玺 推广建议2：德商樾玺 身份的证明 半山的享受 樾玺的生活 推广建议3：德商樾玺 夹在生态与繁华中 美得像件奢侈品
核心价值
广东中山前期营销策划案
深圳公司营销部 2018.05
目 录
一、货量盘点 二、营销策略及铺排 三、营销费用预算
樾玺项目——2018年经营目标
3
4
2
5
8
1
6
13
7 12
9 10
区域 次序
首次开盘
楼栋
产品
货值 套数 时间
（亿） （套）
一期1#6# 195-232m2高层 2018.10.13 3.95
2
5
1
6
13
4 8
7 12
9
10 11
营销中心、样板房风格
中山樾玺项目营销中心、样板房建议
序号 产品 户型
位置
设计风格建议
拟定
1 营销
—
中心
实地（-2层）
现代风格，酒店式 主要打造豪宅气势 大堂
2 会所
—
实地（-1层）
现代+现代中式 主要打造会所的功能性和服务性
3 高层 195平米四房 一厅
232平米四房 4 高层
Ø 华鸿珑悦轩：东区黄金位置、不可再生地段资源、优质园林设计，但由于项目定位不清晰，对外一直说 豪宅，但落地执行依然是传统改善甚至刚需手段，因此实际销售情况大部分均靠老板私人人脉，其他成 交依然不好；
Ø 雅居乐梵登：当年首创平层别墅，250-330大平层，同时当年售价最高，并且收取最高的20万诚意金， 营造出尊贵感，最后凭借凯茵新城的优质客户资源成功售罄；
74
二次开盘
一期12#13# 别墅
200-22-m2高层
2018.11.10
1.50
15
三次开盘 一期2#5# 195-232m2别墅 2018.12.8 4.78
75
四次开盘 二期7#10#11# 232-574m2高层 2019.4.27 9.09
102
11
五次开盘 二期8#9# 195-232m2高层 2019.9.28 7.99
现代中式
主人45岁，企业高管，喜欢别墅花园，种花养鱼，考虑与 父母同住，方便小孩读书，共享天伦。
营销策略及铺排
1
项目定位
中山第一顶豪？
中山近20年房地产历史，说起顶豪产品，情不自禁会说起： 凯茵新城傲云峰-----一线高尔夫景大半山别墅； 时代白朗峰----------城中央，岐江河边“聚宝盆”奢华大平层
的房子； Ø 同样价格产品在深圳、珠海、广州均能买到不错物业，外区投资客也没有非常充分理由
购买项目；
目标客户群体也将是项目面临的最大难题！！
塔尖 富豪
年青创业者 富二代
改善客户
刚需客户
中山阶层客户金字塔组成
中山专业市场首批经营者、关系户、首批开发商等； 特性：观念传统、圈层成熟、有极强主观意识
富二代、新生代事业王国创造者、官二代等； 特性：风格果断、能接受新事物、不甘活在阴影
1-401 6-402
Ø 2018年样板房选址： 1、大平层1#、6#楼作为实体样板间 2、别墅12#楼东端头作为实体样板
12
220
276.55 10#
560.32
—— 10-1002 10-1101
间 Ø 2019年样板房选址： 大平层10#
楼作为实体样板间
营销中心的动线安排
示范区的动线安排
3
13
源自文库
10
12
1
11
高层样板房4套，面积1265.04平米 别墅样板房一套，面积220平米 山体示范区要求与首开开盘同步呈现 示范区
呈现 产品 时间 形态
大平 层 201 8年 联排 别墅
201 大平 9年 层
楼 产品面 样板间打 栋 积（㎡） 造楼层（F） 样板房选址：
1# 196.09 6# 232.08
中山现有顶豪？
Ø 星汇湾：顶豪产品设计，但营销策略仅仅是针对本地及外区富豪，没有清晰营销定位，同时推广渠道少、 设计高端但不接地气，因此销售周期长达6年；
Ø 远洋世家：东区核心地段、智慧WELL居家系统、优质产品设计，由于对外没有清晰的营销定位，所以 通过渠道外区客户成交极少，同时项目实际出街定位依然是改善型；
114
2018年新增面积 2018年新增货值 2018年总可售面积 2018年总可售货值 2018年签约面积
34820.17万m2
10.23亿元
34820.17万m2
18.34万元
10.23亿m2
2018年签约额 8亿元
去化率 78.2%
示范区的样板房选址和示范区范围
3
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9
2
5
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211
26 1
7
2
中山现有顶豪除了梵登，都是失败例子，十个豪宅九个跪！！
中山樾玺
地王、中山最豪宅产品设计、依山以建、城芯豪宅，这一切看似都能成为中山第一顶豪
但，项目存在两大难题-----地处南区、没有历史沉淀，所以，项目并不能取替两位老大哥
通过星汇湾、华鸿珑悦轩、远洋世家几个所谓“豪宅盘”已经说明： Ø 中山本地最有钱的第一梯队富豪对于豪宅已经标签化，很难接受其他新豪宅产品； Ø 一般改善型客户缺乏资金，即使具备资金，也很难摆脱地域观念在南区购买比东区还贵
企业、事业单位管理层、个体户、外区高端投资客等； 特性：对产品有要求、开始想彰显身份、居住要求较高
工薪阶层、小型个体户、外区投资客等； 特性：想以最低的价格购买最优质的产品
