万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
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的优势。
二．
同时建议是否可以松山湖1号到本案开设穿梭松山湖的巴士，提升本案与松
山湖的交通便利性。
二． 对于周边的常平、寮步和东莞城区的竞争来说，以其说是项目的竞争不 如说是片区价值的竞争，是大松山湖与三个片区的竞争。
1. 东莞东部中心镇区常平镇来说，应强化万科金域蓝湾的产品档次及大松湖片区 的优势，同时进一步完善项目与深圳/广州等地的交通，如：是否在项目周边设 一至深圳/广州专线起客点。应对常平镇在交通优势的干扰。
区域内预计上 市项目
松山湖北部 工业园区
本项目所 处位置
常平 镇
金地格林上院
(预计07年下半年上市)
万科项目
(预计08年上市)
大岭 山
光大.锦绣山河
(预计07年年底上市)
松山 湖
大朗中心区
碧水天源
(08年推四期)
长城世家
(预计08年上半年上市)
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客户
特征： 大朗镇区中高端客户
（1）本地成长型客户：从事毛纺织、装备制造、物流等行业，小企业主或大型企业高级员工，以及镇区 内行政机关职工，年龄在28~35岁左右，月收入约1~2万元，买房除了满足居住外，更多的是需要彰显成 就和品味，一般需要户型在120三房/140四房。 关键词：稳定 经过多年的努力和奋斗，事业及家庭已进入相对稳定的上升阶段 同时多年的奔波也使他们在心情在心态都有一种强烈对更稳定的生活渴求 稳定的事业和有殷实的经济基础，使他们更为接近“开好车”、“住好房”、“过好日了”的奋斗目标。 当然，能住在“都市”里就更完美了。 关键词：责任 在事业上， 他们已达到一定的成就，工作的责任一直推着他们不断的前进。熬夜/挫折/打击/加班/荣誉/加 薪/分红是他们的职业写照。在生活上，他们是家庭顶梁柱，家庭的幸福是他们奋斗的动力也是最大的欣慰。 关键词：愧疚 他们害怕回到原点，几乎盲目地追求金钱（很大成分上是被迫努力赚钱以获得安全感）不得不应付更多的 社会交际，陪吃饭/陪喝酒/陪娱乐等等，陪伴家人的时间越来越少。因此，心里充满着对家人的愧疚，希 望以最好的物质给家人补偿。 关键词：自我肯定和证明 自我的肯定和证明同时也一种地位和身份的标签，他们试图让自己更有钱的同时更有品味，他们开始关注 一定奢侈品，开始开好车、喝好酒、穿名牌，通过物质来体现自己的品味，来肯定和证明自己。买不起别 墅，但住的房子也一定要别的好。 关键词：浮燥 疲惫的工作和复杂的交际让他们静不下心来细心阅读，他们更倾向于更直观、简简的信息渠道，如：朋友 介绍、电视、户外及短信。
万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
报告大纲
市场 状况 目标 客群 营特销征 策略 营销 部署
与区域内竞争对手的关联 与干扰型区域外市场的关联
万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
区域 的划 根据东莞房地产的发展现状，根据本项目所在区域的距离及交通情况，圈定两个区域圈层： 分 大松山湖片区【大朗镇、松山湖、大岭山镇】
区域内主力项
目分析 区域
代表楼盘
上市时 间
区位
项目规模
主力产品
大朗
碧水天源 (四期)
08年中
毗邻松山湖科技产 业园区
占地约66.67万平方米,建 筑面积：48万平方米
别墅，少量大面 积的洋房
松山 湖
大岭 山
光大. 锦绣山河
长城世家
万科项目 新世纪领 居
金地格林 上院
07年底
08年上 半年 08年
08年上 半年
07年底
松山湖科技产业园 中心区
一期占地面积：18万平方 米,建筑面积19万平方米; 主力产品独栋别墅、并联 别墅
别墅，少量大面 积的洋房
松山湖科技产业园 沁园路边
占地约6.85万平方米，建 筑面积10.96万平方米， 容积率1.6
高层洋房
东莞市大岭山连平 占地约15万平方米,未做 别墅，少量大面
管理区
优势：
➢该项目地块位于松山湖科技产业园商住规划区内，凯悦酒店西 北侧，北面是留学生创业园，地理位置较优越，交通便利 ➢长城世家近山亲水 ，尽享松山湖的原生山水 ，自然资源独特 ➢周边教育配套成熟 ➢容积率：1.6，容积率较低； ➢以多层和小高层围合组成，将原生态湖泊与组团园林、入户花 园层层交融，保证了户户有景，移步异景
