农民安置房不得买卖

买卖农民拆迁安置房无效

(2010-08-23 08:32:05)

随着市区房屋价格的走高，越来越多的人把投资及安家置业投向了市郊农民拆迁安置房。由于我国法律对农民集体所有土地使用权的转让是有限制的，合同双方较容易产生纠纷。本案正是一起典型的买卖农民拆迁安置房纠纷，对于双方所签订的房屋买卖合同是否有效是本案的关键所在。

原告张山（化名）向法院诉称，2007年11月初，其与赵斯签订房屋转让合同一份，合同约定赵斯将其所有的南长区某苑A号501室房屋一套以人民币38万元的价格转让给张山。合同签订后，原告方按约支付了38万元。后发现该房无法办理产权过户手续，故诉至法院，请求确认双方签订的房屋转让合同无效，原告方将房屋返还给被告方，同时被告方返还原告方人民币38万元，本案诉讼费用由被告方承担。

被告赵斯（化名）辩称，原告方在签订转让合同之前已经明知该房屋系拆迁安置房，且尚未领取产权证，即使领取产权证，产权人也归赵斯，故原告所述付款后发现该房无法办理产权过户手续与事实不符；房屋转让合同是在见证人的见证下签订的，双方应当按合同的约定继续履行。

法院经审理查明了以下事实：2007年11月初，张山与赵斯协商购买南长区某苑A号501室房屋事宜。同日，张山向赵斯支付购房定金1万元。两日后，赵斯（甲方）与张山（乙方）签订房屋转让合同一份。合同约定，赵斯有坐落于无锡市南长区某苑A号501室房屋新空房一套，建筑面积为94.41平方米，自愿将该房屋有偿转让给张山。经双方协商决定，该房屋转让价为38万元整（其中包括煤气安装费2500元、电子防盗门500元、进户防盗门1000元、环卫费200元）。合同签订之日，乙方向甲方支付定金1万元，乙方在合同签订后三个月内将房款付清。乙方付清房款后，甲方立即将房屋钥匙交给乙方。合同签订后，张山分别于2007年11月、2008年1月支付购房款人民币9万元、28万元。2008年1月26日房屋交付给张山。

另查明2005年8月12日，赵斯与原无锡市南长区扬名镇B村村民委员会（以下简称B村委）签订B村老村改造拆迁协议书一份，约定赵斯将其所有的房屋出让B村委，以便拆除后重新建造。B村委按规定给赵斯安置公寓式新房，即某苑A号501室。

又查明，某苑A号501室尚未领取房屋所有权证和土地使用证；至本案法庭辩论终结前，该房屋的土地性质仍为集体土地。

法院审理后认为，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，均属于农民集体所有。而且，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。根据无锡市相关规定，拆迁安置房是用于保障集体土地拆迁安置的普通住房，享受土地划拨、规费减免等相关政策，具有社会保障性质。依法取得房屋土地权属证书

的集体拆迁安置房上市交易前，应当依法办理上市交易审批手续，同时必须补交土地出让金和享受优惠的有关税费后才能进入市场交易。本案中，赵斯与张山所交易房屋的性质是拆迁安置房，至法庭辩论终结前，讼争房屋的土地性质仍为集体土地，且尚未取得房屋所有权证和土地使用证。原被告双方在交易前亦未依法办理上市交易审批手续，补交土地出让金和享受优惠的有关税费，属于不得上市交易的情形，故原被告双方签订的房屋转让合同应属无效，因该合同而取得的财产应当予以返还。张山要求确认房屋转让合同无效并要求将房屋返还给被告方，被告方同时返还原告方人民币38万元的理由正当，本院予以支持。赵斯要求按合同约定继续履行的意见，无法律依据，法院不予支持，故判决确认双方签订的房屋转让合同无效，张山将讼争房屋返还给赵斯，赵斯返还张山购房款38万元。

