物业承接查验培训PPT

2015-3-18
•
(二)物业管理机构更迭时的 承接查验
2015-3-18
• 1、准备工作 • 2、物业查验的内容
2015-3-18
1、准备工作
• (1)查验条件 • 在物业服务机构发生更迭时，新的物业服 务企业必须在符合下列条件均满足时方可 实施承接查验：a物业的产权单位或业主大 会与原有物业管理企业完全解除了物业服 务合同； • b物业的产权单位或业主大会同新的物业服 务企业签订了物业服务合同；
2015-3-18
6、承接查验所发现问题的处理程序
• (2)整改、跟踪与复验 • 对发现的问题由建设单位提出处理方法并 督促整改；为使工程质量问题得到圆满解 决，物业服务企业在提出相应的整改意见 的同时，要做好跟踪查验工作；对整改完 的项目进行复验，不合格的项目继续督促 建设单位处理，整改合格的项目办理相关 的查验手续。
2015-3-18
2、物业承接查验前的准备工作
• 计划内容主要包括： • a建设单位确定承接查验的日期、进度安排； • b要求建设单位在承接查验前提供移交物业 详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验 收证明材料； • c派出技术人员到物业现场了解情况，为承 接查验做好准备工作。
2015-3-18
2、物业承接查验前的准备工作
2、物业查验的内容
(1)物业资料情况 • (2)物业共用部位、共用设施设备及管 理现状查验 • (3)各项费用与收支情况，项目机构经 济运行情况 • (4)其他查验内容。主要包括：物业服 务用房、产权归全体业主所有的设备、 工具、材料等。
•
2015-3-18
2、物业查验的内容
• (1)物业资料情况 • 物业资料情况除检查新建物业建设单位应 提交的相关资料外，还要对原物业管理机 构在管理过程中产生的相关资料进行检查。 具体包括：
2015-3-18
4、物业承接查验的内容
• c物业质量保修文件和物业使用说明文件； • d业主名册 • e物业管理必须的其他资料。如物业的规划、 建设的有关资料，有关房屋、土地权属的 资料，工程验收的各种签证、记录、证明， 与供水、供电部门签订的合同或协议等。
2015-3-18
4、物业承接查验的内容
物业承接查验
2015-3-18
• 一、住宅工程质量分户验收和 物业承接查验的区别 • 二、物业的承接查验 • 三、物业服务工作的移交
2015-3-18
• 一、住宅工程质量分户验 收和物业承接查验的区别
2015-3-18
住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区别
• 1、二者查验的时间顺序不同。住宅工程质 量分户验收是在住宅工程竣工验收前，由 建设单位组织监理单位、施工单位、物业 服务企业进行的验收；物业承接查验是在 物业综合验收合格的基础上，物业服务企 业在业主入住前对物业进行的再查验。
2015-3-18
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2、物业查验的内容
• a物业原始资料，即新建物业应查验的各种 资料(略) • b业主资料。主要包括：业主入住资料(如入 住通知书、入住登记表、身份证复印件、 照片等)、房屋装修资料(包括装修申请表、 装修验收表、装修图纸、消防审批、验收 报告、违章记录等)。 • c管理资料。主要包括：设备维修记录、水 质化验报告等。
2015-3-18
4、物业承接查验的内容 • (1)物业资料。在办理物业承接查验手续时， 物业服务企业应查验并接收下列资料： • a竣工验收资料。包括竣工总平面图、单体 建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地 下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收 资料； • b技术资料。包括设施设备的安装、使用和 维护保养等资料；
• (2)物业现场查验。主要包括物业共用部位、 共用设施设备和物业管理区域环境的查验： • a物业共用部位的查验主要包括：主体结构 及外墙、屋面；共用部位楼面、地面、内 墙面、天花板、门窗等；公共卫生间、阳 台；公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。
2015-3-18
4、物业承接查验的内容
• b物业共用设施设备查验。主要包高低压配 电系统，电气照明系统，防雷与接地系统， 给水排水系统，电梯系统，消防水系统， 通信网络系统，火灾报警及消防联动系统， 排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空 调系统等。
2015-3-18
3、承接查验的工作流程
• (4)查验善后问题处理阶段的主要任务： • A安照查验标准和表格，将不合格部分进行 汇总，并通知建设单位限期整改； • b整改情况作进一步跟进，并作出记录； • c整改情况进行检查，并对整改情况做出复 检，直至合格； • d已接管物业安排人员进驻管理，对部分成 品进行保护，确保物业各项功能运作正常。
2015-3-18
5、物业承接查验的方式
• 物业管理的承接查验主要以核对的方式进 行，在现场检查、设备调试等情况下还可 采用以下方式进行检查：
2015-3-18
5、物业承接查验的方式
• (1)观感查验。观感查验主要采用目视、触 摸等方式，对查验对象的外观进行检查。 • (2)使用查验。使用查验是通过启用设施设 备直接检查被查验对象的安装质量和使用 功能，以直观的了解其符合性、舒适性和 安全性等。
• 3、二者的责任主体和适用规范、验收标准 不同。住宅工程质量分户查验的责任主体 主要是建设单位和施工单位，物业服务企 业仅是参与者，适用《建筑工程施工质量 验收统一标准》；物业承接查验的责任主 体是建设单位和物业服务企业，后者是直 接的责任主体之一，适用建设部1991年颁 布实施的《房屋接管验收标准》。
• a新建物业达到交付使用的条件。《山东省 物业管理条例》规定，新建住宅小区配套 建筑及设施设备符合规定条件(共计11条、 略)后，建设单位方可办理交付使用手续；
2015-3-18
•