控规，容积率0.8
积的洋房
莞长路与环城大道 占地43万㎡，总建34万㎡， 项目一期由7栋高
交界处
容积率0.8
层组成，
项目东接石大路松 山湖高新技术产业 园区，南靠大岭山 镇中心商圈
面积9.47万平方米,建筑 面积189467.6平方米,容 积率为2.0,
高层洋房
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项目位于大朗镇中心，且也是大朗明年同期同类产品仅在售项目，本镇区客户将本案最直接也较 稳定的的客户来源。
大朗镇位位于大松湖片区，与北部工业区（特别是华为、漫步者等大型工业厂工）距离很近，可 以说是基本连为一片，松山湖园林的客户将重点争取的群体，同时也是与主要竞争对手主要竞争的 客户。
交通的便利及莞深一体进程的推进，越来越多的深圳人到莞置业。松山湖的未来规划、园区环境 及万科金域蓝湾的品牌都将是吸引他们投资的诱因，让他们看到更丰厚的投资前景。
中心城区
➢绝对领先的市场 ➢各大发展商的竞争 ➢中心城区地位 ➢完善的交通 ➢政府政策的扶持 ➢成熟的配套
万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
竞争对 比分析 各片区与本项目的竞争考量的标准主要涉及产品、社区规模、配套等方面。分：很强、较
强、一般、较弱、很弱，共五个等级。
标准项 产品开发水平
开发规模 配套
目标客户群区域
常平片区
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各片区主要 竞争力
常平片区
➢成熟的房地产市场 ➢较高的开发水平 ➢成熟的配套 ➢便捷的交通 ➢强劲的经济实力 ➢东莞东部中心镇区
寮步片区
➢迅速发展的市场 ➢知名发展商的进入 ➢产业的支持 ➢便捷的交通 ➢突出的地缘优势 ➢镇区发展潜力
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l
万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
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项目总套数约2000套，分三期推出： 一期产品预计07年10月份推出，580多套； 二期约600套；
主力产品：60-80㎡的二房
90-110 ㎡的三房
一期
二期
三期
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报告大纲
市场 状况 目标 客群 营特销征 策略 营销 部署
与区域内竞争对手的关联 与干扰型区域外市场的关联
万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
区域外 干扰型 市场
寮步片区
城区
从交通上与本案有 20分钟以上的车程 距离，所在片区存 在差别，因此仅将 作为【干拢圈层】
劣势：
➢该项目所处位置暂时还没全面开发，周边生活配套不成熟 ➢占地约6.85万平方米，建筑面积10.96万平方米，项目规模中等
本案 长城世家
主力产品：
➢11-12层的小高层
➢120-140的三房和四房
万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
主要竞争项目分析——金 地·格林上院 占地面积9.47万平方米，建筑面积189467.6平方米，容积率为2.0
原则： 区域 规模 档次 产品 客户
区域内竞争项 目锁定
区域 松山湖 大岭山
项目名称 长城世家 金地格林上院
相似度 ★★★★ ★★★★★
直接竞争楼盘：长城世家/金地格林上院
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主要竞争项目分析—— 长城世家 占地约6.85万平方米，建筑面积10.96万平方米，容积率1.6
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报告大纲
市场 状况 目标 客群 营特销征 策略 营销 部署
大朗客户 松山湖客户 深圳客户的特征
