以万科地产为例对我国住宅小微极小户型分析

摘要：1992年房地产市场初步形成以来，已迈入了高速发展的轨道，由于投资过热产生了一系列的问题，其中高房价已使大部分中、低收入的群体对拥有一套房子望而却步。同时，开发商也认识到了这点，推出适合这类人群的小户型住宅。现在市场上小户型以低总价、好地段、易出租、转手快而被投资者和众多的中低收入人群追棒。最近万科又借此东风，开发了极小户型住宅，对此现象笔者浅析了极小户型的开发原因，并得出极小户型项目能对社会效应产生积极的影响，也能对市场环境产生小幅冲击。

关键词：房地产极小户型住宅社会效应市场效应

中图分类号：f293.33文献标识码： a 文章编号：

1.房地产的大背景

从 1979 年经济体制改革开始，我国的房地产市场才有了发展的契机，1992年至 1997 年，中国的房地产市场初步形成。1998 年至今，中国房地产市场进入了新的发展时期，中国的住房制度改革，正式确立了房地产的全面市场化，推动了中国房地产业的发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟。当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现出来。致使全国大部分地区房价出现明显上涨趋势，并且部分城市的房价过高、上涨速度过快。从国家统计局公布的数据统计的从： 1992 年到 2010 年，全国商品房价格平均售价

浅谈日本小户型住宅设计

浅谈日本小户型住宅设计文章摘要：日本普宅以小户型为主，其中集合住宅户型面积一般在90平米以下，居住着工薪阶层和青年家庭。由于特殊的区位和建筑物资短缺等原因，日本在住宅设计和产品研发上追求精益求精，形成了长期坚持开发小户型、注重细节且舒适的开发理念。关键词：集合住宅小户型布局紧凑人性化 1.日本小户型住宅发展历史日本小户型住宅起源于战后伊始。当时，日本的1700万户中约有420万户缺房，为了在短期内缓解住房短缺的问题，日本政府建造了大量集合住宅，其中大部分为面积在40—90m2不等的小户型。最初的标准设计方案是在1949年提出，最有代表性的是面积只有40 m2的公营住宅标准设计51C型，成为该时期住宅设计的原型。1953年前后，社会经济水平有所提高，新一代建筑师们提出了nLDK型方案，即以L(起居室)、D(餐厅)和K(厨房)为住宅的基本要素，以起居室为中心，布置各房间，连接n个卧室。这种类型的住宅通过标准化构件的设计和推行工业化的生产方式降低了造价，使大量生产和普及推广成为可能，在一定程度上解决了住宅紧缺问题。由于卧室面积和个数的可变，可衍生出不同的类型来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐，这一形式直到现在仍为日本城市住宅的主流。 2.日本小户型住宅现状 2.1小户型仍是日本集合住宅的主流户型目前，日本集合住宅由政府、“住宅公团” 及开发商进行开发，多为租赁形式。除市中心的部分高层住宅外，以低层和多层为主，呈现低层高密度的特征。日本小户型集合住宅主要为大城市中的工薪阶层和青年家庭服务。此类住户的基本家庭结构为2—3口人的核心家庭模式，因此，三室户成为集合住宅的主流户型。在土地资源十分紧张的日本，为节约土地、争取较高的容积率，日本集合住宅的户型平面多为瘦长型，总面宽较小，三室户为8m左右，而进深相对较大，11m —13m左右(不含阳台和走廊)、户型面积一般较小，在不计阳台、外廊等公共面积的情况下，多数户型都在90平方米以下，三居室的套内面积也基本上在80方米左右。 2.2平面布局相当集约、高效、科学日本集合住宅的发展经历了几个阶段，而今，其住宅平面和户型结构设计已逐步趋于成熟，达到了集约、高效、科学的布局。在总体布局上，除了普遍采用大进深、小开间、单面外廊、公用电梯楼梯的布局外，还采用日影斜线法精确控制建筑日照间距，建筑层高控制在2.6—2.8m，以降低建筑总高度，减少建筑间距。大进深、小开间的矩形平面节地效果十分显著，但同时带来套内自然采

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析姓名：周春燕学号：引言：随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 } 一、公司概况万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产亿元，净资产亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良

好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币亿元，公司实力进一步增强。公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。二、财务报表分析（一）资产负债结构分析 ~ 表1 资产负债表（单位：万元）

