浅谈如何规范土地储备资金运作

浅谈如何规范土地储备资金运作

作者：陈兰彩

来源：《行政事业资产与财务》2016年第17期

摘要：本文以徐州市为例，浅谈如何规范土地储备资金运作，分析当前存在的问题及应对措施，提出土地储备资金运作管理的工作建议。

关键词：土地储备；资金运作；规范

一、徐州市现行土地储备资金运作模式

一是构建管理平台，规范运作程序。在市国土资源局下设置了土地储备中心，扎口管理土地征用、收储土地成本的管理和核算。二是建立资本金和贷款管理制度。土地储备中心根据收储土地运作和资金周转需要情况，向银行先行垫付，待土地处置后向财政部门申请返还该宗地成本。三是土地成本核算采取扎口管理。所有地块的成本性支出都由土地储备中心统一拨付与归集，并按收储地块成本核算对象进行归集、分配、核算，建立台账。四是规范结转宗地成本。及时对接市财政部门，加快宗地成本核算，以确保已出让储备土地的成本能够足额返还。五是加强储备资本金保障。财政部门从土地出让收入中提取一定比例的国土收益基金，专项用于土地储备收储工作。

二、存在的问题

（1）储备成本及收益基金提取返还不及时。按照宗地成本核算返还办法，土地收储成本是在地块出让后，财政部门根据土地出让金收缴比例分期返还，部分地块由于市场因素迟迟无法出让或出让后出让金缴付不及时，造成这些地块的收储成本回收周期长，占用较多的资金。

（2）土地收储空间日益减少。近年来，随着城区集体土地逐步征用和工业企业“退城入园”逐步完成，主城区可用于收储的新增土地越来越少，剩余土地多为拆迁量大、拆迁成本高、经济效益低的城中村地块或搬迁企业退让地块，加之各投融资平台在实施城建重点工程中，将收储成本较低的土地作为平衡地块，用于自我资金平衡，造成土地收储工作越来越难实施，土地收储空间也越来越小，计划落实难度大。

（3）征地政策调整给土地收储带来较大的资金压力和实施难度。根据《徐州市征地补偿和被征地农民社会保障实施办法（试行）》（市政府市政规〔2014〕1号文件），在土地报批前，由用地主体先行垫付被征地农民社会保障费用，待土地挂牌出让后，再与市财政统一结算。储备土地的被征地农民社保费用均由储备中心垫付。但由于土地报批――征用收储――挂牌出让周期较长，且储备资金多为银行贷款，造成储备资金积压严重，资金使用成本较高。同时，由于历史遗留问题无法解决，安置人口数难以核定，目前已报批的农用地征用收储工作推进缓慢。

三、拟采取的新举措

（1）土地储备债务纳入财政预算管理。根据《关于规范土地储备和资金管理等有关问题的通知》（财综﹝2016﹞4号）文件规定，土地储备中心自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款，明确对清理甄别后认定为地方政府的存量土地储备贷款，纳入政府性基金预算管理，偿债资金通过政府性基金预算统筹安排，土地储备债务属于政府性债务，将土地储备资金纳入政府预算管理，建立预算管理体系，根据土地储备贷款期限，制定合理的储备贷款资金到期偿还预算，提前做好到期偿还，充分降低债务风险，让土地储备债务在可控范围之内。

（2）向财政争取地方政府专项债券予以置换。协调市财政尽快对接省财政厅，积极争取置换储备存量贷款和今年储备资金缺口部分的地方专项债额度。政府性地方债券资金利率低，期限长，降低收储成本，实现资金效益的最大化、最优化。

（3）保障收储项目的资金需求。为较好的开展土地储备工作，切实发挥土地储备职能，只有通过创新思路，拓展筹资渠道，建立完善全方位、多层次的筹资体系，以为土地经营利用及城市建设提供更好的资金支持。按通知精神，积极与财政对接，按社会资金积极引入的思路，尝试开展政府采购购买服务进行拆迁安置补偿，土地前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。

四、工作建议

（1）建立稳定持续的储备资本金额充实机制。建议完善国土收益基金计提拨付机制，以提高土地储备机构资本金占有比例，财政部门要及时从土地出让收入中拨付土地储备收储成本，加快资金的周转与回收。积极协调财政从土地出让金收入中提取5%的国土收益基金拨付储备中心，以缓解储备中心收储资金压力。

（2）进一步明确被征地农民征地保障费用支付方式。由于土地出让后，其土地出让金是由国土资源部门代收后，统一上缴到财政部门，为缓解储备资金压力，降低资金使用成本，土地报批中预付的被征地农民的征地保障费用宜由财政部门从土地出让收入列支。

（3）建立土地储备资金风险防控体系。土地储备资金管理的过程受金融制度、资金运转、资金来源、土地等多方面要素的制约，容易导致资金周转不畅、举借贷款违约、成本大幅度增加等问题的产生。土地储备资金管理工作是一项系统工作，应建立土地储备资金风险防控体系，根据年度土地储备计划，做好土地储备资金需求量分析，提高资金的使用效益。

（责任编辑：兰卡）