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前案已对目标客
户群进行了圈定
大朗/松山 湖园区
（第一圈层）
深圳及 其它投 资客户
（第二圈层）
优势
➢距离松山湖教育区仅2公里，交通比较便利 ➢距离镇中心1.5公里，没有镇中心的嘈杂人流影响； ➢项目周边市政路网规划良好，绿化与路况优良； ➢院落式建筑设计，错落有致的景观，多功能入户花园
劣势
➢位于镇中心与乡村的结合部，区域价值较难获得认同； ➢三面临路（石大一级公路、另两条双向六车道市政路），车流多车速快，道路噪音污 染严重；地块西南角是中型鞋材厂（未有搬迁计划），噪音及空气污染大； ➢周边大部分为农村自建房，居住环境受到一定干扰，有一定的治安隐忧； ➢生活、交通等配套滞后，整体居住氛围不足；
万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
客户 特征： 大朗镇区中高端客户
（2）子女独立型：年龄在23~28岁之间，目前与父母一起居住，月收入在5000~10000元之间。家庭 环境优越，购房的款项主要来自优越的家里，并受过良好的救教育，有较高的审美水平，对居住一环 境有更高的需求，要有更高的园林品质和工艺、有专业的物管服务、更高档的楼盘品质。主要需要产 品在100~120之间。 关键词：80后 基本没有受过太多的苦，在相对幸福的环境中生长。经历新旧社会观念的更替，形成了多元化的人生 观和世界观。早恋/扩招/千年虫/金庸/周星驰/韩剧/NIKE/出国/就业压力等。在快速变化的社会里成长， 有一点激进、有一点迷茫。在精神上充满激情，青春，爱尝试，有力量，无成见。他们是成长的一代， 变化了的一代，不太一样的一代 关键词：个性、品味 内心向往特力独行，喜欢能在一定程度上标榜个性、彰显个人品味的东西。因为我们追求个性的张扬 和属于自己的生活观念。他们更能欣赏的，是有一定品味的时尚。较为关注和崇尚潮流，追求有格调 的生活。 关键词：物质化 追求物质享受和感官刺激的一代。 充满梦想和追求的一代。 快餐化的生活，外包化的生活。 消费一族，相对老一辈更倾向于少储蓄，消费观念也使得他们难于积累储蓄。 关键词：时尚、科技 网络化：网络冲浪/个人主页/EMAIL/CS/QQ/MSN/博客. 数码化：MP3/N93/数码相机/摄像机/蓝牙 都市化：星巴克/卡布奇诺/CBA/体育公园/歌剧院
周边区域【东莞城区、寮步片区、常平片区】
寮步片区
城区
常平片区
目标客户群区
域 大岭山镇
松山湖
大朗镇
Leabharlann Baidu
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2. 在3个镇中寮步与松山湖距离最近，但与松山湖的沿路相对嘈杂，整体上影响该 片区价值，也使两区域的隔离明显。对于寮步来说，同样需要强化万科金域蓝 湾的产品档次、交通的便利性及大松湖片区的优势。
3. 本项目之于中心城区，尽管路况良好，生活配套更为完善，但近半小时的车程 也使本案以交通便利性稳定松山湖客户更有说服力。
万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
客户
特征： 松山湖园区客户：
价格（普通住 宅）
交通便捷 自然资源
镇区经济
城市地位 对周边区域吸
附力
常平片区
较强 较强 很强 均价≥5000 很强 较弱 很强 较强 较强
寮步片区
较强 较强 一般 均价≥4700 很强 较弱 较强 较强 一般
中心城区
较强 很强 很强 均价≥6200 很强 较强 很强 很强 较强
项目所在片区
一般 较弱 较强
万科地产金域蓝湾营销 执行案
2020/10/31
万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
本案要旨
本案通过在研究万科金域蓝湾与同区域内构成竞争关系的 楼盘之间的关联、与构成干扰关系的区域外市场之间的关 联，以及目标客群特征的基础上，寻找项目与目标客群的 沟通内容、沟通策略、沟通方式、以及沟通渠道，并以此 展开营销部署。
均价≤4300
较强 很强 一般/未来东莞经济 发动机 很强 较强/未来东莞新的 行政中心
万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
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市场竞