财务报表分析万科A-偿债能力分析

键。偿债能力分析包括短期偿债能力的分析和在期偿债能力的分析两个方面：短期偿债能力，就是企业以流动资产偿还流动负债的能力。它反映企业偿付日常到期债务的实力、企业能否及时偿付到期的流动负债，是反映企业财务状况好坏的重要标志、财务人员必须十分重视短期债务的偿还能力，维护企业的良好信誉；长期偿债能力，指企业偿还长期负债的能力，企业的长期负债，包括长期借款、应付长期债券等。企业有无现金支付能力和偿债能力是企业能否健康发展的关键。一、基本情况：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2011年12月31日，公司流动资产2826.466亿元，非流动资产135.618亿元，资产总额2962.084亿元，2010年12月31日公司流动资产2055.207亿元，非流动资产101.168亿元，资产总额2156.375亿元，至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产

小户型公寓设计与分析

小户型公寓设计与分析【摘要】近年来，随着人口城市化的发展进程，住宅建设的高速发展，户型也向着多样性的方向发展。但结合目前中国的实际情况，我们应该加大对各类小户型的投入和设计，才能缓解目前的住房困难以及居住需求与高房价的矛盾，同时也能改善中低收人家庭的居住环境。本文将为围绕小户型公寓设计与分析进行研究。【关键字】小户型公寓设计分析一、“小户型公寓”的特点 1、“小户型公寓”在形态上是独立公寓小区，主要以建筑面积为25—70平方米，单户型、一间一厅户型、二间一厅户型，厨卫俱全及一个生活阳台的住宅公寓。 2、“小户型公寓”还是一个多种服务、多种配套支撑的综合市场产品，它具有一切小区配套设施，如酒店式的入口大堂，餐厅、咖啡厅、活动中心、洗衣房、等商业服务空间，物业公司为小区业主提供会所、网球场、游泳池、保安、维护等共享服务。二、“小户型公寓”租住主流人群的分析目前我国“小户型公寓”租住人群主要是：1、每年正处于创业时期的年轻大学生(我国今年大学毕业生多达699万多)，以及在校大学生。年龄为22—30岁，面积为25—40平方米的单户型。2、已踏入社会工作的城镇青年及少男少女“飘一族”(占城镇人口27％)年龄为20—35岁，面积为30—60平方米的一室一厅户型。3、收入工资偏低的年青夫妇三口之家，年龄为30—40岁，面积为45—70平方米的二室一厅户型。4、根据国家统计局公布的数据显示：2012年农村到城镇打工的农民工有16336万之多，其中10％以上的农民工正在储蓄钱财购房。这一群体是结构最为复杂的单、复合群体，年龄为25—40岁，面积为25—70平方米的单户型、一室一厅户型、二室一厅户型为他们的主要需求。经调查研究，预测2—5年内农民工将成为“小户型公寓”的主流。一个潜在的广泛的、低收入群体的需求力量正逐渐形成、壮大，而每年以8％的速度递增。这是一支不可忽视的群体，这是一支即将成为需求最庞大的群体。这支群体的特点是：他们既有独立生活意识，展示个性、追求时尚，仅仅拥有租住“小户型公寓”的能力。不需要非常齐全的室内功能，但小区配套设备、公共设施等需要非常完备。他们需要是足不出户就能上网、订餐、购物的个体或准个体生活住宅区。单身汉、新婚夫妇还具有住宅二次置业的特点，三口之家、农民工具有住宅相对长期稳定的特点。三、小户型公寓设计方案 1、总体选型原则

