城市项目容积率分析

城市项目容积率分析

摘要：分析了城市规划中因考虑不当造成的社会问题及对土地的建设性破坏指出建筑容积率是控制性详细规划的重要指标并探讨了容积率控制对城市规划的影响以促进城市规划的进一步完善

关键词:容积率城市规划指标影响

正文：

目前大型城市项目备受关注,特别是在土地市场遭遇寒流的今天城市综合体以及业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因素成为地方政府及开发商追捧的热点。 

开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面

一是业态的合理性

二是产品的可实现性

三是经济的可盈利性 

 基于此容积率分可沿以下思路： 

 定性：土地性质、业态组合重点研究业态组合的联动性

定量：业态的组合比例、建设规模重点研究容积率

 容积率是由市场需求、城市规划及项目成本平衡三个层面共同影响并催生出来的。

一、关于市场

涉及到一个概念的问题,业态、区域位置、建筑设计、社会价值、发展潜力、综合效应等诸如此类的问题并非是某一个项目独有的东西。

(一) 技术层面

 市场定位 

1、项目市场是代表城市生活与消费的丰富性与完整性，提升了消费者的生活品质

2、项目的业态与招商成果必须最大化的实现项目的价值，产生品牌联动效

应。这里要明确以下问题： 

a、整合资源以满足消费者的市场需求；

b、如何为客商提供最好的商业环境？ 

5 如何持续提升项目的价值

6 how to achieve integration of resources to business planning and peripheral industry

7 如何最大程度的实现城市综合体的社会效应与价值

The realization of social effect and value city complex in 7 to the greatest degree

（二）处理好以下几个关系

1、城市与项目的关系——城市特色、文化、城市功能和增强的图像必须与项目本身的特质结合。

2、开发时序与市场的关系——城市综合体项目的开发是渐进的，首期的开发对整个项目至关重要。根据产品的市场接受度和价值判断的不同，然后结合企业和项目进行开发。

2, the relationship between local and overall -- the development of a city complex project must be gradual should say a period equal to the period beginning is critical to the operation of the whole project. The relationship between local the same and whole also penetrated into every stage of investment, sales, promotion level operations because both to build the project’s overall image and highlight the focus and core of local.

3, the development of sequential relationship -- depending on the market for product acceptance degree of difficulty and the project of different products of value judgment and then combined with the actual situation of enterprises and projects such as the demand for funds, demolition, land form and so on.

个人意见是：先做酒店

一般来说，我们打造城市综合体首先开发的业态会是公共商业比较多，大概有以下三个原因：

a、商业投资价值最高，可以确认市场价值最大的认可，符合大多数人们的投资心理；

(2) the first start the business can put the value of the whole project to a new level after that housing prices can sell higher

b、首次启动商业可以聚集人气，甚至可以通过特色商业将生地炒成熟地，把整个项目的价值提升到一个新的层次，无论是从价格还是从企业品牌来说，对后期产品开发都非常有利；

(3) is another factor Pusu blurred risk residential market is currently more than commercial. Finally, office and residential depending on the market situation.

c、另一个因素是扑簌迷离的住宅市场，其风险目前已经超过商业。3、租售的关系——也就是说销量部分和什么时间销售的问题。一些物业只能出租而一些物业必须要卖掉，所有的主力商店最好不要卖，要卖就卖临街的店铺。

5, market speculation and rational operation of the relationship -- project must be elevated to the social level and the actual operation must fall to the market level is a false one.

4、市场炒作与理性操作的关系——项目一定要提升到社会层次，而且实际操作一定要落到市场层面上来，一虚一实。

6, development and operation of the relationship -- this is to say that we actually do a developer or a problem for operators this is the strategic needs of enterprises according to enterprise development strategy to consider but one thing is for sure this project as a city complex operation is one of the key will win.

二，关于设计

容积率决定了什么？

决定了不同产品类型之间配比决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面。

建筑形式与容积率之间的系数对比(各个城市日照间距要求不同，同一容积率指标要求下的业态稍有变化) TOWNHOUSE联排别墅0.5-0.6 0.6-0.7 0.7-0.9 4、5层叠加0.7-0.8 0.8-0.9 0.9-1.1 6层多层1.1-1.3 1.3-1.5 1.5-1.7 11层小高层1.7-2.0 2.0-2.2 2.2-2.5 18层高层2.2-2.5 2.5-2.7 2.7-3.2

1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。

2、容积率0.3~0.5，一般独别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。

3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境可以做的更好。如果其中夹杂低层甚至联排