一． 本案竞争主要来自同一大松山湖圈层的长城世家、金地格林上院，相比
争策略： 这两个竞争对手，强调是万科品牌及本案位于大朗镇中心区的成熟配套
二．
同时建议是否可以松山湖1号到本案开设穿梭松山湖的巴士，提升本案与松
山湖的交通便利性。
二． 对于周边的常平、寮步和东莞城区的竞争来说，以其说是项目的竞争不 如说是片区价值的竞争，是大松山湖与三个片区的竞争。
1. 东莞东部中心镇区常平镇来说，应强化万科金域蓝湾的产品档次及大松湖片区 的优势，同时进一步完善项目与深圳/广州等地的交通，如：是否在项目周边设 一至深圳/广州专线起客点。应对常平镇在交通优势的干扰。
区域内预计上 市项目
松山湖北部 工业园区
本项目所 处位置
常平 镇
金地格林上院
(预计07年下半年上市)
万科项目
(预计08年上市)
大岭 山
光大.锦绣山河
(预计07年年底上市)
松山 湖
大朗中心区
碧水天源
(08年推四期)
长城世家
(预计08年上半年上市)
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客户
特征： 大朗镇区中高端客户
（1）本地成长型客户：从事毛纺织、装备制造、物流等行业，小企业主或大型企业高级员工，以及镇区 内行政机关职工，年龄在28~35岁左右，月收入约1~2万元，买房除了满足居住外，更多的是需要彰显成 就和品味，一般需要户型在120三房/140四房。 关键词：稳定 经过多年的努力和奋斗，事业及家庭已进入相对稳定的上升阶段 同时多年的奔波也使他们在心情在心态都有一种强烈对更稳定的生活渴求 稳定的事业和有殷实的经济基础，使他们更为接近“开好车”、“住好房”、“过好日了”的奋斗目标。 当然，能住在“都市”里就更完美了。 关键词：责任 在事业上， 他们已达到一定的成就，工作的责任一直推着他们不断的前进。熬夜/挫折/打击/加班/荣誉/加 薪/分红是他们的职业写照。在生活上，他们是家庭顶梁柱，家庭的幸福是他们奋斗的动力也是最大的欣慰。 关键词：愧疚 他们害怕回到原点，几乎盲目地追求金钱（很大成分上是被迫努力赚钱以获得安全感）不得不应付更多的 社会交际，陪吃饭/陪喝酒/陪娱乐等等，陪伴家人的时间越来越少。因此，心里充满着对家人的愧疚，希 望以最好的物质给家人补偿。 关键词：自我肯定和证明 自我的肯定和证明同时也一种地位和身份的标签，他们试图让自己更有钱的同时更有品味，他们开始关注 一定奢侈品，开始开好车、喝好酒、穿名牌，通过物质来体现自己的品味，来肯定和证明自己。买不起别 墅，但住的房子也一定要别的好。 关键词：浮燥 疲惫的工作和复杂的交际让他们静不下心来细心阅读，他们更倾向于更直观、简简的信息渠道，如：朋友 介绍、电视、户外及短信。
万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
报告大纲
市场 状况 目标 客群 营特销征 策略 营销 部署
与区域内竞争对手的关联 与干扰型区域外市场的关联
万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
区域 的划 根据东莞房地产的发展现状，根据本项目所在区域的距离及交通情况，圈定两个区域圈层： 分 大松山湖片区【大朗镇、松山湖、大岭山镇】
区域内主力项
目分析 区域
代表楼盘
上市时 间
区位
项目规模
主力产品
大朗
碧水天源 (四期)
08年中
毗邻松山湖科技产 业园区
占地约66.67万平方米,建 筑面积：48万平方米
别墅，少量大面 积的洋房
松山 湖
大岭 山
光大. 锦绣山河
长城世家
万科项目 新世纪领 居
金地格林 上院
07年底
08年上 半年 08年
08年上 半年
07年底
松山湖科技产业园 中心区
一期占地面积：18万平方 米,建筑面积19万平方米; 主力产品独栋别墅、并联 别墅
别墅，少量大面 积的洋房
松山湖科技产业园 沁园路边
占地约6.85万平方米，建 筑面积10.96万平方米， 容积率1.6
高层洋房
东莞市大岭山连平 占地约15万平方米,未做 别墅，少量大面
管理区
优势：
➢该项目地块位于松山湖科技产业园商住规划区内，凯悦酒店西 北侧，北面是留学生创业园，地理位置较优越，交通便利 ➢长城世家近山亲水 ，尽享松山湖的原生山水 ，自然资源独特 ➢周边教育配套成熟 ➢容积率：1.6，容积率较低； ➢以多层和小高层围合组成，将原生态湖泊与组团园林、入户花 园层层交融，保证了户户有景，移步异景