浅谈小户型室内设计

浅谈小户型室内设计发表时间：2018-05-28T17:20:21.580Z 来源：《建筑模拟》2018年第3期作者：熊雪姣[导读] 小户型是指相对于市场主流户型较小的精巧户型，类型广发。湖南工艺美术职业学院摘要：小户型是指相对于市场主流户型较小的精巧户型，类型广发。用户群体多为年轻人和老年人。随着社会的不断发展，消费观念的变化、消费主体的变化、家庭规模的变小、户型功能的多样化使得越来越多人选择小户型。小户型空间存在着不足，在设计中要轻装修、重装饰，合理分隔、保证功能齐全，风格要简洁明快，突出重点，以人为本，丰富层次感。关键词：小户型；室内设计；浅谈；一、小户型相关概念 1.小户型定义关于小户型住宅的概念，目前说法众多，学术界还没有固定的定义。一般而言，狭义上的小户型是指建筑面积在 60 平方米以下的，具有厨、卫、宿功能的一居室。主要包括超小型的酒店公寓和单身公寓。广义上则指总面积相对于市场主流户型较小的精巧户型，一居室的建筑面积在 60 平方米以内，二居室的建筑面积在 80 平方米以内，三居室的建筑面积在 90 平方米以内。一般采用广义上的小户型。 2.小户型类型 STUDIO 是小户型主要类型。来源于英文工作室，设计空间一般在20-50 ㎡之间。设计空间利用合理，房间布局层次感强，多功能化。 SOHO 是上世纪八十年代兴起于纽约，设计另类、独特，崇尚个性张扬和自由。 LOFT 原意为工厂、仓库。没有阻隔，空间比较宽敞明亮，上下双层复式结构住居，房间布局可以任意设计。 SOLO 追求生活品质，设计精致。厨房是开放式，简约环保，给人整体感觉简单但舒适。 Montage 原意是一种文学创作手法，指一切模糊、没有明显的立场的创作视角。这种户型可以任意拆装、组合。房屋内部空间自由组合。 MORE 移动办公。既可以居住，也可以自由办公。 3.小户型用户群体小户型的用户群体分别为年轻人和老年人：青年人。社会发展的主力军，数量庞大，思维活跃，具备较高的学历和文化素养。虽然大多数人正处于人生的起步阶段，经济实力还相对不足，但他们追求自由，不受束缚，渴望有一个独立的生活空间。由于房价相对较高，他们会根据自己的经济能力选择合适的住宅。小户型住宅符合年轻人的需求，更具吸引力。老年人。奋斗一生到了安享晚年之乐的时候，需要一处修身养性、颐养天年的住宅环境。他们往往对住宅面积要求不高，面积大的房子容易使产生空洞孤独感。由于老年人的生理和心理特点，住宅需要有与之相符合的空间布局和配套设施。因此，环境优雅、交通便利、功能齐全的小户型也是老年人的理想住宅。二、小户型住宅选择因素 1.购房观念安土重迁的购房理念已经过时，对于年轻人来说，房子不过个休息的场所，他们把多出来的钱用来投资或者是用来提高生活品质。他们买房首先考虑的是交通是不是方便。对于房屋，他们都有着“到时候再换和条件允许了再换”的概念。购买小户型成了他们的首次置业的首选。 2.消费主体经济实力住房面积的变化主要是由购买者的经济承受能力所决定的。有些经济比较富裕的家庭，会购买“别墅”等面积比较大的住房。当前，“买得起房”成了人们对住房的最基本要求。因此小户型住宅更加受到了消费者的青睐。 3.家庭规模当前，年轻人很少和长辈住在在一起，家庭结构朝着简单化的方向发展。两口之家、三口之家成了当前家庭的主要结构。因此，对于这种经济承受能力一般，而人口简单的家庭来说，小户型更加符合他们各方面的条件，更能满足他们的需求。三、小户型住宅室内设计原则小户型空间存在不足：一是小户型住宅使用面积小，公摊面积大。二是小户型住宅受自身面积的限制，无法做到各个功能空间的绝对分离。三是小户型设计中，设计师往往片面追求户型的组合形式以达到节约成本的目的，忽略了空间使用的舒适性。一般情况下，小户型的居住者都是一些年轻人，尽管这类人一般处于社会中低层，收入也处于中下阶层，但是他们对生活的要求并不满足于衣食的温饱，他们更多的追求生活的品质，追求生活的多姿多彩。因此，对小户型进行室内设计，就必须遵循以下原则： 1.轻装修、重装饰小户型的室内设计，应坚持装饰重于装修的理念。小户型的实用性才是家居空间和设置需求的重点。购买小户型的人群收入有限，一般在购买房产后其所剩余的资金并不充分。无论从资金还是从设计角度出发，不建议加大装修环节的投入。可以说，小户型装修材料有限，不需昂贵，有限的投资也不会促使档次迅速提高。加大装修，一定程度上加大了务工费和耗资率，加重了环境污染，不利于人体健康。另外，小空间被如果被过度装修，会造成空间的压迫和拥挤感。相反，小户型如果装饰效果好，能出现大空间的设计效果。 2.合理分隔、功能齐全面积比较小的户型，其空间布局往往都不太合理。一般情况下，这些房间是狭长结构，或者是多面性结构。这样的空间在设计时，往往让家具的摆放成为一个难题，难免给人一种压抑感。在有限的空间设计中，要实现居住环境的舒适和方便，首先需要做好的就是空间的分隔。一方面尽量保证室内空气流通，另一方便又能让各部分功能齐全清晰。小户型分隔一般包含硬性分隔和软性分隔。小户型一般要通过硬性分隔，借助外物营造出封闭空间的分隔。 3.风格简洁明快