（一）生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置； （二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统； （三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置； （四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、 室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和 供热分户控制装置； （五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安 全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位； （六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等 共用消防设施建设； （七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连； （八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、 商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设； （九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置； （十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设 置有效的隔离设施； （十一）法律、法规规定的其他条件。 建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区 进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管， 并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手
2015-3-18
• 因此，住宅工程质量分户查验与物业承接 查验是两种不同的范畴。尽管在条件具备 或物业服务企业早期介入充分、准备充足 时。物业的承接查验可以和建设工程的竣 工验收同步进行，但它们之间毕竟有很大 的区别。
2015-3-18
• 二、物业的承接查验
2015-3-18
• (一)新建物业的承接查验 • (二)物业管理机构更迭时的承接 查验
2015-3-18
1、新建物业承接查验的条件
• b建设单位应当组织有关部门及专业经营单 位按上述规定，对住宅小区进行综合验收， 接受房地产开发、城市规划、物业管理等 有关部门的监督，并向房地产开发主管部 门办理综合验收备案手续。
2015-3-18
2、物业承接查验前的准备工作
• (1)人员准备。物业服务企业在承接查验前 应根据物业的类型、特点，与建设单位组 成联合小组(联合小组可细分成资料查验组、 现场查验组、协调组等；现场查验组可视 情况作进一步细分)，各自确定相关专业的 技术人员参加。 • (2)计划准备。物业服务企业在接管前应制 定承接查验实施方案，以使承接查验工作 按步骤有计划地进行。
2015-3-18
1、准备工作
• (2)成立承接查验小组，了解物业的基本情 况，制定承接查验方案； • (3)准备资料和工具。物业承接查验验收小 组应提前与物业产权单位及原物业服务企 业接触，洽谈查验、移交的有关事项，确 定其程序和步骤，明确移交单位应准备的 各类表格、工具和物品等。
2015-3-18
2015-3-18
5、物业承接查验的方式
• (3)检测查验。检测查验是运用仪器、仪表、 工具等对检测对象进行测量，以检测其是 否符合质量要求。 • (4)试验查验。试验查验是通过必要的试验 方法(如通水、闭水试验)测试相关设施设备 的性能。
2015-3-18
6、承接查验所发现问题的处理程序
• (1)收集整理存在问题 • a收集所有的《物业检验记录表》； • b《物业检验记录表》进行分类整理，将查 验中所发现问题登记造表； • c整理好的工程质量问题提交建设单位确认， 并办理手续。
2015-3-18
住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区别
• 2、二者查验的内容不同。住宅工程质量分 户验收是对每一户单位工程及公共部位质 量进行的专门验收；物业承接查验是指物 业服务企业对新接管项目的物业公共部位、 公用设施设备及其他公共配套设施进行的 查验。
2015-3-18
住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区别
2015-3-18
3、承接查验的工作流程
物业建成通过竣工综合验收
物业服务企业组织人员进行 现场查验 对查验中发现的问题进行处 理 物业移交
2015-3-18
3、承接查验的工作流程
• (1)物业通过有关部门组织的综合竣工验收 后，物业建设单位及时书面提请物业接管 单位进行物业承接查验，双方约定查验时 间。
2015-3-18
3、承接查验的工作流程
• • • • •
(2)物业服务企业查验准备阶段的主要任务： a熟悉查验各层面的情况； b查验工作应备文件(略)； c查验人力与器具准备； d查验前人员培训。
2015-3-18
3、承接查验的工作流程
• (3)物业服务企业现场查验运作阶段的主要任务： • a建设单位和物业服务企业相关人员进入物业查验 现场； • b安照准备阶段所制各类表格分别进行查验； • C查验完毕填写表格，重要现场应进行拍照，一 式两份，一份交建设单位，一份由物业服务企业 存档备案； • d查验合格，双方办理移交手续，钥匙交项目服务 中心。
2015-3-18
4、物业承接查验的内容
• c物业管理区域环境查验。主要包括园林植 物(如花卉、树木、草坪、绿篱、花坛等)、 园林建筑(如小品、花架、园廊等)；物业大 门、值班岗亭、围墙、道路、社区活动中 心(会所)、停车场(库、棚)、游泳池、运动 场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲 娱乐设施、信报箱等。
2015-3-18
• (一)新建物业的承接查验
2015-3-18
(一)新建物业的承接查验 • • • • • • 1、新建物业承接查验的条件 2、物业承接查验前的准备工作 3、承接查验的工作流程 4、物业承接查验的内容 5、物业承接查验的方式 6、承接查验所发现问题的处理程序
2015-3-18
1、新建物业承接查验的条件
2015-3-18
2、物业承接查验前的准备工作
• c结合物业实际情况制定承接查验管理制度， 主要包括《物业验收管理制度》、《房屋 承接查验标准》、《设施成品保护方案》 等。 • d查验设备、工具准备。在现场查验前，需 根据物业的特点准备必需的仪器、仪表和 工具，以检测物业共用部位、共用设施设 备是否符合质量要求。
• (3)资料准备。在物业承接查验之前，物业服务企 业应准备好必需的查验资料，主要包括查验工作 流程和记录表格。 • a查验工作流程一般有《物业承接查验工作流程》 和《承接查验所发现问题的处理流程》等； • b承接查验的常用记录表格有《工作联络单》、 《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题 统计表》、《楼宇资料移交清单》、《楼宇房屋、 配套设施设备移交清单》、《钥匙交接记录表》 等。