第八章房地产法

追求卓越，让自己更好，向上而生。2020年12月17日星期 四上午1时3分37秒01:03:3720.12.17
严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年12月 上午1时 3分20.12.1701:03Dec ember 17, 2020
重规矩，严要求，少危险。2020年12月17日 星期四1时3分37秒01:03:3717 December 2020
90年代中
2002年7月1 日国土资
我国期房革产次大被用房随制，市火量违建着度房场爆土规房地住改地再，地征。产市场的源令3号杀之顿市月发部、令乱风房场31，征，地12展日10号0严地整产73历年1 程：2通段产房税00过调市贷收4年金控场款等开融房（利等始手地住率）、
国有土地 使用权出
一级市场
国家垄断
抓住每一次机会不能轻易流失，这样 我们才 能真正 强大。20.12.172020年 12月17日星期 四1时3分37秒 20.12.17
谢谢大家！
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证 明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人 或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
3、商品房的质量问题：
第12条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用， 或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合 格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 （注 意：没有支持“双倍赔偿”）
2、土地使用权出让的方式
（1）协议出让； （2）招标出让 （3）拍卖出让； （4）挂牌出让
（二）国有土地使用权划拨制度（P221）
注意:划拨土地上建的房子无法办理房产证
三、房地产开发企业
注意：购房时应查验开发商的《企业法人营业执 照》和《房地产开发企业资质证书》
四、房屋拆迁（已确定为拆迁的房屋不能买）
◆《住宅室内装饰装修管理办法》（2002年3月5日）
广东首宗商品房双倍索赔案
1995年1月14日，李小姐看中了位于天河岗 顶的一套价格为69万元的商品房，并向该房的 销售单位正泰公司交纳了定金1万元。该房是 1992年由长城房地产开发公司开发，广州市广 源实业公司购入该房后，交由正泰公司包销。 1995年12月4日，李小姐与广源实业公司签订 了购房合同，并于同日将房款存入华侨公司的 帐户，再转给正泰公司。但直至2003年6月仍 未领到房产证，遂将广源实业公司、正泰公司 告上法庭，要求双倍赔偿。请问：李小姐的诉 讼请求是否应予支持？为什么？
◆《城市房屋权属登记管理办法》（ 2001年8月 15日）
◆《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年6月 30日）
◆ 《住宅室内装饰装修管理办法》（2002年3月 5日）
◆最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适
用法律若干问题的解释》（2003年7月1日）
第二节 房地产开发
一、房地产开发的概述
广义
建设前期的 开发工作
土地开发（“三通一平”） 土地再开发
房屋开发项目建设
二、房地产开发用地的取得
（一）国有土地使用权出让制度——土地有偿有期 限使用
1、土地使用权出让的概念及特征 （1）出让主体是国家，由国家垄断出让市场（一级
市场）；
（2）出让的客体是城市规划区内的国有土地的使用权； （3）不包括地下资源、埋藏物及市政公用设施等； （4）出让有期限；（P225） （5）土地使用者必须向国家支付土地使用权出让金； （6）向土地管理部门申请登记，领取土地使用权证。
措施：（1）将售楼人员的承诺写进合同 ；（2） 保留楼书与广告。
2、商品房的产权证书； 注意： （1）注意查询房屋交易信息； （2）注意收集购房资料； （3）留心购房合同编号。
第8条：具有下列情形之一，导致商 品房买卖合同目的不能实现的，无法取得 房屋的买受人可以请求解除合同、返还已 付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求 出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿 责任：
第三节 房地产交易
一、房地产交易的概念
房地产转让
房地产开发 后的交易
建成房屋的 销售（现房 销售）
商品房预售
房地产抵押
房地产投入使用后的交易 （二手楼交易）
房地产交易
房地产租赁
★房地产管理体制
两证分离：土地使用权证、房产证 两证合一：房地产权证
1、双方当事人合格；
2、交易应是双Hale Waihona Puke Baidu当事人真实的意思反映（参见《合 同法》关于“合同效力”的规定）；
第13条： 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买 受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应 当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延 修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及 修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
◆《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年6月30日）
◆ 《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7 月20日）
◆《商品房销售管理办法》（2001年6月1日）
◆《城市房地产转让管理规定》（2001年8月15 日）
◆《城市商品房预售管理办法》（2004年7月20 日）
◆《物业管理条例》（2003年9月1日）
◆《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15 日）
重于泰山，轻于鸿毛。01:03:3701:03:3701:03Thursday, December 17, 2020
不可麻痹大意，要防微杜渐。20.12.1720.12.1701:03:3701:03:37December 17, 2020
加强自身建设，增强个人的休养。2020年12月17日 上午1时 3分20.12.1720.12.17
第十三章 房地产管理法律制度
第一节 概述
一、房地产的概述 （一）房地产的概念 （二）房地产的特征（P218-219） （三）我国的房地产市场 二、房地产管理法 三、房地产管理法的基本原则（P220）
80年代末 兴起，无 立法规范
90年代初 出现房地 产热
1995年颁布实施《房 地产管理法》，房地 产市场开始走向规范
物业管理企业
踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就 未来。20.12.1720.12.17Thurs day, December 17, 2020
弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。01:03:3701:03:3701:0312/17/2020 1:03:37 AM
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.12.1701:03:3701:03Dec-2017-Dec-20
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未 告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又 将该房屋出卖给第三人。
第9条 出卖人订立商品房买卖合同时，具 有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、 解除的，买受人可以请求返还已付购房款及 利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不 超过已付购房款一倍的赔偿责任：
房地产市场
让市场
土地使用权
房地产 开发经 营市场
二级 市场
再行转让
房产开发经 营（商品房
的开发经营）
我国的房地产市场
投入使用 后的房屋 交易市场 （二手楼 交易市场）
我国房地产市场的相关法律规定：
◆《中华人民共和国房地产管理法》（1995年1 月1日）
◆ 《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1 日）
4、适用的范围
《解释》调整的范围：商品房买卖行为， 包括商品房预售和商品房现售。
四、房屋抵押（《城市房地产抵押管理办法》
2001年8月15日）
五、房屋租赁
第四节 物业管理
一、物业管理的概念 二、物业管理法律关系的主体
业 业主 执行机构 业主委
主 大会
员会
三、物业管理中的契约关系
1、业主公约 2、物业管理服务合同
（三）购买商品房应注意的问题——最高
院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》（2003年7月1日）
1、商品房预售广告的效力：
《解释》第3条： 商品房的销售广告和宣传资料为 要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内 的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定， 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定 有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即 使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容， 当事人违反的，应当承担违约责任。
好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午1时3分37秒 上午1时 3分01:03:3720.12.17
每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.12.1720.12.1701:0301:03:3701:03:37Dec-20
务实，奋斗，成就，成功。2020年12月17日 星期四1时3分37秒Thursday, December 17, 2020
5、必须订立书面合同，并办理登记手续。
三、商品房预售 （一）商品房预售的概念 （二）商品房预售的条件 购买商品房必须“五证”齐全： 1《中华人民共和国国有土地使用证》； 2《中华人民共和国建设用地规划许可证》； 3《中华人民共和国建设工程规划许可证》 ； 4《建设工程开工证》； 5《商品房预售许可证》。
3、交易不得违反政策、法律和社会公共道德；
4、房地产转让的客体必须合法（P228）；
七种房子不能买：
（1）没有预售许可证的房子；（2）集体土地上建 的商品房；（3）划拨土地上建的商品房；（4） 军队使用的土地上建的房子；（5）私自加建的商 品房；（6）查封抵押的房子；（7）已确定拆迁 的房子不能买。