2016电大财务报表分析任务01-偿债能力分析

万科A 偿债能力分析一、万科基本情况介绍：万科公司（000002）全称是万科企业股份有限公司，总部设在深圳，成立于1984年，是目前中国最大的房地产公司。万科在1991年成为在深圳证券交易所上市的第二家企业，经过十几年的发展，已经成为了A股市场房地产板块的蓝筹股。近几年，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。二、万科A偿债能力分析企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。（一）短期偿债能力分析 1.流动比率 2008年年末流动性比率=流动资产/流动负债=1.76 2009年年末流动性比率=流动资产/流动负债=1.92 2014年年末流动性比率=流动资产/流动负债=1.59 分析：万科所在的房地产业08年的平均流动比率为1.84，说明与同类公司相比，万科09年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，万科09年的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在09年的财务风险有所下降,偿债能力增强。但10年呈下降状态，说明公司的短期偿债能力下降了，企业的财务

状况不稳定。 2.速动比率 2008年年末速动比率=（流动资产-存货）/流动负债=0.43 2009年年末速动比率=（流动资产-存货）/流动负债=0.59 2014年年末速动比率 =（（流动资产-存货）/流动负债=0.56 分析：万科所在的房地产业08年的平均速动比率为0.57，可见万科在09年的速动比率与同行业相当。同时，万科在09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力增强。10年，速动比率又稍有下降，说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。 3、现金比率 2008年的现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债 =199********/64553721902=30.95% 2009年的现金比率=(23001900000+740471)/68058279849=33.8% 2014年的现金比率=37816900000/129651000000=29.17% 分析：从数据看，万科的现金比率上升后下降，从08年的30.95上升到09年的33.8，说明企业的即刻变现能力增强，但10年又下降到29.17，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。（二）长期偿债能力分析 1.资产负债率 2008年年末资产负债率=负债总额/资产总额=0.674

浅析小户型住宅设计与发展

浅析小户型住宅设计与发展摘要：通过对典型小户型住宅内部空间深入分析，指出了小户型住宅内部空间设计要点；通过对典型小户型平面进行归纳分析，指出了住宅设计在可变性方面对于适应社会与家庭发展的意义，并提出了小户型住宅的可持续发展的举措。关键词：住宅小户型空间设计可变性小户型住宅的类型，主要有青年住宅、老年住宅、家庭办公、郊区型小户型住宅和产权式公寓等几类。目前主流小户型住宅主要有前两类，下面笔者将对青年住宅和老年住宅这两类小户型住宅空间进行针对性的分析研究。一、青年小户型住宅设计 1、青年小户型住宅典型户型设计分析青年小户型住宅主要是为了解决城市青年居住问题设计的小户型住宅。其套型组合可分为三种类型即：合居一体型、分居一体型和跃层式小户型。（1）合居一体式小户型合居一体是指起居和睡觉在同一空间。这样的青年小户型住宅由于面积的缩小总价得到了控制，其特点是：具备必须的基本生活功能，厨房卫生间等基本生活设施的空间均有。空间的缩小使得这种青年小户型住宅的概念代表为SOLO，SOLO原本的意思是指独奏、单独、单飞，在这里，他指的是超小户型。主要罂粟有：每套房间的建筑面积在35m2左右，卧室和客厅没有明显的划分，有整体浴室；厨房功能大大简化，仅能对一些半成品食品进行简单的操作，一些制作空间被制约。公共空间也SOLO化，即24小时便利店，24小时自助型洗衣店、24小时自助式健身房。（2）分居一体式小户型分居一体的主要特征是睡眠和起居分成两个独立的空间，各自拥有采光通风面，也就是通常所说的一室一厅或者两室一厅，是保证舒适度的基本户型。（3）跃层式小户型这一类小户型是通过加大建筑层高来设置夹层，在设计上比平面户型灵活，并可以创造出更多的使用空间。开发商往往打出“买一层，得两层；买一房，得两房”的购房理念，以及独特的空间设计，使得这种小户型得到了青年人的追捧。 2、青年小户型住宅内部空间设计分析青年住宅的空间设计与创投的住宅设计不同，传统住宅设计的基本出发点是在住宅内部解决起居、用餐、睡觉等生理要求，并满足一定的精神需求，其住宅设计主要是空间变化，

“空间回路”在中小户型住宅设计中的应用

“空间回路”在中小户型住宅设计中的应用中国是人口大国，面对人多地少的现状和城镇化进程的加快，作为人们生存根本条件的住房问题成为当下最热的话题。曾经一段时间内，大面积户型抢占市场，但是高额的价格将大部分有刚性居住需求的人群拒之门外，经济适用的中小户型住宅成了房地产市场中炙手可热的优质房源。本文以中小户型住宅居住空间为研究对象，以日本集合住宅设计中”空间回路“理念为突破点，结合国内住宅平面设计现状，探索新的住宅平面设计方法。引言自2006年起，中小户型住宅正式成为了房地产市场的中流砥柱。面对坐拥房地产市场大部分份额的中小户型住宅，如何在有限的建筑面积内设计出高质量的居住空间，给人们带来舒适性的生活，将一直是住宅设计中热点话题。他山之石，可以攻玉，如何借鉴合理的理念方案，结合国情做出正确的改进，对于中小户型住宅平面设计的改进有着决定性的意义。国内中小户型住宅的现状按照建筑设计界内认可度较高的“行规”可初步根据建筑面积和居室数量来认定中小户型住宅是指：1）建筑面积