控规，容积率0.8
积的洋房
莞长路与环城大道 占地43万㎡，总建34万㎡， 项目一期由7栋高
交界处
容积率0.8
层组成，
项目东接石大路松 山湖高新技术产业 园区，南靠大岭山 镇中心商圈
面积9.47万平方米,建筑 面积189467.6平方米,容 积率为2.0,
高层洋房
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项目位于大朗镇中心，且也是大朗明年同期同类产品仅在售项目，本镇区客户将本案最直接也较 稳定的的客户来源。
大朗镇位位于大松湖片区，与北部工业区（特别是华为、漫步者等大型工业厂工）距离很近，可 以说是基本连为一片，松山湖园林的客户将重点争取的群体，同时也是与主要竞争对手主要竞争的 客户。
交通的便利及莞深一体进程的推进，越来越多的深圳人到莞置业。松山湖的未来规划、园区环境 及万科金域蓝湾的品牌都将是吸引他们投资的诱因，让他们看到更丰厚的投资前景。
中心城区
➢绝对领先的市场 ➢各大发展商的竞争 ➢中心城区地位 ➢完善的交通 ➢政府政策的扶持 ➢成熟的配套
万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
竞争对 比分析 各片区与本项目的竞争考量的标准主要涉及产品、社区规模、配套等方面。分：很强、较
强、一般、较弱、很弱，共五个等级。
标准项 产品开发水平
开发规模 配套
目标客户群区域
常平片区
精品资料网万（科h地t产tp金:/域/w蓝w湾营w销.c执n行sh案u[1.]cn）
各片区主要 竞争力
常平片区
➢成熟的房地产市场 ➢较高的开发水平 ➢成熟的配套 ➢便捷的交通 ➢强劲的经济实力 ➢东莞东部中心镇区
寮步片区
➢迅速发展的市场 ➢知名发展商的进入 ➢产业的支持 ➢便捷的交通 ➢突出的地缘优势 ➢镇区发展潜力
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l
万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
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项目总套数约2000套，分三期推出： 一期产品预计07年10月份推出，580多套； 二期约600套；
主力产品：60-80㎡的二房
90-110 ㎡的三房
一期
二期
三期
万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
报告大纲
市场 状况 目标 客群 营特销征 策略 营销 部署
与区域内竞争对手的关联 与干扰型区域外市场的关联
万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
区域外 干扰型 市场
寮步片区
城区
从交通上与本案有 20分钟以上的车程 距离，所在片区存 在差别，因此仅将 作为【干拢圈层】
劣势：
➢该项目所处位置暂时还没全面开发，周边生活配套不成熟 ➢占地约6.85万平方米，建筑面积10.96万平方米，项目规模中等
本案 长城世家
主力产品：
➢11-12层的小高层
➢120-140的三房和四房
万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
主要竞争项目分析——金 地·格林上院 占地面积9.47万平方米，建筑面积189467.6平方米，容积率为2.0
原则： 区域 规模 档次 产品 客户
区域内竞争项 目锁定
区域 松山湖 大岭山
项目名称 长城世家 金地格林上院
相似度 ★★★★ ★★★★★
直接竞争楼盘：长城世家/金地格林上院
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主要竞争项目分析—— 长城世家 占地约6.85万平方米，建筑面积10.96万平方米，容积率1.6
万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
报告大纲
市场 状况 目标 客群 营特销征 策略 营销 部署
大朗客户 松山湖客户 深圳客户的特征
精品资料网万（科h地t产tp金:/域/w蓝w湾营w销.c执n行sh案u[1.]cn）
前案已对目标客