一审宣判后，原、被告在法定期限内均未提起上诉，判决发生法律效力。

［说法］本案主要涉及原、被告所签订的房屋买卖合同是否有效的问题。

一、我国的《土地管理法》中明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”，而本案中原、被告所买卖房屋的土地性质到法庭辩论终结前仍为集体土地，故该集体土地上的房屋是不能进入房产市场进行买卖的。与普通商品房相比，拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间受限，即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内无法将该房过户给其他人。

二、本案中双方当事人签订的是在集体土地上所建房屋的买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。根据无锡市人民政府办公室锡政办发（2005）150号《关于加强经济适用住房拆迁安置房建设交易管理有关问题的通知》的规定，拆迁安置房是用于保障集体土地拆迁安置的普通住房，享受土地划拨、规费减免等相关政策，具有社会保障性质。依法取得房屋土地权属证书的集体拆迁安置房上市交易前，应当依法办理上市交易审批手续，同时必须补交土地出让金和享受优惠的有关税费后才能进入市场交易。

综上，本案中双方所买卖的房屋为农民拆迁安置房，该房屋的土地性质为集体土地，故本案中双方所签订的房屋买卖合同由于合同标的不能及违反了法律的强制性规定，而系无效合同。

所谓动迁房，是“动拆迁安置房”的简称，在有些地方也称为“征地拆迁安置房”，在地方政府部门的规范性文件中，称为“配套商品房”，简称“配套房”；经济适用房，即“经济适用住房”，在一些地方政府部门的规范性文件和通知中称为“中低价普通商品房”，简称“中低价房”。有些法律学者和法律职业人对动迁房和经济适用房买卖是否合法有不同看法，有些朋友对购买动迁房和经济适用房是否合法有效有顾虑。其实，对动迁房和经适房买卖的合法性进行质疑的观点是不成立的，对动迁房和经适房买卖是否合法有效的顾虑是完

全不必要的。下面本文从合同法、物权法、城市房地产管理法及司法解释等几个角度，论证一下为什么说动迁房买卖本身是合法有效、没有问题的。

首先，从合同法的规定来说，动迁房买卖合同是合法有效的。

《中华人民共和国合同法》是1999年3月15日由第九届全国人大第二次会议通过、同日国家主席令第15号公布，自1999年10月1日起施行的，是一部由最高立法机关全国人大制定通过的基本法律。所有的民商事合同都受《合同法》的调整和约束，只有婚姻、收养、监护、继承等有关身份关系的协议，适用其它法律的规定。

按照我国合同法的规定，合同的效力有六种情形：完全有效；部分有效部分无效；无效；可变更；可撤销；效力待定。《合同法》第47条、第48条、第51条、第52条、第53条、第54条、第56条规定了合同的不同效力类型，分别规定了效力待定合同、无效合同、可变更可撤销合同、有效合同和部分无效部分有效的合同。对无效合同的规定，只有第40条、第52条、第53条，其中最主要的是第52条，第52条专门规定了无效合同的五种法定情形。第40条、第53条则分别规定违反公平原则的格式条款、免责条款无效。第52条原文如下：

有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。

也就是说，符合下列五种情形之一的合同，是无效合同：一方以欺诈、胁迫的手段签订合同，或者当事人恶意串通订立合同，并且该合同损害了国家利益的；合同当事人恶意串通，损害集体利益或者第三人合法利益的；签订形式合法的合同，从事非法活动非法交易，追求非法利益和非法目的，以形式上的合法掩盖目的的非法的；合同内容或目的损害社会公共利益的；违反法律、行政法规的强制性规定的。尤其值得重视的是第5项：“违反法律、行政法规的强制性规定”的。法律和行政法规的强制性规定区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。违反效力性强制规定的，合同无效；违反管理性强制规定的，合同未必无效。2009年颁布实行的最高法院《合同法解释二》第14条规定：“《合同法》第52条第5项规定的强制性规定是指效力性强制性规定。”