在不大于60m2的一居室住宅2）建筑面积在不大于80m2的二居室住宅3）建筑面积不大于100?O的多居室住宅。从我国现有的相关规范《住宅设计规范》、《住宅建筑规范》可知，国家规定每套住宅应设卧室（双人不小于10?O兼做起居室不小于12?O）、起居室（直接采光大于12?O，无直接采光不小于10?O）、厨房（一类住宅不小于4?O，二类不小于4?O）和卫生间（不小于3?O）等基本空间。虽然规范列出了具体的功能和面积，但是现有的很多中小型住宅的空间仍存在许多问题：（1）卧室与起居室被隔开，无法直接穿越。这点问题在大城市的出租屋中尤为严重，户主经常以容纳更多出租户为目的，随意拆分房间，大大降低空间的适用性。（2）住宅内各种功能空间的门都面向起居室开启。这种布局的最直观问题是起居室内布置家居或者电视的连续墙面被破坏。（3）厨房面积过小，不满足规范（尤其是布置在阳台上的户型），操作台面过小不方便使用。（4）卫生间面积不满足规范的要求且不考虑洗衣机的位置. （5）户型内过道净宽过窄，不利于搬运物体或者通行。上述的大部分问题都可以用一个“小”字来总结，那是否以为这中小户型住宅的发展是一个死循环那？答案当然

万科偿债能力分析

动比率为%，偿债能力有所上升， 2010年末流动比率为%，比 2009、2008年都有明显下降，表明企业偿债能力有所下降。由于万科是以房地产开发经营为主营业务，也就是说，房地产对万科来说属于存货，所以万科的流动比率相比其他行业要高出很多。我们也计算了深振业及深达声等多家以房地产为主营业务的企业，其流动比率远没有万科高，所以单从流动比率方面看万科还是有较强的偿债能力的。㈡速动比率分析根据公司资产负债表，可计算分析公司速动比率： 2010年 2009年 2008年存货 .93 流动资产 .37 .92 流动负债 .49 速动比流=(流动资产—存货)十流动负债X 100% 2010 年速动比率=(—.93 )- .49 X 100% = % 2009年速动比率=(.37 ―)十X 100% = % 2008年速动比率=(.92 ―)十X 100% = % 由上述比率计算结果可知，万科的速动比率与流动比率的变化趋势基本一致，都是 2009 年有所趋势， 2010 年明显下降。由于万科属于房地产业，其存货以房地产为主，数额巨大，所以其速动比率有其特殊性。㈢现金比率分析根据资产负债表，可计算分析公司现金比率： 2010年 2009年 2008年货币资金 .92 流动负债 .49 货币资金比率=货币资金/流动负债X 100% 2010年货币资金比率=十.49 X 100% = % 2009年货币资金比率=-X 100% = % 2008年货币资金比率=.92十X 100% = % 从计算结果中可以看出，万科的货币资金率在 201 0年时有所下降，但从总体上看，其货币资金率还是比较高的。企业货币资金的大幅增长可能是由于其尚未派发现金股利或是由于其刚借入资金尚未来得及投资造成，所以投资者要注意这一点，不要被其超高的货币资金率蒙蔽。综合以上三个指标，结合万科的行业特殊性，我们认为万科是承担一定的短股票代码 000002 一、短期偿债能力指标的计算和分析㈠流动比率分析根据公司资产负债表，可计算公司流动比率： 2010年流动资产流动负债 .49 流动比率二流动资产/流动负债*100% 2010 年流动比率=-.49 X 100% = % 2009年流动比率=.37十X 100% = % 2008年流动比率=.92十X 100% = % 万科公司 2008年末流动比率为%， 2009年 .37 2008年 .92 偿债能力是一般的，但在 2009 年末，流