因此，樾玺的最适宜目标客户群应该是“第二梯队”富豪！！
中山“第二梯队”富豪
Ø 富二代、官二代，通过家庭关系开始接手家族生意，逐步建立属于自己的圈层； Ø 过去几年努力打拼，通过艰辛创业打下属于自己的事业王国的新“富一代”； Ø 该类客群风格有个性、对新事物接受度较强、优越感较强； Ø 消费习惯对传统老牌奢品不感冒，热衷于新生代奢品、有信心消费未来； Ø 圈层既有固定圈层，也经常乐于接触新的同等圈层，同时热衷于建议属于他们自己的“新生代圈层”；
两厅
实地（4层） 实地（4层）
现代风格，轻奢优 主人40岁，企业老板，本地人，社交广泛，讲究排场，常
邀亲友家中聚会，喜欢棋牌、藏酒、斯诺克，儿女在深圳
雅
工作，偶尔带小孩回来小住。
新中式
主人45岁，高官，钟爱一线山景，喜欢阅读、跑步，爬山， 妻子为小学英语教师，小孩上初中。
5
别墅
200平米四房 两厅
实地（联排最东边位）
圈层间的传播必定有“话题产品”，而樾玺将会是新生代圈层里 的“话题地产项目”！！
项目定位
德商樾玺
城芯极境 新生代顶豪
推广建议1：德商樾玺 唯平墅 唯生态 唯樾玺 推广建议2：德商樾玺 身份的证明 半山的享受 樾玺的生活 推广建议3：德商樾玺 夹在生态与繁华中 美得像件奢侈品
核心价值
广东中山前期营销策划案
深圳公司营销部 2018.05
目 录
一、货量盘点 二、营销策略及铺排 三、营销费用预算
樾玺项目——2018年经营目标
3
4
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7 12
9 10
区域 次序
首次开盘
楼栋
产品
货值 套数 时间
（亿） （套）
一期1#6# 195-232m2高层 2018.10.13 3.95
2
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1
6
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4 8
7 12
9
10 11
营销中心、样板房风格
中山樾玺项目营销中心、样板房建议
序号 产品 户型
位置
设计风格建议
拟定
1 营销
—
中心
实地（-2层）
现代风格，酒店式 主要打造豪宅气势 大堂
2 会所
—
实地（-1层）
现代+现代中式 主要打造会所的功能性和服务性
3 高层 195平米四房 一厅
232平米四房 4 高层
Ø 华鸿珑悦轩：东区黄金位置、不可再生地段资源、优质园林设计，但由于项目定位不清晰，对外一直说 豪宅，但落地执行依然是传统改善甚至刚需手段，因此实际销售情况大部分均靠老板私人人脉，其他成 交依然不好；
Ø 雅居乐梵登：当年首创平层别墅，250-330大平层，同时当年售价最高，并且收取最高的20万诚意金， 营造出尊贵感，最后凭借凯茵新城的优质客户资源成功售罄；
74
二次开盘
一期12#13# 别墅
200-22-m2高层
2018.11.10
1.50
15
三次开盘 一期2#5# 195-232m2别墅 2018.12.8 4.78
75
四次开盘 二期7#10#11# 232-574m2高层 2019.4.27 9.09
102
11
五次开盘 二期8#9# 195-232m2高层 2019.9.28 7.99
现代中式
主人45岁，企业高管，喜欢别墅花园，种花养鱼，考虑与 父母同住，方便小孩读书，共享天伦。
营销策略及铺排
1
项目定位
中山第一顶豪？
中山近20年房地产历史，说起顶豪产品，情不自禁会说起： 凯茵新城傲云峰-----一线高尔夫景大半山别墅； 时代白朗峰----------城中央，岐江河边“聚宝盆”奢华大平层
的房子； Ø 同样价格产品在深圳、珠海、广州均能买到不错物业，外区投资客也没有非常充分理由
购买项目；
目标客户群体也将是项目面临的最大难题！！
塔尖 富豪
年青创业者 富二代
改善客户
刚需客户
中山阶层客户金字塔组成
中山专业市场首批经营者、关系户、首批开发商等； 特性：观念传统、圈层成熟、有极强主观意识
富二代、新生代事业王国创造者、官二代等； 特性：风格果断、能接受新事物、不甘活在阴影
1-401 6-402
Ø 2018年样板房选址： 1、大平层1#、6#楼作为实体样板间 2、别墅12#楼东端头作为实体样板
12
220
276.55 10#
560.32
—— 10-1002 10-1101
间 Ø 2019年样板房选址： 大平层10#
楼作为实体样板间
营销中心的动线安排
示范区的动线安排
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源自文库
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高层样板房4套，面积1265.04平米 别墅样板房一套，面积220平米 山体示范区要求与首开开盘同步呈现 示范区
呈现 产品 时间 形态
大平 层 201 8年 联排 别墅
201 大平 9年 层
楼 产品面 样板间打 栋 积（㎡） 造楼层（F） 样板房选址：
1# 196.09 6# 232.08