上海新世界大丸百货商业考察报告
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上海新世界大丸百货
商业考察报告
二O一五年三月
目录
项目概况
项目的亮点
项目的不足
面临பைடு நூலகம்挑战
考察小结
项目概况：基础数据
开发商：上海新世界股份有限公司、上海新黄浦(集团)有限责任公司
地址：黄浦区163街坊地块，东至江西江西中路、南至南京东路、西至河南中路、北至天津路
总面积：118,206㎡ 占地面积：10,525㎡ 品牌类别
外圈 内圈 动线 动线 外圈 动线
中庭
内圈 动线
项目的不足：休息区、洗手间配比不够
据了解，零售场所的休息区域应不低于营业面积的1%，也就是11.8万平方米的新世界大丸百货商场，休息区 应不少于1180平方米。 但是目前只有在商场的3层和6层有少量的休息区域，休息区域面积严重不足。而适当增 加休息区域，可以更好地为商场聚集人气；同时舒适有创意的休闲区域也可带动家庭式消费。 与一般购物商场不同，新世界大丸百货引入了日式厕所文化：不仅采用了日式多功能马桶，且增加了多用途洗 手间，洗手间的整体环境干净、整洁、以人为本。但是每个楼层一间洗手间的配比，略显不足。
B2：轻餐饮、面包甜点、Ole超市； B1：女鞋、女包、黄金珠宝首饰店； F1：奢侈品、高档手表、化妆品； F2：国际品牌、轻奢品牌、咖啡店； F3：高级女装、贴身衣物，咖啡店； F4：女装，牛仔裤，咖啡店； F5：男装，男装杂货，体育用品； F6：家庭用品、童装、餐厅。
10%
30% 20%
40%
欧美大牌 日本品牌 中国品牌 其他品牌
项目的不足：动线规划有欠妥当：
如下图，红色动线外圈为楼层的主力店铺，红色动线内圈为开放式商铺。虽然一个平面中设置了两条规则的环 形动线，但身临其中，大都情况下会走黑色内圈动线而忽视红色外圈动线，原因有二： 一：消防门、开放式店铺的阻碍，极其容易忽视红色动线； 二：红色动线相比黑色动线较为狭窄，未能给顾客带来良好的购物体验。 如商场很难将人流量导入红色外圈动线，将会给主力店带来客流压力。
约有6成商铺的入驻品牌还未确定； 如今看来，在很多奢侈品牌已经调整了在中国市场的商业计划、暂缓开店甚至是关闭不佳门面的现状下，即便 是依托奢侈品牌招商经验丰富的东京大丸百货总部来进行合作，前景依然是困难重重。
一层
二层
面临的挑战：传统百货转型难
上海新世界大丸百货牺牲经营面积打造舒适尺度的中庭及过道空间，耗费巨资进行多主题内部装饰，这些举措 从成本角度考虑无疑都是在给项目的整体支出不断地做加法。由此产生的投入通过何种方式实现回补?从其业态 配比中不难看出其采用了“精简业态种类，提高零售占比，最大程度提高经营坪效”的逆市场主流之策。 其营业的B2-6F八个楼层中，除了B2层整层配备“轻餐饮/面包甜点/超市”业态外，其余7个楼层均为零售 业态，只是在2楼至4楼的三个楼层各引入了一家咖啡店，顶层6楼东侧设置了4间主题餐厅。零售类业态占比达到 了87.5%!
中心、宏伊国际广场等多 个定位中档的商业项目， 为高端商业项目的问世留 足了空间。
• 同时通过选择携手日本
J.Front集团（大丸百货 为日本第四大百货集团）， 弥补了自身在奢侈品招商 方面的不足。
地段优势
运营优势
项目的亮点：公共空间奢华宽敞
与传统百货商场内部购物体验环境的低下（如层高低矮、过道空间狭窄、商品堆积拥挤无序）不同，大丸百货 空间出类拔萃，大幅增加公共空间比例，奢华宽敞。主要体现在： 一、项目中心位置留出广阔空间打造大尺度中庭，充分借鉴了购物中心的结构特点； 二、中庭顶端打造巨大玻璃穹顶，配以大块LED屏幕； 三、内部整体空间氛围大气且通透。
2015年2月，上海新世界大丸百货试营业
项目概况：三大优势
资本优势
• 位于上海市内客流最多的 南京东路步行街与旅游景 点外滩地区之间； • 新世界百货在商业地产的 招商、运营方面有一定的 • 拥有国资背景的开发商： 上海新黄浦集团，以其身 后的资金实力为打造顶级 百货项目提供强大支撑。 经验；
• 周边分布了恒基名人购物
项目的亮点：感官营销强势来袭
除去一楼的统一形象展示，商场二楼至六楼每个楼层的四条主通道均依据配置商品品类的不同，进行了多达20 种不同主题的顶部及地砖装饰；
而得益于规则的动线，多装饰主题没有产生丝毫的杂乱感，而是让人在一条通道进入另一条通道时，不看品牌 及具体贩售商品，单纯通过装修就已经感觉到其进入了另一片购物天地； 新世界大丸百货通过将大量资源及资本投入到直接作用于“人”的感官体验营造中，可谓突破了传统百货的一 贯法则，融入了购物中心的优势特色。
当下的商业地产项目，均在为吸引顾客到店做着不懈努力，其中以“调整业态占比，降低零售，提升餐饮、娱