浅谈小户型住宅室内设计_以现代简约风格为例

浅谈小户型住宅室设计 ------以现代简约风格为例 1.绪论 1.1选题背景 1.1.1国小户型住宅热销自从我国实施商品房政策以来，经过多年的探索和实践，房地产市场已步入正轨，但由于机制尚不健全，政策实施力度不够，各地出现许多楼盘价格相互攀高、盲目跟风现象。再者，随着近年来我国城市化水平的不断提高，大量人口涌入城市，致使城市住宅需求量急剧增加。种种原因造就了当下楼盘价格的居高不下，而对于工作事业刚刚起步的城市青年一代来说，如此高昂的房价根本无法接受，不得“望楼兴叹”，只得走银行贷款之路，沦为新时代的“房奴”一代。当代青年是城市建设的主力军，他们己具备较高的学历和文化素养，大多数人正处于工作及事业的上升阶段，经济实力还相对薄弱，但他们渴望独立生活，追求舒适多样的生活方式，消费观念的转变使他们通常选择与自己经济能力相符的购房能力。此外，经济文化全球化的快速发展带来了各种新的思潮和新的生活时尚，“单身贵族”、“丁克家庭”越来越多，三口之家己成为正常的家庭组合。因此，小户型住宅成为他们

的最佳选择。小户型住宅经济适用的特点符合青年一代的购房需要，并且能更好的迎合市场发展的需求。而这将会是大多数年轻人更多的选择，成为我国适应时代发展的主流户型。对小户型的室装饰设计也将会成为一个重要的趋势。 1.1.2轻装修，重装饰观念的深入居住环境的的提高，生活方式的改变，轻装修，重装饰观念的深入人心，人们越来越重视设艺术的重要性。民众对于轻装修，重装饰的观念随着经济水平和文化修养的提高有了较深刻的理解。轻装修意指简单装，简洁明快不影响使用效果，并能够为日后留下营造空间;重装饰就是利用家具，装饰品等等可移动的物品进行装饰，从而产生意想不到的效果，还能够体现主人的生活品味。由于当前社会物价居高不下，房价有增无减，人们在收入没有提高等一些社会情况影响下，人们首先考虑的是节约开支，不希望在前期装修投入太多资金，以免因审美情趣和生活品位的不断变化和提升而产生浪费。重装饰和重设不仅意味着追求细节的完美，更多的是利用设品的多变性和灵活性营造一个住户喜欢的、易变的和个性化的生活空间。随着我国城市化进程速度的不断加快和物质文化生活水平的提高，人们越来越重视室装修中空气质量、视觉环境、心理环境、声光热等物理环境和装饰材料污染引起的多方面的问题。为了解决室一系列室污染问题，设计者提出了轻装修重装饰的观念，利用自然元素和环保材料，塑造朴素的空间，舒适的生活，减少室环境的污染，给人们创造出一个生态、健康、和谐的室环境。室设计和装饰也触及每个家庭，如何营造一个好的室环境，破费不大并且能装饰有“味道”的家是每个住户所期盼的。“品味”是一个综合因素，是人的精神、素养、学识、气质和社会阅历等多种外在形式给人的感受。人们逐渐意识到通过改造房屋结构带来的

毕业设计论文--万科房地产公司财务分析报告 - 副本

东北大学毕业论文万科房地产公司财务分析报告学号: 412N11090003 姓名: 张壤专业: 会计学二零一三年七月

目录中文摘要 (3) ABSTRACT .............................................. 错误！未定义书签。引言 .................................................. 错误！未定义书签。一、企业简介 .......................................... 错误！未定义书签。二、企业财务分析 (5) （一）股本结构 (5) （二）财务比率分析 (5) （三）综合分析法 (10) 三、万科存在的问题 (12) 四、万科发展建议 (12) 结束语 (14) 参考文献 (14) 谢辞 (15)

摘要万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”?本文针对万科2007年至2011年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。关键词：房地产业万科财务分析万科房地产公司财务分析报告

住宅户型要求和常见问题

户型分析的概念在目标市场能承受的的经济指标的前提下，对房地产住宅项目的户型设计中使用功能、平面尺度和空间环境进行科学性、合理性和实用性综合分析。当前的户型分类： 1、经济型，又称紧凑型，普通标准； 2、小康型，又称中品型，中挡标准； 3、舒适型，又称高品型，高挡标准； 4、豪华型，又称消费型，超级标准。户型全面分析：

（一）使用功能 1、主要功能: 私密区（静区）-主卧、卧室、书房、起居厅、专用阳台和花园、特殊用房等公共区（动区）-客厅、攴厅、娱乐健身用房、共用景观阳台和花园等 2、辅助功能：专用区（人流量疏区）-主卫、主卧专用储藏室、车库、工人房等共用区（人流量密区）-公卫、厨房、共用储藏区、洗衣区等（二）平面尺度 1、面宽-主要临空面房间的宽度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸） 2、进深-与面宽垂直方向的深度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸） 3、面积-一般情况下等于面宽×进深 1）单室面积-单一功能有独立周边界限的空间平面面积（例：卧室、书房） 2）组合面积-多个单一功能有独立周边界限的空间平面面积之和（例：主卧+主卫+专用储藏室） 3）交叉组合面积-两个或多个独立功能有共用周边界限的空间平面面积（例：客厅、攴厅、通道、玄关） 4）交通面积-仅作交通联系的有独立或共用周边界限的空间平面面积（例：通道、玄关）（三）空间环境 1、层高 2、间距 3、采光 4、日照 5、通风 6、观景 7、空气 8、噪声（四）总图 1、规模（用地、容积率、总、总套数、车位等） 2、物业分类 3、单体幢号布置和朝向 4、自然环境 5、景观与绿化 6、市政交通