户群进行了圈定
大朗/松山 湖园区
（第一圈层）
深圳及 其它投 资客户
（第二圈层）
优势
➢距离松山湖教育区仅2公里，交通比较便利 ➢距离镇中心1.5公里，没有镇中心的嘈杂人流影响； ➢项目周边市政路网规划良好，绿化与路况优良； ➢院落式建筑设计，错落有致的景观，多功能入户花园
劣势
➢位于镇中心与乡村的结合部，区域价值较难获得认同； ➢三面临路（石大一级公路、另两条双向六车道市政路），车流多车速快，道路噪音污 染严重；地块西南角是中型鞋材厂（未有搬迁计划），噪音及空气污染大； ➢周边大部分为农村自建房，居住环境受到一定干扰，有一定的治安隐忧； ➢生活、交通等配套滞后，整体居住氛围不足；
万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
客户 特征： 大朗镇区中高端客户
（2）子女独立型：年龄在23~28岁之间，目前与父母一起居住，月收入在5000~10000元之间。家庭 环境优越，购房的款项主要来自优越的家里，并受过良好的救教育，有较高的审美水平，对居住一环 境有更高的需求，要有更高的园林品质和工艺、有专业的物管服务、更高档的楼盘品质。主要需要产 品在100~120之间。 关键词：80后 基本没有受过太多的苦，在相对幸福的环境中生长。经历新旧社会观念的更替，形成了多元化的人生 观和世界观。早恋/扩招/千年虫/金庸/周星驰/韩剧/NIKE/出国/就业压力等。在快速变化的社会里成长， 有一点激进、有一点迷茫。在精神上充满激情，青春，爱尝试，有力量，无成见。他们是成长的一代， 变化了的一代，不太一样的一代 关键词：个性、品味 内心向往特力独行，喜欢能在一定程度上标榜个性、彰显个人品味的东西。因为我们追求个性的张扬 和属于自己的生活观念。他们更能欣赏的，是有一定品味的时尚。较为关注和崇尚潮流，追求有格调 的生活。 关键词：物质化 追求物质享受和感官刺激的一代。 充满梦想和追求的一代。 快餐化的生活，外包化的生活。 消费一族，相对老一辈更倾向于少储蓄，消费观念也使得他们难于积累储蓄。 关键词：时尚、科技 网络化：网络冲浪/个人主页/EMAIL/CS/QQ/MSN/博客. 数码化：MP3/N93/数码相机/摄像机/蓝牙 都市化：星巴克/卡布奇诺/CBA/体育公园/歌剧院
周边区域【东莞城区、寮步片区、常平片区】
寮步片区
城区
常平片区
目标客户群区
域 大岭山镇
松山湖
大朗镇
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2. 在3个镇中寮步与松山湖距离最近，但与松山湖的沿路相对嘈杂，整体上影响该 片区价值，也使两区域的隔离明显。对于寮步来说，同样需要强化万科金域蓝 湾的产品档次、交通的便利性及大松湖片区的优势。
3. 本项目之于中心城区，尽管路况良好，生活配套更为完善，但近半小时的车程 也使本案以交通便利性稳定松山湖客户更有说服力。
万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
客户
特征： 松山湖园区客户：
价格（普通住 宅）
交通便捷 自然资源
镇区经济
城市地位 对周边区域吸
附力
常平片区
较强 较强 很强 均价≥5000 很强 较弱 很强 较强 较强
寮步片区
较强 较强 一般 均价≥4700 很强 较弱 较强 较强 一般
中心城区
较强 很强 很强 均价≥6200 很强 较强 很强 很强 较强
项目所在片区
一般 较弱 较强
万科地产金域蓝湾营销 执行案
2020/10/31
万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
本案要旨
本案通过在研究万科金域蓝湾与同区域内构成竞争关系的 楼盘之间的关联、与构成干扰关系的区域外市场之间的关 联，以及目标客群特征的基础上，寻找项目与目标客群的 沟通内容、沟通策略、沟通方式、以及沟通渠道，并以此 展开营销部署。
均价≤4300
较强 很强 一般/未来东莞经济 发动机 很强 较强/未来东莞新的 行政中心
万科地产金域蓝湾营销执行案[1]
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市场竞
一． 本案竞争主要来自同一大松山湖圈层的长城世家、金地格林上院，相比
争策略： 这两个竞争对手，强调是万科品牌及本案位于大朗镇中心区的成熟配套