乐、亲子等强体验类业态占比”最为明显，强大如新光天地等明星百货同样效仿该法。但新世界大丸百货却反其 道而行之，看似剑走偏锋的逆市之策，效果究竟如何，时间会给我们答案。
考察小结
在一片主张“调整业态占比，降低零售，提升餐饮、娱乐、亲子等强体验类业态占比”的论调下；在一片唱衰 百货业的论调下，多数业内人士以“困难重重”、“拭目以待”等词语形容及概况大丸百货的现状及未来可能的 发展。笔者认为：除去一楼二楼的奢侈品牌、轻奢品牌的集合地，其余的商品品类皆已成规模且种类丰富，在试 营业阶段可以做到如此，已经相当了得。而奢侈品牌开业的条件非常苛刻，所以这些品牌的开业暂缓也是可以理 解的。上海新世界大丸百货”需再经历一段时间的市场培育期，但前景不容小觑。 在休息区，笔者听见有顾客感慨道：“太美了”。的确，豪华气派的视觉冲击是商场给人的第一感觉，虽为试 业，但不得不说其几大特征依然让人眼前一亮，此次新世界百货与大丸百货的强强联合或为市场树立旗舰型百货 的全新标杆。或许这也告诉了我们项目的成功与否不是以其是否为“百货商场”或是“购物中心”来界定，而是 应以是否“能够成功创新”、是否“具有自身特色基因”来区分。
项目概况：开发背景
2007年，苏宁地产44.04亿元拿下该项目
2008年，金融危机的爆发，苏宁地产无力开发该项目并解 除了该地块的土地出让合同 2010年，上海新世界股份有限公司与上海新黄浦(集团)有 限责任公司以34.1亿元拍得了这一地块 2012年，新世界集团宣布与日本大丸百货携手，开设“上 海新世界大丸百货”
面临的挑战：奢侈品招商压力大
上海新世界大丸百货地上一层为奢侈品牌、高档手表、化妆品类，该层的化妆品类柜台已经基本开业，但是Ｇ ucci、Van Cleef&Arpels、DOLCE&GABBANA、BURBERRY等主力店均未开业,一楼整体开业率不足三分之 一； 地上二层为国际名品时尚，计划引入一些轻奢品牌，但该层整体开业率不足四分之一，在商场导购图中看到，
商业考察报告
二O一五年三月
目录
项目概况
项目的亮点
项目的不足
面临பைடு நூலகம்挑战
考察小结
项目概况：基础数据
开发商：上海新世界股份有限公司、上海新黄浦(集团)有限责任公司
地址：黄浦区163街坊地块，东至江西江西中路、南至南京东路、西至河南中路、北至天津路
总面积：118,206㎡ 占地面积：10,525㎡ 品牌类别
外圈 内圈 动线 动线 外圈 动线
中庭
内圈 动线
项目的不足：休息区、洗手间配比不够
据了解，零售场所的休息区域应不低于营业面积的1%，也就是11.8万平方米的新世界大丸百货商场，休息区 应不少于1180平方米。 但是目前只有在商场的3层和6层有少量的休息区域，休息区域面积严重不足。而适当增 加休息区域，可以更好地为商场聚集人气；同时舒适有创意的休闲区域也可带动家庭式消费。 与一般购物商场不同，新世界大丸百货引入了日式厕所文化：不仅采用了日式多功能马桶，且增加了多用途洗 手间，洗手间的整体环境干净、整洁、以人为本。但是每个楼层一间洗手间的配比，略显不足。
B2：轻餐饮、面包甜点、Ole超市； B1：女鞋、女包、黄金珠宝首饰店； F1：奢侈品、高档手表、化妆品； F2：国际品牌、轻奢品牌、咖啡店； F3：高级女装、贴身衣物，咖啡店； F4：女装，牛仔裤，咖啡店； F5：男装，男装杂货，体育用品； F6：家庭用品、童装、餐厅。
10%
30% 20%
40%
欧美大牌 日本品牌 中国品牌 其他品牌
项目的不足：动线规划有欠妥当：
如下图，红色动线外圈为楼层的主力店铺，红色动线内圈为开放式商铺。虽然一个平面中设置了两条规则的环 形动线，但身临其中，大都情况下会走黑色内圈动线而忽视红色外圈动线，原因有二： 一：消防门、开放式店铺的阻碍，极其容易忽视红色动线； 二：红色动线相比黑色动线较为狭窄，未能给顾客带来良好的购物体验。 如商场很难将人流量导入红色外圈动线，将会给主力店带来客流压力。
约有6成商铺的入驻品牌还未确定； 如今看来，在很多奢侈品牌已经调整了在中国市场的商业计划、暂缓开店甚至是关闭不佳门面的现状下，即便 是依托奢侈品牌招商经验丰富的东京大丸百货总部来进行合作，前景依然是困难重重。
一层
二层
面临的挑战：传统百货转型难
上海新世界大丸百货牺牲经营面积打造舒适尺度的中庭及过道空间，耗费巨资进行多主题内部装饰，这些举措 从成本角度考虑无疑都是在给项目的整体支出不断地做加法。由此产生的投入通过何种方式实现回补?从其业态 配比中不难看出其采用了“精简业态种类，提高零售占比，最大程度提高经营坪效”的逆市场主流之策。 其营业的B2-6F八个楼层中，除了B2层整层配备“轻餐饮/面包甜点/超市”业态外，其余7个楼层均为零售 业态，只是在2楼至4楼的三个楼层各引入了一家咖啡店，顶层6楼东侧设置了4间主题餐厅。零售类业态占比达到 了87.5%!