万科房地产公司财务分析报告-ref

万科房地产公司财务分析报告实习对象：实习名称：财务报表分析小组成员：实习时间：2011.1.5～2011.1.11 万科房地产集团财务分析一．企业简介 (一)企业概况万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

财务报表分析万科A-偿债能力分析

万科A——偿债能力分析万科企业股份有限公司（以下简称万科地产）原系经深圳市人民政府办(1988)1509号文批准，于1988 年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。 1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。 1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。 1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。本公司经营范围为：兴办实业（具体项目另行申请）；国内商业的；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。偿债能力：（debt-paying ability）企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。偿债能力分析包括短期偿债能力的分析和在期偿债能力的分析两个方面：短期偿债能力，就是企业以流动资产偿还流动负债的能力。它反映企业偿付日常到期债务的实力、企业能否及时偿付到期的流动负债，是反映企业财务状况好坏的重要标志、财务人员必须十分重视短期债务的偿还能力，维护企业的良好信誉；长期偿债能力，指企业偿还长期负债的能力，企业的长期负债，包括长期借款、应付长期债券等。企业有无现金支付能力和偿债能力是企业能否健康发展的关键。一、基本情况：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2011年12月31日，公司流动资产2826.466亿元，非流动资产135.618亿元，资产总额2962.084亿元，2010年12月31日公司流动资产2055.207亿元，非流动资产101.168

浅谈中小户型住宅设计

浅谈中小户型住宅设计通过对中小户型住宅的市场与社会需求的论述，进而展开对其设计的一些看法和注意的问题进行探索。如合理的平面布局与功能分析，巧妙的空间设计等进行初步探讨。标签：中小户型；社会；设计当时光的脚步走进二十一世纪的时候，城市人口的居住生活发生了翻天覆地的变化。大量的商品住宅如雨后春笋般涌现出来，其中尤以中小户型最受消费者青睐。大量的楼盘销售表明中小户型住宅一定是最先被出售的，而一些大户型则被消费者冷落，甚至在楼盘竣工后几年才被售出，造成人力、财力的积压浪费！这也是与我国当前大多数民众消费水平相关联的标识。所以中小户型住宅的设计是摆在每一位建筑师面前值得深思的课题。 1 市场需要中小户型如果您在某楼盘的售楼处看到几十人甚至上百人的长队，那么他们中的大部分人一定是在购买心目中理想的经济小户型。由沈阳居易置业有限公司开发坐落于铁西区爱工街的青年居易小区，其楼盘定位就是中小户型。一期的几百套公寓在刚开盘的两个月内就售出80%，而二期的工程尚未破土动工即告售磬。笔者在工作设计中经常遇到开发商把原定的大户型临时改为中小户型的情况，原因就是他们的售楼员发现中小户型的销售速度快得惊人，而开发商也急于收回成本以便新的投资，所以就有了上述情形。 2 中小户型可以充分利用城市的土地资源一个城市的居住用地一般占城市用地的20%-30%，而近20年在中国经济高速发展的同时，城市化进程也在加快，大量的人口涌入城市。以沈阳为例，短短的几年时间人口就激增至约800万。如何利用紧张的土地资源，安置更多的人口，提高土地的利用率减轻城市用地的负担。就设计而言，中小户型的量化设计是一个有效的解决办法。 3 中小户型让普通百姓成为消费者城市土地资源的紧缺直接导致城市土地价格居高不下，从而使城市商品房价格昂贵。对于一些高级住宅普通百姓更是望尘莫及。以上海为例，在外滩附近的某高级公寓每平方米售价为15万元人民币左右，一套住宅则要花上一千万元以上，这使得月薪只有几千元的工薪阶层又如何能够企及！商品房价格与居民收入比例悬殊，使大部分百姓购房成为天方夜谭的梦想。在沈阳购买一套商品住宅几乎要花掉一般居民一生的积蓄。以沈阳二环内的住房

