我国开征物业税

我国开征物业税浅析

中图分类号:f812 文献标识:a 文章编

号:1009-4202(2010)08-108-02

摘要近年来,是否开征物业税已经成为了广大民众普遍关心的热点问题。本文就物业税开征的必要性、所面临的难题以及采取的对策进行了简要的分析,并在此基础上展望物业税前景。开征物业税是大势所需,只要合理设计,充分发挥其抑制投机、维护房地产市场长期稳定发展的功能,物业税必将成为我国房地产市场发展的内在“稳压器”,实现“住有所居”,促进社会经济的可持续发展!

关键词物业税房地产房价地方财政难题对策前景展望一、物业税

物业税(property tax)又称房地产物业税、不动产税(real estate tax),主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种赋税,政府必须尊重和保护国民的财产。同时,作为国民的一项义务,必须缴纳一定的赋税,以确保政府相应的支出。

目前,世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税,并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例,物业税多属于地方税,是国家财政稳定而重要的来源。物业税不仅可以充当促进经济转轨的推进器,还可以用来化解经济运行中的各种矛盾,也是筹集地方政府收入的重要手段。

二、出台背景

党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确提出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关税费。”此外,在我国“十一五”规划纲要中也明确提出要“改革房地产税收制度,稳步推行物业税并相应取消有关收费”,可以看出,物业税的开征已经列入到中央政府决策的议事日程。

目前,我国调控房地产市场的税收手段主要集中于住房交易环节的营业税和个人所得税。在供求紧张的市场环境下,这些税收成本最终多是转嫁到购房者身上。较高的交易税和零持有税使得“囤积”房地产的机会成本较低,少数消费者投机性增强,利用手中持有的

大量资金购买并持有房屋,造成房地产业的虚假繁荣。而实际上,大部分消费者仍存在着“购房难”的难题。物业税的征收能够有效的刺激房产投机者出售手中闲置的“二套房”“,三套房”等。简而言之,物业税的出台可谓大势所需,更是解决我国房地产市场发展的

一剂良药。

三、我国开征物业税的必要性

1.规范和完善我国房地产税收体系

目前我国房地产税收体系最突出的特点是流通交易环节税费项

目繁多、程序繁琐,不仅不利于税收征管工作的进行,而且加重各方税负负担,在一定程度上阻碍了房地产业的健康发展;其次,房产保有环节税负轻,一方面使财政收入流失严重,另一方面,房产持有的

低成本导致炒卖房屋等非消费性住房需求拉升房价,造成房价畸高的现状。开征物业税,整合现行财产税税种,合并或取消部分税费,从而简化税种,有利于规范和改善现行房地产税收体系。

2.平抑房价,改善中低收入阶层住房状况,使消费趋于理性

开征物业税后,由于房产保有成本的增加使非消费性房产投资需求减少,加之土地出让金和相关税费改为年租制,大大降低了建房成本,两方共同作用,平抑甚至降低房价,有利于中低收入阶层早日购房;同时,征收物业税,通过实行差别税率,对豪华房产和第二套以上的房产施以高税率,可相对加大这些不动产的保有成本,促使消费者根据自身实际理性、节约消费。

3.调控房地产市场,促进房地产业健康发展

物业税开征后,通过调整物业税税率可影响住房需求:当经济过热、需求过多时,可提高税率以抑制需求、稳定房价;当经济萎缩、需求减少时,可降低税率来刺激需求,使房地产市场健康稳定发展。物业税加大不动产的保有成本,可抑制房地产投机,减少房屋空置率,激活“二手房”市场,提高不动产资源的配置效率;增加中小户型住房需求,减少豪华高档大面积住宅需求,开发商根据这种需求结构和量的改变相应调整供给,改善当前住房结构性过剩与不足并存的状况。

4.调节收入分配,缓解由贫富差距拉大造成的社会矛盾,促进社会公平和谐

物业税可实行差别税率,对别墅豪宅及第二套以上的房产采用累

进税率或高比例税率,对普通用户的普通住宅采用优惠税率甚至免税,以此实现收入再分配的目的。同时,物业税收入用于改善地方公共基础设施,提高公共服务水平,让普通百姓得到更多实惠,缓和由于收入不均造成的社会矛盾,促进社会公平和谐稳定。

5.改变土地管理现状,实现地方财政收入长期稳步增加

目前我国土地资源紧缺与土地闲置浪费现象并存,开征物业税后,由于保有成本的增加迫使不动产所有者提高土地利用率;同时,小

户型需求趋向也将提高土地集约化利用程度,促进城市化健康发展及经济增长结构的转变。物业税开征后,地方财政将改变过去过分依赖土地批租以取得“土地财政”收入的短期行为,形成长期稳定收入,而且,由于物业税税额与不动产评估价值正相关,这会促使地方政府履行职能,改善地方投资环境并提高公共服务水平,使物业

税收入随着不动产价值的提高而增加,实现财政收入稳定增长。

四、我国开征物业税面临的难题

1.物业税征税对象问题

物业税的征税对象,是对于超过人均住房面积的房产价值征税,

还是对第二处住房以上的房产价值或高档房产价值征税,还是对所有房产价值征税,是开征物业税面临的问题之一。从物业税的性质来看,应统一以房产的价值为征税对象。因为,在现阶段我国的城镇大多数社会成员的住房是维持生存基本需要的消费品,还不能纯粹作为财产,因此在实行物业税时还应考虑设立人均房产价值的物业税税收起征点。

2.物业税征税范围问题

物业税的征税范围,是对全部房地产价值征税,还是只针对新增加的房地产价值征税,是开征物业税面临的问题之二。对于物业税开征前期在商品房市场上已取得的房产所有者来讲,他们已经足额缴纳了未来60—70年的各项税费和土地出让金,因此,对这一部分房产征收物业税是显然不合理的;对于占存量房屋主体部分的房改售房和经济适用住房来说,这部分房产因没有或没有足额缴纳像商品房那样的税费,对这部分房产征收物业税显然是似乎合理的。然而,这些住房的所有者多为中低收入者,人数较多,如果征收明显有悖于公平原则,不利于社会的和谐。对此,如何确定物业税的征税范围,维护税法的统一和规范化,是开征物业税时应考虑的一大问题。

3.物业税是调整现行税种还是开征新税问题

从降低金融风险、促进房地产业健康发展的角度出发,物业税主要是改革现行涉及房地产的税制,变复杂为简单,变差异为统一,变无章为规范;而从财税部门的角度出发,物业税的改革要有利于拓展新税源,因此,更加重视调整现行税制覆盖范围过窄、房地产增值后的税收增幅等问题。目前涉及房地产的税收在房价中的比重已经很大,近期不宜再提高购房者的税负。

4.物业税何时开征问题

尽管物业税改革已经在加快步伐,由于物业税是一个新的税种,开征物业税需经过立法程序,由全国人大审批。而除了必要的立法程序外,物业税的开征尚受限于明晰产权、理顺产权关系、整顿房