中心、宏伊国际广场等多 个定位中档的商业项目， 为高端商业项目的问世留 足了空间。
• 同时通过选择携手日本
J.Front集团（大丸百货 为日本第四大百货集团）， 弥补了自身在奢侈品招商 方面的不足。
地段优势
运营优势
项目的亮点：公共空间奢华宽敞
与传统百货商场内部购物体验环境的低下（如层高低矮、过道空间狭窄、商品堆积拥挤无序）不同，大丸百货 空间出类拔萃，大幅增加公共空间比例，奢华宽敞。主要体现在： 一、项目中心位置留出广阔空间打造大尺度中庭，充分借鉴了购物中心的结构特点； 二、中庭顶端打造巨大玻璃穹顶，配以大块LED屏幕； 三、内部整体空间氛围大气且通透。
2015年2月，上海新世界大丸百货试营业
项目概况：三大优势
资本优势
• 位于上海市内客流最多的 南京东路步行街与旅游景 点外滩地区之间； • 新世界百货在商业地产的 招商、运营方面有一定的 • 拥有国资背景的开发商： 上海新黄浦集团，以其身 后的资金实力为打造顶级 百货项目提供强大支撑。 经验；
• 周边分布了恒基名人购物
项目的亮点：感官营销强势来袭
除去一楼的统一形象展示，商场二楼至六楼每个楼层的四条主通道均依据配置商品品类的不同，进行了多达20 种不同主题的顶部及地砖装饰；
而得益于规则的动线，多装饰主题没有产生丝毫的杂乱感，而是让人在一条通道进入另一条通道时，不看品牌 及具体贩售商品，单纯通过装修就已经感觉到其进入了另一片购物天地； 新世界大丸百货通过将大量资源及资本投入到直接作用于“人”的感官体验营造中，可谓突破了传统百货的一 贯法则，融入了购物中心的优势特色。
当下的商业地产项目，均在为吸引顾客到店做着不懈努力，其中以“调整业态占比，降低零售，提升餐饮、娱
乐、亲子等强体验类业态占比”最为明显，强大如新光天地等明星百货同样效仿该法。但新世界大丸百货却反其 道而行之，看似剑走偏锋的逆市之策，效果究竟如何，时间会给我们答案。
考察小结
在一片主张“调整业态占比，降低零售，提升餐饮、娱乐、亲子等强体验类业态占比”的论调下；在一片唱衰 百货业的论调下，多数业内人士以“困难重重”、“拭目以待”等词语形容及概况大丸百货的现状及未来可能的 发展。笔者认为：除去一楼二楼的奢侈品牌、轻奢品牌的集合地，其余的商品品类皆已成规模且种类丰富，在试 营业阶段可以做到如此，已经相当了得。而奢侈品牌开业的条件非常苛刻，所以这些品牌的开业暂缓也是可以理 解的。上海新世界大丸百货”需再经历一段时间的市场培育期，但前景不容小觑。 在休息区，笔者听见有顾客感慨道：“太美了”。的确，豪华气派的视觉冲击是商场给人的第一感觉，虽为试 业，但不得不说其几大特征依然让人眼前一亮，此次新世界百货与大丸百货的强强联合或为市场树立旗舰型百货 的全新标杆。或许这也告诉了我们项目的成功与否不是以其是否为“百货商场”或是“购物中心”来界定，而是 应以是否“能够成功创新”、是否“具有自身特色基因”来区分。
项目概况：开发背景
2007年，苏宁地产44.04亿元拿下该项目
2008年，金融危机的爆发，苏宁地产无力开发该项目并解 除了该地块的土地出让合同 2010年，上海新世界股份有限公司与上海新黄浦(集团)有 限责任公司以34.1亿元拍得了这一地块 2012年，新世界集团宣布与日本大丸百货携手，开设“上 海新世界大丸百货”
面临的挑战：奢侈品招商压力大
上海新世界大丸百货地上一层为奢侈品牌、高档手表、化妆品类，该层的化妆品类柜台已经基本开业，但是Ｇ ucci、Van Cleef&Arpels、DOLCE&GABBANA、BURBERRY等主力店均未开业,一楼整体开业率不足三分之 一； 地上二层为国际名品时尚，计划引入一些轻奢品牌，但该层整体开业率不足四分之一，在商场导购图中看到，