2019万科房地产公司财务分析报告

2019万科房地产公司财务分析报告目录第一部分：财务分析的基本理论 1 财务分析的目的3 2 财务分析的内容5 3 财务分析的程序6 4 财务分析的方法10 第二部分：万科企业股份有限公司2019年度财务分析 1 公司概况 (18) 1.1公司简介（历史发展及经营范围） (18)

1.2公司战略 (18) 2 行业分析 (20) 2.1万科地产：宏观环境分析（PEST法） (20) 2.2万科地产：SWOT分析 (21) 3 会计分析 (24) 3.1资产负债表分析 (24) 3.1.1趋势分析 (24) 3.1.2结构分析 (25) 3.2利润表分析 (27) 3.2.1销售收入和净利润趋势分析 (27) 3.2.2公司销售费用、管理费用数据变动情况 (28) 3.3现金流量表分析 (29) 3.3.1现金流量表增减变动分析 (29) 3.3.2现金流量结构变动分析 (31) 4 财务比率分析 (32) 4.1偿债能力分析 (29) 4.2营运能力分析 (37) 4.3盈利能力分析 (42) 4.4发展能力分析 (46) 5 综合分析 (47) 5.1公司综合分析 (48) 5.2财务综合分析 (49)

第三部分：万科公司经营管理中存在的问题及建议 1 财务问题 (49) 2 改善建议 (50) 3 总结与展望 (48) 3.1总结 (48) 3.2未来展望 (51) 第一部分：财务分析的基本理论 1 财务分析的目的财务分析的目的是建立财务分析理论体系和内容体系的关键。财务分析的目的应和财务分析信息使用者的目的一致。随着财务分析信息使用者的增加及使用者目标的多样化，财务分析的目的必然出现多样化与多重性。从财务分析主体或信息使用者角度看财务分析的目的，可分为投资者分析目的、管理者分析目的、监管者分析目的、利益关系着财务分析目的等。投资者财务分析目的又可分为股权投资者财务分析目的、债券投资者财务分析目的。管理者财务分析目的可分为高级管理者财务分析目的、部门管理者财务分析目的等。监管者财务分析目的可分为政府部门财务分析部门、中介机构财务分析目的等。利益关系着财务分析目的可分为客户财务分析目的、供应商财务分析目的、员工财务分析目的等。无论从主体看、客体看、还是从使用目的看，财务分析的目标都要满足投资者、债权者、经营管理者及其他利益相关者决策与控制的需要。因此，研究财务分析的目的可以从以下几个方面进行： 1.1从企业投资者角度看财务分析的目的企业的股权投资者包括企业所有者和潜在投资者，他们进行财务分析的最根本目标是看企业的盈利能力状况，因此企业盈利能力是投资者资本保值增值的关

偿债能力分析--万科A

万科A 偿债能力分析一、万科A 偿债能力分析企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。（一）短期偿债能力分析 1.流动比率 2008年年末流动性比率= 流动负债流动资产 =,902.6064,553,721 3,203.92113,456,37 =1.76 2009年年末流动性比率=流动负债流动资产=,849.2868,058,279 9,449.37130,323,27=1.92 2010年年末流动性比率=流动负债流动资产=205521000000/129651000000=1.59 分析：万科所在的房地产业08年的平均流动比率为1.84，说明与同类公司相比，万科09年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，万科09年的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在09年的财务风险有所下降,偿债能力增强。但10年呈下降状态，说明公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定。 2.速动比率 2008年年末速动比率: =流动负债存货流动资产-=,902.6064,553,721,524.9585,898,696-3,203.92113,456,37 =0.43 2009年年末速动比率: =流动负债存货流动资产-=,849.2868,058,279,305.5290,085,294-9,449.37130,323,27

=0.59 2010年年末速动比率: =流动负债存货流动资产 =（205521000000-333000000）/129651000000 =0.56 分析：万科所在的房地产业08年的平均速动比率为0.57，可见万科在09年的速动比率与同行业相当。同时，万科在09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力增强。10年，速动比率又稍有下降，说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。 3、现金比率 2008年的现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债 =199********/64553721902=30.95% 2009年的现金比率=(23001900000+740471)/68058279849=33.8% 2010年的现金比率=37816900000/129651000000=29.17% 分析：从数据看，万科的现金比率上升后下降，从08年的30.95上升到09年的33.8，说明企业的即刻变现能力增强，但10年又下降到29.17，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。（二）长期偿债能力分析 1.资产负债率 2008年年末资产负债率=资产总额负债总额 =9,721.09119,236,57 ,239.8980,418,030 =0.674 2009年年末资产负债率=资产总额负债总额 =4,829.39137,608,55 ,375.3292,200,042 =0.670 2010年年末资产负债率=资产总额负债总额 =161051000000/215638000000=0.747 分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56，万科近三年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的